Об аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации. Аккредитация жилого дома что это

Что дает заемщику аккредитация новостройки на Kazned.ru

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

Общие правила

Практически ежедневно сообщается о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.

Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.

А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация.

Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

Вал по плану

Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на «первичку» остается драйвером продаж. Сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.

В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.

Доверительные отношения

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.

Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.

С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

Чем рискует банк

Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.

Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.

Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего, потому что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.

Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.

В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.

Игорь Чубаха, Бюллетень Недвижимости

kazned.ru

Требования аккредитации новостроек по военной ипотеке

12.01.2017

В конце ноября 2016 года ФГКУ «Росвоенипотека» изменила требования по аккредитации объектов строительства по Военной ипотеке – уровень готовности жилых объектов должен составлять 90 %. Сведения по изменениям условий аккредитации предоставила служба информации банка ВТБ, постоянно работающая с программой НИС.

Отныне аккредитацию получает объект, возведенный на 90 процентов – ранее допустимый порог составлял 70 процентов. При этом рассматриваются разные варианты готовности объектов.

Новые условия аккредитации строящихся объектов

Материалы по теме

Так, ФГКУ «Росвоенипотека» выделила три варианта по готовности новостроек и ужесточила требования по каждому из них:

1. Выполняется аккредитация жилого объекта, находящегося на стадии котлована.

В данном случае застройщику необходимо предъявить документ, в котором будет подтверждаться его надежная репутация, кроме того кредитная организация должна подтвердить, что она уверена в возможностях застройщика и способностях сдать в эксплуатацию объект в положенный срок. И еще одно требование: застройщик обязан подтвердить факт платежей в компенсационный фонд долевого строительства.

2. Выполняется аккредитация новостройки, если объем выполненных строительных работ составил 30 и более процентов.

При таких объемах застройщик должен иметь гарантийный документ, выданный в государственной структуре. В качестве госоргана может выступить Министерство строительства РФ и его региональные представительства. Также гарантийное письмо имеют право выдавать губернаторы, председатель правительства со своими заместителями в регионах. Обязательным условием к аккредитации является страхование гражданской ответственности, с целью защиты интересов участников долевого строительства (дольщиков).

Список страховых организаций, с учетом требований 214-Ф3, находится на официальном ресурсе ЦБ РФ.

3. Аккредитация новостройки, выстроенной на 90 % и более – проводится при условии, что застройщик имеет страховой договор гражданской ответственности, заключенный с одной из страховых компаний из списка ЦБ РФ.

Причины, повлекшие изменения правил аккредитации объектов

Исходя из информации, предоставленной ВТБ, все банки России будут обязаны проводить аккредитацию объектов только с учетом новых изменений в требования по аккредитации.

ВТБ банк подчеркнул, что разработкой изменений параметров программы НИС занималась ФГКУ «Росвоенипотека». В свою очередь, Сбербанк – еще один партнер военной ипотеки, не предоставил комментариев на эту тему.

Ранее, на некоторых независимых ресурсах сообщалось, что 28 ноября прошлого года состоялось совещание, где ФГКУ «Росвоенипотека» с ведущими банками России, обсуждали тему по изменениям требований к аккредитации новостроек в контексте военной ипотеки. Служба информации Росвоенипотеки на вопрос по этой теме, ответ не дала, и сослалась на Департамент информации Министерства обороны, который сможет дать комментарии.

Есть предположение, что поводом к принятию изменений в условия аккредитации мог стать ЖК «Благодатный» - строительство ведется в Ростове-на-Дону. Застройщик комплекса, в октябре месяце, утратил аккредитацию по военной ипотеке, так как не выполнял свои обязательства, и за последние 6 месяцев строительство жилого объекта произвел лишь на 5 %.

www.voenpereezd.ru

«Чем выше стадия строительства, тем быстрее ипотечный банк аккредитует новостройку»

Каким образом ипотечные банке аккредитуют строящиеся проекты, может ли банк в Москве выдать кредит на новостройку в Сочи, сколько времени занимает оформление ипотеки на квартиру в новостройке – на эти и другие вопросы в интервью Novostroy-M рассказала менеджер по работе с банками группы компаний «ГРАС» Маргарита Стеблянко.

Каким образом происходит аккредитация новостройки в банке? Какие документы запрашивает банк, выезжают ли специалисты на стройплощадку?

После достижения согласия по принципиальным для застройщика и банка вопросам (обозначение объекта – квартира/апартаменты, стадии готовности, ставок, срока процедуры аккредитации) банк предоставляет перечень необходимых для аккредитации документов. Документы условно можно разделить на три группы: уставные документы по юридическому лицу – застройщику, строительные документы на объект, бухгалтерские/финансовые документы. Ключевым моментом является определение стадии строительства объекта и темпов работ, с этой целью специалисты банка могут выезжать на стройплощадку.

Каким критериям должна соответствовать новостройка?

Географически новостройка должна находиться в субъекте федерации/населенном пункте, в котором есть отделение банка. Так, не все существующие в Москве банки могут аккредитовать жилой комплекс, например, в Сочи. Этот критерий является самым общим и относится, скорее, к принципиальным вопросам.

На стройплощадке должны активно вестись наземные строительные работы, стадия котлована должна быть позади. Для некоторых банков достаточно работ на уровне первого-второго этажей, другие устанавливают процентное соотношение к общей этажности здания (например, 30%). Важно при этом понимать, что иногда подземная часть новостройки или жилого комплекса может представлять собой многоуровневую парковку, поэтому в данном случае формальное требование банка о достижении строительной отметки первого этажа не всегда отражает объективную картину. Так, по нашему объекту «Флотилия», имеющему в основании сложную и большую подземную часть, мы долго ждали закрытия подземного контура, поэтому не могли начать процесс аккредитации.

В любом случае, чем выше стадия строительства объекта, тем быстрее обычно проходит процесс аккредитации при условии наличия всей необходимой документации и реализации по 214-ФЗ. Мы реализуем два наших московских объекта – ЖК «Утесов» и многофункциональный комплекс «Флотилия» по этой схеме.

Почему в одном и том же проекте банк может аккредитовать только некоторые из корпусов?

В одном и том же проекте может быть предусмотрен различный срок ввода корпусов в эксплуатацию. Если сроки различаются значительно, строительные работы идут неравномерно, необходимой минимальной стадии корпуса достигают в разное время. Некоторые банки (ВТБ24, АКБ РосЕвроБанк) идут застройщику навстречу и аккредитуют объект целиком при незначительной разнице в стадиях.

Сколько времени у покупателя занимает оформление кредита на уже аккредитованную недвижимость?

Данная процедура регламентируется правилами банка и может варьироваться. В среднем это 7-10 рабочих дней для физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. В последнем случае срок может быть более продолжительным. Менеджеры ГК «ГРАС» работают в тесном сотрудничестве с менеджерами банков, поэтому никаких проволочек не возникает.

Означает ли тот факт, что новостройку аккредитовали несколько ипотечных банков, большую надежность проекта?

Означает. Банки внимательно проверяют каждого застройщика, определяя риски.

Совсем недавно банки стали предлагать ипотеку на апартаменты. Отличаются ли условия такого кредитования от ипотеки на квартиры?

В настоящий момент ипотеку на апартаменты предлагает небольшое число банков, однако их число больше, чем год назад. Так, охотно в этой сфере идут на сотрудничество ВТБ24, РосЕвроБанк, РосАвтоБанк. Некоторые банки предлагают приобретение апартаментов при обеспечении дополнительным залогом.

В большинстве банков процентные ставки по апартаментам выше, чем таковые по квартирам, на 1-2%. Однако некоторые крупные банки уравнивают ставки в отношении обоих продуктов.

Если новостройка не аккредитована банком, имеет ли смысл для покупателя подать заявку на одобрение кредита на конкретную квартиру или апартаменты в свой банк в индивидуальном порядке?

Подав заявку на одобрение кредита на конкретную квартиру или апартаменты в свой банк в индивидуальном порядке, покупатель фактически может запустить процесс аккредитации объекта недвижимости, если до этого момента объект не был аккредитован этим банком. Соответствующая служба банка связывается с застройщиком, начинается процесс аккредитации под определенную сделку. В нашей практике подобные случаи были, на объекте «Флотилия» покупатель приобретал несколько апартаментов, поэтому мы с готовностью пошли ему навстречу.

Однако следует помнить, что процесс аккредитации может быть длительным, а покупатель не всегда готов ждать. Поэтому целесообразнее обращаться сразу в банк, где объект уже аккредитован.

Дата публикации 28 июня 2013

www.novostroy-m.ru

Аккредитованные и неаккредитованные новостройки - база недвижимости Sob.ru

Ипотека – инструмент, привлекающий покупателя, поэтому обычно застройщики заинтересованы в такой услуге. Банки также зарабатывают на ипотечных кредитах, поэтому и с их стороны есть интерес такие услуги оказывать. Но любая выдача кредита – риск, а выдача миллионного кредита на покупку квартиры – совсем большой риск, поэтому прежде чем аккредитовать объект, банки проверяют застройщика самым тщательным образом. Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер», отмечает, что для получения ипотечного кредитования строящиеся объекты должны соответствовать определенным требованиям. Главное требование – наличие разрешительной документации, оформленной в соответствии с требованиями закона, и форма реализации квартир по ФЗ № 214. Кроме этого банки обращают внимание на «строительную историю» застройщика. И здесь хорошим плюсом является наличие уже построенных и вовремя введенных в эксплуатацию строительных объектов.

На получение аккредитации влияет и этап строительства. Очень трудно получить ее на этапе котлована. Обычно банки ждут, когда будет построено 20 – 40 % здания. Однако бывают и исключения. Софья Старкова отмечает, что их проекты «M-House», «Западное Кунцево» и «Новое Измайлово» получили аккредитацию на нулевом этапе строительства.

Кроме того, сам процесс аккредитации занимает время. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин рассказывает, что часто аккредитация происходит по длинной и многоступенчатой системе: «сначала аккредитуется сам застройщик, а потом уже новостройка, далее на кредитном комитете банка принимается решение о запуске кредитной программы на определенный объект с конкретными характеристиками».

Таким образом, наличие ипотеки в строящихся домах говорит о том, что застройщик прошел банковскую проверку, что ему доверяют. Ведь квартира, купленная с помощью ипотеки, до конца кредита является для банка залогом, и если по каким-то причинам дом не достроится, то банк лишится ликвидного залога, который он мог бы реализовать в случае невыплаты долга. Но кто же купит квартиру в долгострое?

В настоящее время почти все новостройки Москвы и области предлагают не одну программу кредитования. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает самым оптимальным присутствие четырех-шести банков. Хорошо, когда проект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, одном-двух средних банках с хорошими условиями обслуживания, которые отличаются скоростью и сервисом обслуживания. Также неплохо, когда есть один-два банка, предлагающие какие-то специальные условия. Такой спектр предложений может удовлетворить любые запросы покупателя. Большее число банков при строительстве дома может лишь запутать клиента.

Однако меньшее число банков, аккредитовавших строительство, не является плохим показателем. Здесь, во-первых, большое значение имеет масштабность самих банков. Если при покупке выбранной вами квартиры, можно оформить ипотеку у Сбербанка, ВТБ24, «Уралсиба», «Райффайзенбанка» или «Возрождения», то не стоит искать подвоха. Здесь главное не количество, а качество. Мария Литинецкая отмечает, что иногда такая ситуация является волевым решением застройщика или отдела продаж реализующей компании. Работа с лидирующими банками, с одной стороны, поддерживает определенный имидж, а, с другой стороны, позволяет строго контролировать работу с ипотечными сделками. А вот если ипотеку предлагают лишь банки, названия которых никому не знакомы, то стоит все же поинтересоваться у застройщика, почему так произошло.

Во-вторых, надо смотреть на стадию продаж. Если продажи только начались, то, скорее всего, некоторые банки просто не успели еще аккредитоваться. А вот если продажи идут давно, а ипотека предлагается только двумя незнакомыми банками, то есть вероятность того, что крупные банки усмотрели здесь риски и отказали в аккредитации.

В-третьих, это может быть обусловлено спецификой строящегося объекта. Менеджер по работе с банками ГК «ГРАС» Маргарита Стеблянко отмечает, что часто трудности возникают с аккредитацией апартаментов. В настоящее время в большинстве банков отсутствуют ипотечные программы под этот продукт. «Но это не означает, что объект плох. Это означает, что банки только сейчас начали осознавать привлекательность апартаментов».

Отсутствие ипотеки, безусловно, говорит о том, что банки где-то усмотрели риски, хотя, по мнению Маргариты Стеблянко, бывают случаи, когда спрос высок и без ипотеки, поэтому застройщик не стал себя утруждать. А бывают и логические объяснения отсутствия банковской аккредитации. Например, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что «банки редко аккредитовывают новостройки, если те являются первыми и единственными в портфеле застройщика. Но совершенно не обязательно первый проект – рискованный. Очень часто на такие проекты предоставляется рассрочка от застройщика, иногда беспроцентная. В кризис, например, когда банки отказывались кредитовать недвижимость, рассрочки иногда по условиям были сопоставимы с ипотекой – были долгосрочными и с достаточно низкими ставками». Мария Литинецкая добавляет, что невозможно получить аккредитацию на деревянное строительство или строительство домов с деревянными перекрытиями. У этих объектов высокие риски с точки зрения возможности пожара, поэтому их не одобряют страховые компании.

Однако чаще всего отсутствие ипотеки – сигнал опасности, который может говорить о том, что нет разрешения на строительство или оно не продлено; что невозможно отследить цепочку собственников, а, следовательно, возникают сомнения в правоспособности продавца; что реализация происходит по незаконным схемам; что застройщик имеет нехорошую репутацию. Именно поэтому, покупая квартиру, будьте бдительны всегда.

sob.ru

Оценка стадии строительства. Как не дать ввести себя в заблуждение?

31 октября 2016

Сделки на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов сопряжены с рисками, поэтому задача каждого участника, будь то банк или покупатель – вложить средства с выгодой, минимизировав вероятность их утраты.

В соответствии с 214-ФЗ застройщик вправе продавать квартиры с момента получения разрешения на строительство на любой стадии готовности дома: от фактического начала строительных работ до непосредственной сдачи объекта.

Перед тем как приобрести квартиру в строящемся доме или инвестировать средства в конкретный проект, очень важно достоверно оценить стадию строительства, так как информация, предоставленная застройщиком, может существенно отличаться от реального положения дел. Оценку стадии строительства следует также проводить уже после заключения сделки, в ходе работ по возведению объекта, сверяя фактическое развитие процесса во времени с планом застройщика, чтобы своевременно принимать соответствующие меры в случае выявления существенных отклонений.

О том, какие стадии строительства существуют и какие из них можно считать «безопасными» для инвесторов и покупателей, а главное – как не дать ввести себя в заблуждение в вопросах оценки стадии строительства, рассказал адвокат Андрей Комиссаров.

Для кого стадия строительства имеет определяющее значение?

Стадия строительства имеет определяющее значение:

Для банка при аккредитации застройщика

Сегодня жильё «на стадии котлована» банки практически не кредитуют. В условиях экономической нестабильности продажа паев начинается как минимум с двух этажей. По большей же части это объекты, завершенные более чем на 50-80%.

Банковская аккредитация – это форма одобрения банком выдачи ипотечных кредитов на квартиры в рамках объекта строительства (подробно об аккредитации здесь: http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html). Инвестирование на начальных стадиях – рискованное мероприятие, поэтому кредитные организации проводят комплексный аудит застройщика и конкретных жилых объектов. На первом этапе проверяется благонадежность и финансовая устойчивость строительной организации. На втором этапе, помимо правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов осуществляется тщательная проверка объекта. При этом оценка стадии строительства является важным этапом процедуры банковской аккредитации, так как позволяет получить актуальные и достоверные данные о жизнеспособности проекта.

Для покупателя (дольщика)

Помимо рисков покупателя (дольщика), вероятность возникновения которых обратно пропорциональна степени готовности жилого дома, от того, на какой стадии строительства находится объект, зависят стоимость квадратного метра и ипотечный процент.

Желая сэкономить, граждане обращаются к первичному рынку недвижимости, предпочитая покупку квартиры в строящемся доме. На начальных этапах строительства объекта цены на квартиры наиболее привлекательны. В среднем стоимость квартир на этапе «котлована» на 20-25% меньше стоимости квартир в готовых домах. Что касается проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, разница может достигать 30-35%. Однако и риск потерять вложенные средства, приобретая жилье на 0−2 этапе возведения дома, крайне высок: строительство может приобрести статус проблемного долгостроя или вовсе «заморозиться». Оптимальной является покупка квартиры, когда дом построен приблизительно на 70%, либо непосредственно перед вводом в эксплуатацию – на этапе наиболее разумного соотношения цены и рисков.

Несмотря на золотое правило «чем выше готовность дома, тем меньше рискует покупатель» абсолютно безопасного этапа строительства не существует. На каждом этапе существуют собственные риски, и один из них – несоответствие заявленной застройщиком стадии строительства фактической.

Кроме того, кредитные организации могут находиться «в одной связке» с застройщиком, инвестируя проект. Банки ориентированы в первую очередь на получение прибыли и только потом – на снижение рисков заемщиков. По этой причине полученная застройщиком аккредитация и подтверждение стадии строительства банком не могут являться стопроцентной гарантией надежности застройщика и безопасности сделки, и покупателю стоит ответственно подходить к данному вопросу и по возможности лично удостовериться в том, что информация о стадии строительства актуальна на момент подписания договора.

Важно: если на определенном этапе выяснятся, что застройщик не в состоянии завершить строительство, возникает необходимость расчета сумм денежных средств, подлежащих возврату каждому конкретному инвестору или участнику долевого строительства. Для подобного расчета требуется точная информация о степени готовности конкретной части жилого дома (квартиры) на момент остановки строительства.

Как оценить стадию строительства и не дать ввести себя в заблуждение?

Проведение независимой строительной экспертизы поможет достоверно оценить стадию строительства любых зданий и сооружений любой степени готовности, включая инженерные коммуникации, строительно-монтажные, отделочные работы и соответствие состояния объекта технической и отчетной документации застройщика. Экспертиза проводится на основе объективных экспертных методик согласно нормативным документам. Отчет оформляется в виде письменного экспертного заключения. Главное, на что стоит обратить внимание при оценке стадии строительства – это незаинтересованность строительно-экспертной организации.

Для покупателя проведение экспертизы – довольно затратное мероприятие. Тем не менее, дольщик может самостоятельно оценить стадию строительства. Во-первых, нужно знать хотя бы основную информацию о том, какие стадии строительства существуют, и какие работы проводятся на каждом этапе:

Этап 0 — застройщик оформил документы на строительство и приобрел участок для будущего строительства.
Этап 1 — стадия котлована (сооружение подземной части): на участке работает спецтехника, копается грунт под устройство фундамента, установлены подпорные конструкции, организуется водоотлив и т.д.
Этап 2 — работы на нижних этажах: возводится подземная часть, фундамент, плиты перекрытия, наружные ограждающие конструкции.
Этап 3-4 — строительство средних и верхних этажей.
Этап 5 — проведение внутренних отделочных работ. Дом принимается Госкомиссией, оформляются необходимые документы.
Этап 6 —дом в эксплуатации, заселяется жильцами.

Чтобы не дать ввести себя в заблуждение, покупателю следует лично посетить строительную площадку и оценить стадию строительства, изучить информацию, написанную на информационном щите, убедиться, что строится именно тот объект, который описан в договоре. Осмотреть стройку, по возможности опросить рабочих и убедиться в том, что дом находится именно в той стадии строительства, о которой сообщил застройщик. Не будет лишним зарегистрироваться на форуме застройщика, посвященному строительству дома, и пообщаться с другими покупателями. При необходимости можно совместными силами дольщиков заказать независимую экспертизу или воспользоваться услугами компетентного адвоката.

Важно: контролировать строительство и периодически оценивать стадии желательно вплоть до полной готовности дома и получения ключей, так как интенсивное начало не всегда гарантирует успешное и своевременное завершение проекта.

a-komissarov.ru

Об аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации, Письмо Росреестра от 04 июля 2012 года №09-4992-ВАб

ПИСЬМО

от 4 июля 2012 года N 09-4992-ВАб

Об аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации

В связи с введением в действие на территории отдельных субъектов Российской Федерации Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577 (далее - Порядок и Приказ соответственно), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации (далее также - аккредитация) сообщает.Согласно части 2.1 статьи 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) в переходный период государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда (далее - ранее установленный порядок), если иной порядок осуществления в переходный период государственного учета таких объектов не установлен в соответствии с частью 2.2 статьи 43 Закона о кадастре. Такой порядок установлен Приказом.Согласно положениям части 2.2 статьи 44 Закона о кадастре подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объект учета) в порядке осуществления такого учета в переходный период, проводится организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее - ОТИ), кадастровыми инженерами в соответствии с правилами, установленными данным порядком.Исходя из содержания подпункта 1 пункта 21 Порядка, документом, необходимым для осуществления учета, является технический план объекта учета, а для снятия с учета объекта учета - акт обследования. При этом согласно пункту 23 Порядка форма и требования к подготовке технического плана объекта учета и акта обследования устанавливаются в соответствии с частью 10 статьи 41 и частью 3 статьи 42 Закона о кадастре.Учитывая изложенное, в переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, технические планы и акты обследования изготавливаются ОТИ и кадастровыми инженерами и заверяются соответственно подписью кадастрового инженера либо уполномоченного представителя ОТИ.Институт аккредитации ОГИ был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 N 477 (далее - Постановление N 477). В частности, согласно пункту 2 Постановления N 477:

а) государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы;

б) до принятия нормативных правовых актов, определяющих порядок ведения государственного технического учета, технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, по правилам, утверждаемым указанным Министерством (приказ от 05.04.2005 N 70).Как отмечалось выше, согласно части 2.1 статьи 43 Закона о кадастре на территории субъектов Российской Федерации, где введен в действие Порядок, нормативные правовые акты, регулирующие осуществление государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда, не применяются, а государственный технический учет и техническая инвентаризация в ранее установленном порядке не осуществляются. Таким образом, на территории субъектов Российской Федерации, где введен в действие Порядок, аккредитация не осуществляется.

Заместитель руководителяВ.В.Абрамченко

Электронный текст документаподготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:Нормирование в строительстве и ЖКХ,N 5, 2012 год

docs.cntd.ru

Новостройки: что такое «госкомиссия»?

Источник фотографии

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией». Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки - регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр». Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Время «Х»

Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

Когда делать ремонт?

К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика - жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет

По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), - создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

Накрываем поляну?

Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

Кто ответит за брак?

Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.

news.ners.ru