Как оформить ипотеку правильно? Как оформить ипотеку

Как оформить ипотеку? Договор ипотеки :: SYL.ru

Ипотека - слово, которое пришло к нам из греческого языка, в переводе означает – залог. Если речь идет о недвижимом имуществе, то ипотека понимается как кредит под залог приобретаемого жилья.

Преимущества, которые дает ипотечное кредитование

Чтобы удовлетворить свои потребности в жилых квадратных метрах при отсутствии достаточного количества средств, человеку придется оформить ипотечный кредит. После его оформления жилье переходит сразу же в собственность ссудополучателя, но с обременением. После того как оформлена ипотека, и заемщик не сможет погашать кредит, банковскому учреждению будет достаточно сложно отнять такую собственность, даже при наличии долга большого размера. Помимо приобретения жилья, заемщик получает право на льготное налогообложение.

Доход заемщика и занятость

Любой банк потребует от потенциального заемщика подтверждение своей платежеспособности, в особенности если разговор идет о крупной сумме, как при оформлении ипотеки. Первое, что потребуется – подтвердить свой постоянный доход. В зависимости от размера официального дохода будет определяться и сумма кредитования. Чем заработок выше, тем больше будет размер кредита. Очень редко банки идут на рассмотрение заявки при маленькой официальной заработной плате, но с большим неофициальным доходом.

Если заемщик не имеет постоянного места работы, то рассчитывать на получение ипотечного кредита не стоит. Даже наличие дополнительного заработка, к примеру, по сдаче в наем жилья или другой недвижимости, не станет решающим и положительным фактором для выдачи кредита.

Наличие стажа меньше полугода на последнем месте работы тоже может стать причиной для отказа в получении кредита.

Стоимость жилья и первоначальный взнос

Второе, что потребует банк – точную стоимость планируемого к приобретению жилья и возможность внесения первоначального взноса. Чем меньше будет вноситься первоначальный взнос, тем проценты по кредиту будут больше.

Поручители

Худший вариант развития событий предполагает, что после того как оформлена ипотека, но заемщик не платит по договору, взыскание обращается на поручителя. Если и тот не может погасить задолженность, то банковское учреждение обращается в суд, чтобы на законных основаниях получить право на продажу недвижимости. И после того как квартира или дом уйдут с открытых торгов, банк покроет свои убытки.

Вследствие этого финансовое учреждение тщательно подходит к вопросу поручителей. Чем больше будет таких лиц, и выше у них доход, тем больше шансов получить ипотеку.

Поручителем могут выступать и члены семьи. Если супруг или супруга выступают в договоре ипотечного кредитования созаемщиком, то этот человек может выступать и поручителем. В этом случае учитывается общий доход семьи. Обратная сторона состоит в том, что если супруг не имеет дохода, то банк может расценивать такого члена семьи как иждивенца и вычтет сумму из общего дохода в размере прожиточного минимума.

Риски, которые несет за собой ипотечный кредит

Как и любая другая сделка, ипотечный договор сопряжен с определенными рисками. Риски несут обе стороны, как кредитор, так и заемщик. После того как оформлена ипотека, может измениться курс иностранной валюты, следовательно, размер инфляции увеличится. Вряд ли, что у кого-то заработная плата выплачивается в долларах, а кредит выдается именно в иностранной валюте, поэтому погашать его придется тоже в долларах.

Заемщик может столкнуться с так называемым рыночным риском, то есть после приобретения квартиры в ипотеку цена на нее со временем упадет. В итоге заемщик переплачивает за жилые квадратные метры. Банк в этом случае тоже рискует, если заемщик перестанет платить, то реализовать такое жилье придется по заниженной стоимости.

Велика вероятность того, что на протяжении действия всего договора процентная ставка будет постоянно повышаться. Банк таким образом защищает себя от снижения прибыльности кредитной сделки. Инфляция будет постоянно «съедать» прибыль, следовательно, процентная ставка приходится все время повышать. Редко какие банки идут на то, чтобы зафиксировать процентную ставку на срок действия всего договора, ведь такой срок исчисляется годами.

Досрочное погашение кредита – это тоже огромный риск для банка. В этом случае кредитор теряет часть своей прибыли. Поэтому очень редко договором ипотеки предусмотрено досрочное погашение кредита. На деле, к примеру, на протяжении первых 5 лет, заемщик не вправе погасить досрочно ссуду.

К условному риску можно отнести риск повреждения имущества. Если квартира или дом пострадают вследствие пожара, то для заемщика обязательства по договору не прекращаются.

Как оформить ипотеку на квартиру и на что обратить внимание

Самое главное, что беспокоит всех заемщиков – размер процентной ставки по кредиту. Следует обратить внимание и на то, будет ли ставка плавающей или фиксированной. Чаще всего предлагают плавающую ставку в разрезе от 11% до 15%. Понятное дело, что заемщик будет обязательно рассчитывать на нижний предел, а кредитор - на верхний. И зачастую происходит именно так, как рассчитывал банк, поэтому такая сделка намного рискованней, чем договор с фиксированной ставкой.

Дополнительные расходы – это всевозможные комиссии и оплаты, которые могут сопровождать заемщика на протяжении всей процедуры оформления ипотеки. Однако перед тем как оформить ипотеку в Сбербанке, знайте, что комиссии за оформление договора в этом учреждении не предусмотрены.

Первоначальный взнос, который требует банк – также важный фактор при выборе финансового учреждения для кредитования. Если исходить из мировой практики, то первоначальный взнос должен составлять 30%. Такую сумму также требуют и при оформлении ипотеки на территории нашей страны. Хотя некоторые банки все же соглашаются на меньшую ставку, чтобы привлечь новых клиентов.

Вторичный рынок или новостройка? Досрочное погашение и срок договора

Немаловажный момент – первичная или вторичная недвижимость. Большинство банков не желают работать с первичным рынком недвижимости, ведь в этом случае риски максимальные. Цена на жилье может увеличиться, а может уменьшиться, срок сдачи дома тоже может затянуться.

Узнайте, возможно ли погасить досрочно кредит. Если банком предусмотрен мораторий на такое действие, то на какой период он распространяется?

Срок ипотечного кредита – очень важный момент. На сегодняшний день на длительный срок, более чем на 15 лет, не стоит рассчитывать. Не нужно верить рекламным слоганам, что ипотеку можно получить на 27 лет.

Где оформить ипотеку, решать каждому гражданину самостоятельно, но описанные тонкости касаются любого банка и должны быть учтены при выборе кредитора.

Как рассчитать свои финансовые возможности

Прежде всего оформление ипотечного кредита подразумевает наличие свободных собственных средств в размере первоначального взноса. Лучше рассчитывать на 30% от общей стоимости жилья.

Существуют варианты оформления ипотеки без взноса, но проценты по кредиту будут увеличены более чем на 2% по сравнению с кредитами, которые оформлялись с первоначальным взносом.

После этого посчитайте, сможет ли ваша семья погашать каждый месяц определенную сумму по кредиту. Понятное дело, что банк обязательно запросит справку о доходах, но заемщику лучше самостоятельно просчитать ежемесячные выплаты: хватит ли после оформления кредита на жизнь, одежду и лекарства. Следует помнить, что скорее всего придется еще оплатить и сопутствующие услуги, комиссии, услуги нотариуса, приобрести страховой полис.

Оцените своего работодателя: насколько велики перспективы повышения уровня заработной платы и стабильность всего предприятия. На сегодняшний день экономика нестабильна, и все больше и больше предпринимателей закрывают свои компании, лишая сотрудников работы.

Следует учесть также отношения внутри семьи. Возможно, ожидается пополнение, а это затраты, и немалые. А возможно, отношения в семье не очень перспективные, ипотечную недвижимость при разводе придется делить.

Налоговые вычеты

Многие люди достаточно скептически смотрят на любые отношения с налоговыми органами. Тем не менее как оформить правильно ипотеку? Ведь это не только знание сроков и процентных ставок, но и правильный расчет своих возможностей, а, следовательно, залог того, что заемщик останется с жильем и не нарушит условия договора с банком.

В качестве неплохого подспорья для быстрейшего погашения ипотеки может выступать налоговый вычет. Ипотечный кредит как на готовое жилье, так и взятый под строительство, позволяет заемщику не платить подоходный налог. Для этого потребуется обратиться в налоговый орган и предоставить договор купли-продажи, договор кредитования и квитанции об оплате по ипотеке. Однако если заработная плата получается в «конверте», то рассчитывать на налоговые вычеты не стоит, так как в этом случае гражданин и так не платит налогов.

www.syl.ru

Как оформить ипотеку. Документы для оформления ипотечного кредита.

Многие люди, желающие приобрести собственную квартиру, стремятся узнать как оформить ипотеку с оптимальными выплатами и минимальными рисками. На этот вопрос ответят специалисты портала Выберу.ру.

Как оформить ипотеку — необходимые документы

В первую очередь вам потребуются документы для оформления ипотеки, которые представляются в банк:

заявление, форма которого устанавливается финансовым учреждением;
копии паспортов всех участников ипотечного кредитования;
справки о доходах и с места работы кредитующегося лица;
копию трудовой книжки заемщика;
документы по залогу, включая техпаспорт залогового объекта, справку с его стоимостью из БТИ и оценку от независимого эксперта, выписки из домовой книги и ЕГРП о наличии возможных ограничений.

В некоторых случаях банк готов оформить ипотечный кредит только при предоставлении дополнительных документов, включая:

водительские права;
загранпаспорт;
ИНН;
пенсионное свидетельство;
медицинское страховое свидетельство;
свидетельства о рождении детей;
документы, подтверждающие полученное образование;
военный билет, в случае если заемщик мужчина.

Предоставив все необходимые документы для оформления ипотеки, вы увеличиваете шансы получения займа. Банки лояльнее относятся к клиентам, способным предоставить полный пакет бумаг, так как это снижает их риски.

Финансовое учреждение, если его удовлетворяет информация в представленных документах, одобряет заявку и указывает сумму кредита. Она формируется исходя из оценки всех полученных от заемщика данных и бумаг.

Наиболее полный выбор предложений по ипотечному кредитованию в вашем регионе можно посмотреть на портале Выберу.ру. Здесь же можно оформить онлайн-заявку на ипотеку в любой из представленных банков.

Стоит оформить ипотечный кредит со страховкой приобретаемого жилья. Это позволит увеличить размер займа на сумму страховки и дополнительно снизить процентную ставку. Ваши выплаты становятся меньше, что помогает снизить финансовую нагрузку.

После получения одобрения от банка, вы можете приступать к оформлению ипотеки. В зависимости от ситуации, данный процесс может занимать от одного до шести месяцев.

www.vbr.ru

Как оформить ипотеку правильно?

Ипотека - это самый «тяжелый» и ответственный кредит в жизни любого заемщика. Если потребительский кредит можно брать хоть каждый год, то жилищный средний заемщик оформляет один – максимум два раза в жизни. Соответственно, цена ошибки при оформлении такого кредита чрезвычайно высока. В нашей статье мы дадим советы, как правильно оформить заявку на ипотеку, на что обратить внимание при оформлении заявки на ипотечный кредит.

Для начала рассмотрим саму заявку. Это достаточно насыщенный информацией документ, в котором вам нужно заполнить как персональную информацию (ФИО, адрес, год рождения, серия и номер паспорта), так и множество другой информации: сведения о доходах, сведения о созаемщике и поручителях (если они есть), стаж, место работы, расходы и, наконец, информация о приобретаемом жилье.

Персональная информация

Пожалуй, самая простая часть. Вводите ФИО, дату и место рождения, указываете, изменялась ли фамилия. Все данные нужно вводить разборчиво, лучше – печатными буквами, чтобы потом и у менеджера, и у автоматизированной программы было меньше шансов ошибиться в какой-то информации.

Далее анкета предложит вам заполнить контактную информацию (телефон и e-mail). Это тоже очень важный блок, так как именно по этим данным банк будет связываться с вами. Ряд банков предлагают указать уровень вашего образования. Необходимость этот раздела сомнительна, но пропускать его не стоит. Кстати, и проверять достоверность этого пункта также вряд ли кто станет.

Банк интересует ваше семейное положение и родственные связи. Пожалуй, вы и сами догадываетесь, зачем. В первом случае – чтобы определить круг возможных созаемщиков и поручителей. Во втором – круг лиц, которых необходимо проверить на предмет уголовной и террористической деятельности, наличие проблемной задолженности и т.д. Поэтому обманывать банк не стоит: грехи, если они есть, найдутся все равно.

Последнее из персональной информации – адрес регистрации и места жительства. Если живете не по адресу прописки, укажите этот факт. Когда заявка будет рассматриваться, сотрудники банка могут для уточнения связаться с вашими родственниками и проверить, где на самом деле вы живете.

Сведения о работе

Продолжаем оформлять заявку на ипотечный кредит. В разделе «Сведения о работе» банк предложит рассказать вам, где, как и на какой должности вы работаете. При этом вам дополнительно придется указать, сколько человек работает в компании, как долго вы там работаете, как часто меняете место работы и так далее. Все это – подводные камни проверки вашей анкеты. Если андеррайтер, сопоставив вашу анкету с действительными данными, найдет массу неточностей, то одобрение заявки будет поставлено под сомнение. Конечно, если вы укажете, что не знаете, сколько человек работает в вашей организации, никто в кредите вам не откажет. Но если ошибки будут во всех позициях, то для банка это серьезный повод поставить под сомнение правдивость вашей анкеты. Не исключено, что банк при рассмотрении вашей анкеты на жилищный кредит всерьез задумается, если вы – любитель менять места работы.

Сведения о доходах

Это самый интересный и важный блок в заявке на жилищный кредит, и если вы не допускаете здесь ошибок, ваши шансы на получение займа многократно возрастают. Как правило, раздел состоит из 4 пунктов: ваши подтвержденные доходы, ваши неподтвержденные доходы, общие доходы семьи и периодические расходы. Разберем более подробно каждый пункт.

Подтвержденный доход. Заполняем строго по справке 2НДФЛ, без отклонений в большую или меньшую сторону.

Неподтвержденные доходы. Конечно, у вас есть искушение указать как можно большую сумму. Но это неправильно, так как сразу наведет на вас подозрения (незаконное предпринимательство, незадекларированные доходы, возможные проблемы с госорганами). Поэтому, если такие доходы имеются, рекомендуем указывать скромно: не более 15-20% от подтвержденного дохода.

Общие доходы семьи. Здесь просто: суммируем зарплаты и указываем. Желательно, без увеличения в большую сторону, так как ваш супруг (супруга) с большой вероятностью станет созаемщиком, и его доходы банк тоже может проверить.

Периодические расходы. Под ними банк подразумевает не оплату услуг ЖКХ и налоги, а платежи по другим кредитам, алименты и т.д. Именно периодические расходы могут оказать серьезное влияние на размер одобренного кредита. Универсальная схема банка: платеж по кредиту не может быть больше 50% совокупных семейных доходов.

Сведения об имуществе

Тоже важный блок, на который следует обратить особое внимание при оформлении заявки на жилищный кредит. Банк прежде всего интересует ликвидное имущество: квартира, дом, земельный участок, автомобиль, лодка. Возможно, в анкете вам предложат указать ориентировочную стоимость вашего имущества. Точная цифра здесь не нужна. Берете свою квартиру, сравниваете с ценами на рынке и ставите среднюю стоимость. Если, не дай Бог, зайдет речь о продаже вашей квартиры, банк найдет силы и средства, чтобы ее оценить по рыночной стоимости. Что касается водных средств, то здесь подразумеваются катера и гидроциклы. Резиновую лодку указывать не нужно.

Сведения о кредите

И, наконец, самый главный блок – сведения о запрашиваемом кредите. Здесь указываем запрашиваемую сумму и срок кредитования. Сумму рекомендуем указывать ровно такую, какой не хватает на новое жилье (или чуть больше), а срок – максимальный. Причина понятна: если указать большую сумму, то у специалистов по андеррайтингу могут возникнуть вопросы: а на покупку ли жилья вы собираетесь потратить средства? Если указать меньший срок, то вам сложнее будет получить одобрение: чем короче срок, тем выше ежемесячный платеж, тем выше нагрузка на семейный бюджет, тем больше вероятность того, что однажды вы выйдете на просрочку.

В завершении вы даете согласие на обработку персональных данных – это необходимо, если вы хотите, чтобы ваша заявка на кредит была бы как минимум рассмотрена.

Будьте осторожны

В последнее время довольно распространено мошенничество на кредитных заявках. Различные псевдоброкеры или сайты-фальшивки предлагают вам заполнить онлайн-заявку на жилищный кредит с вероятностью одобрения 100%. Мол, сами вы не сможете правильно оформить заявку на ипотечный кредит. Здесь призываем вас быть очень осторожными.

Во-первых, никакой брокер не может дать гарантию того, что кредит вам будет одобрен.
Во-вторых, указывая персональную информацию и ваш доход, вы можете стать жертвой мошенников и даже уголовников.
В-третьих, многие банки в принципе не предлагают онлайн-заявок по ипотечным кредитам. К примеру, в Сбербанке – лидере жилищного кредитования – такой возможности нет. Максимум – скачать с сайта анкету, заполнить ее и уже в офисе отдать ее менеджеру.

«Сухой остаток»

Если вы подаете заявку на жилищный кредит и хотите, чтобы ее одобрили, поступайте следующим образом:

пишите правду и ничего кроме правды. Служба безопасности в большинстве банков свой хлеб есть не просто так, а тем более сейчас. Любая ваша ложная информация будет обнаружена и однозначно повлияет на рассмотрение заявки с отрицательной стороны.
не пишите слишком большой неподтвержденный доход. В лучшем случае на него не обратят внимание (мол, шутит), в худшем – откажут в кредите, посчитав вас теневым дельцом.
не скрывайте свое крупное имущество. Найти неуказанную квартиру или земельный участок – дело 5 минут, а затем у банка возникнет сомнение в искренности ваших намерений.
просите среднюю сумму на максимально длинный срок. Чем длиннее срок, тем проще вам и выгоднее банку.

prostofinovo.ru

Как оформить ипотеку самому?

Что такое ипотека

Ипотечный кредит — это кредит, выданный под залог недвижимости. Чаще всего в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. Покупка недвижимости по ипотечным кредитам давно получила распространение во всем мире, с 1998 года эта банковская услуга стала доступна и в России.

Ипотека: условия

Обычно банки выдают ипотечные кредиты на срок от 5 до 25 лет, но в последнее время появляются предложения и на более длительный срок. Минимальный размер первоначального взноса колеблется от 10 до 40%. Хотя некоторые банки и декларируют возможность получения ипотечного кредита без первоначального взноса, на практике получить такой кредит почти невозможно. Процентные ставки зависят от размера кредита, сроков кредитования, способа подтверждения доходов и начинаются от 12% в рублях. Платежи по кредиту могут быть дифференцированными или аннуитетными. Аннуитетные — равные ежемесячные платежи в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Первые удобны тем, что заемщик все время платит одинаковую сумму и избавлен от необходимости в начальный период отдавать слишком большие суммы в счёт погашения задолженности. Вторые могут лечь тяжким бременем на семейный бюджет на первых порах, зато значительно снижаются со временем. Заемщик, расплачивающийся по ипотечному кредиту аннуитетными платежами, платит банку большую сумму, чем заемщик, выбравший дифференцированную схему. Чтобы наглядно увидеть разницу, можно воспользоваться расчетами широко распространенных кредитных калькуляторов.

Ипотека: дополнительные платежи

Помимо процентов за пользование ипотечным кредитом заемщику нужно быть готовым к тому, что придется вносить дополнительные платежи — это сборы за открытие и обслуживание ссудного счета, плата за рассмотрение заявки, комиссия за конвертацию наличных в случае, если кредит брался в одной валюте, а выплачивается в другой. Такие дополнительные платежи могут составлять в совокупности несколько процентов от суммы выданного кредита, а так как речь идёт о десятках, если не сотнях тысяч долларов, то несколько процентов — уже немало. Поэтому, рассматривая предложения банков, на все дополнительные платежи, предусмотренные договором нужно обращать особое внимание.

Ипотечный брокер

Заемщик может подбирать ипотечную программу самостоятельно, а может обратиться к помощи ипотечного брокера. Услуги ипотечного брокера платные, зато он помогает заемщику выбрать выгодные условия ипотечного кредитования, собрать пакет документов, чтобы получить кредит, предоставляет полную информацию по условиям кредитования и рассказывает обо всех подводных камнях. Всё это в итоге помогает сэкономить и деньги, и время заемщика.

Ипотечный кредит самостоятельно

Когда банк выбран и условия кредитования изучены, пора собирать пакет документов для предоставления в кредитную организацию: паспорт (не обязательно паспорт гражданина РФ, некоторые банки выдают ипотечный кредит и гражданам других государств), копии свидетельства государственного пенсионного страхования, ИНН, военного билета для мужчин призывного возраста, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке или разводе, брачного контракта (при наличии), документов об образовании, трудовой книжки, заверенной работодателем. Также заемщик должен заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка. Образец заявления и бланк анкеты многие банки размещают на своём сайте. Самые важные документы — подтверждающие кредитоспособность заемщика. От них зависит сумма кредита и величина процентной ставки, к таким документам банк относится особенно внимательно. Самые выгодные условия банки предлагают тем, кто может подтвердить все свои доходы справкой 2-НДФЛ за последние 6–12 месяцев. Если зарплата частично или полностью неофициальная, то нужно выбирать банк, принимающий справки о доходах в свободной форме. Такую справку также выдает работодатель. Некоторые банки готовы учитывать и другие доходы потенциального заемщика: дополнительные заработки, плату за сдачу недвижимости внаем, дивиденды и тд. В качестве доказательства платежеспособности может учитываться положительная кредитная история, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, выписки из реестров о владении ценными бумагами, выписки по счетам в банке. Дополнительно могут быть рассмотрены даже копии документов, подтверждающие своевременную оплату коммунальных услуг, счетов за телефонную связь, страниц загранпаспорта, свидетельствующих о частых выездах за рубеж. С другой стороны, банки требуют информацию об иждивенцах, находящихся на содержании заемщика: несовершеннолетних детях, родителях пенсионного возраста, других неработающих родственниках. Некоторые банки просят представить справки о размере пенсии родственников, свидетельства о смерти родителей или супругов. Среди дополнительных документов иногда требуются справки из наркологического и психоневрологического диспансера. После того как все документы собраны и сданы, банк приступает к рассмотрению заявки. Обычно это занимает 2–3 недели, но некоторые банки готовы рассмотреть заявку в течение нескольких рабочих дней.

Кредит одобрен — поиск квартиры

В случае положительного ответа, банк дает заемщику около 3-х месяцев на поиск квартиры. Иногда срок может быть немного увеличен. Через агентство недвижимости или самостоятельно заемщик ищет подходящий объект. При выборе недвижимости необходимо учитывать все требования банка к закладываемому по ипотечному кредиту жилому помещению. После того как квартира найдена, нужно получить на нее одобрение банка. Для этого требуется представить следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры; договор участия в долевом строительстве — если заемщик берет ипотечный кредит на жилье в строящемся доме; документы из БТИ — экспликацию и поэтажный план; заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит еще несколько дней. Если квартира одобрена банком, заключается договор купли-продажи квартиры.

Страхование

При оформлении ипотечного кредита, как правило, оформляют следующие виды страхования: жизни и трудоспособности заемщика, приобретаемой по ипотечному кредиту квартиры и титульное страхование — страхование права собственности заемщика на жилье. Страховые платежи предстоит выплачивать ежегодно до уплаты всей суммы кредита, поэтому важно заранее рассчитать их сумму.

Заключение кредитного договора

Заключение кредитного договора — последний шаг в процессе покупки недвижимости в кредит. В кредитном договоре оговаривают размер кредита, срок его возврата, цель, величину процентной ставки за пользование кредитом, порядок ее расчета. Кредитный договор содержит условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. Важно внимательно проверить документы на наличие технических ошибок, так как они могут стать причиной отказа в государственной регистрации. Договор с банком оформляется в один день с договором купли-продажи квартиры и договором страхования. Теперь заемщик становится собственником недвижимости, но она находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

megapolis-nk.ru