Кредитный портал — простым языком о сложном рынке кредитов. Ипотека с дифференцированными платежами банки
аннуитетный или дифференцированный? Расчет платежей
Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока.
Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения ипотеки — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).
Читайте: Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей?
Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Дифференцированный платеж
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.Аннуитетные платежи
С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий. Остановимся на них подробно.Во-первых
, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.
Выгода банков при различных платежах
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.
Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента! «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?» В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме: Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежами. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования - если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.
Где взять ипотечный кредит с дифференциальными платежами
Большинство россиян знают про наличие двух основных способов погашения полученного в банке кредита, дифференциальный – когда вся сума долга делить на число месяцев займа и затем к ней прибавляется сумма процентов насчитанных на остаток задолженности, и аннуитетный – когда во весь срок погашения долга платежи остаются неизменными.
При получении ипотеки можно найти программы, как с первым, так и со вторым способом погашения. Многие граждане считают более удобным вариант с равными платежами, тогда всегда точно известна сумма взноса, что позволяет точно распределить свои доходы.
- Однако по заявлениям экспертов первый вариант более выгодный, поскольку переплата по нему меньше. А в случаях с равными платежами в первое время большая часть платежа состоит именно из процентов, а само тело кредита гаситься незначительно.
- Но не стоит сразу бросаться искать банки позволяющие использовать дифференциальный вариант погашения. Дело в том, что при этом размеры первых платежей будут намного больше чем последних. И это приводит к тому, что клиенту для получения той же суммы ипотеки необходимо иметь доход на 25-27% больше.
Менеджмент банков также прекрасно осведомлен об особенностях двух вариантов погашения, поэтому многие учреждения и овсе лишают человека выбора, предлагая погашения по аннуитетный схеме. Поясняя клиентам, что это не только удобно, но и позволяет взять в долг большую сумму. А для себя извлекая дополнительную прибыль на Вашей переплате.
При этом, чем больше срок кредитования, тем больше можно сэкономить, выбрав погашение не одинаковыми платежами.
В каких банках выдают ссуды на недвижимость с дифференциальным способом погашения.
Среди всех банков выдающих кредиты на приобретение недвижимости только несколько дают возможность выбора способа погашения. При этом в не зависимости от сделанного выбора другие условия займа остаются не низменными (срок, сумма (если позволяет доход) и процентная ставка).
Так несмотря на свою лояльность к клиентам и прозрачность условия возможности выбора не даже у клиентов Сбербанка России, правда ситуация несколько другая в остальных государственных банковских учреждениях.
Предлагаем небольшой список банков, которые готовы идти навстречу клиентам:
- Россельхозбанк,
- Газпромбанк,
- Петроккомерц,
- Нордеа,
- Сургутнефтегаз.
Конечно лучше всегда иметь возможность выбора, но делать его необходимо только тщательно взвесив все особенности предложений.
kredit-inf.ru
Ипотека банки с дифференцированными платежами
Ylianna 30 января 2015, 22:58 Ипотека. Досрочное погашение.
Помогите разобраться. Мы берём в ипотеку дом суммой 3млн. В качестве первоначального взноса идёт материнский капитал. Ежемесячная выплата составит около 40 тыс. Дальше мы продаем квартиру и вносим все деньги за ипотеку. Сумма примерно 2 млн. Как я поняла есть два вида платежей ауинтентные и дифференцированные. Так вот в случае первого платежа. Если мы внесем сразу 2млн. Сумма ежемесячного платежа не меняется как я поняла. Мы просто сокращаем себе срок выплаты по ипотеке. И переплачиваем банку 2 с чем то...
Не нашли что нужно?
Задайте любой вопрос и получайте ответы от активных пользователей Бэбиблога
Оксанка (Инвестиции, Недвижимость) 25 августа 2014, 18:03 Устали платить ипотеку? Приходите к нам
ДД!Представляю Вам новшество в сфере жилищных решений - ЖК "BestWay"Это не ЖСК, с чем многие путают. Это обычный кооператив, который поможет Вам улучшить свое жилищное положение.Я сама являюсь пайщиком, вторым по очереди. Являюсь участником программы "Молодежи доступное жилье" и обладателем Мат.капитала - все это можно использовать в кооперативе. Документы могу выслать скринами в ЛСЕсли у Вас имеется жилье в ипотеке, а платить уже нет сил - кооператив поможет Вам это решить. Вы снимите обязательство перед банком, сэкономите приличную сумму и...
Читать полностью...www.babyblog.ru
Дифференцированные платежи по ипотеке
Сегодня все больше банков предоставляют свои услуги для решения жилищных проблем граждан страны. С помощью ипотечного кредитования становится возможным, имея только небольшую сумму денег приобрести жилье, стоимость которого в разы превышает объем собственных сбережений. И этих небольших средств, которые имеются в распоряжении каждого хватит для того чтобы внести определенную долю в приобретения жилья, то есть иными словами оплатить первоначальный взнос. А все остальное оплатит банк, предоставив своеобразный кредит, который называется ипотечным.
Конечно же, любой банк, предоставляя деньги в займы, хочет иметь какую-то пользу. Результатом этого и является существование дифференцированных платежей по ипотеке. Для того чтобы такое кредитование производилось на оптимальных условиях, необходимо отыскать соответствующий банк.
Преимущества дифференцированных платежей по ипотеке
Каждого человека, который обращается в банк, с целью получения кредита волнует вопрос условий, на которых он предоставляется. Первое, на что обращает внимание, клиент является процентная ставка. Но ко всему, также необходимо уточнить какой именно способ погашения кредита предлагается банком.
Дифференцированные платежи по ипотеке
Большинство кредитных организаций применяют погашение в равных частях – аннуитетные платежи, а также платежи с постепенно понижающей выплатой. Последние называются дифференцированными платежами, ипотека с их применением будет выгодней.
Суть ипотека с дифференцированными платежами заключается в том, что сумму кредита разделяют на равные части по количеству месяцев кредитования. Соответственно каждый месяц должны осуществляться равные выплаты в виде части определенной части долга и проценты, начисленные на остаток долга.
Дифференцированные платежи по ипотеке в первую очередь выгодны тем клиентам, для которых погашение кредита не составит труда. Также не стоит забывать, что две трети всех процентов выплачиваются в первой половине срока ипотечного кредитования.
Учитывая то, что с каждым годов вследствие инфляции деньги обесцениваются на определенный процент, в результате менее обременительной для заемщика будет становиться ипотека. Дифференцированные платежи в таком случае будут более выгодны, поскольку, как в результате инфляции, так и в результате уменьшения суммы задолженности кредит будет становиться менее ощутимым.
Оформление и погашение ипотеки
eurbank.ru
