ЦБ придумал, как россиянам меньше платить по ипотеке . Ставка по ипотеке цб

Центробанк ограничил «ипотеку для бедных»

Источник фотографии

ЦБ, по сути, вводит для банков штрафные санкции за выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом. Пострадают, конечно, и заемщики, и кредиторы. Но мера эта во многом вынужденная и, вероятно, необходимая.

Своими инструкциями Банк России исключает низкий первоначальный взнос по ипотеке из числа инструментов конкурентной борьбы. Как сообщили БН несколько ипотечных брокеров, в последние дни отдельные банки по пустяковым поводам начали отказывать в выдаче ранее одобренных ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 15% и ниже. Официальных подтверждений этим фактам сами банки, что неудивительно, не дают.

ПЕРЕСТРАХОВАТЬСЯ, ЧТОБЫ НЕ ПРОИГРАТЬ

Как бы то ни было, определенных запретительных шагов от банков ожидать все же следует. Дело в том, что с нового года ЦБ собирается внести поправки в инструкцию № 180-И «Об обязательных нормативах банков», согласно которым такие займы будут считаться гораздо более рискованными. Как следствие, по кредитам с первоначальным взносом в 15% банки будут вынуждены увеличивать резервы в полтора раза, а при взносе в 10% и ниже – вдвое и даже втрое.

Кредитным организациям рост лежащих мертвым грузом резервов совершенно невыгоден. При этом перед новогодними каникулами банки традиционно не испытывают проблем с потоком заявок, так что, по их мнению, сотня-другая отказов погоды не сделает. Кроме того, кредиторы уверены, что клиенты никуда не денутся, ведь с большой долей вероятности конкуренты тоже отклонят заявку с низким взносом.

А с 1 января, в послепраздничное затишье, у банкиров появится время более основательно поразмыслить, как поступать с такими заявками: повысить процентную ставку или вообще вычеркнуть соответствующий вариант из продуктовой линейки.

ЧТО ДА ПОЧЕМУ

Сразу оговоримся: речь не идет о так называемой ипотеке с нулевым первоначальным взносом или без первоначального взноса. Эти продукты и прежде считались высокорисковыми. Ставки по ним назначаются запредельно высокие – почти как по потребительским кредитам, а условия одобрения находятся на уровне заградительных барьеров. Соответственно, предложения использовались и используются прежде всего как приманка для первого звонка. Счет же реально выданных подобных кредитов идет на единицы.

Но в том-то и дело, что решение Центробанка нацелено не против «нулевого взноса», а на достаточно большой сегмент рынка.

Уточним: еще год назад среднестатистический первоначальный взнос пребывал на уровне 30%, весной же обозначился тренд на снижение, и достаточно сильный. «В последние полгода стало заметно расти количество граждан, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом, – отмечает руководитель отдела продаж “Первого ипотечного агентства” Сергей Топорников. – У граждан кончаются последние накопления и остается возможность взять только такой кредит».

Определенный комизм ситуации можно найти в том, что 26 октября, за неделю до появления поправок в инструкцию № 180-И, Сбербанк, одним из последних в топе лидеров, снизил минимальный порог первоначального взноса с 20% до 15% без увеличения процентной ставки. Комментируя данное решение, начальник отдела развития залогового кредитования банка Алексей Трубников выражал надежду, что оно позволит увеличить выдачу ипотеки на 10-15%.

В общем-то это и есть ответ на вопрос, для какого числа будущих заемщиков недостающая сумма в 5% от первого взноса является критичной.

УГРОЗА НАЦИОНАЛЬНОГО МАСШТАБА

При этом у остальных ведущих банков, согласно условиям действующих продуктов, взнос в 15% также пока не предполагает каких-либо «санкций». Как констатирует генеральный директор консалтинговой компании «Русипотека» Альберт Ипполитов, конкуренция рано или поздно заставляет банки снижать первоначальный взнос, «поскольку заемщик очень чувствителен к этому параметру».

Некоторые ограничения – да и то не всегда – накладываются лишь на заемщиков, претендующих на кредит с первоначальным взносом в 10%. Например, это могут быть более жесткие условия страхования или к таким продуктам могут допускаться исключительно зарплатные клиенты.

Между тем еще лет пять назад градация в ставках была очень популярна среди кредиторов, и прайс каждого банка разбивался на несколько составляющих. Например, первоначальный взнос до 15%, от 20%, от 35% и от 50%. И ставка ощутимо снижалась на каждом шаге. «В 2010-2013 годах разница при первоначальном взносе в 20% и 50% могла составлять до трех процентных пунктов, сейчас же вряд ли окажется выше одного процентного пункта, – подсказывает Сергей Топорников. – А в некоторых банках уже давно ставка для разных взносов едина».

К ЧЕМУ КЛОНИТ ЦБ

Проще говоря, несколько лет назад крупный первоначальный взнос сулил заметную выгоду по начисляемым процентам. Теперь же, на фоне происходящих на ипотечном рынке процессов, сама целесообразность внесения в банк крупного первоначального взноса снизилась.

Одновременно возникла угроза массового перехода заемщиков на низкие взносы. А это никому в ЦБ не нужно по двум причинам. Во-первых, в общем потоке легче станет получить кредит потенциальным банкротам. Во-вторых, на фоне замороженных или снижающихся цен на недвижимость даже добросовестным должникам при новых финансовых неурядицах станет легче махнуть рукой на кредит вместе с залоговой квартирой – буквально по сценарию американского ипотечного кризиса 2008 года.

«Снижение первоначального взноса проходит безболезненно при растущем рынке недвижимости, – уточняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – В противном случае такое снижение вызывает повышенные риски».

Соответственно, стратеги Центробанка предприняли превентивные шаги против «американского» варианта развития событий.

«Тенденции последнего года на ипотечном рынке страны свидетельствуют, что жилищное кредитование поступательно возвращается к низкому первоначальному взносу по образцу ряда ипотечных продуктов до кризиса-2008, – рассуждает Сергей Топорников. – Между тем прежний опыт продемонстрировал повышенные риски такого кредитования. И шаги ЦБ по сдерживанию данной тенденции выглядят вполне разумными».

КОМУ БУДЕТ ПЛОХО

Следует обратить внимание, что даже в первой десятке ипотечных лидеров (см. таблицу) роли уже заметно разделились. И, как поясняет нам руководитель бизнеса ипотечное кредитование банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, для ее банка угроза потери части потенциальных клиентов малоактуальна.

Здесь с минимальным первым взносом берут ипотеку порядка 5% заемщиков, основной же поток (около 50% продаж) идет по продукту «Ипотека по паспорту». Иначе говоря, не имея возможности конкурировать с государственными «монстрами» в масс-сегменте, банк ушел в свою собственную нишу.

То есть поневоле жертвами пересмотра банковской инструкции окажутся госбанки, аккумулирующие наиболее массовые запросы. Впрочем, потеря 10-15% будущих заемщиков быстро компенсируется. Ведь на рынке еще присутствуют банки, не входящие в топ-10. И именно они до сих пор позволяли себе определенные вольности.

«Данный шаг серьезно ударит по объемам продаж коммерческих банков, – говорит Сергей Топорников. – Большинство из них не может конкурировать со Сбербанком и ВТБ по параметрам ставок, и снижение первоначального взноса оставалось возможностью обеспечить хоть какие-то конкурентные преимущества».

Таким образом, для некрупных банков поправки в инструкцию означают исключение такого параметра, как размер первоначального взноса, из числа инструментов конкурентной борьбы.

При этом, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в ближайшие несколько лет рынок кредитования столкнется с исчерпанием платежеспособных клиентов. Обострение конкуренции будет и далее уменьшать стоимость кредита, улучшать сервисные процессы, но объемы выдачи постепенно замедлятся. Часть игроков вынуждены будут покинуть ипотечный рынок.

ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ РАКУРС

С потребительской же точки зрения инициатива ЦБ приведет к тому, что часть стесненных в средствах граждан – вопреки общему тренду – станут брать жилье меньшего метража.

Напомним, как недавно отмечал директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев, судя по растущему в последние годы среднему чеку по ипотечному кредиту, петербуржцы, да и в целом жители СЗФО, стали приобретать более просторное жилье.

Кроме тех, у которых денег «впритык», в проигрыше оказываются и граждане без накоплений, параллельно с получением кредита продающие свою недвижимость. Их стандартной стратегией было получение ипотеки с минимальным первоначальным взносом и последующее досрочное гашение. Теперь же таким клиентам придется где-то дополнительно изыскивать средства на доплату по взносу.

Тем же потенциальным заемщикам, кто не имеет других вариантов, кроме ипотеки с низким первоначальным взносом, можно посоветовать следующее. Обычно заемщик одновременно подает заявку в два-три банка. Теперь число подготавливаемых заявок лучше увеличить до четырех-шести пакетов документов. И следует поторопиться – до вступления инструкции в силу осталось мало времени.

При этом даже после того, как заявку одобрит какой-то из банков, не следует прекращать «обслуживание» других заявок: возможно, новое предложение будет более выгодным.

Таблица

РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ

№БанкРыночная доля на 01.10.2017, %

1Сбербанк51,99

2ВТБ22,04

3Газпромбанк3,48

4Россельхозбанк3,44

5Райффайзенбанк3,31

6ДельтаКредит2,90

7Абсолют Банк1,34

8Санкт-Петербург1,31

9АИЖК1,31

10Уралсиб1,19

11Возрождение0,99ИСТОЧНИК: ООО «РУСИПОТЕКА»

news.ners.ru

ЦБ: ставка по ипотеке обновила исторический минимум

Ларод Стайлз, которому только исполнилось 16, сидел дома со своей бабушкой декабрьским вечером 1995 года, когда к нему зашли чикагские следователи задать несколько вопросов. На стоянке неподалеку убили двоих человек во время ограбления, а один из подозреваемых сказал, что в этом был замешан Стайлз. Подросток согласился сесть в машину следователей. Его отвезли в полицейский участок и приковали наручниками к стене. Допрос продолжался несколько часов, Стайлз повторял, что ничего не знает. Затем, по его словам, следователи стали агрессивнее. Они пообещали, что он проведет в тюрьме остаток жизни, если не расскажет, что случилось. На него кричали, угрожали, что он никогда не увидит семью. А вот если подпишет определенные бумаги – обещали, что отпустят к бабушке, вспоминал позже Стайлз.

Через восемь часов, в час ночи, изможденный и уставший подросток признался, что он с приятелями хотел ограбить продавца автомобилей и забрать его машину. Ему нужна была коробка передач на замену в бабушкин «Бьюик». Но убил торговцев другой человек, когда все остальные убегали. По словам Стайлза, такую версию для него состряпали следователи.

16-летнего Ларода Стайлза допрашивали восемь часов без родителей или других взрослыхХотя в деле не было физических доказательств его причастности к преступлению, суд присяжных признал Стайлза виновным в убийстве двух продавцов. Его приговорили к пожизненному заключению без права на досрочное освобождение. Осудили и трех других подростков, которых, по их словам, тоже заставили признаться. Они стали известны как четверка из парка Маркетт (Markette Park Four) – по названию района, где случилось преступление. Этим людям пришлось провести в тюрьме много лет, прежде чем удалось добиться справедливости.

После безуспешной апелляции один из подсудимых, Чарльз Джонсон, обратился в Центр ложных признаний при Северо-Западном университете, который взялся за дело вместе с юристами из «Кирклэнд и Эллис». В 2009 году судья предписал еще раз проверить отпечатки пальцев на двух похищенных машинах и выброшенных ценниках. По результатам экспертизы отпечатки не совпали ни у одного из осужденных. Кроме того, полиция узнала, что незадолго до преступления некий наркоторговец угрожал убить продавцов машин. Анита Альварез, которая тогда была прокурором округа Кук, освободила Стайлза от судимости, но заявила, что дело надо рассмотреть заново. Тем не менее новый прокурор Ким Фокс решла снять все обвинения. Судья вручил всем четверым свидетельства, которые подтверждали их невиновность. Стайлз к тому времени провел в тюрьме почти 23 года.

Проект «Невиновен»

В феврале 2018 года оправданные подали в суд на департамент полиции Чикаго и тех самых следователей. В иске говорится, что учреждение «долгое время использует физические и психологические приемы при допросах, которые привели к сотням самооговоров в Чикаго». Для города это не новое обвинение. Его называют «столицей ложных признаний». Из 260 самооговоров, которые зарегистрированы с 1989 года, 25% приходятся на округ Кук. Сейчас ничего не изменилось. В 2017 году вынесено 29 постановлений, связанных с ложными признаниями, и 13 относятся к тому же самому округу. Основатель проекта «Невиновен» в Нью-Йорке Питер Нойфельд объясняет эту статистику тем, что в Чикаго много юристов, которые работают с ложными признаниями. Один из них – Стивен Драйзин, профессор права Северо-Западного университета, бывший директор Центра ложных признаний при этом учреждении, сооснователь Центра ложных признаний среди молодежи. Драйзин пришел в эту сферу в 1994 году, когда трудился над апелляцией 11-летнего чернокожего мальчика. Ребенка арестовали за убийство пожилой белой женщины. Тот сознался в преступлении, когда рядом не было ни адвоката, ни родителя. В итоге его осудили, хотя у полиции не было физических улик, а показания «преступника» были полны противоречий. Он стал известен по инициалам А. М., которые скрывали его личность.

Драйзин спросил, почему тот признался. А. М. ответил, что полицейские пообещали отпустить его на день рождения брата, если он выполнит их просьбу. А еще сказали, что бог его простит. Копы соврали ребенку, что нашли отпечатки его пальцев на орудии убийства. «Они его одурачили, и он увидел только один выход – сознаться», – говорит Драйзин. В итоге апелляционный суд отменил приговор. А юрист направился на новую миссию. С тех пор он изучает полицейские допросы, самооговоры и связи между ними.

Зачем полиция заставляла юных подозреваемых признаваться? Опыт и знания Драйзина говорят о том, что все началось в 1990-ые с явления «супер-хищников» (superpredators). Так назвали неблагополучных черных подростков, которых, как считалось, невозможно перевоспитать. Уровень преступности резко вырос, и это вызвало ответную реакцию следователей – не всегда адекватную.

Дорогие признания

Чикагская полиция обрела дурную славу во многом благодаря следователю Джону Бурджу, который «прославился» тем, что вместе со своей командой избивал, бил током и запугивал подозреваемых с 1970-х до 1990-х. Город перечислил более $100 млн компенсаций только по тем случаям, к которым был причастен Бурдж. Общий размер выплат перевалил за $500 млн.

Бесконечная череда исков стала причиной вражды рядовых полицейских и адвокатов. В прошлом году представитель Братства полицейских (организации, которая их представляет) разбушевался на заседании городского совета после выплаты в $31 млн другой группе осужденных – «четверке из Энглвуда». Они признались в изнасиловании и убийстве 30-летней Нины Гловер, но были оправданы после экспертизы ДНК. Братство полицейских до сих пор настаивает, что они виновны. Оно обвинило адвокатов в том, что они организовали конвейер на ниве самооговоров и зарабатывают на этом большие деньги, которые приходится платить городской казне. За компенсации надо отчитываться, потому что это деньги налогоплательщиков, подчеркивает бывшая глава управления департамента полиции Чикаго Лори Лайтфут. По ее мнению, в каждом случае нужно отвечать на вопрос, в чем причина – или это конкретный офицер, или тактика, или определенное правило поведения. Анализ поможет департаменту измениться, если это нужно, говорит Лайтфут.

Но всегда ли термин «самооговор» совпадает с действительной невиновностью? Единого мнения нет. Если осужденного оправдали или решили пересмотреть его дело – это еще не значит, что полиция и обвинители готовы признать его непричастность. Об этом заявлял представитель Братства полицейских. Примером может служить дело Габриэля Солаша и Артуро Рейса, которые получили 20 лет за двойное убийство. Но затем следователи и суд решили разобраться в их показаниях. Осужденные утверждали, что отставной следователь Рейнальдо Гевара избивал их до тех пор, пока они не оговорили себя.

Репутация Гевары уже была испорчена. Его обвиняли в избиениях, которые продолжались годами. По делу Солаша и Рейса он сначала отказался против себя свидетельствовать. Прокуроры дали ему иммунитет от преследования в надежде, что он подтвердит версию осужденных. Но, поклявшись говорить только правду, Гевара признался, что не помнит деталей и отрицал, что избивал Солаша и Рейса. Правда, судья постановил, что эти слова не заслуживают доверия, и аннулировал признания осужденных. На сторону Гевары тогда встал первый заместитель прокурора округа Кук Эрик Сассмэн. «У меня, как и у всех, кто работал над этим делом, нет сомнений, что Солаш и Рейс виновны», – отрезал Сассмэн.

У адвокатов есть об этом свое мнение. По словам Нойфельда, прокурорам трудно поверить, что они отправляют в тюрьму невиновных. «Им вообще невероятно сложно признать, что человек непричастен», – делится Нойфельд.

Менять и меняться

С тех пор, как Фокс заняла пост прокурора округа Кук в 2017 году, она решила поменять подразделение по работе с осужденными. По ее словам, оно работало медленно и неэффективно при ее предшественнице Альварес.

Сама Фокс дала понять, что будет свободна от предрассудков в рассмотрении заявлений о невиновности.

После того как в интернете разместили инструкции по подаче заявлений, подразделение завалили заявками. Не все случаи были однозначными. По словам Фокс, ее сотрудникам пришлось особенно сложно с одним из дел (кейс Коулмана и Фултона). «Прокуроры в итоге решили, что там не было невиновности. Но смогли бы мы доказать их вину? Ответ был – нет». Допросы вызывали сомнения, улик было недостаточно, и Фокс решила снять обвинения.

Двое подали гражданские иски против города, и недавно судья выдал им свидетельства о невиновности. Фокс отказалась давать комментарии, потому что разбирательства еще продолжались. Адвокат Коулмана Рассел Эйнсворт настаивает, что его клиент невиновен, а детали преступления для признания ему рассказали. «Законопослушного работягу впервые арестовали за изнасилование и убийство – это абсурд! – заявляет Эйнсворт. – Он не скрывался. Он не пустился в бега». Адвокат уверен, что прокурор округа просто не хотела признавать невиновность подзащитного. В то же время Эйнсворт отдает должное работе её подразделения.

Использовать слабости

Кэтлин Зеллнер, юрист из Иллинойса, стала одним из самых известных специалистов в области самооговоров и помогла 19 осужденным получить оправдание. «Каждый из них имел какое-то слабое место, и полицейские это использовали», – делится Зеллнер.

Одним из клиентов Зеллнер стал Кевин Фокс, скорбящий, раздираемый чувством вины отец. Он недоглядел за трехлетней дочерью, когда жена была в отъезде. Ребенка похитили, изнасиловали и убили. Тело маленькой Райли, замотанное скотчем, нашли в ручье недалеко от их дома в 2004 году.

Пять месяцев дело не удавалось раскрыть. Следователи допросили Фокса с полиграфом и соврали, что он его не прошел. Затем, вспоминает мужчина, его допрашивали всю ночь, угрожали, что его изнасилуют в тюрьме, сказали, что жена и отец его покинули. Фоксу пообещали, что отпустят домой, если он признается, что непреднамеренно убил Райли. Он согласился. «К тому моменту он был как побитая собака и повторял «ага, ага» в ответ на любой вопрос», – рассказывает Зеллнер.

Фокс провел восемь месяцев в тюрьме, прежде чем его безоговорочно оправдали по результатам теста ДНК и отпустили. Настоящего убийцу нашли и осудили только через шесть лет.

Техника Рейда: за и против

Зеллнер и ее коллеги изучают техники допроса, самая популярная из которых – техника Рейда. Она названа по фамилии специалиста, который разработал ее 70 лет назад. Как описывает компания «Джон И. Рейд и партнеры» (John E. Reid and Associates), сначала проводится нейтральный допрос для выяснения фактов, в ходе которого оценивают поведение человека. Затем надо определить, можно ли как-то подтвердить полученную информацию. По мнению критиков, эта техника позволяет выбить признания из тех, кого уже считают виновными. Она учит тех, кто допрашивает, манипулировать, угрожать и обманывать, а это может привести к самооговору. Компания не с этим не согласна.

С этим спорит Джозеф Бакли, президент «Джона И. Рейда и партнеров».

Компания отрицает обвинения, что ее техника провоцирует самооговоры. На самом деле их причина – запрещенные методы, указывает фирма. Суды считают недопустимым, когда следователи запугивают некими неизбежными последствиями, обещают снисхождение в обмен на признание, чересчур затягивают допрос, врут подозреваемым, что у них нет их законных прав, или не дают им удовлетворить физиологические потребности.

По словам Бакли, его часто нанимают юристы, которые хотят найти нарушения в методах допроса и аннулировать показания. Как заявляет адвокат Ларода Стайлза в Чикаго, его следователи не соблюдали технику Рейда. Она, в частности, предусматривает особые предосторожности при допросе несовершеннолетних. «16-летний подросток прикован наручниками к стене, без поддержки родителей и вообще взрослых, – говорит адвокат Стайлза. – Им манипулировали. Вообще манипулировать ребенком не особенно сложно».

Заметные улучшения

Движение против неправосудных приговоров прошло долгий путь за два десятилетия, а вместе с ним и осознание того, что большая часть связана с самооговорами. Во многом это объясняется развитием экспертизы ДНК и сдвигом в общественном мышлении. Нойфельд полагает, что до 90-х публика в основном была безразлична к заявлениям о невиновности. Череда оправданий, многие из которых освещала пресса, привлекла внимание к проблеме, особенно там, где речь шла о смертной казни. В итоге 18 штатов и округ Колумбия ввели обязательную видеозапись всех допросов, чтобы застраховаться от ложных признаний. Их примеру добровольно последовали многие другие. «Это заметное улучшение, – утверждает Нойфельд. – Если полиция знает, что её записывают, она ведет себя нормально».

Тело убитой девушки нашли на участке, который принадлежал семье Стива ЭвериНо даже запись не всегда удерживает следователей, которые продолжают выуживать ложные признания, особенно из молодых людей, говорит Драйзин. Именно это случилось с одним из его недавних клиентов.

Драйзин с коллегой представляют интересы Брэндана Дасси, племянника Стива Эвери. Их дело всколыхнуло всю Америку после выхода сериала Netflix «Создавая убийцу». В нем показано, как 16-летний Дасси признается, что вместе с дядей убил 25-летнюю Терезу Холбак в 2005 году в Висконсине. Ее тело нашли на участке, который принадлежал семье Эвери. Обоим в итоге вынесли обвинительные приговоры. Но Драйзин считает, что допрос полон ошибок, насквозь лжив и все это есть на пленке. После того как все другие возможности оспаривания были исчерпаны, адвокат обратился в Верховный суд США, но 25 июня 2018 года он отклонил жалобу без рассмотрения и никак это не объяснил.

А 38-летний Ларод Стайлз, вышедший на свободу, до сих пор пытается приспособиться к новой жизни. Он получает диплом об окончании старших классов, ходит на курсы автомехаников и воссоединяется с семьей. «Ощущения до сих пор сюрреалистичные, – делится он. – Я теперь все делаю медленно. Каждый день – это блаженство».

Перевод с сокращениями. Источник: «The Chicago police legacy of extracting false confessions is costing the city millions».

pravo.ru

ЦБ указал снижать проценты по старым кредитам

Новый шаг регулятора для стабильности финансовой системы вызван решимостью успокоить старых клиентов банков, которые уже закредитованы. А таковых в нашей стране уже больше половины населения.

В чем смысл рекомендаций от регулятора?

Центральный банк России предъявил банкирам специальные рекомендации, в которых есть здравая мысль разделить все взятые россиянами кредиты на два вида. Первое — это кредиты, которые заемщики не могут обслуживать по разным причинам. Второй — кредиты, которые нужно реструктурировать по причине снижения регулятором ключевой ставки.

Центробанк предложил банкам изменить стандартные условия кредитного договора. А именно — включать туда пункт о том, что если снизится ключевая ставка ЦБ, то и процент по выплатам тоже может быть снижен, пусть и не пропорционально. И в каждом случае можно прописывать таковое условие в индивидуальном порядке. Например, ключевая ставка снижена на четверть процента, тогда выплата по кредиту — на полпроцента. И не станет реструктуризацией долга, поэтому не потребуется перезаключать весь договор, да еще и в другом банке, если клиент будет в чем-то не согласен.

Регулятор в рекомендациях также указал и плюшку для банка: например, по действующему договору банк может вынести свое генеральное решение не формировать по ссуде дополнительные резервы, как требуется в случае реструктуризации — но при условии, если банк посчитает, что при выплатах кредита финансовое положение заемщика не ухудшается.

Почему нужно снизить проценты по выданным кредитам?

Такой шаг оправдан при снижении ключевой ставки Центробанком. Поскольку клиент считает несправедливым платить уже «повышенные»проценты по выплате своего кредита. «Родной» банк же неохотно идет навстречу клиенту, и тогда тот уходит в другой банк и рефинансирует долг по другим условиям, приспособленным к новой, пониженной, ставке ЦБ.

«Родной» банк теряет клиента, поскольку может предложить тому реструктуризацию, а это процедура обставлена набором условий, которые самому банку не всегда полезны, в частности, требуют привлечения дополнительных резервов.

Да и самому клиенту это вредит — ведь реструктуризация применяется, когда финансовое положение заемщика признается плохим, ухудшается его кредитная история.

Поэтому рекомендации ЦБ о порядке снижения процентов по выплатам выданных кредитов выгодны всем сторонам финансового рынка.

Валерий

12 февраля 2018

bankinrussia.ru

ЦБ придумал, как россиянам меньше платить по ипотеке — Рамблер/финансы

ЦБ предложил банкам привязывать стоимость ипотечных кредитов к ключевой ставке. Такое нововведение снизит процентный риск заемщиков, так как привязка будет действовать только в сторону снижения. Центробанк на прошлой неделе рекомендовал российским банкам выдавать новые кредиты по плавающим ставкам. Об этом говорится в письме за подписью зампреда ЦБ Василия Поздышева, опубликованном в "Вестнике Банка России".

На российском рынке кредитования самыми распространенными являются фиксированные ставки. Под плавающий процент банки в основном кредитуют юридические лица. Также плавающая ставка встречается при выдаче ипотеки.

Обычно ипотечный кредит с плавающей ставкой состоит из двух частей — постоянной и переменной. Первая фиксируется на определенном уровне, и действует какое-то время согласно условиям договора; вторая ставка, привязанная к определенному индикатору, начинает действовать тогда, когда заканчивается период действия фиксированной ставки.

Срок действия переменной части прописывается в договоре. Чаще всего кредиты с плавающей ставкой привязываются к трем индикаторам — EURIBOR, Mosprime и LIBOR. Для рублевых кредитов используется Mosprime. В качестве индикатора также может быть применена ключева ставка ЦБ РФ.

Предлагаемый регулятором механизм касается только снижения ставки и не предусматривает ее роста. "При заключении новых договоров о предоставлении ссуд Банк России рекомендует кредитным организациям включать в договор, на основании которого ссуда будет предоставлена, условие о возможности изменения процентной ставки в случае снижения ключевой ставки Банка России и параметры таких изменений", — говорится в документе. Инициатива ЦБ призвана упростить уже сложившуюся на рынке практику рефинансирования и снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, считает руководитель кредитно-операционного блока, заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев.

Это связано с активным использованием рефинансирования на фоне снижения ставок. При этом, заемщику приходится тратить время на сбор документов и дополнительные средства на оплату отдельных услуг и комиссий, что немного осложняет ему жизнь, но сохраняет выгоду рефинансирования, говорит эксперт.

Ранее АИЖК оценивал долю рефинансирования в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в 5-7%, в этом году эта цифра может превысить 20%. В настоящее время основной ипотечный портфель сформирован под 12.5%. При этом, сейчас многие банки уже кредитуют под 9%. "Предлагаемые меры позволят заемщику при снижении ставок не затрачивать временные и материальные ресурсы на рефинансирование кредита в другом банке, а остаться у первоначального кредитора ", — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

Сейчас банки неохотно рефинансируют ссуды своим заемщикам, поскольку по ним требуется создавать повышенные резервы, отмечает она.

При этом, Банк России в рекомендациях указал, что снижение ставки не потребует создания дополнительных резервов, если финансовое положение заемщика и качество обслуживания долга признаются банком хорошими.

С одной стороны, это позволит банкам сохранить качественных заемщиков, предложив им рыночные условия кредитования в рамках действующего договора. С другой, это приведет к снижению процентной маржи банков, говорит Екатерина Щурихина.

Многие банки уже осознали, что выгоднее снизить ставку своему действующему клиенту, чем потерять его, отпустив рефинансироваться в другой банк, отмечает Денис Ковалев.

По его словам, раньше ограничивающими факторами для снижения ставок по собственному портфелю были: потеря маржинальности и дополнительные операционные расходы, а также повышенные требования ЦБ к формированию допрезервов. "Оба фактора теряют актуальность, так как банки вынуждены адаптироваться к работе с низкой маржой, а регулятор в свою очередь облегчает требования по резервам для кредитов, прошедших через снижение ставки", — отмечает эксперт.

Инициатива ЦБ фактически призвана перевести отношения банка и заемщика на следующий уровень и закрепить в договоре условие о возможном снижении ставки по кредиту при уменьшении размера ключевой ставки, говорит он.

Нововведение также снизит процентный риск заемщиков, особенно по ипотечным кредитам, поскольку процентный риск на долгосрочном горизонте выше. Здесь Банк России учел опыт кредитов с плавающей ставкой в США, которые стали одной из причин ипотечного кризиса 2007 года — когда размер платежей вырос. "В связи с тем, что привязка к ключевой ставке будет действовать только в отношении ее снижения, от непрогнозируемого увеличения платежей в случае ее роста (что является главной опасностью при применении плавающих индикаторов) клиенты будут ограждены", — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА".

Что касается влияния плавающих ставок на рост ипотечного спроса, то оно минимальное, говорят эксперты. Многие банки уже проводят подобные изменения, поэтому не стоит ожидать какого-либо сильного влияния на спрос, считает Денис Ковалев.

Программа с плавающей ставкой вряд ли приведет к существенному росту спроса на ипотеку, соглашается Екатерина Щурихина. Во-первых, уже существует понятный механизм рефинансирования. "Во-вторых, в ближайшие год-два при отсутствии макроэкономических шоков Банк России завершит переход к нейтральной кредитно-денежной политике и достигнет целевой ключевой ставки, соответственно, ее снижение уже не будет происходить так часто", — заключает она.

На прошлой неделе ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта до 7,5% годовых. Свое решение регулятор объяснил низкой инфляцией, постепенным снижением инфляционных ожиданий и ослаблением краткосрочных проинфляционных рисков. При этом, ЦБ не исключает возможность еще некоторого снижения ключевой ставки в первом полугодии этого года. В течение прошлого года средняя стоимость ипотечных кредитов снизились с 13% до 9,5%.

ЦБ придумал, как россиянам меньше платить по ипотеке

Центробанк на прошлой неделе рекомендовал российским банкам выдавать новые кредиты по плавающим ставкам. Об этом говорится в письме за подписью зампреда ЦБ Василия Поздышева, опубликованном в "Вестнике Банка России".

Обычно ипотечный кредит с плавающей ставкой состоит из двух частей – постоянной и переменной. Первая фиксируется на определенном уровне, и действует какое-то время согласно условиям договора; вторая ставка, привязанная к определенному индикатору, начинает действовать тогда, когда заканчивается период действия фиксированной ставки.

Срок действия переменной части прописывается в договоре. Чаще всего кредиты с плавающей ставкой привязываются к трем индикаторам – EURIBOR, Mosprime и LIBOR. Для рублевых кредитов используется Mosprime. В качестве индикатора также может быть применена ключева ставка ЦБ РФ.

Предлагаемый регулятором механизм касается только снижения ставки и не предусматривает ее роста.

"При заключении новых договоров о предоставлении ссуд Банк России рекомендует кредитным организациям включать в договор, на основании которого ссуда будет предоставлена, условие о возможности изменения процентной ставки в случае снижения ключевой ставки Банка России и параметры таких изменений", - говорится в документе.

Инициатива ЦБ призвана упростить уже сложившуюся на рынке практику рефинансирования и снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, считает руководитель кредитно-операционного блока, заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев.

"Предлагаемые меры позволят заемщику при снижении ставок не затрачивать временные и материальные ресурсы на рефинансирование кредита в другом банке, а остаться у первоначального кредитора ", - говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

"Оба фактора теряют актуальность, так как банки вынуждены адаптироваться к работе с низкой маржой, а регулятор в свою очередь облегчает требования по резервам для кредитов, прошедших через снижение ставки", - отмечает эксперт.

"В связи с тем, что привязка к ключевой ставке будет действовать только в отношении ее снижения, от непрогнозируемого увеличения платежей в случае ее роста (что является главной опасностью при применении плавающих индикаторов) клиенты будут ограждены", - говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА".

"Во-вторых, в ближайшие год-два при отсутствии макроэкономических шоков Банк России завершит переход к нейтральной кредитно-денежной политике и достигнет целевой ключевой ставки, соответственно, ее снижение уже не будет происходить так часто", - заключает она.

realty.vesti.ru

Банк России снизил ставку: кредиты и ипотека могут стать дешевле

Правообладатель иллюстрации Kirill Kukhmar/TASS Image caption Можно ожидать дальнейшего снижения ставки, если не прилетят "черные лебеди", отмечают экономисты

Центробанк России ЦБ снизил ключевую ставку сразу на 0,5 процентных пункта до 7,75% на фоне рекордно низкой инфляции - хотя ожидалось, что регулятор снизит ставку только на 0,25 пункта. Еще в начале года ключевая ставка составляла 10%. Благодаря смягчению денежной политики заметно снизились ставки по кредитам для населения и ипотеке, отмечают экономисты.

Снижение ставки в декабре было ожидаемым: таков был консенсус-прогноз агентства Блумберг, а также такое решение регулятора прогнозировали и российские банки в своих отчетах. Экономисты "Сбербанка КИБ" в своем докладе поясняют, что это было "решение не из легких", так как регулятору пришлось выбрать между снижением ставки на 0,25 и на 0,5 процентного пункта.

ЦБ отмечает, что совет директоров регулятора снизил ставку на 0,5 п.п. с учетом продления соглашения об ограничении добычи нефти. По мнению Центробанка, это снижает риск ускорения инфляции на ближайший год.

Уверенность в устойчиво низкой инфляции выросла, заявила на пресс-конференции председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Почти во всех российских регионах инфляция не превышает 4%, сказала она.

Также глава ЦБ сказала, что регулятор в следующем году будет "все ближе и ближе" подходить к нейтральной денежно-кредитной политике. Банк России допускает снижение ставки, но будет действовать постепенно, с паузами, добавила она.

Большинство экономистов ждут, что в следующем году смягчение денежной политики продолжится. В "Сбербанк КИБ", например, полагают, что к концу 2018 года ставка будет снижена до 7%, а к концу 2019 года - до 6%. В "Реннесанс Капитале" считают, что уже в феврале ЦБ снизит ставку еще на 0,25 п.п.

"Если не прилетят "черные лебеди" и не будет шоков, например, массового ухода инвесторов из ОФЗ [облигации федерального займа - Би-би-си] из-за санкций или радикального падения нефти, то мы можем ожидать снижение ставок на 1-1,25 процентных пункта", - поясняет главный экономист рейтингового агентства "Эксперта РА" Антон Табах.

Как Всемирный банк видит будущее экономики России
Курс рубля отвязался от цен на нефть: сколько это стоило?

К таким "лебедям" большинство экономистов относят новые санкции со стороны США, которые могут быть введены в начале следующего года. "Черными лебедями" их назвал даже глава Сбербанка Герман Греф во время своего выступления на дне инвестора в Лондоне 14 декабря.

В докладе Bank of America Merrill Lynch, опубликованном в четверг, именно расширение санкций на российский суверенный долг называют главным "черным лебедем" для России. В банке полагают, что это маловероятно. Однако если это произойдет, то сильно пострадает рубль. Могут даже повториться события 2014 года, когда произошла девальвация рубля.

Решение ЦБ может отпугнуть спекулянтов

Однако само по себе решение ЦБ о снижении ставки оказывает давление на рубль, полагает Табах.

В последние месяцы на курс рубля практически перестали влиять цены на нефть, это признали, например, в министерстве экономического развития.

Эксперты объясняют это принципом керри-трейд: инвесторы берут валюту в стране с низкими процентными ставками, а потом покупают валюту и облигации в стране с высокими ставками, к которым относится и Россия. К странам с низкими процентными ставками можно отнести США, но сейчас американский центробанк, напротив, их повышает. Керри-трейд в таких условиях становится менее выгодным.

ФРС поднимает ставку. Повлияет ли это на рубль и нефть?
Четыре вопроса из России к будущему главе ФРС США

"Разница в ставках сужается, и спекулянты начнут сворачивать", - поясняет Табах. Однако пока серьезной угрозы рублю это не создает, так как ставки в России остаются высокими, а нефть дорогой. "Рубль будет слабеть - но не в масштабах двух-трехлетней давности", - полагает экономист.

В докладе "Сбербанка КИБ" также говорится о том, что с момента предыдущего заседания ЦБ (регулятор снизил ставка 27 октября), рубль ослаб к доллару на 2%. В докладе банка говорится о "перспективе постепенного ослабления рубля".

Что изменилось благодаря снижению ставок и низкой инфляции

От ставок ЦБ, в первую очередь, зависят ставки по кредитам: если ЦБ их снижает, то кредиты становятся доступнее.

Однако смягчение денежной политики российского центробанка в этом году, по мнению Табаха, повлияло прежде всего именно на ставки по кредитам для физических лиц.

"Для населения ставки упали на 2-2,5 процентных пункта, это можно заметить даже по рекламе, - полагает экономист. - На ипотечном рынке были нивелированы последствия отказа от госсубсидий - рыночные ставки упали в крупнейших банках ниже 10%".

Средневзвешенные ставки по кредитам от 1 года до 3 лет, по данным ЦБ, в январе составляли 18%, а в сентябре - 16,15%.

Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам на первичное жилье снижалась с 12,49% в начале года до 10,94%, по состоянию на 1 ноября, согласно статистике ЦБ. На рынке ипотеки, по словам Табаха, началась волна рефинансирования старых кредитов.

Министерство оптимизма: новый прогноз для экономики России
Что ждет российскую валюту в этом году

"Для бизнеса эффект был несколько меньше, так как прореживание банковского сектора и уход лучших заемщиков на рынок облигаций урезали эффект для ставок", - продолжает экономист.

Однако, по статистике ЦБ, эффект заметен и тут: в январе средневзвешенная ставка по кредитам нефинансовым компания на срок больше года составляла 12,46%, а в сентябре - 10,2%.

"Черные лебеди" и инфляция

В Bank of America Merrill Lynch прогнозируют, что в случае введения санкций в отношении суверенного долга и попыток полностью отрезать Россию от внешнего финансирования может повториться кризис 2014 года: население тогда начало скупать доллары, а рубль резко подешевел.

Главный экономист банка Владимир Осаковский полагает, что в действительности сценарий "черного лебедя" маловероятен. Если санкции и будут ужесточаться, то это будет происходить постепенно, а "всплеск долларизации" будет ограничен.

Осаковский в своем докладе не раскрывает, как сценарий "черного лебедя" и повторения ситуации 2014 года могли бы повлиять на инфляцию. Тем не менее, опыт 2014-2015 годов показывает, что девальвация рубля приводит к скачку цен. В 2015 году инфляция составила 12,9%. ЦБ в конце 2014 года пришлось поднимать ставку до 17%, чтобы сдержать рост цен.

Сейчас инфляция в России рекордно низкая: в годовом выражении в ноябре цены выросли всего на 2,5%, что намного ниже цели ЦБ.

В "Сбербанк КИБ" полагают, что уровень инфляции сохранится на уровне ниже цели ЦБ в ближайшее время. Табах считает, что инфляция останется низкой, но может быть и чуть выше цели ЦБ. По его мнению, это будет зависеть от стоимости услуг естественных монополий и цен на нефть.