Эксперты обсудили законопроект о переводе апартаментов в жилье. Как апартаменты перевести в статус жилого помещения

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Источник фотографии

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов «квартиры+апартаменты»? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.

news.ners.ru

АППАРТАМЕНТЫ: подводные камни и перевод в жилое помещение - запись пользователя АЛИНОЧКА (AG1983) в сообществе Юридические вопросы в категории Жилищное (оформление, прописка, приватизация)

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста, кто сталкивался. Возможно ли аппартаменты перевести в статус жилого помещения индивидуально (не весь дом а одну квартиру в доме). Кто делал, как Вы это делали?

Какие еще подводные камни при покупке аппартаментов? На жилое помещение (квартиру) не хватает, а аппартаменты видимо очень проблематичны. Стоят дешевле. Хочу услышать реальный опыт проживающих в таком жилье.

Еще хотелось бы узнать цену услуг юриста-риэлтора, кто за ЭТО возьмется и сделает.

Спасибо.

вот что нашла..может кто еще что подскажет...буду сюда скидывать инфо, вдруг еще кому интересен этот вопрос.

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов - классические квартиры, а часть - апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус - это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку - случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику - такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя - есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров - ночь длинных ковшей.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться - дорогие или эконом-класса?

когда переводят время в москве

www.babyblog.ru

Станут ли апартаменты жильем?

НОВОСТИ СМИ О НАС

15 января 2015

В конце ушедшего года Минстрой РФ поднял тему о возможной «амнистии» апартаментов - о присвоении им жилого статуса. В министерстве заявили, что этот вопрос все еще обсуждается. А пока портал «Недвижимость Mail.ru» узнал у экспертов столичного рынка недвижимости, что они думают о возможных изменениях для апартаментов, и как этот популярный сегмент будет развиваться в будущем.

В декабре 2014 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал порталу М24.ru о том, что властями обсуждается так называемая «амнистия» апартаментов - то есть перевод их в статус жилья. Напомним, что сейчас апартаменты жильем юридически не являются: в них можно жить, но нельзя оформить регистрацию (прописаться). Кроме того, апартаменты обычно не обеспечены социальной инфраструктурой, поскольку к ним, в отличие от жилых домов, нет таких требований. То есть, проживая в апартаментах, владелец не может прикрепиться к поликлинике, детсаду или школе в этом районе. Зато из-за этих ограничений апартаменты дешевле аналогичных по уровню квартир на 15-20%, и покупают их обычно люди, которым не требуется регистрация на этой жилплощади. Впрочем, в апартаментах дороже коммунальные услуги и выше налоговый платеж.

«Разработка законопроекта, направленного на решение проблем, связанных с апартаментами, еще не завершена, - сообщили порталу «Недвижимость Mail.Ru» в пресс-службе Минстроя. - Поэтому о принятии тех или иных предложений по апартаментам говорить пока рано. Однако сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, вместе с тем они находятся в нежилых зданиях и оказываются необеспеченными необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, а также не соответствуют санитарным и техническим нормам».

Напомним также, что еще раньше за апартаменты взялись городские власти Москвы. В ноябре вышло постановление о том, что апартаменты отныне могут размещаться только в гостиницах (апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях и др.) для временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания.

Для чего амнистия?

В принципе, понятно желание властей амнистировать апартаменты, отмечают участники рынка. Апартаментов за последние несколько лет было построено очень много, их нужно как-то упорядочить и регламентировать.

«Апартаменты востребованы покупателями с небольшим бюджетом, - пояснила генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. - Власти, таким образом, хотят им помочь решить не только квартирный вопрос, но и вопрос с пропиской, так как сейчас в Москве строится довольно мало бюджетного жилья».

Понятен экспертам и запрет московских властей на строительство апартаментов вне гостиниц. «Власти хотят пресечь ситуацию, когда апартаменты возводятся без социально-бытовой инфраструктуры и вся нагрузка падает на существующие объекты и транспортные сети, следователь уровень проживания в районе снижается», - рассказал руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В чем сложности перевода?

Технически перевести апартаменты в статус жилых помещений непросто, это довольно трудоемкий и непростой процесс, считает Владимир Богданюк. Дело в том, что апартаменты строятся не по строительным нормам для жилых помещений, то есть они чаще всего не отвечают СНИПам по инсоляции, инженерным системам, безопасности и т.д.

«Придется провести колоссальную работу по составлению критериев для их перевода в жилье и отобрать апартаменты, которые соответствуют или частично соответствуют нормам для жилых помещений», - отметил эксперт Est-a-Tet.

«Болезненная тема в случае амнистии апартаментов - изменение способа расчёта налога на них, - полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. - Сейчас апартаменты являются либо нежилыми помещениями (офис), либо помещениями для временного проживания (гостиничный номер). В обоих случаях, по сравнению с жилой недвижимостью, налоговая база больше (нет вычета) и налоговая ставка - выше (не 0,3%, а 2%). Финансовая нагрузка на владельца апартаментов существенно увеличивается после ввода объекта в эксплуатацию, и если ранее основными критериями были более дорогие эксплуатационные и коммунальные платежи, которые компенсировали более низкими, по сравнению с жильём, ценами, то, с введением новых механизмов налогообложения, рыночная привлекательность апартаментов существенно снизится».

Впрочем, эксперт надеется, что налоговый механизм для апартаментов также попадёт под амнистию и будет аналогичен механизму для жилой недвижимости.

Как повлияет амнистия апартаментов на рынок?

В первую очередь, могут очень выиграть люди, которые уже купили апартаменты. «Помещения из коммерческих будут переведены в жилые, владельцы получат возможность прописаться, будут платить коммунальные платежи и налоги по ставке для жилья. Можно сказать, что покупателям апартаментов очень повезло - они сэкономили на покупке и ни в чем другом не потеряют», - пояснил коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

«Амнистия «подарит» этим людям 15-30% рыночной стоимости жилья, - подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Далее, как только будет принято официальное решение по данному вопросу, наверняка цены на апартаменты взлетят и сравняются с квартирами».

Некоторые эксперты считают, что апартаменты (особенно экономкласса) всё-таки не смогут стать полноценной заменой жилью из-за отсутствия инфраструктуры, которая изначально не была заложена. «Скорее всего, после приведения градостроительных норм и правил к требованиям рынка, такие комплексы трансформируются в обычные доходные дома массового сегмента жилья, - считает вице-президент и партнер компании GVA Sawyer Николай Вечер. - Владельцами таких доходных домов будут компании, а проживать в них, как и во всём мире, будут люди, которым покупка своего жилья или не по карману, или не подходит по иным причинам».

Однако, эксперт уверен, что для апартаментов в дорогих сегментах ситуация не изменится. Они и сейчас стоят дороже жилья из-за предоставляемого управляющей компанией дополнительного сервиса, связанного с инфраструктурой самого дома (бассейн, салон красоты, комнаты хранения автомобильных колёс и пр.). Покупателям такой недвижимости прописка не нужна и цена не является первостепенным фактором, а выше всего ценится комфорт, безопасность и местоположение.

Недвижимость@Mail.ru

Специальные предложения

ЖК «Скай Форт»

new.miel.ru

Станут ли апартаменты жильем?

В конце ушедшего года Минстрой РФ поднял тему о возможной «амнистии» апартаментов – о присвоении им жилого статуса. В министерстве заявили, что этот вопрос все еще обсуждается. А пока портал «Недвижимость Mail.ru» узнал у экспертов столичного рынка недвижимости, что они думают о возможных изменениях для апартаментов, и как этот популярный сегмент будет развиваться в будущем.

Также рекомендуем: Жилище или гостиница: главные отличия апартаментов от обычных квартир

В декабре 2014 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал порталу М24.ru о том, что властями обсуждается так называемая «амнистия» апартаментов – то есть перевод их в статус жилья. Напомним, что сейчас апартаменты жильем юридически не являются: в них можно жить, но нельзя оформить регистрацию (прописаться). Кроме того, апартаменты обычно не обеспечены социальной инфраструктурой, поскольку к ним, в отличие от жилых домов, нет таких требований. То есть, проживая в апартаментах, владелец не может прикрепиться к поликлинике, детсаду или школе в этом районе. Зато из-за этих ограничений апартаменты дешевле аналогичных по уровню квартир на 15-20%, и покупают их обычно люди, которым не требуется регистрация на этой жилплощади. Впрочем, в апартаментах дороже коммунальные услуги и выше налоговый платеж.

«Разработка законопроекта, направленного на решение проблем, связанных с апартаментами, еще не завершена, - сообщили порталу «Недвижимость Mail.Ru» в пресс-службе Минстроя. – Поэтому о принятии тех или иных предложений по апартаментам говорить пока рано. Однако сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, вместе с тем они находятся в нежилых зданиях и оказываются необеспеченными необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, а также не соответствуют санитарным и техническим нормам».

Для чего амнистия?

«Апартаменты востребованы покупателями с небольшим бюджетом, - пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. - Власти, таким образом, хотят им помочь решить не только квартирный вопрос, но и вопрос с пропиской, так как сейчас в Москве строится довольно мало бюджетного жилья».

В чем сложности перевода?

«Болезненная тема в случае амнистии апартаментов - изменение способа расчёта налога на них, - полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. – Сейчас апартаменты являются либо нежилыми помещениями (офис), либо помещениями для временного проживания (гостиничный номер). В обоих случаях, по сравнению с жилой недвижимостью, налоговая база больше (нет вычета) и налоговая ставка – выше (не 0,3%, а 2%). Финансовая нагрузка на владельца апартаментов существенно увеличивается после ввода объекта в эксплуатацию, и если ранее основными критериями были более дорогие эксплуатационные и коммунальные платежи, которые компенсировали более низкими, по сравнению с жильём, ценами, то, с введением новых механизмов налогообложения, рыночная привлекательность апартаментов существенно снизится».

Как повлияет амнистия апартаментов на рынок?

«Амнистия «подарит» этим людям 15-30% рыночной стоимости жилья, - подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Далее, как только будет принято официальное решение по данному вопросу, наверняка цены на апартаменты взлетят и сравняются с квартирами».

Некоторые эксперты считают, что апартаменты (особенно экономкласса) всё-таки не смогут стать полноценной заменой жилью из-за отсутствия инфраструктуры, которая изначально не была заложена. «Скорее всего, после приведения градостроительных норм и правил к требованиям рынка, такие комплексы трансформируются в обычные доходные дома массового сегмента жилья, - считает вице-президент и партнер компании GVA Sawyer Николай Вечер. – Владельцами таких доходных домов будут компании, а проживать в них, как и во всём мире, будут люди, которым покупка своего жилья или не по карману, или не подходит по иным причинам».

Какой статус будет у апартаментов

В марте 2018 года Минстрой России опубликовал законопроект, который предусматривает возможность временной регистрации в апартаментах. При этом законопроект по-прежнему позиционирует апартаменты как нежилые помещения.Недавно московские власти заявили, что апартаменты невозможно будет приравнять к жилью, даже если в них разрешат временно регистрироваться по месту пребывания. Вот разные мнения экспертов рынка недвижимости, какой статус должны получить в этом случае апартаменты, необходима ли покупателям такой недвижимости регистрация и как эта возможность отразится на ценах.

1. Регистрацию вообще не нужно привязывать к жилью

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Введение возможности временно зарегистрироваться в апартаментах, по сути, и станет фактическим признанием данного формата недвижимости в качестве жилых помещений. Я полагаю, что за апартаментами следует закрепить особый статус. С одной стороны, необходимо ликвидировать текущее состояние, при котором апартаменты вовсе не существуют для законодательства. С другой стороны, абсолютно приравнять данный тип недвижимости к жилым помещениям нельзя, так как это фактически отменит все существующие строительные и технические требования к возведению жилья. Как один из вариантов решения проблемы мне видится отмена обязательной привязки регистрации к какому-либо жилью. К примеру, в гостинице сейчас можно зарегистрироваться. Почему нельзя сделать то же самое в любом другом помещении, где человек фактически законно проживает?Наконец, что касается налогов: как правило, права и обязанности владельца какой-либо недвижимости определяются ее характером. Соответственно, для апартаментов должен быть предусмотрен собственный режим налогообложения. Сейчас законодательство определяет только ставку имущественного налога, но никак не регулирует вопрос распространения льгот или ограничения размера ставки. Таким образом, я полагаю, что апартаменты должны рассматриваться как особый тип жилой недвижимости».

2. Тем, кто сдает апартаменты в аренду, регистрация не нужна

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

«Апартаменты востребованы среди тех, кто планирует сдавать такие помещения в аренду. В этом случае вопрос регистрации непринципиален. Кроме того, апартаменты подходят тем, у кого уже есть жилье, и приоритетным критерием становится выбор более интересного проекта по концепции, расположению и, разумеется, цене. Иными словами, в рамках одного и того же бюджета можно приобрести вариант поближе к центру и в комплексе с более эффектной архитектурой.

Тем, кто покупает «для себя», интересна «настоящая прописка». Например, пенсионерка, которой нужны московские льготы, не будет рассматривать данный формат недвижимости. Это «деловой» сегмент, который занимает свою нишу на рынке и пользуется определенным уровнем спроса. Но если мы говорим о расширении круга покупателей, то в определении статуса апартаментов нужны кардинальные изменения».

3. Введение временной регистрации подстегнет спрос на апартаменты

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

«Возможность временной регистрации отразится на спросе, так как апартаменты начнут отвечать требованиям большей части покупателей. И в зависимости от реакции клиентского рынка будут меняться и цены. Да, временная регистрация особенно важна для тех, у кого нет московской прописки. Помимо этого, она будет необходима при оформлении социальных услуг, пособий и пенсий.Инициатива приравнять апартаменты к жилью уже предпринималась, но данный законопроект был отложен. Основная масса современных комплексов, в составе которых есть апартаменты, зачастую предлагает продукт, полностью соответствующий всем требованиям жилого помещения. Однако в силу ограничений по ГПЗУ, нормам соцобеспечения и плотности населения в конкретной локации эти помещения не могут быть квартирами и продаются как апартаменты».

4. У апартаментов есть своя покупательская аудитория

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

«За прошедший год количество сделок с апартаментами в Москве выросло на четверть. Это говорит о том, что здесь сложилась своя покупательская аудитория. Значительная часть людей приобретает апартаменты не для прописки, а для того, чтобы жить в центре или поблизости от работы, иметь вместе с жильем дополнительный сервис или иметь в Москве место, где можно переночевать или поселить приезжих партнеров по бизнесу. Соответственно, в регистрации (даже временной) у этой категории большой нужды нет.В апартаментах (в тех, что имеют статус гостиницы) можно и сегодня оформить временную регистрацию на пять лет. И она, по сути, дает жильцам те же права, что и постоянная. Какого-либо влияния на цену этот факт не оказывает.

5. Некоторые апартаменты вполне соответствуют требованиям к жилью

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome:

«Далеко не все апартаменты не соответствуют требованиям жилых помещений. Многие имеют необходимый для жилья уровень шума, инсоляции, высоту потолков и прочие характеристики. При нужных показателях апартаменты можно перевести в жилой фонд, однако предварительно стоит рассчитать, насколько это будет эффективно.Собственники апартаментов платят больший процент налога, нежели собственники квартир, однако и кадастровая стоимость нежилых помещений ниже жилых. При переводе апартамента в жилье есть риск потратить больше средств, нежели на уплату налогов, и тогда перевод окажется невыгоден. Некоторые девелоперы занимаются переводом в момент строительства, что означает соответствие всех лотов в изначально нежилом здании заявленным стандартам жилья».

Мнения, как видим, разные.

www.loft-apart.ru

Эксперты обсудили законопроект о переводе апартаментов в жилье

Проблему апартаментов на московском рынке уже невозможно игнорировать, настолько остро она стоит. Спрос на апартаменты растет, а за ним растут и объемы их ввода. Сегодня они занимают почти треть рынка жилых новостроек Москвы, но законодательно не имеют статуса жилья, и это парадокс. Новый законопроект, разработанный фондом «Институт экономики города», призван урегулировать правовые нормы растущего сегмента недвижимости.

Эту инициативу недавно обсудили в рамках форума RREF участники сессии «Апартаменты приравняют к жилью: плюсы и минусы для формата», модератором которой выступил главный редактор проекта «РБК-Недвижимость» Игнат Бушухин. Информационную поддержку мероприятию оказал портал «Лофты и Апартаменты»

Как рассказал представитель разработчиков проекта, генеральный директор Фонда «Институт экономики города» профессор Александр Пузанов, работая над законопроектом, специалисты Института не только ставили перед собой задачу урегулировать эти противоречия, но и максимально безболезненно решить проблему переходного периода.

Александр Пузанов: «В чем проблема и нападки на апартаменты? Обычно берут то, что лежит на поверхности: там невозможно прописаться. Но есть значительный слой потенциальных потребителей, которым это не нужно. Имеется однако менее очевидных проблем: со стороны органов публичной власти это проблема нескоординированности с проектами градостроительного развития, объектами социальной и транспортной инфраструктуры. Что, конечно, значительно удешевляет расходы застройщика, на чем, собственно, и держится привлекательность рынка апартаментов. Потребитель эти проблемы не осознает, кроме "регистрация - не регистрация". Базовая же проблема состоит в том. что апартамент сегодня не является жилым помещением, не входит в поле жилищного законодательства. Соответственно, никакие права и обязанности на апартаменты не распространяются. Поэтому мы ставим задачу создать концепцию, как это могло бы регулироваться. И отдельная задача в меньшей степени - проблема переходного периода от сегодняшней ситуации к устойчивому регулированию данного сегмента рынка.

Мы исходили из того, что с самого начала было понятно, что просто запретить это было невозможно. Во-первых, уже очень много что построено, что востребовано на рынке, что не нарушает прав и законных интересов как сторон договора, так и городского сообщества. Во-вторых, более фундаментальная предпосылка состоит в том, что в принципе современный город, особенно его центральные районы, нуждается в таком формате, как многофункциональные здания, где сочетаются и жилые, и нежилые помещения. Мы смотрели опыт и тенденции развития зарубежного опыта. Мы также рассмотрели судебную практику по апартаментам - она очень разнообразна и противоречива».

Концепция законопроекта об апартаментах фонда «Институт экономики города»

Введение новых понятий:

- в жилищное законодательство – апартаменты и дом смешанного использования;

- в законодательство о градостроительной деятельности – многофункциональное здание.

Многофункциональное здание (МФЗ) – здание в общественно-деловой зоне, в котором могут располагаться жилые и нежилые помещения в соответствии с требованиями градостроительного регламента.

Дом смешанного использования (ДСИ) – совокупность всех жилых и нежилых помещений, помещений и оборудования общего использования, конструкций в МФЗ (или его структурно обособленной части) – для ДСИ устанавливается правовой режим, отличный от режима МКД.

Апартаменты (новый вид жилого помещения) – жилое помещение в ДСИ (в МФЗ).

Схема многофункционального здания (стандартный случай)

Многофункциональное здание может располагаться только в общественно-деловых зонах.

Градостроительными регламентами регулируются:

- предельные площади помещений в МФЗ;

- предельное соотношение суммарной площади, объемов, количества жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ;

- поэтажное расположение жилых помещений и нежилых помещений в МФЗ (в отличие от МКД, в котором нежилые помещения предлагается допускать лишь на 1 и 2 этажах).

В нормативах градостроительного проектирования устанавливаются сроки достижения на соответствующей территории нормативов градостроительного проектирования, которые могут быть установлены дифференцированно для различных территорий, территориальных зон.

Распространение норм 214-ФЗ об обязательном заключении договора участия в долевом строительстве МФЗ, если для строительства жилых помещений в МФЗ привлекаются средства граждан.

Апартаменты - новый вид жилых помещений в МФЗ с правовым статусом, отличным от квартир в МКД:

- площадь, расположение в здании относительно других помещений регулируются градостроительным регламентом;

- не требуется обеспечивать пешую доступность социальной инфраструктуры;

- перевод апартаментов в нежилое помещение и обратно с учетом требований градостроительного регламента;

- размер платы за коммунальные услуги определяется для апартаментов как для нежилых помещений в МФЗ;

- субсидии и компенсации, предусмотренные жилищным законодательством, не предоставляются, если иное не установлено субъектом РФ или муниципальным актом

иное налогообложение – допускаются более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с другими жилыми помещениями.

Дом смешанного использования

- земельный участок в государственной или муниципальной собственности не входит в состав общего имущества в ДСИ;

- доля в общем имуществе собственника помещения в ДСИ и доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяются Жилищным кодексом РФ, если иное не установлено законом субъекта РФ (может быть принят в целях снижения расходов собственников апартаментов по сравнению с собственниками нежилых помещений в ДСИ).

- правила содержания общего имущества в ДСИ устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях учета особенностей состава такого имущества;

- формы управления - непосредственное управление (независимо от количества помещений в доме), управление товариществом собственников недвижимости или управление управляющей организацией;

- требования к капитальному ремонту общего имущества в МКД и признанию МКД аварийными и подлежащими сносу или реконструкции не распространяются на ДСИ;

- деятельность по управлению ДСИ не подлежит лицензированию, если лицензирование не предусмотрено законом субъекта РФ (в соответствии с лицензированием управления МКД, установленным Жилищным кодексом РФ).

Виды зданий с жилыми помещениями и территориальные зоны

	Жилая зона	Общественно-деловая зона	Производственная зона
МКД и жилой дом	+	-	-
МФЗ с апартаментами	-	+	-
Наемный дом коммерческого использования	+	-	+
Наемный дом социального использования	+	-	-

Уточнение требований к жилым помещениям и МФЗ

В части требований к жилым помещениям, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47:

- актуализация установленных требований к жилым помещениям различного типа в целях исключения избыточных требований;

- установление особых требований к апартаментам, отличных от требований к квартирам;

- установление требований к жилым помещениям в наемных домах, в том числе наемных домах коммерческого использования в производственных зонах;

- актуализация нормативных технических документов (стандартов и сводов правил) с учетом особенностей проектирования, строительства и эксплуатации МФЗ с апартаментами.

Запрет на проживание в нежилых помещениях

- установление в Жилищном кодексе РФ запрета на проживание в нежилых помещениях;

- установление в КоАП РФ административной ответственности за нарушение запрета;

- контроль за соблюдением запрета возложить на органы государственного жилищного надзора;

- в переходный период нормы, устанавливающие указанные запреты и административную ответственность, не применяются.

Правовой статус гостиниц и иных средств размещения

- Гостиница и иное средство размещения как объект прав является единым недвижимым комплексом.

- Право собственности подлежит государственной регистрации как на одну недвижимую (неделимую) вещь.

- Продажа, отчуждение иным образом объекта, входящего в состав гостиницы и иного средства размещения, без исключения такого объекта из состава единого недвижимого комплекса гостиницы или иного средства размещения не допускается.

- Установление запрета на использование иных помещений (включая жилые помещения в многоквартирных домах) для временного размещения граждан при оказании гостиничных услуг и (или) услуг по временному размещению, за исключением оказания таких услуг гостиницами и иными средствами размещения.

- Установление административной ответственности за нарушение указанных запретов.

Переходный период – легализация «апартаментов»

Для разрешения проблемы с уже построенными «апартаментами» установить переходный период, в течение которого «апартаменты» могут быть переведены в жилые помещения в особом порядке и по особым правилам.

Право на перевод нежилого помещения в жилое помещение нежилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до 1 сентября 2015 года:

- до 1 января 2017 года, если здание введено в эксплуатацию до 1 января 2016 года

- в течение одного года со дня ввода данного здания в эксплуатацию, если здание введено в эксплуатацию после 1 января 2016 года.

Субъекты РФ вправе установить особый временный порядок перевода нежилых помещений в жилые помещения, в том числе:

- специальные (пониженные) требования к переводимым нежилым помещениям;

- специальную процедуру перевода на переходный период;

Субъекты РФ могут урегулировать вопросы финансирования мероприятий по переводу нежилых помещений, в том числе принять соответствующую региональную программу или сформировать специализированный фонд.

Ранее созданные «апартаменты» могут быть переведены в жилые помещения только в случае, если такие помещения отвечают установленным требованиям к безопасности проживания граждан.

Предложения по налоговому регулированию рынка апартаментов

Предложения по земельному налогу, налогам на имущество физических лиц и на имущество организаций:

- применение кадастровой стоимости жилых и нежилых помещений в МФЗ в качестве налогооблагаемой базы;

- установление одинаковых налоговых ставок для физических лиц и организаций применительно к одному и тому же объекту налогообложения – жилое или нежилое помещение в МФЗ;

- установление более высоких налоговых ставок в отношении нежилых помещений по сравнению с жилыми помещениями в МФЗ;

- установление более высоких налоговых ставок в отношении апартаментов по сравнению с другими жилыми помещениями;

- установление налоговых ставок по земельному налогу при размещении МФЗ таких же, как для объектов коммерческого использования;

- включение общего имущества в МФЗ в состав объектов налогообложения;

- не распространение налоговых вычетов по налогу на имущество физических лиц и по НДФЛ в отношении апартаментов.

КОММЕНТАРИИ

Глава представительства Rossmils в России Алексей Могила:

«Развитие апартаментов в России логично. В стране много городов, строившихся как производственные или научные центры. Сегодня предприятия выводятся на окраины, а после них остаются промышленные здания, которые можно и нужно использовать для иных целей. Все европейские государства прекрасно работают с таким наследством, сохраняя исторические строения. И в России нужно развивать этот рынок. Однако, по мнению г-на Могилы, хотя работа над законопроектом – большой шаг вперед, в нем есть недостаток. В проекте отсутствует определение апартаментов как продукта редевелопмента. Что же касается качества проектов, то девелоперы сегодня бьются за каждого потребителя и апартаменты строятся с соблюдением всех норм».

Вице-президент, директор департамента коммерческой недвижимости ПАО «Галс-Девелопмент» Алексей Гончаров:

«Когда девелопер принимает решение о формате будущего проекта, выбор часто продиктован нормативами плотности застройки на конкретном участке. Если для строительства жилья они составляют 25 000 метров на гектар, то для апартаментов плотность может быть выше. Соответственно, девелоперу нужно решить будет ли он строить меньше квадратных метров, но более дорого жилья или больше «квадратов», но апартаментов, цена которых на 15-20% ниже. В настоящее время мы реализуем «Сады Пекина» и в рамках антикризисного плана Москвы, когда девелоперам была дана возможность менять назначение своих проектов, мы хотели перевести их в жилье. Но ознакомившись с правовой базой, поняли, что не проходим по инсоляции. Кроме того, когда мы согласовывали этот проект, еще не было правил, по которым апартаменты должны быть включены в состав гостиниц. В 2014 году градостроительные правила были изменены, теперь апартаменты могут функционировать только в рамках гостиничной недвижимости и это, конечно, очень неудобно для девелоперов».

Заместитель генерального директора инвестиционно-риэелторской компании Est-a-Tet Владислав Луцков:

«Рынок сам себя регулирует. 80% апартаментов представлено в сегментах бизнес-премиум-элит. Их покупателям не важна близость метро и основная социальная инфраструктура. Остальные объекты – это комфорт-класс, который отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура окружающих районов. Например, объект MR Group в Филях. По данным Est-a-Tet, апартаменты там покупают и москвичи, и обеспеченные жители Подмосковья. 60% покупают для себя и это не первая их недвижимость. Предоставить же людям возможность купить апартамент, расположенный рядом с работой, но не соответствующий требованиям к инсоляции, гораздо лучше, чем 2-3 часа стоять в загазованной пробке. Апартаменты могут также решить вопрос арендного фонда».

Директор девелоперской компании ALVEK REALTY Ирина Семилетова:

«Апартаменты дешевле и для девелопера, и для потребителя. Люди стремятся повысить качество жизни, переселяясь в качественную недвижимость по более доступным, чем в жилье, ценам. Кроме того, анализ, проведенный компанией, показал, что покупатели часто приобретают апартаменты, в том же районе, где они жили до этого. То есть они и так имеют социальные льготы по месту прописки и не нуждаются в них еще и при апартаментах. Мы не считаем, что благодаря этому законопроекту ситуация улучшится. Но мы хотим дать статус жилья апартаментам и сделать это на начальном этапе планирования».

Вице-президент NAI Becar, генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров:

«Целевая аудитория нового закона – это граждане. Давайте спросим, что им нужно. Я лично общаюсь с покупателями и вижу всю картинку целиком. Во-первых, им нужна возможность прописки. Во-вторых, - более низкие налоги. Если они покупают место для постоянного проживания, почему налоговая ставка должна быть как на коммерческую недвижимость? Ведь высокая стоимость налога на коммерческие площади обусловлена получением прибыли владельцем этих площадей. Я против запрета проживания в нежилых помещениях и не только считаю, что это наступление на права и свободу граждан, но и хочу отметить, что к нежилым помещениям относятся, например, лофты. Запрет может дискредитировать этот сегмент, который прочно занял свою нишу. И это при том, что во всем мире люди живут в лофтах. Вводя подобные ограничения нужно тщательно проанализировать правовую базу и учесть мнения самих потребителей. Также необходим тщательный анализ, адаптация европейского опыта и законодательство в сфере апартаментов».

Еще один формат апартаментов, который обсудили участники конференции – это апарт-отели. По словам Александра Пузанова, с точки зрения правового режима апарт-отель следует внести в структуру либо МФЗ, либо гостиниц.

Александр Самодуров:

«NAI Becar работает в сегменте кондо- и апарт-отелей, где каждому инвестору принадлежит доля номера (гостиничный апартамент). Для них действительно не важна регистрация, так как они покупают с целью последующей сдачи в аренду. Но проблема, с которой сталкиваются операторы – это отсутствие законодательной базы для обеспечения нормальной жизни собственников апартаментов нежилых помещений в рамках одного здания. Жилищный кодекс регулирует эти отношения в жилье, а вот люди, которые проживают в апарт-отелях, законодательно не застрахованы от неправомерных действий другого собственника. Поэтому законодателю нужно определить правила игры для нежилого фонда, где бы, например, регламентировались стандарты общежития в таком формате как апарт-отель».

Генеральный директор ИК «Инцентра» МФК «Ханой-Москва» Ле Чьонг Шон:

«Обсуждаемый закон внесет прозрачность в сегмент арендного жилья, который в настоящее время никак не регулируется, а между тем является международным трендом развития жилой недвижимости. У потребителей, наконец, появится шанс оценить в полной мере достоинства этого продукта. И, конечно, спрос будет лучше, апартаменты будут местом, где можно прописаться. Мы первые в московском регионе, кто ввел апартаменты в составе МФК по всем нормам как гостиницу, но с нестандартными номерами, которые, по сути, представляют собой квартиры. И 100-процентная загруженность показывает, что мы были правы».

Управляющий сетью Апарт-отелей YE`S Андрей Жамкин:

«Апарт-отели не отражены в данном законопроекте как самостоятельный сегмент. А ведь спрос на них превышает предложение. В частности, в апарт-отеле YE`S в Санкт-Петербурге загруженность не падает ниже 90%. Остальные 10% мы всегда держим для корпоративных клиентов. Спрос на арендное жилье колоссален как на внутреннем рынке, так и на внешнем. Но законопроект в этом аспекте не систематизирован и требует доработок».