Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке. Как при покупке квартиры не нарваться на мошенников
Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать
Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.
Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.
Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.
Что должно вызывать подозрение
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
- предлагают квартиру по очень низким ценам;
- часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
- технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
- с вас требуют большую сумму задатка;
- с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
- сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.
Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
-
Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
-
Способы обмана
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.
Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Как избежать
Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.
Фальшивые документы
По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.
Как избежать
Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:
- свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
- договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Продавец специально не выписывается
Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.
Что делать
В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Как избежать
Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.
Неожиданные претенденты
Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.
Как избежать
Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.
Другие неприятности и как их избежать
На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.
Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.
law03.ru
Новости дня: Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры - Свободная Пресса
Какими бывают справки и выписки из ЕГРП? Можно ли с их помощью уберечь себя от мошенничества в процессе покупки квартиры или дома? На эти вопросы «СП» получила ответы у профессиональных юристов.
Настойчивость — залог спокойствия
Несмотря на принятие различных федеральных и региональных законов, а также рост юридической грамотности населения, борьба с мошенниками в сфере недвижимости по-прежнему актуальна. Может ли покупатель жилья свести риск обмана к минимуму, если проявит должную настойчивость? Да, считает управляющий партнер компании «Юридическое бюро», входящей в Гильдию риелторов Московской области. Сегодня Елена Казанкова рассказала «Свободной Прессе», насколько эффективными в этом вопросе бывают документы, предоставляемые Росреестром, и почему стоит тратить время и силы на их получение.
«СП»: — Елена, подавляющее большинство наших сограждан либо благодаря собственному опыту участия в процессе подготовки документов к сделке по купле-продаже недвижимого имущества, либо благодаря аналогичному опыту своих близких и друзей, знает, что представляет собой обычная выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Но вы утверждаете, что существует возможность получения из ЕГРП информации иного рода, о которой многие даже и не слышали. Можете рассказать об этом чуть подробнее?
— Да, действительно, органы Росреестра могут предоставить россиянам на основании запроса такой документ как выписка о переходе прав на недвижимый объект. Но, кроме того, в этой же организации по запросу собственника можно получить и выписку о содержании правоустанавливающих документов на конкретный объект, и справку о лицах, ранее уже получавших сведения о конкретном объекте недвижимости, а также сведения о признании обладателя прав на объект недееспособным или информацию об ограничении по каким-либо причинам дееспособности данного субъекта.
«СП»: — Резонный вопрос — а зачем рядовому покупателю такая информация? Ведь даже тем, кто хоть что-то слышал о такой возможности, продавцы заявляют, что включение данных документов в полный пакет, необходимый для регистрации сделки, не требуется. Поэтому отказываются их предоставлять…
— Действительно, ответственные сотрудники Росреестра не будут обязывать представителей сторон предъявлять их для регистрации. Однако в их получении все-таки имеется довольно большой смысл.
«СП»: — Можете пояснить, почему?
— Дело в том, что сложившаяся судебная практика такова, что если в последующем сделка по купле-продаже недвижимого имущества по каким-либо причинам признается недействительной, то приобретенное в ее результате имущество в большинстве случаев не может быть истребовано бывшим собственником у приобретателя, признанного добросовестным.
Это, конечно, хорошо, но загвоздка в том, что обязанность доказывать добросовестность возлагается непосредственно на плечи самого приобретателя. А она основывается на определенных критериях. В частности, к числу таковых российские суды относят принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Это подразумевает осуществление проверки факта внесения данных в ЕГРП о конкретном продавце на момент совершения сделки. Кроме того, для суда будет иметь существенное значение — проводилась ли приобретателем более тщательная и детальная проверка объекта, удостоверился ли он в отсутствии в ЕГРП на момент сделки пометок о наличии судебного спора в отношении объекта недвижимости, выяснялись ли наличие и законность оснований возникновения права собственности у продавца.
Суд установит, производился ли непосредственный осмотр приобретаемого объекта, не сопутствовали ли совершению сделки какие-либо обстоятельства, которые могли бы вызвать разумные сомнения покупателя в отношении права продавца на отчуждение недвижимости (к таковым относятся, например, факт многократной перепродажи имущества за сравнительно небольшой отрезок времени или явно заниженная стоимость).
Многие вышеперечисленные критерии могут быть установлены только в процессе тщательного изучения полного пакета справок и выписок ЕГРП.
«СП»: — Пожалуйста, расскажите об этом более подробно.
— Хорошо. В частности, как раз выписка ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости позволяет выяснить, имела место быть неоднократная перепродажа недвижимости за короткое время или нет. Справка ЕГРП о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, дает возможность обнаружить судебные дела или исполнительные, наследственные производства, имеющие отношение к продавцу или объекту, даже если в реестр еще не внесены актуальные сведения о принятых уполномоченными органами решениях. Такая информация позволяет своевременно выявить не только наличие определенных проблем, но и скрытые риски.
Получение выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов позволяет определить, какие именно официальные бумаги послужили основанием регистрации права на конкретный объект за его нынешним собственником. Во избежание мошенничества следует сверить их реквизиты с данными, указанными в экземплярах продавца.
Наконец, сведения из ЕГРП о признании нынешнего собственника ограниченно или полностью недееспособным либо справка об отсутствии в реестре таких сведений позволяют определить способность продавца выступать в качестве одной из сторон в сделке. Естественно, если имеются хоть какие-то ограничения, то на сделку с таким владельцем выходить ни в коем случае нельзя.
«СП»: — Может ли покупатель заказать все эти документы самостоятельно или для этого необходимо обращаться к соответствующим специалистам? Например, в вашу компанию «Юридическое бюро»?
— Сам покупатель, как я уже упоминала ранее, может заказать только обычную выписку из ЕГРП и выписку о переходе прав на объект недвижимости. Остальные справки, выписки и сведения выдаются на руки только по непосредственному запросу собственника или лица, действующего от его имени на основании надлежащим образом оформленной доверенности. Поэтому если приобретатель хочет иметь веские доказательства своей добросовестности на случай возможного судебного разбирательства, лучше перед заключением сделки все же настоять на том, чтобы предыдущий собственник оформил и передал для анализа все вышеперечисленные документы. Или, по крайней мере, выдал бы покупателю доверенность на их получение.
Я уверена, что если продавец (как, впрочем, и объект недвижимости) чист перед законом, он вряд ли откажется от этого при должной мотивировке. А вот если он и после разумного объяснения необходимости таких действий продолжит юлить и изворачиваться, то стоит насторожиться и подумать, стоит ли выходить на сделку в таком случае. Но даже если продавец пошел навстречу и предоставил все необходимые документы, их еще нужно правильно «расшифровать», распознать возможные риски. А для этого как раз лучше всего обращаться к квалифицированным специалистам.
Фото: Klaus Ohlenschläger/ Globallookpress
svpressa.ru
как не стать жертвой мошенников
27 Октября в 14:30 3947
Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.
Покупатели-мошенники: как избежать обмана?
Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.
Подозрительные «лица»
Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.
Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.
Аванс и задаток: различайте понятия
Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.
Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.
Мошенничество при заключении сделки
Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.
Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.
Передача денег
Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.
Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.
Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.
Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!
Cтатьи по теме:
- За что государство может отнять квартиру?
Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
- Как правильно сдавать квартиру в аренду
Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.
- Как не стать обманутым дольщиком?
Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
dmrealty.ru
Покупка квартиры: как не попасть на мошенников
Надо очень внимательно подходить к приобретению жилья на вторичном рынке. Иначе можно получить большие проблемы.
Покупка квартиры — всегда рискованное дело. Если приобретаешь квартиру в новостройке и на начальном этапе строительства, есть вероятность нарваться на недострой и пополнить ряды обманутых дольщиков. Если покупаешь квартиру или дом на вторичном рынке, то велик риск нарваться на мошенников и вообще потерять все свои деньги. Никто ведь не будет компенсировать расходы в том случае, если приобретено "неправильное" жилье.
Как показывает практика последних двух-трех лет, наибольшее число незаконных сделок с недвижимостью осуществляется как раз на вторичке. Самый распространенный способ мошенничества — это отчуждение квартиры по подложному паспорту гражданина Российской Федерации.
Несмотря на то, что именно этот способ считается наиболее дорогим и затратным для мошенников, здесь есть много плюсов. Главный из них — продажа по подложному паспорту необычайно эффективна. Технология продажи квартиры в этом случае выглядит следующим образом.
Сначала злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Дело в том, что для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника. Именно его паспорт используется для подготовки подложного документа, куда вклеивается фотография одного из мошенников. Затем злоумышленники без особых проблем получают дубликаты правоустанавливающих документов, продают квартиру со скидкой, а потом просто бесследно исчезают.
Весь фокус заключается в том, что сам факт подлога обычный покупатель не может обнаружить самостоятельно. В итоге, когда объявляется настоящий хозяин квартиры, суд признает сделку ничтожной, и горе-покупатель лишается и квартиры, и денег, которые были уплачены мошенникам. Ведь требовать возмещения потраченных финансовых средств просто не у кого.
Следующий по популярности способ мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке — это сокрытие законных наследников. Эксперты утверждают, что сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Первая проблема — это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в наркологическом или, что еще хуже, в психоневрологическом или наркологическом диспансере. И, вообще, был ли дееспособен. Также нельзя забывать, что мошенники зачастую работают с размахом и вполне могут принудить собственника к составлению завещания. Если такой факт найдет подтверждение, то квартира у покупателя изымается.
Есть и еще один способ мошенничества при купле-продаже квартиры. Речь идет об отчуждении жилья по договору купли-продажи или дарению от лиц группы повышенного риска. Эксперты рынка поясняют, что в этом случае злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска. К такой группе относятся лица с психическими заболеваниями, те, кто страдают от наркотической или алкогольной зависимостью, а также одинокие пенсионеры. Все дело в том, что такие граждане, как правило, полностью не отдают себе отчет в совершаемых действиях. А это, в свою очередь, означает, что в случае судебного разбирательства сделка будут признана недействительной или, как говорят юристы, ничтожной.
Дополнительные сложности заключаются в том, что мошенники отмывают квартиру, чтобы у покупателя не возникло никаких подозрений. Если за последние год-два у квартиры поменялось несколько хозяев, это должно насторожить потенциального покупателя. Особенно внимательным надо быть, если с момента покупки квартиры прошло менее года. Конечно, у человека могут быть разные жизненные обстоятельства, но, как показывает практика, в большинстве случаев такое жилье продают нечи
realty.vesti.ru
Как не попасться на удочку аферистов по недвижимости при покупке квартиры
Сколько существует закон, столько же существуют и люди, которые обходят его самыми изощренными способами. В арсенале профессиональных мошенников в сфере недвижимости огромное количество уловок. Они могут использовать подставных лиц, подкупать нотариусов, составлять лживые договоры в свою пользу, запросто меняют не только номера квартир на этаже, но и название улицы на доме. Методы их обмана не стоят на месте и постоянно усовершенствуются. Что же придумают мошенники в следующий раз – предугадать невозможно, но в этой статье мы попытаемся раскрыть самые распространенные техники обмана и расскажем, как защитить себя от аферистов на рынке недвижимости.
Самая распространенная методика жульничества это получение прибыли от авансов.
Начинается все довольно просто и предсказуемо – Вы находите объявление о продаже или аренде объекта недвижимости по весьма привлекательной цене. Далее Вы, конечно же встречаетесь с хозяином квартиры, который радушно уменьшает цену в Вашу сторону и вообще производит впечатление крайне честного, порядочного и серьезного человека. На Вашу просьбу о предоставлении документов он, скорее всего, предоставит Вам копии документов, и на резонный вопрос об оригиналах – уверит Вас тем, что они находятся в соответствующих органах для получения определенных выписок и других документов для заключения договора купли-продажи. Вас непременно успокоят и убедят, что это – обыкновенная часть процедуры, после чего предложат заключить предварительный договор о намерении совершить покупку и передать задаток, в подтверждении Ваших намерений. К вопросу о размере аванса мошенники подходят так же нагло и отвечают, что чем больше задаток Вы оставите, тем больше шансов у Вас приобрести заветное имущество.
Передавая средства и подстраховавшись, взяв с собой свидетеля, Вы передаете задаток и подписываете договор о намерении покупки, устанавливая срок примерно в один месяц.Нотариуса, у которого Вы должны узаконить покупку, указывает продавец, и объявившись у него в установленное время Вы пересматриваете документы на имущество и находите ряд различий. У примеру в документах указана 2-х комнатая квартира, либо другая улица, на которой расположен объект недвижимости, либо и вообще другой хозяин. На все законные вопросы Вам дадут тысячу объяснений, о том, что квартира только по документам 2-х комнатная, ведь регистратор проводил регистрацию до того, как в квартире появилась перегородка, либо в предыдущем документе адрес написали ошибочно, а хозяин является братом, который заболел, и вообще, Вы же сами видели квартиру. По понятным причинам Вам не остается ничего, кроме как отказаться от сделки и требуете возврата залога.
Тут и всплывают неприятные моменты. Вам доказывают, что в том, что договор не состоялся – Ваша вина, так как Вы отказываетесь от приобретения квартиры. Последствием о том, что Вы нарушили договор о намерениях – залог возвращать Вам никто не будет. Обратившись в суд – Вы узнаете о том, что договором о намерениях невозможно подтвердить факт передачи залога, а показания свидетеля не считаются, поскольку он не мог видеть, сколько именно денег Вы передавали. Однако с другой стороны тоже могут найтись свидетели, которые в свою очередь будут утверждать, что никаких денег Вы не передавали, а лишь отказались от покупки указанного имущества. Обычно, пока проходят подобные судебные разбирательства, оказывается, что хозяин не является владельцем имущества, а сама квартира, которая указана в соглашении о намерениях не существует совсем.
Такая схема позволяет мошенникам всего за месяц зарабатывать до 40 000 долларов, и при этом оставаться безнаказанными. Также обратим Ваше внимание на то, что это лишь набросок схемы и исполнитель при желании может легко менять ее компоненты и усложнять.
Теперь давайте рассмотрим, как же избежать печальной участи жертвы аферистов
1. Как не жаль, но чем заманчивее цена предложения, тем больше вероятность того, что это ловушка.2. Для проверки всегда требуйте только оригиналы документов. Хотя и здесь могут быть исключения, ведь мошенники могут пойти еще дальше и подделать оригиналы документов.3. Внимательно изучите документы, удостоверяющие личность хозяина, узнайте точный адрес имущества, и находится ли оно по адресу, по которому Вы проводили смотр.4. Уточните информацию об агентстве которое занимается недвижимостью, если таковое присутствует, какие объекты были отчуждены благодаря ему, можете даже потребовать документы о существовании агенства, к примеру выписку из регистрации.5. Составляя договор о намерении – обратите внимания на все подробности, мелочей в этом деле быть не должно. Проследите соответствие имени владельца, адреса, ответственность, наступающую при невыполнении условий, сроки составления договора.6. Выбирая нотариуса лучше предложите своего, которому Вы можете доверять.7. При передаче задатка возьмите несколько свидетелей, а деньги переводите только на расчетный счет с предварительной проверкой реквизитов и не забудьте сохранить квитанцию, либо берите расписку о получении аванса с владельца имущества.8. Конечно же, при соблюдении Вами этих попыток обезопасить себя Вы введете мошенника в неустойчивое положение и он будет пробовать Вам внушить, что Вы чересчур недоверчивы. Оставайтесь при своем и не идите на поводу.9. Когда дойдет очередь до заключения договора купли- продажи, снова проверьте все документы и перечитайте, совпадает ли эта информация с той, что содержалась в предыдущем договоре о намерениях.10. Проверьте все документы, удостоверяющие личность, узнайте у нотариуса, не находится ли имущество в ипотеке, под залогом, арестом, либо существуют ли третьи лица, так же претендующие на приобретение этого имущества.
Если же все в порядке – подписывайте договор и передавайте средства лишь в присутствии нотариуса и свидетелей.
Другие советы покупателям недвижимости:
1. В договоре купли-продажи необходимо всегда указывать реальную цену квартиры. В этом заинтересованы не только продавец квартиры, но и покупатель. Ведь если продавец квартиры передумает после продажи и решить ее аннулировать ( на что он имеет законное право) суд пойдет ему на встречу. Квартира вернется ее прошлому владельцу, а владелец выплатит только ту сумму, которая указана в договоре.2. Чрезвычайную внимательность стоит проявлять при покупке квартиры «срочно, по сниженной цене. Мошенники делают копии документов на квартиру, которая возможно и принадлежит кому-то из них, и они составляют несколько договоров купли-продажи на один объект и получив за него деньги – исчезают. Хозяином в таком случае станет тот, кто первым зарегистрирует объект у государственного регистратора.3. Точно проверяйте все реквизиты, к сожалению, случаи в которых с помощью поддельных документов продают арендованые квартиры – достаточно часто случаются.4. Также вычислить афериста можно путем проверки на подлинность его документов, подтверждающих личность, в психоневрологическом, наркологическом диспансере по месту регистрации. Это достаточно сложный этап проверки, но если лицо находится на учете в таком заведении и является недееспособным, то все операции, заключенные ним, не будут иметь законных последствий. Этот пункт касается и органов опеки, которые также могут указать на недееспособность покупателя или продавца.5. Важным пунктом является проверка семейного статуса продавца квартиры и возможное наличие прав на недвижимость у жены/мужа, детей. Если с продавцом проживают неполнолетние дети – нужно узнать решение касательно них в комиссии по опеке, а от супруга – разрешения на покупку или отчуждение жилья.6. Обращайте внимание и на лиц, которые действуют по доверенности. Очень важно проверить достоверность доверенности, а еще лучше встретиться с хозяином и узнать, действительно ли он собирается продавать недвижимость.
Вот несколько случаев, в которых доверенность прекращает действие в следующих, важных для покупателя случаях:
• Окончание срока действия доверенности• Отмена доверенности человеком, который ее выдавал• В случае смерти хозяина недвижимости• Оглашения хозяина недееспособным, ограничено дееспособным или пропавшим без вести
Также рекомендуем Вам потратить силы и проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка недвижимости в государственном учреждении необходима, чтобы получить сведения о предыдущих хозяевах жилья.
Если квартира когда-либо была в процедуре обмена – необходимо уточнить, были ли удовлетворены стороны при совершении обмена.Если квартира продается наследником – особое внимание стоит уделить сроку вступления хозяина в наследство и его родственные связи.Также стоит быть предельно осторожным, если смерть предыдущего хозяина была насильственной.Всегда уточняйте количество прописанных в квартире людей.Уточняйте, не нарушаются ли права людей, которые проживали в этой квартире раньше.
Касательно финансовой безопасности – стоит проверить, нет ли задолженности по коммунальным услугам и счетам.И напоследок, интересный и немаловажный аспект – если продавец заявит в суде, что денег у него нет, к примеру – украли, он будет возвращать их частями, не больше 30% от зарплаты (официальной, конечно же). В таком случае стоит запастись терпением, ведь такие выплаты будут продолжаться бесконечно долго.
Всегда следуйте советам профессионалов и отстаивайте свои права. Лучше раз обратиться к специалистам и все проверить, нежели долго жалеть, став жертвой мошенников.
Юридическая консультация наших адвокатов в Киеве:
Тел. 093-09-170-38
e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Как мы работаем:
Встреча с клиентом;Анализ и обсуждение ситуации;Предложение вариантов решении проблемы;Ответ на вопросы клиента;Подписание договора.
parabellum.in.ua
Как не нарваться на мошенников при покупке квартиры?
Отвечает старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена МИРОШНИЧЕНКО:
Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются: 1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны. Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.Если продавец представляет дубликат свидетельства, стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.3. Продажа квартиры от имени собственника - недееспособного лица.В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать, выдавалась ли такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе. Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако не во всех случаях это возможно, поскольку имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.
www.province.ru
Как, при покупке квартиры, избежать неприятностей и не нарваться на аферистов
Наиболее известной жилой аферой в Украине по праву считается «Элита-Центр». Тогда, в далеком 2006 году, многие, продав свои квартиры и набравшись кредитов, «клюнули» на дешевые квадратные метры и понесли свои сбережения «элитчикам». Как позже выяснили правоохранительные органы, жертвами аферистов стал 1751 инвестор. А общая сумма, которую получили мошенники от граждан, оценивается более чем в 400 млн грн.
Афера получила такой общественный резонанс, что вопросами обеспечения квартирами горе-инвесторов занимались на правительственном уровне. Однако, несмотря на это, количество выданных вкладчикам «Элита-Центра» квартир едва превышает полторы сотни. Недаром в конце февраля около 100 пострадавших вышли к стенам Киевской городской госадминистрации с требованием ускорить решение их жилищных проблем.
Но жертвами аферистов могут стать не только те, кто идет на поводу своей не то наивности, не то жадности, не то безответственности. В прошлом году правоохранительными органами была задержана группа аферистов, которые продавали квартиры без ведома хозяев. Схема оказалась очень простой. Один из участников аферы обращался в суд с требованием возместить долг, который перед ним якобы имел второй участник аферы. «Должник» соглашался отдать в счет долга якобы имеющуюся у него квартиру. Суд выносил соответствующее постановление, с которым мошенники обращались в БТИ и переоформляли документы на нового владельца.
Попасть в неприятную ситуацию могут и те, кто занимается вполне легальным квартирным бизнесом. В начале этого года в Киеве разоблачили группу мошенников, которые набрали кредитов на сумму свыше 15 млн грн под залог чужих квартир. Преступная группировка из 13 дельцов подделывала документы на жилье. Жертвами мошенников становились киевляне, которые сдавали квартиры внаем. Преступники брали у них оригиналы документов, чтобы оформить договор аренды на 2-3 месяца, изготавливали фальшивки и отправлялись с ними в банки.
Не чистых на руку «строителей» хватает не только в Киеве. В пригородной Боярке обманутым местным жителям уже более пяти лет приходится жить... в бане. Их туда временно переселили из общежития одного из боярских предприятий, которое решило на месте старых двухэтажных бараков построить современные высотки. Однако застройщик, с которым предприятие подписало договор, так и не смог завершить строительство. Без крова остались не только бывшие жители общежитий, но и инвесторы, которые приобрели квартиры в новостройке. Сейчас дело расследуют правоохранительные органы, а местная власть вместе с пострадавшими ищут способ завершить возведение многоэтажки.
Жилищные аферы процветают и за рубежом. Своих «элитчиков» имеет даже такая, казалось бы, спокойная и по-советски стабильная страна, как Беларусь.
В милицию Минска обратились почти триста обманутых покупателей квартир от застройщика «Террастройинвест». Все они принесли договоры о покупке жилья в строящемся доме. При внимательном изучении оказалось, что на 461 квартиру в многоэтажке претендовало более 700 владельцев. За будущие элитные квартиры 285 обманутых дольщиков рассчитывались наличными, отдав мошенникам около $15 млн. Как и в случае с «Элита-Центром», инвесторы «повелись» на дешевизну предлагаемого жилья.
Но наиболее глобальными оказались махинации на ипотечном рынке США, которые привели к финансовому кризису, охватившему весь мир. Проблемы за океаном начались еще в 2007 году, когда выяснилось, что во многих финансовых учреждениях не чистые на руку банкиры массово выдавали кредиты на покупку жилья неплатежеспособным гражданам. В 2008 году представители ФБР в рамках борьбы с мошенничеством по ипотечным кредитам провели арест нескольких сотен участников рынка недвижимости. Позднее Министерство юстиции США заявило, что ведет расследование 144 дел в отношении 406 человек – от банковских топ-менеджеров до рядовых агентов по продаже недвижимости. По оценкам ФБР, прямой ущерб от действий мошенников составил не менее $1 млрд.
Не жильем единым
Хитрецы обманывают не только простых граждан, желающих обзавестись крышей над головой. Популярность выдающемуся аферисту Виктору Люстигу принесла удачная попытка продать Эйфелеву башню. Весной 1925 года в одной из французских газет он прочитал, что башня обветшала и требует дорогостоящего ремонта. В голове мошенника тут же родился гениальный план. Представляясь заместителем министра почты и телеграфа, он встретился с представителями рынка переработки металла и рассказал «по большому секрету», что Эйфелеву башню планируют сдать на металлолом, поскольку денег на ее содержание нет. При этом он попросил предпринимателей не поднимать шумиху, чтобы не вызвать возмущение общественности. В итоге Люстиг продал право на утилизацию башни Андре Пуассону, пишет Мирквартир. Получив деньги, аферист бежал в Вену. А бизнесмен, не желая опозориться, не проронил о совершенной сделке ни слова. Через пару лет Люстиг вновь вернулся в Париж и по той же схеме продал башню снова. Но на этот раз мошеннику повезло меньше. Обманутый предприниматель обратился в полицию. Люстига задержали в США и приговорили к 20 годам тюрьмы.
Комментарии экспертов.
Дарья Ганзиенко, юрист международной юридической фирмы «Integrites»
Категории риска при покупке квартиры зависят от того на первичном или вторичном рынке приобретается недвижимость. Во избежание длительных судебных разбирательств, покупателям жилья на первичном рынке следует тщательно проверять, не находятся ли имущественные права на квартиру в залоге. Так же отдельное внимание следует уделить изучению документов на земельный участок, на котором построен дом. К тому же, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо помимо тщательного изучения разрешительной документации на строительство, так же собрать информацию о застройщике и его предыдущих проектах.
При покупке жилья на вторичном рынке особый риск составляют квартиры, которые находятся в общей совместной собственности супругов. При продаже такой квартиры необходимо нотариально заверенное согласие второго из супругов. Если же продается квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети – необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, а так же справку из ЖЕК о составе семьи или же справку о том, что в квартире никто не прописан. Чтобы не встрять в длительное судебное разбирательство по признанию недействительной сделки по купле-продаже квартиры, покупателем необходимо убедиться в том, что на квартиру никто не претендует на законных основаниях. В любом случае покупатель должен убедиться, что право собственности на квартиру принадлежит продавцу. Основанием для права собственности может быть ряд документов, например, договору купли-продажи, наследство, договор дарения и т. д. Также важно проверить, нет ли каких-либо обременений на недвижимости.
Безусловно, в интересах покупателя самостоятельно проверить все необходимые для подписания договора купли-продажи документы, но лучше доверить этот вопрос квалифицированным юристам. Нотариус имеет доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество исключительно при совершении нотариальных действий в отношении этого объекта, что не позволяет установить наличие обременений до заключения сделки.
Надежда Клокова, юрист юридической фирмы «ОМП»
Прежде всего, следует проверить документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру. Помимо правоустанавливающих документов мы рекомендуем проверить также документы о предыдущих переходах права собственности. Часто именно из-за дефектов при предыдущих передачах прав возникают споры и попытки вернуть квартиру. Основанием для этого могут быть нарушения прав третьих лиц. К примеру, может отсутствовать согласие жены на продажу квартиры или разрешение органов опеки, или нарушены права наследников. Ели имело место принудительное взыскание недвижимости на основании решения суда, не исключено, что бывшие собственники еще могут оспаривать решение. С такими квартирами следует быть особенно осторожными.
Если речь идет о квартире на вторичном рынке, продавец должен иметь правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения прочее), а также документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности. Перед сделкой нотариус потребует также справку из ЖЕКа о зарегистрированных в квартире лицах, проверит наличие ипотек и арестов. Помимо этого стандартного перечня рекомендуем также запросить у продавца справки обслуживающих организаций об отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам, а также получить технический паспорт на квартиру.
Если возникли сомнения касательно «чистоты» документов, лучше обратится к специалистам и получить их заключение, прежде чем решатся на покупку. Нотариусы также оценивают документы перед продажей, однако их проверка достаточно поверхностная.
На первичном рынке основные риски связаны со схемами приобретения имущества. Ведь покупатель приобретает не квартиру, а имущественные права, квадратные метры, права требования и прочее. Возможность по окончании стройки все-таки оформить в собственность квартиру зависит, в том числе, от порядочности застройщика, наличия финансирования для строительства, правильности и полноты оформления разрешительных документов на стройку.
Анна Козловская, руководитель департамента операций с недвижимостью АН «Valion»
При покупке квартиры нужно обращать внимание на правоустанавливающие документы, а именно на документ удостоверяющий право собственности. Подозрение должны вызвать: генеральная доверенность, дарственная и наследство не в кругу семьи, решение суда (в определенных случаях). В любом случае документы должен смотреть профессионал и только после этого можно делать какие-либо выводы.
Для того чтобы гарантировано не попасть к непрофессиональному риэлтору или в руки афериста, обращайтесь только в крупные агентства, которые имеют офис, существуют на рынке не менее 5 лет, имеют свой сайт. Спрашивайте рекомендации знакомых, друзей, коллег, которые тем или иным способом сталкивались с риэлторами. Работайте с одним риэлтором, тем самым Вы себя ограждаете от риэлторов-аферистов.
Кроме того, чтобы обезопасить себя, перед началом сотрудничества нужно подписать договор с компанией, в которой работает риэлтор. Это двусторонний договор о намерениях между агентством недвижимости и клиентом, который хочет купить или продать недвижимость и нуждается в услугах профессионалов. Грамотные клиенты работают именно по таким договорам. Это обезопасит вас, и позволит сэкономить время. Кроме того, хороший риэлтор всегда вас проконсультирует, расскажет об истории объекта, а также подскажет, на что нужно обратить внимание, чтобы избежать каких-либо проблем. В то же время, за законность сделки по закону ответственность несет нотариус.
news.realt.ua
