Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли и насколько выгодно. Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру


Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или в наем? 2018 год

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это посмотрит банк?

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Законодательство

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

  • Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
  • Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Законодательство при сдаче в наем

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Особенности сдачи в аренду и найм ипотечной квартиры

к содержанию ↑

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

к содержанию ↑

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Как сдать недвижимость, если банк запретил?

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

  1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
  2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
  3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

  • Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
  • Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
  • Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
  • Ухудшение состояния, порча имущества;
  • Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

  1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
  2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Можно ли сдавать ипотечную квартируИпотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Можно ли сдавать ипотечную квартируОчень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2017 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Можно ли сдавать ипотечную квартируДаже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Можно ли сдавать ипотечную квартируРиски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду. поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Читайте также:

Правила съема

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

26 февр. 2016, 11:30

Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей. А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены. Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.

Ваши права на ипотечное жильеМожно ли сдавать ипотечную квартиру

Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

  • прописывать родственников;
  • делать перепланировку и переустройство;
  • сдавать в аренду.

В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.

Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.

Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора. Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру. К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.

Залоговое жилье: можно ли на нем заработать?

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:

  1. Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
  2. Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
  3. Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.

Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.

С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.

В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора. Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии. С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.

Можно ли сдавать ипотечную квартируЕсли вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

  • банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
  • в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
  • если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
  • по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:

  • исправно погашаете кредит;Можно ли сдавать ипотечную квартиру
  • содержите квартиру в надлежащем состоянии;
  • внесете в договор страхования необходимые изменения.

2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • справку из ЖЭКа о составе семьи;
  • нотариальное согласие всех собственников квартиры.

3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.

4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:Можно ли сдавать ипотечную квартиру

  • у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
  • договор найма заключается на срок свыше года;
  • банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

  • В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.Можно ли сдавать ипотечную квартиру
  • Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
  • Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами. Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.
  • Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история нарушителя существенно испортится.
  • Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут дополнительные проблемы с налоговыми органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов.

При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно

Можно ли сдавать ипотечную квартируЗаконодательством предоставление ипотечной недвижимости в аренду разрешено .

Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно ипотечному соглашению. При этом залогодатели могут осуществлять сдачу в аренду квартиры без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.

Есть два условия для залогодателей:

  1. Квартира должна сдаваться в аренду на срок, не превышающий период обеспечения кредитными обязательствами.
  2. Передача в аренду жилой площади возможно исключительно в целях предназначения. Квартира сдаваться должна для проживания.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно !

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Можно ли сдавать ипотечную квартируВроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре .

И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах .

Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье .

Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение. В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход. поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Выгодно ли?

Можно ли сдавать ипотечную квартируНа самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:

  1. Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
  2. Полное расторжение ипотечного договора.

Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас плохая кредитная история и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.

Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков. Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.

Консультация на видео

Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/, http://cbkg.ru/articles/pravila_sema.html, http://terrafaq.ru/nedvizhimost/zalog/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu.html

ipotheka.ru

можно ли, плюсы и минусы

Особенностью ипотечного кредита является то, что выплаты по нему растягиваются на 10 и более лет. За столь длительный период обстоятельства могут измениться. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Этот вопрос волнует многих потенциальных заемщиков.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли и насколько выгодно 0

Законно ли?

Можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? Нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос ипотечного кредита, является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем предусмотрено, что владельцем недвижимости является заемщик. Согласно Гражданскому кодексу РФ владелец имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

При этом в договоре об ипотеке может быть указано, что аренда квартиры запрещена, или что для этих целей требует письменное разрешение банка. Чтобы избежать проблем в будущем, следует еще на стадии подписания договора изучить все его пункты.

Таким образом, существует три варианта касательно объекта ипотеки:

  • договор не предусматривает никаких ограничений или прямо разрешает сдачу квартиры. Такое встречается довольно редко;
  • аренда возможна, но при выполнении определенных условий. Чаще всего условием является письменное согласование будущей сделки с банком;
  • прямой запрет на сдачу квартиры в аренду. В данном случае заключить договор найма без негативных для арендодателя последствий невозможно.

Чаще всего сдать квартиру, взятую в ипотеку, возможно, но при условии наличия письменного разрешения банка.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Так как банк заинтересован в сохранности объекта недвижимости, купленного в порядке ипотечного кредитования, то редко когда в договоре нет условий, регламентирующих порядок сдачи жилья в аренду. Можно ли квартиру, взятую в ипотеку, сдавать в аренду или в таком случае от подобной идеи придется отказаться? Как правило, в договоре прямого запрета на сдачу ипотечного жилья нет, поэтому договориться с банком вполне реально.

Чтобы получить разрешение, необходимо:

  • написать заявление в банковское учреждение с просьбой дать разрешение оформить договор аренды;
  • указать в заявлении причину такого решения, например, сложное материальное положение и желание не допускать задолженностей по ипотеке;
  • приложить проект будущего договора. Это позволит юристам банка изучить все нюансы будущей сделки и повысит шансы на выдачу разрешения.

Шансы на получение разрешения увеличивает наличие уважительной причины и приложение проекта договора.

Стоит ли рисковать?

Так как процедура получения разрешения от банка на сдачу квартиры может быть достаточно длительной и сложной, то иногда заемщики пытаются сдать недвижимость без оформления соответствующего договора. Это может вызвать ряд санкций и со стороны фискальных органов (уклонения от уплаты налогов), и со стороны банка (нарушение условий договора). На первый взгляд кажется, что узнать о том, что сдача недвижимости происходит без законных на то оснований, невозможно, но нельзя исключать:

  • неожиданную проверку со стороны банка. Согласно статье 34 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель имеет право проверять сохранность переданного имущества. Проверка может быть фактической, то есть сотрудник банка имеет право прийти в квартиру, чтобы проверить ее состояние;
  • жалобу соседей. Соседи бывают разные, кроме того, нет гарантии того, что арендатор будет соблюдать тишину и не мешать окружающим. Вполне возможно, что соседи просто сообщать в банк о том, что владелец квартиры сдает ее без надлежащих документов.

Последствия нарушения условий договора могут быть весьма серьезные. Банк имеет право потребовать досрочно погасить всю задолженность. Если условие не будет выполнено, то недвижимость может быть продана с торгов в счет долга.

Рисковать и сдавать ипотечную квартиру без согласования с банком не стоит.

Что делать арендатору?

Наиболее защищенной стороной в данном вопросе является арендатор. Ответственность за сдачу недвижимости без уведомления залогодержателя и получения от него разрешения несет владелец квартиры, то есть арендодатель. Фактически арендатор в случае выявления банком нарушений в самом худшем случае должен будет съехать с квартиры, но никаких других негативных последствий для него нет.

Арендатор, снимая ипотечное жилье, ничем не рискует.

Итоги

В идее взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду есть и плюсы, и минусы.

Плюсы:

  • получение дополнительного пассивного дохода. Купить недвижимость и сдавать ее в аренду – популярный и простой способ получения дохода. Некоторые даже специально оформляют ипотеку под сдачу квартиры в аренду, выплачивая с дохода стоимость жилья, а потом получая уже чистый доход;
  • возможность за счет арендных платежей погашать ипотечный долг . В условиях сложной экономической ситуации особенно тяжело приходится тем людям, которые оформили ипотеку в валюте. Многие из них просто не в состоянии платить многократно возросшие суммы, и одним из выходов является переезд в более маленькую квартиру или к родственникам и сдача взятого в ипотеку жилья в аренду;
  • аренда покрывает основную часть ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Минусы:

  • в кризис аренда дешевеет, часть недвижимости и вовсе остается невостребованной. Если квартира по какой-то причине останется без арендаторов, ипотеку все равно придется платить. Это нужно учитывать, чтобы приобретение недвижимости не стало причиной финансовых сложностей и испорченной кредитной истории.

Решение сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно, например, родителям, которые хотят к совершеннолетию ребенка подарить ему квартиру. Фактически покупка будет очень выгодной, ведь ежемесячные платежи будут осуществляться за счет арендной платы. Недостатком подобного подхода является риск того, что банк запретит совершать сделку.

Если вы пока только просчитываете, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, то в таком случае лучше информируйте банк о своих намерениях заранее. Это поможет избежать множества недоразумений и сложностей в будущем.

proipoteku24.ru

Можно ли ипотечную квартиру (взятую в ипотеку) сдавать в аренду

Количество приобретенной недвижимости в кредит растет с каждым днем, а поэтому возникает логический вопрос, можно ли как-то ипотечную квартиру сдавать в аренду? Ипотека для многих людей является единственным способом приобретения личного жилья. Как правило, такая квартира используется для собственных нужд, а проживают в ней плательщики или их родственники. Тем не менее, иногда у людей появляется желание заработать на этой недвижимости. Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Какие права имеет гражданин на такое жилье? Если он сдал ее, нужно ли что-то делать?

Можно ли ипотечную квартиру сдавать в арендуМожно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду

Для начала отметим, что квартиру, находящуюся в ипотеке, берут не всегда для личного проживания. К примеру, у человека есть какое-то количество денег, достаточное для первого взноса на жилье. Он решает сделать это вложение и приобрести квартиру в кредит. Некоторые люди таким образом пытаются решить жилищный вопрос для своих детей, в то время как другие просто инвестируют. Для определенных граждан есть возможность получить военную ипотеку.

Ипотека предполагает ежемесячные платежи, за своевременность внесения которых ответственен заемщик. Для этого нужно где-то брать деньги, а поэтому если их будет приносить приобретенная недвижимость, то это идеальный вариант. Итак, можно ли сдать квартиру, которая находится в ипотеке. Давайте разберемся.

Права на недвижимость

Без согласия банка нельзя делать перепланировку квартирыБез согласия банка нельзя делать перепланировку квартирыМногие люди ошибочно полагают, что ипотека – это очень рискованный и невыгодный вид кредитования. Они думают, что банк в любой момент может забрать квартиру, а их выселить без каких-либо разбирательств. С реальностью это не имеет ничего общего, поскольку на взятую в ипотеку квартиру у человека есть определенные права.

В первую очередь нужно дать ответ на вопрос, кто же является фактическим владельцем недвижимости. Купленная в ипотеку квартира принадлежит тому человеку, который взял деньги у банка. Если это жилье в новостройке, то оформить право собственности можно будет сразу после окончания строительства. В случае, когда квартира уже введена в эксплуатацию, получить подтверждающий документ можно одновременно с выдачей средств. Как только составлен и подписан договор купли-продажи жилья, находящегося в ипотеке, осуществляется переход права собственности.

Однако необходимо понимать, что поскольку жилье является кредитным, то с этим связаны определенные ограничения. Так, во всех государственных базах данных это имущество будет числиться как обремененное. Это значит, что любые сделки, связанные со сменой собственника, провести не получится. Единственным исключением является ситуация, когда банк дает свое добро на это. Помимо этого, в кредитном договоре указываются дополнительные ограничения, которые снимаются после внесения полной суммы средств.

Без получения разрешения от банковского учреждения можно выполнить лишь определенные операции, в том числе:

  • возможность регистрировать в квартире своих родственников;
  • осуществлять перепланировку;
  • сдавать квартиру третьим лицам.

Особенности оформления аренды

Сдача квартиры по договору арендыСдача квартиры по договору арендыСдавать в аренду квартиру можно, если обратное не предусмотрено кредитным договором. Иногда условия банка включают пункт о том, что делать этого нельзя. Если же жильем пользуются другие люди, то об этом нужно сообщить банку. Его представители имеют право контролировать процесс и проверять состояние сдаваемых помещений.

Сдать квартиру в аренду – это довольно выгодное мероприятие. Довольно часто стоимость аренды позволяет полностью или частично покрывать выплаты банку за ипотеку. Особенно актуально это в тех случаях, когда жилье приобреталось в новостройках, ведь на него всегда повышенный спрос.

Тем не менее, у сдачи ипотечной квартиры есть определенные недостатки. Если человек желает сдавать в аренду жилье и уведомил об этом банк, то величина страховки может повыситься. Также нужно официально оформить сделку и платить налоги на прибыль. Не сделав этого, лицу грозит штраф. Более того, использование квартиры чужими людьми может негативно сказаться на ее состоянии.

Важно! Практика показывает, что если банк узнает о желании клиента сдавать жилье, то он существенно повышает требования. Это может повлиять на величину процентной ставки. Причина этого в том, что в случае проблем с выплатами, банк заинтересован в наивысшей ликвидности этого жилья.

Если его состояние будет плохим, то выгодно продать недвижимость не получится. Прежде чем сдавать в аренду, хорошо подумайте. Тщательно подбирайте квартирантов. Лучше всего сдавать недвижимость своим родственникам, которые смогут бережно относиться к помещению и не приведут к его ухудшению.

Проблемы с банком

Взыскание денег через суд за просрочку выплат по ипотекеВзыскание денег через суд за просрочку выплат по ипотекеКак мы уже сумели выяснить, аренда ипотечной недвижимости – это право, которое человек может реализовать по своему желанию. Никаких ограничений в этом плане не предусмотрено, а поэтому зарабатывать на приобретенной квартире можно. В некоторых ситуациях проблемы все же могут возникать.

Как правило, своевременные выплаты являются достаточными для банка. Если же человек не вносит средства за квартиру, то ему отправят предупреждение. Кредитным договором предусмотрено определенное количество просроченных платежей. После этого наступает ответственность.

В большинстве случаев просрочка платежа в течение 3-4 месяцев приводит к тому, что банк обращается в суд для взыскания средств. Если человек сможет погасить долг, то банк начислит пеню, и на этом все закончится. В противном случае, квартира будет конфискована и продана.

kvadmetry.ru

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру по условиям договора ипотеки?

Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой — есть несколько проблем.

Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.

Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.

Содержание статьи

Нормативно-правовая база

Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:

  • 35 глава ГК РФ — о найме жилого помещения.
  • Налоговый Кодекс — обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
  • Жилищный Кодекс — регулирует порядок сдачи в аренду.
  • Закон «Об ипотеке» — устанавливает права и обязанности заемщика.

Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.

То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке:

Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора

Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:

  • Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
  • Запросить разрешение на заключение договора аренды.

Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.

Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.

Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:

  • Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
  • Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
  • Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.

Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.

Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.

Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности - обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Законные способы сдачи ипотечной квартиры

Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:

  • Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
  • Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
  • Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
  • Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.

Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.

Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:

  • Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
  • Наложение штрафа на собственника жилья.
  • Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
  • Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.

Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.

После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируИпотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируОчень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2017 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируДаже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируРиски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду. поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Читайте также:

Правила съема

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

26 февр. 2016, 11:30

Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей. А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены. Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.

Ваши права на ипотечное жильеМожно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

  • прописывать родственников;
  • делать перепланировку и переустройство;
  • сдавать в аренду.

В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.

Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.

Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора. Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру. К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.

Залоговое жилье: можно ли на нем заработать?

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:

  1. Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
  2. Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
  3. Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.

Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.

С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.

В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора. Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии. С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируЕсли вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

  • банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
  • в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
  • если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
  • по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:

  • исправно погашаете кредит;Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру
  • содержите квартиру в надлежащем состоянии;
  • внесете в договор страхования необходимые изменения.

2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • справку из ЖЭКа о составе семьи;
  • нотариальное согласие всех собственников квартиры.

3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.

4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

  • у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
  • договор найма заключается на срок свыше года;
  • банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

  • В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру
  • Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
  • Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами. Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.
  • Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история нарушителя существенно испортится.
  • Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут дополнительные проблемы с налоговыми органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов.

При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируЗаконодательством предоставление ипотечной недвижимости в аренду разрешено .

Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно ипотечному соглашению. При этом залогодатели могут осуществлять сдачу в аренду квартиры без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.

Есть два условия для залогодателей:

  1. Квартира должна сдаваться в аренду на срок, не превышающий период обеспечения кредитными обязательствами.
  2. Передача в аренду жилой площади возможно исключительно в целях предназначения. Квартира сдаваться должна для проживания.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно !

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируВроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре .

И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах .

Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье .

Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение. В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход. поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Выгодно ли?

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируНа самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:

  1. Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
  2. Полное расторжение ипотечного договора.

Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас плохая кредитная история и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.

Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков. Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.

Консультация на видео

Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/, http://cbkg.ru/articles/pravila_sema.html, http://terrafaq.ru/nedvizhimost/zalog/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu.html

ipotheka.ru

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка или другого банка

Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.

Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.

Правила действующего законодательства

Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:

  • Брать ипотечную квартиру для собственного проживания;
  • Получать доходы из залоговой недвижимости.

Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец — срок аренды не должен  быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.

Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса

Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.

Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.

Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.

Аренда квартиры, приобретенной по военной ипотеке

Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.

Вопрос, в этом случае, обусловлен тем, что согласно закону «О статусе военнослужащих» человек не имеет права заниматься коммерческой деятельностью. Поэтому необходимо разобраться, относится ли передача в аренду жилого помещения к предпринимательству.

  • Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
  • С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
  • И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.

Учитывая все вышесказанное можно утверждать, что квартиру, которая приобретается по военной ипотеке, сдавать в аренду законом разрешается. Такая деятельность не относится к коммерческой и не противоречит закону «О статусе военнослужащих».

Важные нюансы

На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.

На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.

После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.

Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.

Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.

Похожие записи

odengah.com