Особенности ипотеки земельных участков. Ипотека земли
Ипотека земельных участков - это... Что такое Ипотека земельных участков?
(англ. hypothec of plots of land) - в гражданском праве РФ залог земельных участков, осуществляемый с учетом особенностей, установленных гл. XI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»**. По договору об ипотеке (см. Договор о залоге недвижимого имущества) могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земель, находящихся в гос-ной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то при И.з.у. право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в т.ч. на жилые строения, не распространяется. При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, то право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к др. лицам определяются правилами гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке . здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, то залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ* потребовать изменения договора об ипотеке, в т.ч., если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
И.з.у., на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, осуществляется по правилам ст. 66 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об И.з.у. должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации установлены ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Большой юридический словарь. Академик.ру. 2010.
Ипотека на земельный участок: особенности, договор
Строительство дома на собственном земельном участке – одна из частых причин обращения граждан в банк за выдачей займа. Несмотря на большое разнообразие ипотечных программ, в отношении кредитования земельных покупок список действующих программ гораздо меньше. С одной стороны, заемщиков чаще интересует покупка квартир в многоквартирных домах, чем ипотека на земельный участок, с другой стороны для кредитных организаций данное направление пока остается довольное новым ввиду более сложной процедуры оформления и проверки ликвидности объекта.
Особенности кредитования
Спустя несколько лет после появления в портфеле банков ипотечных программ на покупку участка, далеко не все кредитные организации готовы к выдаче средств на покупку земли. Зачастую, это предложение ограничено списком земель, реализуемых партнерами банка. Одной из наиболее известных организаций, реализующих направление ипотеки на землю, является Сбербанк.
- показатели транспортной доступности;
- точное место расположения;
- наличие инфраструктуры и коммуникаций.
Главное, чтобы объект покупки можно было быстро реализовать, если со стороны заемщика возникнут проблемы с обслуживанием долга.
Собственник ипотечной земли вправе возводить постройки на территории приобретенного участка, не сообщая об этом банку. Однако следует быть готовым, что любое новое строение автоматически включается в залоговое обеспечение, вплоть до полного погашения займа. Банк руководствуется положением, что любой объект, находящийся на участке, купленном в ипотеку, является залоговым имуществом.
Требования к земельному участку
Ипотечное кредитование охватывает следующие категории земель:
- Участки ИЖС.
- Земля для садоводства.
- Личное подсобное хозяйство.
Ограничение накладывается и на возможность приобретения части участка. Если участок находится в собственности нескольких владельцев, разрешение берется у всех лиц.
Определяя оправданность займа, кредитор будет рассматривать следующие параметры участка:
- Почвенные характеристики.
- Близость расстояния от населенного пункта (в пределах 50-70 км, по усмотрению банка).
- Наличие круглогодичного подъезда.
- Экологическая чистота района расположения.
- Надлежаще оформленные документы на сам объект собственности и отсутствие ограничений в праве распоряжения (участок без залога, свободный от аренды и т.д.)
- Доступность коммуникаций, как минимум – источника воды.
В некоторых случаях ипотека становится невозможной – если земли относятся к муниципальной или федеральной собственности (исключение составляют земли под ИЖС), заповедные и лесопарковые зоны, наделы до 6 соток или свыше 50 соток.
Основные положения ипотечного договора
Процесс покупки земли в ипотеке сходен с основной процедурой получения стандартного жилищного кредита. Однако имеются свои нюансы, связанные с особенностью категории объекта. Таким образом, при составлении ипотечного соглашения банк будет опираться на основные законодательные акты, имеющие отношение к оформлению ипотеки.
Основным законом, регулирующим покупку земли с привлечением заемных средств, является Федеральный закон №102-ФЗ.
Ссылки на законодательство
Закон «Об ипотеке» обязывает заключать кредитное соглашение на покупку недвижимого имущества, основываясь на общих положениях гражданского законодательства и пунктов закона №102-ФЗ. Основные условия заключения подобных сделок указаны в ст. 339 ГК и ст.9 ФЗ №102-ФЗ.
При оформлении договора руководствуются требованиями, изложенными в ч.1 ст.339 ГК РФ:
- Оформление залога с указанием предмета залога (земля).
- Сущность залога.
- Финансовые обязательства по ипотеке и срок погашения.
- Порядок урегулирования вопросов, связанных с принудительной реализацией участка, и условия возникновения такого права.
Данные пункты обязательно должны найти отражение по любому ипотечному объекту недвижимости в соответствии с нормативными актами и законами РФ.
Основные требования к документу об ипотеке
В договоре между кредитной организацией и заемщиком должны быть указаны следующие пункты:
- точные характеристики объекта (его название, расположение, описание основных характеристик, позволяющих идентифицировать участок), его оценочная стоимость согласно заключения независимого эксперта;
- основные условия выдачи займа, его размер, сроки погашения и окончания действия договора;
- указание оснований, на которых залогодатель владеет собственностью;
- определение государственного органа, ответственного за внесение регистрационной записи о праве собственности;
- указание основной информации по закладной.
Правила оформления типового договора
Как правило, все кредитные организации применяют свои шаблоны договоров с учетом специфики своей деятельности. Однако в любом ипотечном договоре должны быть указаны детали конкретной сделки и соблюдены требования к формату составления:
- название документа;
- населенный пункт и дата заключения;
- паспортные данные и реквизиты сторон;
- точная информация об объекте недвижимости;
- банковские гарантии по залогу, отсутствие обременений и риска отчуждения;
- права и обязанности участников;
- положения о страховании участка;
- регулирование вопросов при наступлении форс-мажора;
- заключительные положения;
- реквизиты участников договора.
Описание действий заемщика
Схема оформления участка с помощью заемных средств аналогична процедуре по другим видам недвижимости:
- Подача заявки на одобрение займа и документов на предмет покупки.
- Подписание ипотечного договора.
- Регистрация сделки в Росреестре с фиксацией права на землю с наличием обременения в силу ипотеки.
- Участок поступает в пользование заемщика без права распорядиться им самостоятельно вплоть до полного закрытия линии кредитования.
- Удостоверением прав залогодержателя становится оформленная закладная.
- По окончании выплат долга производят процедуру снятия обременения, после чего собственность переходит в полное распоряжение заемщика.
На видео о снятии обременения с земли после погашения займа
Получение займа на участок мало отличается от стандартной процедуры в банке. При согласовании объекта кредитная организация будет исходить из ее ликвидности. Заемщику остается подыскать наиболее выгодный вариант ипотечной программы из действующих на момент обращения.
ru-act.com
ИПОТЕКА ЗЕМЛИ В РОССИИ - Все про ипотеку
Ипотека земли в России
Надежность капиталовложений в условиях нестабильной экономики может гарантировать ипотека. Однако вопросы земельной ипотеки в России не полностью урегулированы, что вызывает множество споров и разночтений. В связи с этой и другими причинами земельная ипотека пока что стартовала лишь в нескольких областях.
Ипотека на земельный участок, по мнению АИЖК, это кредит на строительство загородного дома под залог земли.
Ипотеку земельных участков регулируют: Гражданский кодекс, Закон «Об ипотеке» и Земельный кодекс. Постоянно происходят позитивные улучшения в этой области: например, три года назад было отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки вообще, и на землю в частности.
Проблемы ипотеки на земельный участок
Ипотека на землю в теории – отличный инструмент помощи освоения участков всеми слоями населения. Однако законодательством четко прописано, что предметом ипотеки могут стать лишь частные, а не муниципальные и государственные земли.
Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения была разрешена с февраля 2004 года, однако на данный момент она составляет не более 10% ипотеки в стране. Этот факт существенно тормозит развитие рынка ипотеки на землю.
Недвижимое имущество (особенно земля) представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота. Поэтому права на такие объекты нужно зарегистрировать.
Также ипотека на земельный участок связана с проблемой, имеет ли предмет ипотеки необходимые качества залога. В противном случае Вы рискуете нарушить законодательство РФ.
Ипотека на землю – это разновидность залога. Согласно ГК РФ, при ипотеке земельных участков передаваемый в залог участок должен быть оборотоспособным. Залог (ипотека) земельных участков допускается, если они не ограничены в обороте или совсем не исключены из него.
По земельным участкам регистрация закладной проводится в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Документы, необходимые для регистрации ипотеки:
- заявка залогодержателя;
- закладная;
- документы, описанные в закладной;
- чек (квитанция) про уплату государственной пошлины за регистрацию.
Наиболее заинтересованы в ипотеке на землю коммерческие банки. При хорошей раскрутке ипотека на землю (гипотетически) может позволить банкирам рассматривать сельскохозяйственные участки как вполне реальный и ликвидный залог.
Однако этому мешают отсутствующие на практике механизмы реализации и перевода земли от одного собственника к другому, а также неготовность крупных организаций воспринимать всерьез данную разновидность ипотеки. В связи с этим реальный рынок земли и рынок ипотеки земельных участков в России пока отсутствует.
В отличие от некоторых регионов РФ, в Москве и Санкт-Петербурге банки принимают земельные участки под залог ипотеки. Земельной ипотекой занимаются следующие банки: Сбербанк, МКБ, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и «Сосьете Женераль Восток». Они также практикуют оформления кредита под залог уже имеющийся у заемщика недвижимости.
Однако нужно соблюдать условия, предъявленные этими банками: к примеру, ни один банк не даст кредит на покупку земель, которые находятся:
- на землях промышленного / военного назначения;
- на территории природоохранных зон / национальных парков;
- в муниципальной собственности.
Размер участка должен быть не менее 6 соток и не более 50, и к нему должны быть подведены коммуникации (электричество, газ и т.д.).
При неуплате кредита продать земельный участок гораздо труднее, чем обычную квартиру. Процентные ставки по таким кредитам тоже традиционно выше, и это отпугивает большую часть потенциальных заемщиков (ведь, в конечном счете, земельная ипотека обходится дороже классической).
www.sobstvennik.org
Ипотека на земельный участок: особенности договора :: SYL.ru
Ипотека на земельный участок будет полезна тем, кто желает получить землю сразу, но не имеет на это достаточно средств. Однако далеко не каждый участок подойдёт для оформления земельной ипотеки. Прежде чем идти в банк за получением кредита, необходимо на месте разобраться со всеми нюансами, которые могут повлиять на ценность данного владения и решение банка по предоставлению ипотеки.
Что такое земельная ипотека
Не каждый может позволить себе приобрести желаемый участок «одним махом». Нередко наличных средств бывает недостаточно, что вынуждает брать в банке дорогой кредит. Или использовать альтернативный метод, такой как ипотека на земельный участок.
Наверное, каждый слышал о так называемой ипотеке на квартиру. С земельной ипотекой люди сталкиваются намного реже и потому мало что о ней знают. Но ведь участок – это тоже вид недвижимости, и он тоже может быть использован в качестве залога для финансовых учреждений. Правда, не каждый банк работает с земельной недвижимостью. И не на каждый участок банки оформляют ипотечные договора.
В каких случаях может быть оформлена ипотека на земельный участок
Ипотека оформляется в следующих случаях:
- при необходимости приобретения земельного участка для любых целей;
- при покупке участка для строительства жилого частного дома.
В первом случае на взятые в кредит деньги можно приобрести практически любой участок, если он не противоречит условиям ипотечного договора. При втором варианте деньги выдаются под конкретные земельные владения и при условии обязательного возведения там частного жилого дома (ипотека на дом с земельным участком).
Общие требования к земельным участкам для ипотеки
Не каждый участок может быть одобрен банком для ипотеки на покупку земельного участка. Это связано с тем, что в случае невыполнения заёмщиком условий договора, данную землю придётся пустить в оборот. А это означает, что она должна быть достаточно востребована, то есть быть ликвидной.
Обязательно, чтобы земельная недвижимость числилась в кадастровой системе учёта, а продавец этой земли был бы её собственником. Границы земельных владений, в виде каких-либо ограждений, должны быть чётко очерчены.
Ипотека на покупку земельного участка возможна при выполнении следующих условий:
- Земля не должна предназначаться для выращивания сельскохозяйственных культур.
- Участок должен находиться в зоне приемлемой транспортной доступности, и чем она выше, тем лучше.
- Земельный участок не может быть просто куском поля, он должен быть хоть как-то благоустроен. Будет плюсом, если он будет находиться на территории элитного посёлка, где проживают люди с высоким уровнем достатка.
- Район должен быть экологически безопасным.
- Участки в зонах с высокой вероятностью государственного изъятия (охранные территории и т. д.) для оформления земельной ипотеки обычно не принимаются. При этом наличие вблизи леса или водоёма (без охранного статуса), наоборот, рассматривается как положительный фактор.
- Расстояние от ближайшего отделения кредитующей организации не должно превышать 70-80 километров.
- К участку должен подходить приемлемый транспортный подъезд (проезд, дорожка и т. д.).
- Отсутствие юридической и прочей обременённости земельного владения. Не будет оформлен ипотечный договор для земли, находящейся под залогом, арестом, а также в случае, если она может стать объектом будущих конфликтных ситуаций с местными жителями.
- Участок не должен находиться под ЛЭП.
- Кредитуемые земли не могут быть объектом муниципальной или государственной собственности, за исключением тех, которые были официально переданы под застройку властями.
- Площадь земельного участка должна быть не меньше установленных пороговых величин. Для разного вида земель они различны.
Что нужно сделать перед обращением в банк за ипотекой
Ипотека под земельный участок требует предварительного получения максимального количества информации о выбранном месте. Идти в банк за получением кредита рекомендуется только после этого.
Простого общения с продавцом будет явно недостаточно, кроме тех случаев, когда вы ему доверяете лично. Сначала можно расспросить соседей или местных жителей, чтобы ознакомиться с ситуацией на месте. Проверить качество земли, содержание гумуса и толщины плодородного слоя почвы, если это необходимо.
Поинтересоваться у людей об урожаях, экологической обстановке, вероятности подтоплений, наличии ядовитых змей и прочих опасностях. Проверить качество подъезда, степень благоустроенности территории, наличие коммуникаций и так далее.
Особенности ипотеки земельных участков
Итак, мы разобрались, на какие земли банк может выдать займ. Но ипотека на земельный участок предполагает некоторые ограничения, соблюдение которых является обязательным. Например, под нее может быть отдан только целый участок, а не его дробная часть. При наличии уже существующих капитальных строений на выкупаемом участке, они также становятся объектом ипотечного залога.
Также могут действовать дополнительные правила, касающиеся постройки жилых объектов, которые должны быть в этом случае прописаны в договоре.
Какие бумаги необходимы для оформления земельной ипотеки
При оформлении ипотечного договора обязательным является наличие следующих документов:
- удостоверение права собственности на землю;
- результат кадастровой оценки земельного владения;
- удостоверение на право купли-продажи;
- результат экспертной оценки земельного участка.
Что требуется от человека
Для того чтобы оформить договор ипотеки земельного участка, необходим возраст не менее 21 года, но при этом человек не должен быть на пенсии. Обязательно наличие официальной работы с заработком, который будет достаточен для постепенного погашения кредита. Также принимается во внимание добросовестность в ликвидации прошлых долгов.
Как оформить документы
Помимо стандартных нюансов, обычных при оформлении любых кредитов, есть у процедуры оформления земельной ипотеки и свои специфические особенности. Участок выбирается заранее, ещё до подачи заявления. Информация об этом участке предоставляется в ту организацию, где предполагается оформить кредит. После этого специалисты на месте изучают его ликвидность. Если она не высока, то это может стать причиной повышения процентной ставки.
Ипотечный договор получает порядковый номер. Также указывается место и дата оформления. При этом заполняются необходимые документы, прописываются права и обязанности сторон, обязательства по исполнению условий договора.
Также устанавливается тип и уровень ответственности сторон за нарушение соглашения, срок действия договора, причины для его расторжения. При необходимости оговариваются дополнительные условия, указываются необходимые реквизиты. Обычно банки берут на себя разъяснение всех пунктов подписываемого соглашения.
Продажа участка, обременённого ипотекой
Оформление договора купли-продажи таких участков мало чем отличается от стандартных процедур. В договоре необходимо указать, что земельные владения находятся под ипотекой и получить разрешение на продажу у того банка, в котором был оформлен кредит. При этом обязанность погашения ипотеки ложится уже на покупателя данного участка, если не было оговорено, что продавец погасит её своими силами.
Все эти пункты прописываются в соответствующих документах.
www.syl.ru
