Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку? Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Попробовать взять ипотеку сегодня может каждый гражданин нашей страны, которому исполнилось 18 лет. Разумеется, многие из потенциальных заемщиков получают отказ, но в этом как раз-таки ничего удивительного нет, поскольку речь идет о крупной сумме денежных средств. И если заемщик не подходит по определенным параметрам, например, финансовую организацию не устраивает уровень его заработной платы, он получит отказ. При этом многие получают положительный ответ после заполнения анкеты.

Принято считать, что человек, который решил воспользоваться ипотечным кредитованием, хочет поправить свое жилищное положение. В большинстве случаев это действительно так, но существует ряд граждан, которые берут ипотеку для того, что бы, скажем, вложить свои деньги. Например, у человека скопилась определенная сумма, которой не хватает для покупки квартиры, поэтому он идет в банк и получает ипотеку. А что делать с квартирой, если одна уже есть? Правильно, ее можно сдать, а средства, полученные от аренды, пустить на погашение ежемесячных платежей. Согласитесь, очень удобно, когда жилье себя само «оправдывает». Но тут возникает другой вопрос — законно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Что говорит закон?

Для того, что бы ответить на этот достаточно несложный вопрос, мы откроем Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Здесь нам понадобится пятая глава «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке», статья 29 «Пользование залогодателем заложенным имуществом», пункт 2: «Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.»

Указанное выше прямо свидетельствует о том, что заемщик имеет полное право сдавать квартиру, которая формально принадлежит ему (не забываем, что залогодержателем по-прежнему остается банк вплоть до того момента, пока не будет выплачен весь долг до последнего рубля).

Разумеется, здесь могут быть свои нюансы. К примеру, некоторые банки в договоре прописывают пункт о том, что сдавать жилье залогодатель может только с согласия банка или, например, вообще не имеет права его сдавать. Поэтому читать договор нужно крайне внимательно, что бы в дальнейшем указанные пункты не стали сюрпризом.

Статистика свидетельствует о том, что в последние годы банки все чаще запрещают сдавать купленные в ипотеку квартиры. С чем это связано, остается только догадываться, тем более, что страхование жилья в случае с ипотекой является обязательным. Так что если с квартирой что-то происходит, страховка покрывает ущерб.

Интересно, что если договор полностью запрещает сдавать имущество в аренду, в данном случае квартиру, это напрямую означает, что в жилье нельзя впустить даже собственных родственников для постоянного проживания. Выглядит немного комично, но на деле нарушать договор заемщик не имеет права.

Те банки, которые не имеют ничего против сдачи жилья постояльцам, требуют договор аренды. Он не должен противоречить ипотечному договору. Кроме того, заемщику придется платить налог с полученной прибыли. Впрочем, все это с лихвой перекрывает тот факт, что банки изначально могут рассматривать такой вид «бизнеса» как дополнительный заработок, сделав заемщику некоторые поблажки.

Что будет в случае нарушения договора?

Согласно все тому же Федеральному закону «Об ипотеке», залогодержатель имеет полное право для проверки условий содержания ипотечного жилья. Это означает, что представители банка могут придти и проверить текущее состояние жилища, причем эти проверки не должны создавать помех для использования квартиры заемщиком. Как следует из практики, проверки эти редкие — не чаще 1 раза в 6-12 месяцев.

Допустим, что договор подразумевает полный запрет сдачи в аренду объекта кому бы то ни было. Однако заемщик проигнорировал данный пункт договора и пустил квартирантов. В этот момент происходит проверка. Что будет в таком случае?

Разумеется, квартирантов придется выставить. А вот самого заемщика могут ждать куда более серьезные последствия. Как минимум за такой проступок положен штраф, причем он будет совсем немаленьким. При этом банк нередко имеет право расторгнуть договор ипотеки и потребовать досрочное погашение кредита.

Согласитесь, последствия впечатляют. Если вы решили сдавать квартиру в аренду, не поленитесь найти банк, который ничего против данного пункта не имеет, что бы избежать последствий, описанных выше.

nalichnykredit.com

Можно ли сдавать в аренду квартиру

При оформлении ипотеки многие граждане задумываются о возможности извлечения прибыли из приобретенной недвижимости. Но их интересует вопрос, имеют ли они право извлекать прибыль от заложенного в банк недвижимого имущества, и не придется ли потом платить бешеные штрафы банку за это. Данные правоотношения регулируются законодательством, поэтому банки и граждане обязаны действовать в соответствии с ним.

Законодательная база

Порядок ипотечных правоотношений регулирует Гражданский Кодекс, а также федеральный закон, имеющий название «Об ипотеке». На основании данного нормативно правового акта приобретатели заложенной недвижимости имеют право извлекать прибыль от нее на основании ипотечного соглашения. Кроме этого сдавать квартиру в аренду можно без специального согласия банка и уведомления его об этом.

Предусматривается 2 важных условия, которые должны соблюдаться собственниками заложенного жилья:

Жилая площадь должна предоставлять по договору аренды на срок, не превышающий действия ипотечного соглашения с банком.
Квартира должна быть передана с целью ее применения исключительно для проживания. Не допускается целевое изменение объекта в период действия залогового обязательства.

Соответственно, законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, но ипотечным договором могут быть установлены особые условия, запреты и требования. Устанавливать данные пункты в соглашении банкам не запрещено, так как данным залогом они обеспечивают себе гарантию возврата денежных средств.

Ипотечное соглашение

На самом деле, на практике банки практически всегда прописывают данные условия в ипотечном договоре, хотя могут этого не делать. Если в соглашении нет пунктов о запрете предоставления жилья в аренду, соответственно банк не требуется даже уведомлять об этом.

Но чаще бывает так, что кредитные организации прописывают условия и возможность сдачи жилья по договорам аренды. В основном предусматривается 2 варианта:

полный запрет;
возможность предоставления услуги только с обязательного уведомления банка и получения от него соответствующего разрешения.

Если ипотечное соглашение запрещает предоставление жилья в аренду, то проживание даже родственников или близких знакомых не допускается без получения на это специального разрешения. Если данный пункт договора нарушается, то банковские организации могут применять штрафные санкции в виде увеличения процентной ставки, а также расторгнуть договор и отобрать жилье, в случае невозврата денежных средств.

Во втором случае, когда допускается получение от жилья выгоды путем ее предоставления в аренду, кредитная организация требует соответствующего уведомления. После того как банк получит данную информацию, а лучше его оповещать в письменном виде, кредитная организация должна предоставить разрешение. Оно может быть выдано и в письменном виде. Но если выдается отказ, то он обязательно должен быть получен письменно.

Уведомить банк о своих намерениях получения прибыли можно несколькими способами:

отправить информационное письмо с помощью официального сайта банка;
отправить письмо по почте с уведомлением;

передать лично письмо сотруднику банка, желательно получить отметку от него на втором экземпляре о получении.

Важно знать, что ипотека не освобождает арендодателя от уплаты налогов государству с полученной прибыли. Поэтому ежегодно при подаче налоговой декларации данные доходы должны быть учтены.

Многие банки рассматривают данную возможность заемщика по сдаче квартиры, как получение дополнительного дохода им в случаях, если возникли финансовые трудности. Поэтому редко какие банки ставят полный запрет на сдачу жилья в аренду.

Выгодно ли?

С одной стороны многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.

Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.

Невыгодно осуществлять такую покупку потому, что банки в первые годы действия ипотечного кредита взимают с ежемесячных платежей наибольшую часть процентов, а погашение основного долга происходит в наименьшей степени. Кроме этого при оформлении ипотеки обязательно требуется имущественное страхование залога, что составляет также определенную сумму денежных средств.

Кроме этого для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, титульное страхование сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит, либо оплатить из имеющихся средств.

Но если есть необходимость приобретения жилья, например с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать, как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:

обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
учитывать стоимость коммунальных платежей, либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.

Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:

Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность. Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.

Если не соблюдать данные правила, то можно оказаться в очень невыгодном положении. Банк может насчитать высокие штрафные санкции, либо полностью расторгнуть договор. В этом случае придется оформлять новое ипотечное соглашение с другой банковской организацией, которая может предоставить менее выгодные условия.

При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.

Поэтому лучше всего подсчитать возможную прибыль с учетом всех перечисленных дополнительных расходов и только после этого сдавать жилье в аренду, если это действительно будет выгодно.

Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.

<center><ins class="adsbygoogle" style="display:inline-block;width:580px;height:400px" data-ad-client="ca-pub-1812626643144578" data-ad-slot="8813674614"></ins> <script> (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); </script></center>

grazhdaninu.com

Можно ли сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку

Многие ипотечные заемщики задумываются о том, можно ли сдавать квартиру, приобретённую в ипотеку. Некоторые даже изначально покупают жилье в качестве инвестиций и планируют, что проценты банку (а иногда и основной долг) будут фактически оплачивать не они, а квартиросъемщики.

Действительно, зачастую арендная плата за жилье покрывает большую часть ежемесячного ипотечного платежа. Соответственно, сдавать квартиру, взятую в ипотеку, выгодно и разумно. Конечно, если заемщик или члены его семьи сами не живут в обремененной квартире. Но здесь и возникает вопрос, законна ли такая сделка с жильем, взятым в ипотеку.

Что говорит законодательство

Согласно закону «Об ипотеке», залогодатель, вступивший в ипотечные правоотношения, вправе извлекать из имущественных ценностей, заложенных по ипотечному соглашению, плоды и доходы. А залогодержатель (банк) не приобретает при этом каких-либо прав на получаемые залогодателем плоды, доходы, если иное не предусматривается ипотечным договором.

Ориентируясь на требования законодателя, можно утверждать, что правообладатель квартиры, приобретаемой в ипотеку, обладает полным правом сдавать жилье, которое принадлежит ему, даже если оно передано в залог банку. Соответственно, сдача ипотечной жилой недвижимости вполне законна, если, конечно, никакого запрета на получение доходов с приобретённой жилплощади нет в самом ипотечном соглашении. Теоретически, возможно даже зарегистрировать арендатора в ипотечном жилье.

Однако, как следует из законодательства, банковские организации могут предусматривать в своих соглашениях определенные ограничения на сдачу залогового жилья в наем.

К примеру, некоторые кредитные организации чётко прописывают в ипотечном соглашении пункт о том, что залогодатель сможет сдавать жилье лишь с согласия банка или вообще лишён права его сдавать вплоть до внесения последнего платежа по ипотеке.

Поэтому, если вы планируете сдавать жилье, обремененное банковским залогом, рекомендуется внимательно читать ипотечное соглашение. Оптимально, если это будет сделано еще до оформления ипотеки. Тогда в дальнейшем вышеуказанные пункты договора не станут для вас неприятным сюрпризом.

Что предусмотрено в ипотечном договоре

Статистика последних лет показывает, что банковские организации всё чаще в своих ипотечных соглашениях запрещают сдавать приобретённые в ипотеку квартиры. С одной стороны, это вполне объяснимо, ведь банк заинтересован в сохранности залогового жилья, а при сдаче квартиры неизвестным третьим лицам риски ее повреждения несколько увеличиваются.

С другой стороны, при ипотечных правоотношениях практически всегда проводится императивное страхование жилья, поэтому если с заложенной квартирой что-то происходит, страховая выплата покрывает ущерб. Соответственно, целесообразность введения рассматриваемых ограничений относительно сдачи квартиры весьма спорна.

Более того, банк заинтересован в платежеспособности заемщика, а в течение многолетних ипотечных правоотношений может случиться всякое, например, заемщик может потерять работу, или его доходы резко уменьшатся. А регулярная арендная плата за квартиру хотя бы каким-то образом гарантирует наличие постоянного источника дохода у ипотечного должника, и, соответственно, повышает его общую платежеспособность.

Банковские организации, которые не предусматривают ограничений на сдачу в наем ипотечного жилья, могут потребовать представления в банк арендного соглашения, которое не должно противоречить ипотечному договору.

Кроме того, банки обычно включают в кредитное соглашение пункт о необходимости предварительного получения заемщиком разрешения кредитора на сдачу залогового жилья в наем.

Что будет при нарушении ипотечного договора

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Уведомление банка

Как правило, в ипотечном соглашении, не содержащем прямых ограничений на сдачу залогового жилья, прописывается информация об обязанности заёмщика уведомлять банк о возникновении отношений найма. Причём разрешение у банковской организации на сдачу жилой недвижимости требуется получить еще до оформления заемщиком договора жилищного найма.

Поскольку разногласия с банком могут обернуться неблагоприятными для заемщика последствиями, лучше не скрывать факт сдачи жилой недвижимости, заложенной банку, а потратить время на получение официального соглашения кредитной организации.

Банковская организация может в рассматриваемом случае отправить заемщика в страховую компанию, чтобы и там получить соответствующее разрешение.

Некоторые страховщики при сдаче страхователем застрахованного жилья в наем могут повысить стоимость страховки. Это связано с рисками, появляющимися у банка (и страховщика), когда заемщик (страхователь) передаёт квартиру третьим лицам в пользование.

Страховщик должен дать владельцу жилья (заемщику по ипотеке) документацию для банковской организации, содержащую оповещение о согласии на сдачу соответствующего жилья в аренду. После представления заемщиком банку согласия страховщика, ему выдадут разрешение на сдачу залоговой жилой недвижимости.

infonedvizhimost.com

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в 2018 году: согласие банка и ответственность

Ипотека – долгосрочное кредитное обязательство. Заемщик обязуется вносить ежемесячные платежи в течение 10-30 лет. За это время финансовое состояние, уровень дохода и личные обстоятельства могут много раз поменяться, и у заемщика не всегда хватает средств, чтобы внести минимальный месячный платеж. Проблема решается путем сдачи ипотечного жилья в аренду.

Сам покупатель живет у знакомых, родителей или снимает более дешевую квартиру. За счет вырученных денег он выполняет свои обязательства перед банком. Иногда таким образом удается полностью перекрыть все расходы и даже немного заработать, поэтому схема довольно популярна. Разберемся можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Сдавать или не сдавать квартиру в ипотеке?

Согласно текущему законодательству, жилье, приобретенное на условиях ипотеки, является собственностью покупателя. Сдача в аренду – законное право владельца, но только при условии подписания договора аренды, длительность которого должна быть меньше, чем срок ипотеки.

При этом арендодатель должен выплачивать 13% налога от прибыли со сдачи жилья в аренду, оплачивать коммунальные платежи и платить дополнительные взносы по договору страхования.

Если состояние залогового объекта неудовлетворительное, отсутствует косметический ремонт, а расположение и инфраструктура неблагоприятные, сдать квадратные метры при указанных условиях и с выгодой для себя будет сложно.

Стоит ли ставить банк в известность

Несмотря на то, что квартира, взятая в ипотеку, официально считается имуществом заемщика, в договоре с банком обычно есть отдельный пункт, посвященный возможности распоряжаться помещением.

Аренда квартиры взятой в ипотеку договором не запрещается, но она возможна только с письменного согласия залогодержателя.

При использовании «серых» схем, когда квартира сдается в обход банка, кредитная организация имеет право досрочно расторгнуть договор ипотеки и потребовать выплату оставшейся суммы долга или реализовать залоговый объект.

Нет запрета только на отдельные операции: можно делать в квартире косметический ремонт, прописываться там самому заемщику и его семье. Все остальные действия нужно согласовывать.

Кредитор имеет законное право проверять жилье, особенно в случаях просрочке по кредиту. Если ежемесячные платежи вносятся до оговоренной даты, проверки, как правило, не проводятся.

Банки комментируют ситуацию по-разному, но все сходятся во мнении, что уведомлять учреждение нужно обязательно вне зависимости от того, указано ли в договоре требование о письменном соглашении от залогодержателя или нет.

Изо всех ответов банковских организаций можно вывести следующие итоги:

В большей части случаев кредитная организация заинтересована в том, чтобы вовремя вносились все платежи и гасились проценты. Поэтому после письменного обращения с объяснениями ситуации, кредитор в 85% случаев официально одобряет сдачу жилья в наем.

Аренда жилья сопряжена с рисками: затоплениями, пожарами, повреждениями имущества в результате форс-мажорных обстоятельств. Чтобы у банка не оставалось претензий к покупателю-арендодателю, нужно внести соответствующие изменения в договор страхования. Плата за страховой полис увеличится, зато все будет оформлено официально, и у банковского учреждения не будет возникать документальных притязаний к своему заемщику.

В целом процедура такова: владелец приходит в банк с письменным заявлением, где указаны все обстоятельства и объяснения, оплачивает комиссию за рассмотрение заявки и в течение 5 рабочих дней получает официальный ответ от залогодержателя.

Согласие гарантировано тем, кто исправно гасил кредит и начисленные проценты. Положительный ответ также дается заемщикам, у которых осмотр показал надлежащие условия содержания залогового имущества, а также лицам, внесшим нужные коррективы в договор страхования.

Банк не обязан указывать причину отказа, но если он отклоняет заявку, то причины могут быть следующими:

Договор найма жилья заключается на срок больше 1 года;
У заемщика плохая история по кредиту, просрочки и штрафы;
В результате обследования квартиры залогодержатель обнаружил, что жилье уже сдается в аренду без письменного уведомления банка.

Может ли банк помешать сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Владелец квартиры имеет обременение в виде залога имущества, поэтому фактически любые распоряжение залоговым объектом контролируются кредитной организацией. Банк может не дать согласия на аренду, и тогда придется отказаться от такого варианта заработка. Или на свой риск сдавать жилье неофициально, без подписания договора.

Возможная ответственность за нарушения договора

Если банку станет известно об используемой схеме, он может:

Наложить штраф на заемщика за нарушения условий договора;
Расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленную выплату оставшейся суммы долга;
Потребовать взыскания стоимости объекта, находящегося в залоге, через суд. Проще говоря – продать квартиру, чтобы покрыть свои расходы.

Квартира, купленная в ипотеку и сданная в аренду – это отличный вариант инвестиций. Но поскольку он не всегда приветствуется кредитными организациями, лучше открыто обсудить с банком все условия для подобной схемы еще до подписания взаимных соглашений. Это поможет избежать недоразумений и оформить все операции в соответствии с требованиями закона.

Видео: Покупка сдача в аренду ипотечной квартиры

cabinet-lawyer.ru

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: нужно ли согласие банка

Добавлено в закладки: 0

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одним из самых распространённых видов банковского кредитования. Большой процент недвижимого имущества приобретается сегодня именно в ипотеку. Как правило, срок такого кредита достаточно велик, и составляет около 15-25 лет, но ежемесячные выплаты по ипотеке зачастую заставляют затягивать пояса и задумываться о дополнительных способах получения прибыли.

В этот момент люди всё чаще думают о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? А некоторые изначально берут ипотечный кредит с расчётом на то, что будут сдавать приобретённую квартиру в аренду и полученными средствами выплачивать долг по кредиту. С одной стороны это достаточно выгодно, но есть и оборотная сторона медали.

Что говорит закон?

Что же говорит российское законодательство о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру? Закон «Об ипотеке» напрямую позволяет заёмщику получать с приобретённого в ипотеку жилого помещения «доходы и плоды». Однако в законе прописываются некоторые условия, которые должны быть соблюдены при сдаче жилья по ипотеке в аренду:

Срок договора аренды жилья не должен превышать фактического времени, выделенного на обеспечение обязательств по кредитному договору.
Использовать недвижимость по её прямому назначению, не допуская использования помещения в предпринимательских целях.

Однако, при заключении с банком договора ипотеки, в документе можно увидеть информацию о том, что при сдаче недвижимости, взятой в кредит, в аренду необходимо получить разрешение банка. Часто банк напрямую запрещает сдавать жильё в аренду, не подав предварительной заявки, и не получив разрешение банка на совершение действий.

Объясняется это двумя факторами:

банк перестраховывается, опасаясь лишиться залоговой собственности;
банк рискует получить недвижимость в том состоянии, когда его стоимость будет существенно ниже, нежели при оформлении договора.

Страховые выплаты покроют убытки банка при порче недвижимости арендаторами, но продать в дальнейшем испорченную квартиру будет очень сложно. Это тоже не играет на руку банкам и заставляет их перестраховываться.

И всё же банки идут на риски и дают разрешение сдать ипотечную квартиру в аренду. Так как действие разрешено законодательно и у них нет оснований запрещать это заёмщику. При этом, как правило, они требуют в обязательном порядке заключить официальный договор аренды с арендаторами, который в дальнейшем должен пройти процесс регистрации в регистрационной палате.

Все банки в стране в этом вопросе делятся на два лагеря: одни разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду на свой страх и риск, не выставляя сверхъестественных условий, другие не препятствуют сдаче квартиры в аренду, если заёмщик получил предварительно разрешение и вовремя оповестил банковскую организацию о своих намерениях. Из этого следует, что можно сдавать ипотечную квартиру, но только при соблюдении некоторых условий.

Есть ли выгода?

Сегодня жильё в аренду – это одна из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости. Зачастую стоимость арендных помещений очень высока, что позволяет гражданам, взявшим жильё в кредит по ипотеке, успешно погашать ежемесячные платежи и, по сути, оставаться в прибыли.

Стоит ли удивляться, что многие заёмщики спешат поскорее сдать квартиру, взятую в ипотеку и получить с этого свою выгоду. Особенно, когда стоимость аренды превышает размер ежемесячного платежа.

Однако это не ответ на вопрос, встающий перед владельцами жилого помещения: выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Дело в том, что существуют определённые риски, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Многие заёмщики рискуют, сдавая в наём ипотечную квартиру в обход банка, но это чревато определёнными осложнениями, которые могут случиться в дальнейшем и принести большие неприятности заёмщику:

Владелец жилого помещения рискует получить обратно испорченную или разрушенную квартиру, непригодную для проживания в ней или требующую крупного ремонта. При этом банк, как залогодержатель, получит свою выгоду за счёт страховых выплат, а вот заёмщику вряд ли что-то останется в этом случае.
По завершении договора аренды в любом случае придётся делать ремонт помещений. При этом стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от отношения к помещению арендаторов.
Банк, сочтя необходимым, может зафиксировать нарушение условий договора ипотеки и взыскать с владельца жилья неустойку за несоблюдение его условий.

Поэтому вопрос о том, выгодно ли сдавать жилое помещение, находящееся в ипотеке в наём, остаётся на усмотрение самого заёмщика. Человек должен самостоятельно рассчитать возможные риски и принять решение о дальнейших действиях.

Последствия нарушений условий банка

Банк, выдавший кредит на покупку жилья, согласно того же закона «Об ипотеке» имеет право проверять условия содержания принадлежащего ему на праве залога жилого помещения. Оценивать его реальное состояние и содержание. Как правило, банки проводят неожиданные проверки не чаще 1-2 раз в год. Но могут и вовсе не проверять на протяжении всего срока действия договора ипотечного кредитования.

Если же представитель банка, который был категорически против сдачи жилья в наём, обнаруживает, что условия были нарушены, то к заёмщику могут быть применены штрафные санкции.

В соответствии с условиями ипотечного договора банк может оштрафовать заёмщика, а также расторгнуть договор ипотечного кредитования и потребовать полной досрочной выплаты долга с процентами по кредиту. При этом, если квартира сдавалась в наём незаконно, без договора аренды, на устном соглашении или без регистрации договора аренды в соответствующих государственных органах, то заёмщика могут ждать штрафные санкции и со стороны налоговой инспекции.

Чтобы избежать неприятных последствий для заёмщика и арендатора, достаточно просто выбрать банк, который лояльно относится к желанию заёмщика сдавать жильё по ипотеке в наём, а также своевременно известить представителей банка о своих намерениях и получить официальное разрешение. Аргументы в пользу оплаты взносов по кредиту станут гарантом полученного разрешения от банковской организации.

Ипотечное кредитование в Сбербанке

Граждане, обратившиеся за ипотекой в Сбербанк, задаются вопросом, разрешается ли сдавать ипотечную квартиру Сбербанка. В условиях договора на кредит по ипотеке Сбербанка содержится запрет на сдачу жилья в наём, без согласия на то банковской организации. Заёмщик должен заблаговременно подать заявку в банк, сообщив о своём намерении заключить договор аренды. Как правило, решение банка является положительным и не препятствует желанию заёмщика в получении выгоды.

То есть, на вопрос, разрешает ли Сбербанк сдавать ипотечную квартиру, формально ответ «нет». Это условие содержится в договоре кредитования. Однако, на практике банк всегда идёт на встречу заёмщику и даёт разрешение на сдачу квартиры без дополнительных проволочек.

Чаще всего арендатор и заёмщик договариваются устно об условиях аренды. Отслеживать факты незаконной сдачи квартиры довольно сложно. Ни налоговая инспекция, ни банки обычно этим не занимаются. Но риск попасться на нарушении законодательства всё же есть. И тогда заёмщика ждут весьма ощутимые штрафные санкции.

Исходя из вышесказанного, задаваясь вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, однозначный ответ «можно». Это законодательно разрешено и этого права банк не может лишить человека. Но решать, как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру предоставляется заёмщику. Это можно сделать на условиях банковской организации, сообщив предварительно о своём желании, аргументировав свои намерения и следуя всем указаниям банка официально зарегистрировать заключенную сделку. Или же заключить устное соглашение с арендатором на свой страх и риск, и надеяться, что налоговая и банк не станут проверять этот факт.

Разрешает ли банк сдавать жилое помещение? Не имеет право не разрешить, так как такая возможность предусмотрена законодательно. Но в большинстве банков в России всё же имеется оговорка в договорах ипотеки, где заключение сделки невозможно без предварительного получения разрешения банка.

Статья подготовлена по материалам сайта http://arendaexpert.ru

biznes-prost.ru

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

В настоящее время не все приобретают жильё в ипотеку исключительно для собственного проживания. Некоторые решают оформить ипотеку и пытаются заработать на росте цен на недвижимость, выплачивая кредит из денег, получаемых от сдачи квартиры в аренду.

Для многих - это реальная возможно расплатиться с ипотекой. Тем более, получая дополнительный доход, расплатиться с банком можно намного быстрее. Ведь во многих регионах стоимость аренды квартиры составляет от 30 до 80% ежемесячного платежа по ипотеке.>

Законна ли сдача ипотечной недвижимости?

Вопрос о том, является ли законной сдача недвижимости, находящейся под обременением банка, возникает у каждого, кто хочет заработать на сдаче приобретённой в ипотеку недвижимости.

В законе "об ипотеке" ограничений на тему сдачи ипотечной недвижимости нет, поэтому данную деятельность можно считать законной, конечно, если никаких запретов на получение дохода с приобретённой жилой площади нет в кредитном договоре. Можно даже арендатора прописать в ипотечной квартире, об этом мы уже писали в одной из статей.

Нужно ли уведомлять банк о том, что квартира будет сдаваться?

Как правило, в кредитном договоре прописывается информация о том, что если вы будете сдавать квартиру или дом, находящийся в ипотеке, вы должны поставить банк в известность об этом. Причём разрешение у банка на сдачу недвижимости нужно получить до того, как вы начнёте её сдавать.

Банки, в большинстве случаев, отправят вас в страховую компанию за получением того же самого разрешения и стоимость страховки, возможно, возрастёт. Это связано с рисками, которые появляются у банка, когда вы передаёте квартиру в пользование третьим лицам. Страховая компания должна вам дать заявление для банка, в котором оповещает последний, что ознакомлена с истинной целью приобретения квартиры - сдача в аренду.

После предоставления банку согласия страховой компании и оплаты действующей комиссии по тарифам банка, вам выдадут разрешение на сдачу квартиры.

Как сдавать ипотечную квартиру?

Общих регламентов на тему сдачи ипотечной недвижимости нет. Вы можете сдать квартиру по договору, предоставленному банком или договору, в собственной форме, согласованной с банком.

После заключения с заёмщиком договора аренды квартиры, копию нужно будет предоставить в банк.

Не забывайте, что сдавая недвижимость, вы должны платить в налоги в размере 13% от получаемого дохода. Делать это нужно своевременно, чтобы не нарушать закон.

Что будет, если не говорить банку о сдаче квартиры?

Несомненно, есть клиенты, которые скрывают от банка факт сдачи квартиры в аренду третьим лицам. Это делается, чтобы избежать дополнительной платы за страховку, уплаты налогов и т.д.

Конечно, это не приветствуется банком и может последовать наказание. А какое наказание может применить банк? Единственно возможное - расторгнуть с вами договор и полностью погасить сумму долга. Думаю, что такой вариант не порадует никого, да и где взять такие огромные деньги наличными.

На практике, проверять вашу квартиру на предмет сдачи, конечно, никто не будет. У банка находятся в залоге тысячи таких квартир и проверять все не имеет смысла.

Но, если возникнет непредвиденная ситуация или каким-то образом банк узнаёт о вашей деятельности, ситуация будет не на вашей стороне и что будет - неизвестно.

Радует лишь то, что за сдачу ипотечной квартиры никого ещё серьёзно не наказывали в нашей стране. Банку главное лишь то, чтобы вы вовремя платили по кредиту и чем дольше вы будете платить, тем выше будет доход банка.

Заключение

Сдавать ипотечное жильё можно, но банк и страховую компанию нужно будет уведомить об этом заранее. Лучше не скрывать факт сдачи недвижимости, а платить налог от получаемого дохода и жить, как говориться, спокойно.

Банки редко отказывают в сдаче ипотечной недвижимости, по крайней мере Сбербанк и ВТБ24 точно, но водить себя за нос они не позволят. Если узнают, что вы без разрешения сдали квартиру, придётся долго объясняться, на каком основании вы подвергли находящуюся в залоге у банка недвижимость дополнительным рискам.

frombanks.ru