TalkingOfMoney.com - финансовый и инвестиционный журнал. Платежи ипотечные

Ипотека: аннуитетные платежи

В сфере кредитования жилья в ипотеку распространены две схемы погашения долга – аннуитет и дифференцирование.

Аннуитет по определению — это сумма всех платежей, которые заемщик должен выполнить в течение срока кредитования, разбитая на равные части, что позволяет существенно снизить нагрузку в первые несколько месяцев.

Читайте также статью ⇒ Чем отличается ипотека от рассрочки?

Понятие аннуитентного платежа по ипотеке

При оформлении кредита, в том числе ипотеки можно выбрать одну из двух схем расчета:

— аннуитетные платежи – выплата банку одну и ту же сумму каждый месяц на протяжении всего срока действия кредитного договора. Банком при составлении графика платежей, рассчитывается сумма процентов сразу на весь срок взятого займа и делится на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные данные суммируются, и получается общая сумма платежа.

В первые несколько лет большая часть платежей идет на покрытие процентов, а основной долг уменьшается совсем незначительно.

— дифференцированные платежи — сумма основного долга разбивается на равные части по количеству месяцев, после каждого взноса пересчитывается процентная часть. При этом проценты начисляются только на оставшуюся сумму основного долга. Займодателю менее выгодна такая схема и поэтому они зачастую пытаются мотивировать заемщиков на аннуитет, при этом предлагая снижение процентной ставки на 2-3%.

Плюсы и минусы аннуитетных и дифференцированных ипотечных платежей

Аннуитетные ипотечные платежи	Дифференцированные ипотечные платежи
Данный способ не подходит для тех, кто хочет досрочно закрыть кредит, т.к. на первых этапах кредитования, заемщик оплачивает почти все проценты, а основной долг остается	Основной долг намного быстрее погашается, в результате заемщик меньше переплачивает
Является более безопасным, т.к. выплаты по нему являются небольшими	Данные платежи на первых стадиях выплаты являются серьезной финансовой нагрузкой
Этот способ начисления подразумевает для заемщика более выгодные условия, т.к. банк получает больше прибыли и уменьшает свои риски	Этот способ формирования платежей более удобен для клиентов, имеющих возможность заблаговременно погасить свою задолженность

Аннуитетная схема для банков является более предпочтительной, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг своевременно или досрочно.

Преимущества аннуитетных платежей

Одним из преимуществ аннуитетной схемы является ее предсказуемость и стабильность. Поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц, заемщик может смело планировать семейный бюджет. Тогда как, с дифференцированными платежами такой стабильности нет. Дифференцированный ежемесячный платеж рассчитывается заново каждый месяц, в зависимости от длительности расчетного периода может быть как меньше, так и больше предыдущего.

Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Банки для каждого заемщика устанавливают определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет погасить. При дифференцированной схеме первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же.

Читайте также статью ⇒ Общее понятие ипотеки и требования к ней.

Недостатки аннуитетных платежей

Существенным недостатком является сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может иметь достаточно внушительные размеры — при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.

Еще одним значительный недостаток — при аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. При дифференцированной же схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. Таким образом, выплачивать кредит досрочно заемщику невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.

Расчет аннуитетных платежей по ипотеке, снижает банковские риски путем увеличения общей суммы кредита.

Ранее погашение аннуитетных платежей

Возможность досрочного (частичного или полного) погашения ипотеки определяется самой кредитной организацией. Закон был на стороне кредиторов, они имели право запретить досрочное погашение, назначить за него штрафы и дополнительные комиссии. Но после внесенных в ГК РФ поправок, заемщики были освобождены от такого тяжелого бремени.

Чтобы погасить ипотеку раньше установленного срока необходимо:

— написать заявление о досрочном погашении,

— внести на счет денежные средства,

— убедиться в их списании в установленный договором срок,

— при полном погашении получить на руки справку об отсутствии ссудной задолженности, что поможет избежать в будущем недоразумений.

Полное досрочное погашение может производиться в любую дату, частичное осуществляется в день внесения ежемесячного платежа по ипотеке. Также банки выдвигают требование относительно минимально возможного досрочного взноса.

Выплата кредита по ипотеке раньше установленного срока может сопровождаться:

— снижением размера ежемесячного платежа,

— сокращением периода кредитования.

Основным желанием заемщика является возможность ускорить расчеты и снять с себя долговые обязательства.

Какие последствия для заемщика

Выплачивая ипотеку, согласно аннуитетному графику, заемщик авансом вносит проценты. К примеру, взяв кредит на 7 месяцев, клиент банка погашает его досрочно в течение двух месяцев. Однако, начисление процентов происходит с опережением и заемщик к концу второго месяца уже успевает погасить проценты за четвертый месяц.

Таким образом, для заемщика абсолютно не выгодно досрочное погашение ипотеки по аннуитетному графику. Какую бы сумму денежных средств, плательщик не внес на свой ипотечный счет, проценты за использование этих денег уже уплачены.

Выгода досрочного погашения ипотеки

При досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Полностью ликвидировать проценты также не получится, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков заключается в том, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, банки обязаны сделать перерасчет общей задолженности. Не несет в себе никакой выгоды, гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования, т.к. основным бременем любого кредита выступают проценты.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Это связано с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые быстрей покрываются, чем основной долг.

1000meters.ru

на чем можно сэкономить cznews.ru

При оформлении ипотеки каждый стоит перед вопросом: отдать предпочтение аннуитетным платежам или выбрать менее привычные линейные платежи. Их часто представляют как способ, который помогает клиентам сэкономить деньги на процентах. Кредит с самого начала быстрее амортизируется, благодаря чему платятся более низкие проценты. При детальном анализе мы приходим к выводу, что более привычные аннуитетные ипотечные платежи с фиксированной суммой необязательно менее выгодные.

Далее по теме

Ипотечные платежи: аннуитет

Ипотеку можно выплачивать множеством способов. Самым привычным является аннуитетная выплата. Характерно, что ежемесячный платеж имеет всегда одинаковую сумму. На практике, это удобный способ погашения, так как клиент может настроить в интернет-банкинге платеж на фиксированную сумму, и ему не придется беспокоиться о том, сколько точно денег снимается с его банковского счета. Месяц за месяцем общая сумма оплаты остается неизменной, меняется лишь соотношение количества уплаченных процентов и суммы погашения задолженности в рамках каждого ипотечного платежа.

Ипотечные платежи: линейные

В отличие от этого, в некоторых случаях ипотечный кредит также можно погасить формой линейных ипотечных платежей. Этот метод основан на том, что клиент каждый месяц возвращает банку одинаковую сумму кредита, которая увеличивается с причитающимися процентами в данном месяце, потому что проценты начисляются с актуального уровня долга, который немного снижается с каждым взносом, уменьшая проценты, выплаченные в отдельных месяцах. Каждый новый взнос всегда немного ниже, чем взнос в предыдущем месяце.

Линейное погашение часто рекомендуется в связи с экономией на процентах. При линейном погашении кредит в первой половине срока выплат амортизируется быстрее, потому что вначале взносы погашения выше, чем при аннуитетном погашении. С более низкого долга логически клиент будет платить меньшие деньги.

Ипотечные платежи. Как это выглядит на практике?

Возьмем для примера ипотечный кредит в размере 2,4 млн крон со сроком погашения 20 лет и процентной ставкой 2,74% годовых при аннуитетных ипотечных платежах, когда клиент будет платить проценты в общей сумме 297 тысяч крон за первые пять лет. Ежемесячный платеж будет составлять около 13 тыс. крон. В случае линейного погашения клиент заплатит в течение первых пяти лет на 8 600 крон меньше, но ежемесячный платеж составит около 15 400 крон. Разница в выплачиваемых процентах далее увеличивается. После десяти лет она составит более 28 тыс. крон.

Это звучит очень интересно, однако вводит в заблуждение. Для людей имеет значение сумма платежа, а не приоритеты выплат. Это должна быть разумная сумма, то есть не слишком низкая, не слишком высокая. Таким образом, если клиент может погасить 15 400 крон в месяц, то на практике лучше погасить ипотеку аннуитетными ипотечными платежами за более короткий срок, чем линейно в течение более длительного периода времени.

cznews.ru

Расчет выплат по ипотеке. Рассчитать ипотечные платежи.

Расчет ипотечной выплаты позволит вам точно оценить свои финансовые возможности и избежать проблем при взятии кредита на покупку квартиры. Платежи по займу состоят из двух частей – погашения основной суммы и начисляемых на нее процентов.

Расчет выплат по ипотеке требует следующих вводных данных:

Порядок расчета платежей по ипотеке

Ниже вы сможете прочитать подробную инструкцию, как рассчитать выплаты по ипотеке. Необходимо определить оценочную стоимость квартиры, из которой вычитается сумма первоначального взноса. Результатом будет размер получаемого в банке займа.

Расчет ипотечной выплаты выполняется по следующей формуле: к сумме кредита прибавляется процентная ставка по ипотеке и их сумма делится на срок погашения кредита.

Чтобы посмотреть ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, зайдите на карточку кредитного продукнта на Выберу.ру в подразделе "Ипотека", скорректируйте условия ипотеки и нажмите кнопку "Рассчитать" Ипотечного калькулятора.

Выбор схемы ипотечного кредитования

Точные ежемесячные платежи зависят от выбранной схемы платежей:

при аннуитетной вы будете ежемесячно выплачивать одинаковые суммы. Первоначально они будут направляться на погашение начисляемых процентов, а затем на основной долг;
при дифференцированной схеме сумма платежей постепенно снижается. Основная финансовая нагрузка приходится на первые годы выплат.

Эту информацию стоит учитывать при расчете выплат по ипотеке и оценке своих финансовых возможностей.

Большинство банков предлагает аннуитетные платежи, при которых переплата по процентам значительно выше. Досрочное погашение при этом приводит к дополнительным финансовым потерям, так как сначала покрываются именно начисляемые проценты и эта сумма остается у кредитора. Плюс такой схемы в том, что она дает четкий и не меняющийся в течение всего срока кредитования расчет ипотечной выплаты.

В некоторых финансовых учреждениях вы сможете взять кредит с дифференцированной схемой погашения. Она будет выгодна при досрочном погашении, так как первоначально платежи направляются на уменьшения тела займа. К ее недостаткам можно отнести нечеткую оценку выплат из-за их постоянного уменьшения.

www.vbr.ru

Выберите «Ежемесячные ипотечные платежи» - TalkingOfMoney.com

Вы решили создать новый дом, на котором вы собираетесь сделать предложение? Или, возможно, вы планируете рефинансировать существующую ипотеку и решаете, что вы хотите, чтобы ваш ежемесячный платеж по ипотечным кредитам был. Выбор того, сколько платить каждый месяц, - хорошее место для начала. Это один из первых вопросов, который продавец автомобилей спросит, когда вы идете на их участок, и со всеми новыми типами ипотечных кредитов, теперь вопрос может быть задан многими ипотечными кредиторами.

Инновационные ипотечные продукты, иногда называемые экзотическими ипотечными кредитами, имеют функции, позволяющие заемщикам минимизировать свои ежемесячные платежи в начале жизни ипотеки в обмен на более высокие платежи по дороге. Большинство заемщиков считают, что они будут рефинансировать свою ипотеку или переехать до того, как будут установлены более высокие платежи. Однако непонимание рисков, связанных с этими ипотеками, может привести к финансовому стрессу или даже к катастрофе. (Чтобы узнать больше о покупке дома, см .: Понимание структуры платежей по ипотечным кредитам , Покупки за ипотеку и Сделать кредитное решение на основе риска .)

В этой статье мы обсудим механизмы ипотеки с низкими первоначальными платежами и использованиями и рисками, связанными с этими ипотеками.

Сколько?

Итак, что вы хотите, чтобы ваш ежемесячный платеж был?

Чтобы помочь вам решить, давайте рассмотрим четыре общие категории этих займов: займы с фиксированной процентной ставкой, займы с процентной ставкой с регулируемой процентной ставкой, займы с фиксированной процентной ставкой и варианты оплаты ARM.

Ипотечные кредиты, предназначенные только для процентов, позволяют заемщику оплачивать только процентную ставку по непогашенному основному остатку по ипотеке. Это простой расчет, сделанный путем деления процентной ставки на 12 (месяцев) и умножения этого числа на основной баланс ипотеки. Когда выплачивается только процентная ставка, амортизация ипотеки отсутствует (основной баланс кредита не уменьшается).

Ипотечные кредиты с интересом доступны только по кредитам с фиксированной ставкой и с регулируемой процентной ставкой (ARM). 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой обычно имеет 10-летний процентный период, после которого ежемесячная сумма платежа пересчитывается, чтобы ипотечный кредит полностью амортизировался в течение оставшегося срока ипотеки.

Ежемесячная корректировка и 5-6 ARM являются популярными ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой. Ежемесячные корректирующие ARM обычно имеют 10-летний процентный период, после которого ежемесячная сумма платежа пересчитывается таким образом, что залог будет полностью амортизироваться в течение оставшегося срока. 5-6 ARM имеют процентный период, который длится только для пятилетнего периода с фиксированной процентной ставкой. После пятилетнего периода фиксированной ставки не только начнет корректироваться процентная ставка в соответствии с индексом плюс маржа (полностью индексированная процентная ставка), но ежемесячный платеж должен быть пересчитан таким образом, чтобы ипотека полностью амортизировала оставшийся срок.5-6 ARM называются 5-6, потому что процентная ставка корректируется каждые шесть месяцев на 5-6 ARM, а не каждые 12 месяцев (ежегодно), как показано в 5-1 ARM. (Подробнее о ARM см. Ниже: Ипотека: фиксированная ставка против регулируемой скорости , ARMed and Dangerous и American Dream или Mortgage Nightmare? ) > Отрицательные апотезации Ипотека

Отрицательные ипотечные кредиты требуют уменьшения требуемого ежемесячного платежа на один шаг дальше, чем ипотечный кредит с интересом. Отрицательные ипотечные кредиты позволяют заемщикам производить платеж, который меньше, чем оплата только по процентам. Когда этот платеж производится, создается отложенный интерес. Сумма отложенных процентов, которая создается каждый месяц, затем добавляется к основному балансу ипотеки - отсюда и название отрицательной амортизации.

На рисунке 2 показано, как работает отрицательная ипотечная закладная. Обратите внимание, как основной баланс увеличивается каждый месяц на сумму отложенных процентов - за исключением месяца.

Рисунок 2

Отрицательные ипотечные кредиты также поступают как с фиксированной ставкой, так и с ипотекой с регулируемой ставкой.

Фиксированные или ипотечные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой часто называются ипотечными кредитами с отсрочкой платежа. Процентная ставка по ипотечному кредиту с окончательной оплатой фиксируется в течение срока действия займа, но у кредита есть график первоначальных платежей, которые начинаются с суммы, которая меньше суммы вознаграждения за проценты (создается отрицательная амортизация) и увеличивается до тех пор, пока платеж становится достаточно большим, чтобы полностью амортизировать кредит на оставшийся срок. См. Рисунок 3 ниже.

Рисунок 3

Варианты с регулируемой ставкой или способ оплаты Ипотека

Отрицательные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обычно называются платежными вариантами ARM. Вариант оплаты ARM - это самая сложная из популярных ипотечных продуктов. Для варианта оплаты ARM первоначальный «минимальный платеж» рассчитывается на основе временной стартовой процентной ставки. Эта временная стартная ставка длится от одного до трех месяцев. Во время этого временного периода начала ставки ежемесячный платеж, сделанный заемщиком, является полностью амортизирующим платежом.

По истечении временной стартовой ставки заемщик по-прежнему имеет возможность сделать платеж равным оплате, который был рассчитан на основе начальной начальной процентной ставки (минимальный платеж), но фактическая процентная ставка по ипотеке становится полностью проиндексированной процентной ставкой. Существует высокая вероятность того, что минимальный платеж будет меньше, чем оплата только по процентам. Таким образом, отложенный интерес создается и добавляется к основному балансу ипотеки.

Ставка изменения полностью проиндексированной процентной ставки будет определять ставку, по которой отложенные проценты добавляются к основному балансу. (Ставка, при которой создается отрицательная амортизация.) Если это не было достаточно сложным, обычно в ипотечном договоре есть положение, в котором говорится, что минимальный платеж увеличится на 7% или 7.5% в год. И, в конце пяти лет, ипотечный кредит будет «переделан».

Когда ипотечный реконверс, его ежемесячные платежи пересчитываются так, что залог будет погашен к концу оставшегося срока. Новый ежемесячный платеж основан на полностью индексированной процентной ставке на момент пересмотра ипотеки. Этот платеж становится новым минимальным платежом, и цикл начинается снова и снова.

Примечание:

Вариант оплаты. У ARM есть «отрицательный лимит амортизации», который гласит, что если непогашенный основной остаток по ипотеке достигает определенного процента первоначального основного баланса ипотечного кредита (обычно 110-125%), «внеплановый recast "будет запущен. Преимущества и риски

Существует множество причин, по которым ипотечные кредиторы и специалисты по финансовому планированию предоставляют потребителям процентные и отрицательные амортизационные отсрочки; все они несут риск, но эти ипотечные кредиты могут принести пользу некоторым заемщикам:

Преимущества

В дорогостоящих областях популярны только проценты и отрицательная амортизация. Они предоставляют возможность заемщику получить более приятный дом (с учетом стандартов андеррайтинга).

Процентные и отрицательные ипотечные кредиты могут быть вариантом для тех, у кого будет увеличение дохода в будущем.
Ипотечные кредиты с интересом и отрицательной амортизацией могут быть подходящими для тех, у кого есть нерегулярные доходы, например ежегодный бонус, составляющий большую часть его или ее дохода.
Некоторые финансовые планировщики советуют заемщикам минимизировать платежи по ипотечным кредитам на раннем этапе жизни и вложить разницу между выплатой процентов по ипотечным кредитам только по процентам или с отрицательной амортизацией и полностью амортизируемой ипотечной выплатой.
Риски

Большинство заемщиков с ипотечными кредитами с процентной ставкой и отрицательной амортизацией рассчитывают на темпы повышения цен на жилье, чтобы сделать неуместным тот факт, что они не платят или не увеличивают основной баланс своих ипотечных кредитов. Сделать нереалистичные предположения относительно будущих темпов повышения цен на жилье очень рискованно.

Налоговые риски с регулируемой процентной ставкой и отрицательной амортизацией подвержены большому риску шокового риска. Другими словами, ежемесячные платежи будут увеличиваться по дизайну и могут увеличиваться на непредвиденные суммы или в непредвиденные времена.
Минимизация ежемесячного платежа по ипотечным кредитам для привлечения инвестиций создает риски. В целом, ипотечные кредиты с процентной ставкой и отрицательной амортизацией рассчитаны на пять лет. Пятилетний период слишком мал для временного горизонта, чтобы обеспечить стабильную норму прибыли на фондовом рынке. Другими словами, в то время, когда ипотечный кредит планируется рефинансировать через пять лет, фондовый рынок слишком неустойчив, чтобы сказать, что за эти пять лет будет получен достаточный доход, чтобы покрыть процентную ставку по ипотеке.
Итог

Это не все о первоначальной ежемесячной оплате ипотечных кредитов с отрицательным процентом и отрицательным. Потребители должны понимать механику и идентифицировать и измерять риски, связанные с ипотечными кредитами, основанными на процентах и отрицательных.Только тогда потребитель может сделать хорошо информированный, образованный выбор о выборе ипотеки. Отличный способ сделать осознанный выбор - использовать ипотечный калькулятор, подобный приведенному ниже, для определения доступных ставок.

ru.talkingofmoney.com

Дифференцированные ипотечные платежи

Клиент банка желающий получить ипотечный кредит, как правило, не разбирается в финансовых вопросах, однако знать о порядках начисления процентов и разбираться в графике начисления платежей он обязан. Во всем мире банки используют около 10 способов расчетов и принципов по ипотечному кредитованию. Множество банков России используют ипотека дифференцированные платежи, которые имеют свои преимущества и недостатки.

Ипотека: дифференцированные платежи

Существуют ипотека дифференцированные платежи двух типов: убывающие и равно долевые. Заемщик выбирает для себя наиболее выгодный вариант с приемлемой банковской программой по ипотеке. В чем различия аннуитетного от дифференцированного убывающего платежа? Убывающий платеж состоит из процентной суммы и основного долга. На протяжении всего срока расчета по ипотеке, платеж не изменяется.

Дифференцированные ипотечные платежи

Выходит так, что банк в первое время получает завышенную сумму, тогда как сам кредит погашается медленно. К завершению срока ипотечного платежа, пропорция процента и долга становится практически равной по значениям. Такой платеж предусматривает снижение платежа пропорционально, где сумма кредита делится на равные части, а процентная сумма начисляется на денежный остаток. В таком случае в первые месяцы требуется вносить большой платеж, который с каждым разом понижается.

Первое время заемщику трудно осуществлять расчет, но под конец срока сумма платежа уже становится не такой обременительной для бюджета. Заемщику необходимо принять решение, сможет ли он выплачивать большую сумму, предусмотренную дифференцированным платежом, так как в начале срока необходимо еще и платить за оформление, за страховку, платить налоги и за услуги переезда, ремонта. В таком случае более выгоден аннуитетный платеж. Мнения специалистов гласят, что люди желающие платить по системе дифференцирования, обязаны иметь доход на четверть выше, чем те которые выбирают аннуитетную систему расчета.

В случае погашения кредита по ипотеке раньше срока, стоит использовать убывающие платежи. При равно долевом банк забирает больше процентов, чем кредита, а при убывающих платежах ипотеку можно погашать до основного срока, что и выгодно кредитору. Некоторые банки могут уступать в оплате и предлагать более мягкие графики погашения. Убывающий платеж позволяет уменьшать сумму страхования, а основной долг быстрее снижается, как и сумма за страхование. Многим крупным банкам выгодно использовать именно аннуитетную систему. Перед приобретением жилья с помощью ипотеки, заемщик должен быть уверенным в своих возможностях, особенно в первые годы и выбрать ту систему расчетов, которая будет более подходящей.

Оформление и погашение ипотеки

eurbank.ru