Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план. Квартира в ипотеку нюансы

основные этапы сделки, нюансы и тонкости

Схема приобретения жилья в ипотеку довольно проста, ее можно описать пятью основными шагами: выбор жилья, выбор банка, согласования жилья с банком, оформление кредитных и страховых документов, регистрация права собственности. Каждый шаг оформления ипотеки имеет свои особенности, которые достойны отдельного рассмотрения.

Схема приобретения квартиры в ипотеку состоит из 5 основных шагов

Шаг 1. Выбираем жилье

Возможны ситуации, когда первый и второй шаги стоит поменять местами, например, если клиент срочно нуждается в любом жилье и готов ориентироваться на критерии, которые предлагает банк, прежде всего финансовые. Но допустим, время и деньги и клиента есть и основная цель – улучшить жилищные условия самым оптимальным из возможных образов. Тогда отталкиваться стоит именно от желаемого объекта недвижимости. Да, если объект нестандартен: таунхаус, доля, дом старого типа постройки, квартира высокой стоимости, то могут быть проблемы с одобрением объекта банком.

Отказ в кредитовании на конкретную недвижимость не отменяет одобрения по заявке на ипотеку. Поэтому сначала выбираем один или несколько объектов недвижимости, и уже от их цены и характеристик отталкиваемся при подаче заявление на получение кредита в банковское учреждение.

Первое, что должен для себя решить потенциальный заемщик банка – квартира на первичном или на вторичном рынке его интересует. Законодательно продажа строящегося жилья регламентируется 214-ФЗ:

Разница между готовой первичной и вторичной квартирой может быть минимальна, например, если планируется приобретение квартиры в новостройке, то право собственности, скорее всего, будет уже оформлено на застройщика, и квартира будет считаться вторичным жильем, несмотря на то, что она совершенно новая. Обязательство по оформлению застройщиком непроданных в процессе строительства квартир в свою собственность возникает законодательно, а квартира, юридически имеющая собственника, относится к вторичному рынку жилья.

Очень важно решить для себя что прибрести — вторичное жильё или новостройку

В случае если квартира еще только строится, цена на нее будет расти пропорционально стадии строительства. И квартиру можно будет использовать по назначению после сдачи дома в эксплуатацию и проведения ремонта (а это дополнительные затраты), в лучшем случае – это несколько месяцев, максимум – более года, если этап строительства ранний. Риски, связанные с выбором первичного жилья, очевидны – проблемы в деятельности застройщика и заморозка строительства. Как взять кредит на ремонт ипотечной квартиры?

Так же в недостроенное жилье нельзя прописаться, если вопрос с пропиской стоит остро, то стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья. Покупку квартиры в строящемся доме можно считать инвестицией, и, как уже упоминалось выше, параллельно с этапами строительства растет и цена, выгода может составлять 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В то же время, до момента получения Свидетельства на право собственности, ставка по ипотеке будет выше, это условие характерно для всех банков, так как риск приостановки строительства касается и кредитных учреждений.

Вторичное жилье имеет свои преимущества – в него можно сразу въехать и прописаться, ремонт, если и требуется, не является первоочередным делом. Риски будут в основном касаться неправомерности предыдущих сделок с квартирой – титульные. Так же вторичную квартиру можно сдать, при наличии иного жилья, и арендными платежами погашать ипотеку. В случае с новостройкой сначала придется дождаться сдачи дома в эксплуатацию и вложиться в ремонт.

Второе, что должен решить для себя заемщик: на какую сумму можно рассчитывать. Способы оценки платежеспособности в разных кредитных учреждениях отличаются. Где-то расчет учтет возможность внесения в погашения по ипотеке половину ежемесячного подтвержденного дохода клиента, где-то из доходов будет вычтен прожиточный минимум на заемщика и его иждивенцев, если они есть, где-то расчет будет строиться по иному.

В идеале, чтобы платеж по ипотеке, который можно рассчитать на ипотечном калькуляторе самостоятельно, не превышал трети совокупного дохода семьи. В этом случае, какую бы методику не применял банк при расчете платежеспособности, сумма, которая требуется для покупки квартиры, не будет урезана банком.

Шаг 2. Выбираем банк

При выборе кредитного учреждения стоит обратить внимание на ряд параметров ипотечных программ, предлагаемых банками:

Требования к заемщику
Ставка
Срок кредита
Сроки рассмотрения заявки
Сумма платежа
Вид платежа
Переплата
Обязательные расходы

Желательным является рассмотрение сразу нескольких предложений банков, чтобы выбрать оптимальное. Можно и заручиться одобрением сразу двух или трех кредитных учреждений, но не более – лишние запросы в НБКИ смогут сослужить дурную службу и вызвать лишние подозрения у сотрудников службы безопасности в дальнейшем.

Для того чтобы определиться, в какой банк подать документы для одобрения ипотеки, стоит сначала самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором, рассчитать самые оптимальные варианты из предлагаемых.

В среднем минимальный размер собственных средств в сделке – 20%, еще до 10% стоит иметь в запасе на обязательные расходы: оценку, страховку.

Расчет платежей с помощью ипотечного калькулятора

Выбирать банк стоит только после подробной консультации с его менеджером и получения всех предварительных расчетов и информации о сопутствующих расходах. Заявленные в рекламе и на сайте банка ставки и условия не всегда соответствуют действительности.

Существенная разница видна невооруженным взглядом. Именно поэтому прежде, чем собирать документы по требованиям конкретного банка, стоит максимально подробно проконсультироваться лично. Не всегда имеет смысл звонить в банк (разве что только для того, чтобы назначить время консультации), так как сотрудники колл-центра, как правило, информированы так же поверхностно, как люди, изучившие условия на сайте банка.

Шаг 3. Согласование объекта недвижимости с кредитным учреждением

После того, как выбран банк с оптимальными условиями по ипотеке, заявка подана и одобрена, нудно будет предоставить все документы на выбранный объект недвижимости. Первоначально кредитор одобряет самого заемщика, рассчитывая его платежеспособность и проверяя на добросовестность и не проблемность, затем идет одобрение квартиры. Как уже упоминалось выше, отказ в кредитовании объекта не означает отказ в кредитовании клиента, просто нужно будет подобрать другой объект.

Банку потребуется правоустанавливающие, технические документы на квартиру и оценка. Последняя проводится, как правило, независимой оценочной компанией, но бывают банки, который проводят оценку самостоятельно и бесплатно, оформляются результаты в виде служебной записки, составленной согласно внутреннему регламенту кредитного учреждения. (подробнее про оценку при оформлении ипотеки)

Как происходит оценка объекта недвижимости?

Оценка проводится одной из аккредитованных банком компаний, учитываться будет и местоположение квартиры, и дом, в котором она расположена, и ее состояние. Стоимость оцениваемого объекта, как правило, немного занижается, но обычно не критично для соотношения объема первоначально взноса и сумму кредита. В случае если выяснится, что среднерыночная стоимость квартиры существенно ниже, чем заявленная продавцом, то банк может требовать увеличения первоначального взноса, чтобы вся сумма кредита была обеспечена имуществом, находящимся в залоге с учетом банковского стандартного дисконта в 20-30%.

Шаг 4. Оформление кредитных и страховых документов

На определенный день назначается сделка, некоторые банки требуют свежую выписку ЕГРП, выданную датой сделки, другие ставят более реальные сроки – 3 или 10 дней. Это бывает крайне неудобно, но в том, чтобы удостовериться в отсутствии свежих обременений, заинтересован не только банк, но и покупатель.

Кредитный договор, акт приема-передачи квартиры, договор купли-продажи и закладная (если требуется) подготавливаются, как правило, заранее, и клиент может ознакомиться с проектами документов еще на кануне сделки. В случае если есть сомнения, можно проконсультироваться с юристом. Текст кредитного договора является типовым для банка, но все же при наличии возражений, кредитное учреждение редко, но идут на встречу клиенту. Важно ознакомиться с документами заранее еще и потому, что обнаружение опечаток или ошибок в паспортных данных до подачи документов в регпалату существенно сэкономит время всем сторонам сделки.

Страховку нужно оформить до момента выдачи кредита, переданные в регпалату документы, будут проходить проверку минимум неделю, за это время нужно выбрать оптимальную страховую компанию (из предложенных банком) и заранее просчитать стоимость страхового взноса. См. страхование при ипотеке.

Наиважнейший этап оформления ипотеки — это конечно же подписание кредитного договора

Оформлять договор страхования лучше после получения свидетельства, но до визита в банк для выдачи кредита. Некоторые банки не требуют страховки в день выдачи, а дают определенное время (примерно две недели) для заключения необходимых договоров и предоставления их в банк.

Отдельные кредитные учреждения тесно сотрудничают со страховыми и дают возможность подписать договор страхования одновременно с кредитным договором, в присутствии представителя страховщика или без него (уполномочен менеджер банка).

В случае, если банк настаивает на том, что все будет сделано за клиента, которому останется только расписаться, стоит сравнить стоимость страхования в других компаниях, возможно с навязываемой страховой у банка заключено соглашение о повышенном комиссионном вознаграждении в пользу кредитора, платить за которое в конечном итоге придется заемщику.

Это может быть полезно: все Ваши расходы по ипотеке

Шаг 5. Регистрация права собственности

Это заключительная стадия оформления ипотеки. Сотрудники банка проконсультируют: какие документы нужно предоставить в регпалату, в некоторых случаях на регистрации будет присутствовать менеджер банка.

После подачи документов останется только в назначенную дату прийти за оформленным Свидетельством на право собственности, которое нужно предоставить кредитору.

В день предоставления Свидетельства банк зачисляет сумму кредита и выдает актуальный график платежей (до этого момента график на руках у клиента предварительный, так как сделка в регпалате может быть приостановлена и точную дату выдачи кредита не может предсказать никто).

Продавец получает (через счет или ячейку) оставшиеся деньги за свою квартиру (первоначальный взнос переводится, как правило, в день подачи документов в регпалату). Дата кредитного договора будет отличаться от реальной даты выдачи кредита на срок, требуемый для регистрации сделки в органах госреестра. В случае если есть опечатки или обнаружены неточности в технических документах, сделка будет приостановлена до момента исправления ошибок.

mikrozaimy24.ru

Покупка квартиры в ипотеку: особенности и нюансы сделки

Платить из месяца в месяц арендную плату, каждый раз ожидая возможного повышения, довольно тяжело. А покупка собственной квартиры - удовольствие, доступное не каждому. Поэтому сегодня все больше и больше людей обращаются за ипотекой - действительно, реальной альтернативой арендному жилью.

Ипотека – реальная альтернатива арендному жилью

Сегодняшние цены на жилую недвижимость таковы, что собственное жилье для многих семей является несбыточной мечтой. Однако аренда квартиры тоже предприятие весьма затратное, создающее массу проблем в виде постоянных переездов, что особенно неудобно для семей с детьми. Наиболее рациональным выходом в данной ситуации становится приобретение квартиры в ипотеку. И хотя ежемесячный взнос по ипотеке обычно несколько выше арендной платы, вы все же оплачиваете уже собственное жилье. При этом можете спокойно жить, забыв про арендодателей и постоянные переезды, и обустраивать квартиру по своему вкусу.

Какое жилье можно купить в ипотеку?

Банковское ипотечное кредитование характеризуется тем, что к приобретаемой квартире предъявляются определенные требования. Причина в том, что при покупке квартиры в ипотеку данный объект недвижимости будет находится в залоге у кредитной организации до полной оплаты кредита. Поэтому банку необходимо, чтобы ипотечный покупатель выбирал жилье, способное сохранить достаточную ликвидность в течение всего срока кредитования.

Чтобы банк дал согласие на приобретение квартиры в ипотеку, недвижимость должна удовлетворять следующим условиям:

степень износа дома, где расположена квартира, не должна превышать 60%;

здание не может относиться к категории ветхих или подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или сносу;
фундамент здания должен быть капитальным (камень, железобетон, кирпич), не допускается наличие деревянных перекрытий;
в квартире должна быть холодная и горячая вода, отдельный санузел;
жилье должно всецело удовлетворять техническим и санитарным нормам;
вы не можете купить квартиру в ипотеку, если она уже находится в обременении, либо имеет иски от третьих лиц.

Также при покупке жилой недвижимости в ипотеку кредитные организации могут иметь и другие дополнительные требования к предмету залога. Например, банки крайне неохотно кредитуют первичное жилье на ранних этапах строительства. В Москве и области банк может не дать согласие на покупку квартиры в ипотеку, если объект недвижимости расположен в старых блочных или панельных 5-этажках. Далеко не каждая кредитная организация выделяет деньги на приобретение комнаты – некоторые банки кредитуют только квартиры.

Квартира в ипотеку: этапы сделки

Если вы решили купить жилье в ипотеку, то первым шагом станет оценка кредитных программ от разных банков. Можно самостоятельно изучить предложения ипотечного рынка, но проще всего обратиться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам или риелторам, которые проконсультируют вас и помогут определиться с выбором оптимальной программы. Этот вариант удобен также тем, что с помощью специалистов вы быстрее найдете подходящий вариант жилья, потратите меньше времени и нервов на оформление документов.

Подготовка документов для получения кредита – следующий этап приобретения квартиры в ипотеку. Здесь важно правильно заполнить анкету заемщика, чтобы получить кредит, что иногда довольно непросто. Существуют определенные тонкости в том, как нужно ответить на те или иные вопросы, какие именно цифры стоит вписать, и здесь помощь специалистов тоже будет весьма кстати.

Процесс банковской проверки клиента на платежеспособность занимает несколько дней, иногда – недель. Если банк принял положительное решение, то далее начинается поиск подходящего жилья и подготовка документации. Разумеется, найденный вариант квартиры в ипотеку должен удовлетворять всем требованиям конкретного банка, выдающего кредит. Затем проводится независимая оценка, для которой приглашается специалист оценочной фирмы, аккредитованной банком. Если между банком и компанией-продавцом недвижимости установлены партнерские взаимоотношения, как, например, между Сбербанком и Руполисом, то этап оценки квартиры может отсутствовать.

Проведение ипотечной купли-продажи, как правило, осуществляется согласно отлаженной схеме. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, покупателем вносится задаток. Банк подготавливает кредитный договор и закладную, заключается договор страхования, составляется основной договор купли-продажи.

Передача денег может осуществляться как из рук в руки (в банке, в регистрационном центре), так и посредством банковской ячейки. Свидетельством состоявшейся покупки квартиры в ипотеку служит зарегистрированный договор купли-продажи. Также покупатель получает регистрационное свидетельство на квартиру, на котором ставится штамп («ипотека в силу закона» или «ипотека в силу договора»), говорящий о наличии обременения на квартиру. Остается только подписать акт приема-передачи квартиры, и можно праздновать новоселье.

Подведем итоги

Слово «ипотека» сегодня многих пугает, однако, довольно сложно найти другую альтернативу арендному жилью, чем приобретение квартиры в ипотеку. В настоящее время законодатели работают над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным для потребителя, что наверняка будет способствовать развитию рынка ипотечных услуг. И это означает, что еще больше семей смогут воспользоваться услугами банков и решить жилищный вопрос с помощью ипотеки.

xn--h1afidekj.xn--p1ai

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
Дом числится как памятник культуры и истории.
Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
	Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
	А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

pinpay.ru

нюансы, риски, пошаговый план — KredFIN

Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
Дом числится как памятник культуры и истории.
Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

kredfin.info