Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия. При соблюдении каких условий залог возникает в силу закона

в силу закона, в силу договора — понятие, отличия, особенности регистрации

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

Ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

Ипотека жилых домов и квартир. Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
Продажа в кредит. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

ипотека в силу	возникновение	предметом залога может стать	регистрация:1 – когда2 – по заявлению кого	госпошлина за регистрацию
закона	автоматически без согласия сторон	кредитуемая квартира	1) одновременно с государственной регистрацией права собственности2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса)	не взимается
договора	при составлении отдельного договора	кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика	1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя	взимается

creditbudet.ru

Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.

Ипотечная сделка в силу закона

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

если обременение не накладывают и фактически залога нет;
когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;

когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.

Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

Законная ипотека возникает:

При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.

Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

ipotekaved.ru

Залог неоплаченного товара: «подводные камни»

Успешное осуществление предпринимательской деятельности в любой сфере требует надлежащего исполнения обязательств контрагентами. В ситуации, когда исполнение встречных обязанностей сторонами не совпадает по времени (предоставляется рассрочка, отсрочка оплаты), на первый план выходит вопрос об обеспечительных мерах.

В силу ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Однако указанное правило действует в случае, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. П. 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ распространяет действие указанной нормы на отношения по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа, то есть право залога в отношении переданного, но не оплаченного товара возникает у продавца в силу закона, даже если это не указано в договоре.

Привлекательность такого обеспечения для продавца-залогодержателя связывают с тем, что его право связано не с обязательством должника или иного лица (например, при применении неустойки, поручительства или банковской гарантии), а непосредственно с предметом залога. Это позволяет продавцу преимущественно перед иными кредиторами обратить взыскание на неоплаченный заложенный товар в предусмотренном законом порядке. Кроме того, по общему правилу, залогодатель не вправе без согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать его. При этом право залога сохраняет силу в отношении любого лица, которое приобрело обремененное залогом имущество. Казалось бы, возникающее в силу закона право залога в отношении неоплаченного товара является для продавца-залогодержателя идеальным обеспечительным инструментом. Однако на практике всё не так однозначно. В настоящей статье, основываясь на судебной практике, мы приведём обзор некоторых сложностей, которые могут возникнуть у продавцов, передающих товар с отсрочкой (рассрочкой) платежа, и постараемся избавить их от неоправданных иллюзий.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога в отношении товара, проданного в кредит, возникает с момента передачи такого товара покупателю и прекращается в момент оплаты цены такого товара.

Но что же понимается под продажей товара в кредит? Буквальное прочтение п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ позволяет установить, что под продажей товара в кредит понимается заключение договора купли-продажи, предусматривающего оплату товара через определенное время после его передачи покупателю. Изложенная норма позволяет сделать вывод о том, что любая отсрочка платежа является предоставлением коммерческого кредита. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 25.04.2006 года, 18.04.2006 года № КГ-А41/2041-06, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 10.01.2008 года по делу № А56-4218/2007, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2008 года по делу № А56-4222/2007 года. По смыслу этих судебных актов коммерческим кредитованием может считаться всякое несовпадение во времени встречных обязанностей по заключенному договору, когда товары поставляются (работы выполняются, услуги оказываются) ранее их оплаты либо, наоборот, платеж производится ранее передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Но есть и другая практика. В ряде случаев, даже когда в договоре было предусмотрено, что оплата товара осуществляется с отсрочкой, но не было указано, что покупателю тем самым предоставляется коммерческий кредит, суды не признавали данное условие условием о коммерческом кредите. Примером могут служить Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2003 года № Ф08-3907/03, а так же Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2007 года по делу № А56-32451/2006. Похожий вывод сделан и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 года по делу № А12-4139/2009, согласно которому «Несовпадение момента оплаты товара с моментом его получения само по себе не является коммерческим кредитом (отсрочкой оплаты товара)».

Таким образом, несмотря на кажущуюся ясность формулировки п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, судебная практика не всегда связывает предусмотренную договором отсрочку исполнения обязательства по оплате с возникновением кредитных отношений. Поскольку п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ предусматривает возникновение залога лишь в отношении товара, проданного в кредит, отсутствие отношений коммерческого кредита влечет, как следствие, отсутствие прав залога.

Практические сложности установления наличия либо отсутствия права залога не исчерпываются отсутствием единообразной судебной практики по вопросу оснований возникновения кредитных отношений.

Как известно, суть отношений залога заключается в том, что среди имущества залогодателя определяется предмет залога, который впоследствии, если обязательство окажется нарушено должником, реализуется для удовлетворения из полученных средств требований залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом нормы Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Указанная формулировка не содержит ни четких правил применения норм о договоре залога к залогу, возникающему в силу закона, ни перечня исключений из таких правил. В первую очередь, такая неопределенность касается возможности применения к отношениям залога в силу закона, правил ч. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, определяющих существенные условия договора о залоге. В силу указанной нормы, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а так же указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Должны ли указанные условия содержаться в договоре купли-продажи (поставки), предусматривающем продажу товара в кредит?

С одной стороны, ст. 334 Кодекса содержит четкое правило, согласно которому условием возникновения залога в силу закона является законодательное определение предмета залога и обеспечиваемого залогом обязательства. Казалось бы, указанные условия исчерпывающим образом определены в п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса. При этом под предметом залога следует понимать товар, проданный в кредит, а под обеспечиваемым обязательством – денежное обязательство покупателя по оплате цены товара. Таким образом, любой заключенный договор купли-продажи (поставки) с отсрочкой платежа уже содержит условия, необходимые для возникновения залога в силу закона, то есть определяет и товар, и обязательство покупателя по его оплате с отсрочкой. При такой ситуации для возникновения залога в отношении переданного, но не оплаченного товара, не требуется никаких дополнительных условий сверх уже содержащихся в договоре. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 18.02.2010 года по делу № А39-2329/2009 и Постановлением ФАС Уральского округа от 15.12.2009 года № Ф09-9301/09-С2 по делу № А76-11443/2009-32-120.

С другой стороны, как показывает практика, довольно часто предприниматели недооценивают важность согласования существенных условий договора о залоге в договоре купли-продажи (поставки), полагаясь как на законный характер отношений, так и на наличие всех существенных условий в договоре купли- продажи (поставки). По смыслу Постановления ФАС Уральского округа от 24.11.2009 года № Ф09-9228/09-С3 по делу № А07-4378/2009, для возникновения залога на основании закона необходимо соблюдение правил Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора. К ним относятся требования о наличии согласования сторонами предмета залога и иных условий, предусмотренных ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования относительно формы соглашения сторон, с наличием которого закон связывает возникновение залога. Таким образом, продавец вправе обратить взыскание на неоплаченный товар, проданный в кредит, лишь в том случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора о залоге, определенным ст. 339 Гражданского кодекса РФ.

Наряду с отсутствием определения существенных условий, необходимых для договора о залоге, наиболее частым основанием для отказа в обращении взыскания на переданный, но не оплаченный товар является отсутствие идентификации такого товара в договоре. При этом, как следует из Определений Высшего Арбитражного суда РФ от 12.04.2010 года № ВАС-3232/10 по делу № А07-4385/2009, от 12.04.2010 N ВАС-3332/10 по делу № А07-4375/2009, от 12.04.2010 года № ВАС-3366/10 по делу № А07-4378/2009, «…судами учтено, что в договоре от …. № …. товар, подлежащий передаче, а соответственно и находящийся в залоге до полной оплаты, не идентифицирован.». При рассмотрении указанных споров суды, даже установив возникновение права залога на товар, отказали в обращении на него взыскания в связи с отсутствием его идентификации в договоре. При этом идентификация товара в накладных не повлияла на исход дела.

Таким образом, практическая залоговая обеспеченность прав продавцов, осуществляющих поставку товара на условиях отсрочки или рассрочки оплаты его цены, в значительной степени зависит от грамотного формулирования условий договора с покупателями.

Агентство правовых технологий «Магистр» оказывает своим клиентам юридическую помощь в подготовке проектов договоров, проводит экспертизу содержания договоров, предлагаемых контрагентами, а также оценивает возможные неблагоприятные последствия нарушения обязательств по оплате товара и помогает их избежать.

www.mgstr.ru

Ипотека в силу закона и в силу договора: что это такое, отличия

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству. Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости. Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

предприятия, здания и сооружения, которые используются в предпринимательстве;
жилые квартиры, дома или их изолированные части;
земельные участки;
гаражи, дачи, летние дома и другие подобные строения;
суда внутреннего плавания, космические объекты, морские и воздушные суда.

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека. Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади. Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

договора долевого участия в строительстве;
права собственности;
договора уступки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

Земельного участка.
Нежилого помещения, здания или сооружения с земельным участком.
Жилого помещения (дома, квартиры).
Товара (по договору купли-продажи).

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком. Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств. После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества. Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление. Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

Условием для выдачи кредита при ипотеке в силу договора является предоставление в качестве залога уже находящегося в собственности заемщика имущества. Ипотека в силу закона определяет залоговым недавно приобретенное имущество на целевые кредитные средства.
Деньги, взятые в кредит при ипотеке в силу закона, могут быть потрачены только на конкретную цель, указанную в документах. Залог в силу договора позволяет распоряжаться ссудой по своему усмотрению.

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

krepoteka.ru

Залог в силу закона

3. Залог возникает в силу договора.

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. 1. Исходя из п. 1 ст. 334 под залогом как таковым следует понимать гражданское правоотношение, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает субъективное право удовлетворить свои требования за счет стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

Особенности составления договора и закладной.

Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки. В силу залога залогодержатель (кредитная организация, предоставившая кредит, заем) имеет право в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору, договору займа получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (квартиры) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (собственника квартиры). Обратился в соответствующий орган для регистрации залога в силу закона.

То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя. Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п.

2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ)

Ипотека бывает в силу договора и в силу закона

С 16 июля 1998 года действует Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нормы закона являются приоритетными по отношению к нормам ГК РФ.

То есть при расхождении между Гражданским кодексом и законом «Об ипотеке» преимущество имеет последний.

Упомянутый выше закон «О залоге» является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и закону «Об ипотеке ( недвижимости)».Ипотека (залог недвижимого имущества) бывает в силу договора и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Рассмотрим оба примера:

Пример 1. Ипотека в силу договора. Вы хотите взять достаточно большой кредит и в качестве обеспечения предлагаете банку недвижимое имущество, которым владеете на праве собственности.

Вы заключаете с банком договор об (залоге недвижимости), по которому вы будете залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. С момента заключения этого договора ваша недвижимость будет обременена в пользу банка-кредитора.

Дополнительно можно сказать, что залогодателем может быть как заемщик (должник по обязательству, обеспеченному ипотекой), так и третье лицо.

Ипотека на квартиру вторичного рынкаВ чем особенности на приобретение квартиры на вторичном рынке? Какие ограничения относительно покупки предъявляют банки?

Как оформить кредит на вторичное жилье?

Созаемщик при оформлении ипотеки: особенности и преимуществаСозаемщик на всем пути погашения суммы ипотечного кредита — это не только весомый аргумент для получения ипотеки, но и ваш надежный сторонник.

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства. Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека.

Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади.

2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. 3. Залог возникает в силу договора.

Залог в силу закона Текст научной статьи по специальности — Государство и право

— при обеспечении исполнения обязательств застройщика (статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

myeconomist.ru

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Библиографическое описание:

Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. 2012. №10. С. 216-217. URL https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 14.08.2018).

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; "; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ "О кредитных историях".

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;
продажа в кредит;
рента;
залог имущественных прав.

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека следующих видов имущества:

имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;
имущество, которое было изъято из оборота;
имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор - залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;
если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;
залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;
в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;
залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;
отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;
в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Литература:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс» ;
Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;
Ипотека. [Электронный ресурс]. URL: http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека (дата обращения 13.03.2012).
Ипотека бывает в силу договора и в силу закона. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipoindex.ru/spage-mortgage_library/section-info/detail-204.html (дата обращения 15.03.2012).
Ипотека. [Электронный ресурс]. URL: http://www.jurinform.ru/publications/mortgage/a461/ (дата обращения 15.03.2012).
Ипотека в силу закона: краткий обзор института [Электронный ресурс]. URL: http://lawfirm.ru/article/index.php?id=568 (дата обращения 18.03.2012)
Ипотека сбербанка регистрация собственности и ипотеки. [Электронный ресурс]. URL: http://vidnoe24.ru/forums/index.php?showtopic=29717 (дата обращения 03.04.2012)

moluch.ru

Залог в силу закона

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

2. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 настоящего Кодекса.

3. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог в силу закона Текст научной статьи по специальности — Государство и право

Однако, в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог может возникать на основании закона. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

— в случае договора купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации)

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2018) 1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2.

Закон РФ — О залоге

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила о залоге, чем те, которые содержатся в актах законодательства Российской Федерации, то применяются правила международного договора.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Ипотека бывает в силу договора и в силу закона

С 16 июля 1998 года действует Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нормы закона являются приоритетными по отношению к нормам ГК РФ.

То есть при расхождении между Гражданским кодексом и законом «Об ипотеке» преимущество имеет последний. Упомянутый выше закон «О залоге» является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования.

А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Залог недвижимости

В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание.

Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства (купля-продажа.

поставка, займ и т.д.). 1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).

juridicheskii.ru