Акт приема передачи квартиры по дду при недостатках строительтсва. Акт приема передачи 214 фз

Последствия односторонней передачи квартиры застройщиком

Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.

Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру. Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.

В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание

КОМПАНИЯ «СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ подробнее об услуге и стоимости здесь

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, вы приходите к застройщику, а вам говорят, что дом еще не готов, ждите, вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Т.е. не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендую вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Образец письма застройщику, который уклоняется от подписания акта приема передачи

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

— договора,

— технических регламентов,

— проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, ну и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик вам будет говорить, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекление и т.д.

Если из-за несущественных недостатков вы откажитесь принимать квартиру, то вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть не вооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя эту инструкцию. Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это дополнительные затраты.

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок и порядок его составления.

Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

Вы вправе требовать до подписания передаточного акта составления предварительного акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 214 -ФЗ).

На приемку лучше приходить со специалистом, а еще лучше с оценщиком, который сразу может составить отчет о стоимости устранения недостатков. Указанный отчет впоследствии можно будет использовать в суде. Проверить самостоятельно без специалиста возможно, если у вас есть специальные приборы, стоимость которых намного дороже, чем услуга по приемке квартиры.

Если в квартире вы обнаружили недостатки, то в соответствии с п.2 ст. 7 214-ФЗ вы вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласуется совместно с застройщиком, но, как правило, застройщик скажет вам, что вам позвонят, как только недостатки будут устранены. Вы вправе не соглашаться с такими условиями. Верить или нет обещаниям застройщика, особенно, если они письменно нигде не фиксируются, решать вам, но, как правило, недостатки устраняют так же, как и строили дом(не спеша и тяп-ляп).

2) соразмерного уменьшения цены договора.

Без суда тут, как правило, не обойтись. Редко застройщик идет на возврат денег. Могут пойти на зачет взаимных требований. Если, к примеру, после обмеров БТИ ваша квартира стала больше и вы должны застройщику доплатить, то в такой ситуации застройщик может пойти на зачет.

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возмещать понесенные расходы придется требовать, как правило, через суд. Для этого нужно в акте приемки составить перечень недостатков, указанные недостатки зафиксировать экспертизой, далее нанять строительную фирму, которая может предоставить кассовые чеки, и только потом можно будет обратиться в суд для взыскания указанных расходов.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за весь срок пользования денежными средствами. При этом необходимо иметь в виду, что не всегда существует возможность исполнения решения суда. Об этом читаем здесь. Но если ваш застройщик платежеспособный, то в большинстве случаев можно получить в 2,5 раза больше первоначально вложенных денежных средств. В настоящий момент это очень актуально, так как цены на квадратные метры не существенно выросли и зачастую расторгнув договор долевого участия и забрав 2,5 стоимости от вложенных денег, можно тут же купить, но уже не одну квартиру, а две и еще на ремонт останется. Об этом подробней читайте здесь. Там есть свои нюансы.

Если вас все устраивает, на что обратить внимание при подписании акта?

Итак, если вас все устраивает и вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер или директор поставит дату. Оставление графы с пустой датой чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки. Перед подписанием вас могут обязать оплатить коммунальные платежи на 3-6 месяцев вперед. Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

Если застройщик просрочил строительство дома и вы в последующем планируете взыскать неустойку в соответствии с 214-ФЗ, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез нужна именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, но тогда уже без 100% гарантии положительного результата. Читайте продолжение статьи Доплата за лишние метры после обмеров БТИ

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На мой взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.

www.s-u-d.ru

Акт приема передачи квартиры по дду при недостатках строительтсва

Федерального закона. 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Передача квартиры по договору долевого участия

Инфо Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).

После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:

не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Согласно п.

4 ст.

Сообщество жителей жк мелодия леса

Дефекты цементной стяжки (здесь имеется в виду не только ее неровность, но и наличие пустот, внутренних пузырей, которые становятся причиной растрескиваний и необходимостью замены пола в последующем).
Неправильная работа системы вентиляции (в зависимости от допущенных просчетов недочеты могут заключаться в появлении духоты в квартире и даже эффекта обратной тяги).
Некачественная гидроизоляция пола (это является ключевым фактором появления плесени и требует проведения дорогостоящих работ и процедур).
Несоответствие заявленной отделки и ее недочеты при приеме новой квартиры с ремонтом под ключ.
Помимо указанных типичных дефектов, довольно часто встречающихся при процедуре приема квартиры от застройщика, с течением времени могут быть выявлены скрытые недостатки.

Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия (дду)

Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия (дду) Сроки исправления К сожалению, в законодательстве есть много лазеек для застройщика, позволяющих не устранять недостатки. Сообщество жителей жк мелодия леса При покупке недвижимого имущества важно уделить особое внимание наличию полного пакета документации, а также правильности заполнения каждого договора, акта или доверенности. Чаще всего люди, приобретая жилье, строго следят за наличием документации купли-продажи, а также за порядком передачи финансов, но не обращают внимания на акт приема-передачи недвижимости. В гражданском кодексе существует статья, которая регулирует прием недвижимости покупателем от продавца.

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать. Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).

Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.

Акт приема передачи квартиры по дду при недостатках строительтсва

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома. Сроки передачи по договору долевого строительства Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором.

Важно

Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214). Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта.

Приемка квартиры дду по акту и неустойка по фз-214. можно ли взыскать через суд?

Устранение недостатков в квартире Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
возмещения расходов при устранении недостатков;
уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи! Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения.

Статья 8. передача объекта долевого строительства

Внимание

Также в документе прописано о том, что покупатель квартиры не имеет претензий к продавцу и принимает имущество во владение. Если почитать комментарии пользователей в интернете, то можно выяснить тот факт, что на деле документы по приему недвижимости от застройщика выглядят несколько иначе.

В предлагаемой форме не предусмотрена подпись застройщика, что является нарушением закона. Конечно, в идеале родители должны приобрести отдельное жилье для своих детей, но не у каждой семьи есть такая возможность.

Чаще всего родители становятся дольщиками строительных компаний или помогают детям приобрести недвижимость. Законом не прописана единая форма документа приема недвижимости от продавца.

В документе указывают: дату, описывают недвижимое имущество, место составления, данные из кадастрового реестра, реквизиты обеих сторон и подписи.

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд. Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков.

При покупке недвижимого имущества важно уделить особое внимание наличию полного пакета документации, а также правильности заполнения каждого договора, акта или доверенности. Чаще всего люди, приобретая жилье, строго следят за наличием документации купли-продажи, а также за порядком передачи финансов, но не обращают внимания на акт приема-передачи недвижимости. В гражданском кодексе существует статья, которая регулирует прием недвижимости покупателем от продавца. Только после оформления акта приема-передачи обязательства сторон считаются выполненными и недвижимость можно считать переданной владельцу. Если документ передачи не составлен, то по закону застройщик так и несет ответственность за недвижимое имущество, ведь покупатель фактически не принимал обязательства по содержанию и обслуживанию своей квартиры.Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия Если недостатки есть, застройщик может решить проблему несколькими вариантами:

Доделать свои упущения.
Снизить стоимость переданного недвижимого имущества на сумму, которая соответствует выявленным недостаткам.
Оплатить стоимость незавершенных строительных работ.

Эти обязанности застройщика зафиксированы законодательно ФЗ №14. В некоторых случаях стоит подписать документы, если в смотровом листе точно указано даты исправления проблем, или же застройщик компенсировал материальные потери. Дело в том, что некоторые недостатки позволяют через некоторое время подписать акт приема в одностороннем порядке.ДДУ. На претензию – молчание, по телефону выловить не удается.

law-uradres.ru

Акт приемки передачи квартиры от застройщика ⚖

Когда квартира, которая строилась в рамках договора долевого участия, готова, её необходимо передать дольщику.

Чтобы передача квартиры дольщику была завершена, необходимо подписать специальный акт приемки-передачи квартиры.

Содержание документа

Рассмотрим, что такое акт приемки-передачи квартиры. Это документ, который составляется в достаточно свободной форме (многие застройщики делают свои собственные версии данного документа), но содержит как минимум:

почтовый адрес дома;
фактическую площадь квартиры;
номер квартиры;
фактическую стоимость квартиры;
подтверждение об отсутствии претензий со стороны дольщика;
отзыв о строительстве.

Александр Марущенко Старший юрист

Именно данный акт является юридическим обоснованием для дополнительных работ, которые застройщик будет обязан выполнить, если будут выявлены какие-то проблемы. Вы можете скачать и посмотреть образец акта приемки квартиры от застройщика.

Процесс передачи

Порядок передачи квартиры дольщику происходит в несколько этапов. Для начала дольщик лично, чтобы не возникло никаких проблем, должен убедиться, что:

дом, который возводился в рамках договора долевого участия, был принят специальной государственной комиссией – должны быть выданы документы, которые подтверждают этот факт, их стоит попросить у застройщика;
у дома имеется почтовый адрес (не стоит путать его со строительным, который присваивается ещё во время строительства).

Далее необходимо перейти к осмотру квартиры или иного помещения, в которое вкладывался дольщик. По результатам данного осмотра составляется акт приемки-передачи квартиры, а также смотровой лист, в котором фиксируются все недостатки, которые были выявлены при осмотре.

Александр Марущенко Старший юрист

Осмотр

Перед тем как подписывать все документы, очень важно вживую осмотреть квартиру в новостройке, чтобы выявить все те недочёты, который были допущены при строительстве.

Если их вовремя не выявить недостатки, то у дольщика могут возникнуть нежелательные затраты, которых хотелось бы избежать. Если дольщик подписывает акт приемки-передачи, то считается, что застройщик уже закончил всю свою работу, а потому в большей части случаев не удастся более ничего исправить или рассчитывать на какую-либо компенсацию.

Если же акт приемки-передачи будет составлен корректно и будут выявлены недостатки, то тогда застройщик обязан, согласно ФЗ №14, сделать следующее:

исправить недостатки, что были выявлены;
понизить стоимость квартиры пропорционально недостаткам, что были выявлены;
компенсировать стоимость устранения недостатков, что были выявлены при приемке квартиры.

Недостатки могут быть различными и присутствовать в любых элементах, потому стоит пройтись по данному списку и проверить:

поверхности, включая стены, потолок, полы;
вентиляцию;
остекление комнат и балконов;
работоспособность системы отопления, водоснабжения, а также канализации;
корректность работы электроснабжения квартиры.

Если вы выявили какие-то недостатки, то вы можете, согласно закону, просто не подписывать акт, но обычно разумнее подписать акт приемки-передачи, указав в нём недостатки, что были выявлены при просмотре, которых проходил в присутствии представителя застройщика.

Список недостатков нужно обязательно составить в двух экземплярах. Тогда удастся и исправить все недостатки, и не настроит против вас застройщика. Ведь некоторые пункты в договоре могут позволить застройщику по истечении определённого периода составить односторонний акт приемки-передачи, и тогда квартира будет просто передана дольщику – без исправления недостатков.

Сроки

В договоре долевого участия достаточно чётко прописаны сроки передачи объекта. Также должен быть указан срок начала приемки дольщиком данного объекта.

Если он не указан, то обычно этот срок составляет семь дней.

Что касается срока исправления недостатков, то тут всё, как правило, более сложно и размыто, так что стоит детальнее прописать обязанности по этому вопросу в договоре или непосредственно в акте приемки-передачи.

pro-ddu.ru

Можно взыскать неустойку, если в акте приема-передачи есть отказ от неустойки?

Что делать если Застройщик при подписании акт приема-передачи заставляет подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков.

Если подписать доп. соглашение о переносе сроков, можно потом будет взыскать неустойку?

Мы считаем, что можно.

В соответствии со с п. 2 ст. 9 ГК: «Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Законом четко установлены случаи отказа:

Отказ от права собственности.
Отказ от преимущественного права аренды или покупке недвижимости.
Прощение долга.
Отказ от наследства.
Отказ от получения завещательного отказа.
Отказ лица от права на земельный участок.
Участник общества, которому предоставлены дополнительные права, может отказаться от осуществления принадлежащих ему прав.
В случае утраты, гибели застрахованного имущества страхователь, выгодоприобретатель вправе отказаться от своих прав.
Отказ от права пользования недрами.

Эти основания предусмотрены законом. Как мы видим, в данный перечень не входит такое основание как отказ от права требования неустойки и пятидесятипроцентного штрафа за неисполнение требований потребителя.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ: «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки».

Если ваш застройщик ссылается на прощение долга, как основание законности подобного отказа, то как контраргумент можно заявить, что для действительности прощения долга необходимо конкретизировать сумму долга. Если нет точной суммы долга, то предмет договора не согласован, а значит, договор считается не заключенным.

Также в помощь приведу Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-56.

«Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, … Мариненко С.С., подписав акт приема-передачи квартиры, согласился с тем, что не имеет никаких претензий к застройщику, в том числе, финансовых.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).»

Мы рекомендуем исключать фразы, которые могут в дальнейшем препятствовать получению неустойки с застройщика, но если это сделать сложно, то мы своим клиентам разрешаем оставить подобные фразы в акте приема-передачи. Всем остальным советуем перед подписанием акта приема-передачи дополнительно проконсультироваться со своим юристом, судебная практика постоянно меняется и настоящая статья может быть не актуальной на момент вашего прочтения.

Вычеркивание фраз, которые могут помешать взысканию неустойки, а равно как составление приписок в акте от руки типа: « не согласен с пунктом ___ и.т.д.» может привести к отказу Росреестром в регистрации права собственности. Подобные случаи были в нашей практике, но не так часто, и те, которые были, по нашему мнению, были незаконными. Подписывая акт с теми или иными помарками помните о нашем предупреждении.

Если подписать доп. соглашение о переносе сроков, можно потом будет взыскать неустойку?

Если дополнительное соглашение было зарегистрировано в Росреестре, то можно взыскать неустойку с даты просрочки до даты подписания дополнительного соглашения. А если соглашение не зарегистрировано, то тут есть вариант взыскать неустойку в полном объеме.

Дело в том, что все дополнительные соглашения к договору долевого участия вступают в законную силу с момента государственной регистрации оных в Росреестре. Но чтобы зарегистрировать соглашение, у застройщика должна быть доверенность от вас, либо вы должны сами прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика и подать документы на регистрацию. Конечно, при оформлении договора долевого участия вы скорее всего дали доверенность на представителей застройщика, и эта доверенность есть у застройщика. Но! Ведь можно отозвать доверенность и тем самым лишить застройщика возможности зарегистрировать неудобное для вас соглашение. При этом необходимо сообщить Росреестру что доверенность отозвана.

Очень часто подобное дополнительное соглашение заставляют подписывать дольщиков в день подписания акта приема-передачи. И это обстоятельство может сыграть вам на руку. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи считается, что договор полностью исполнен, то есть закрыт и зарегистрировать какие-либо дополнительные соглашения в Росреестре уже нельзя.

В итоге, в суд Застройщик принесет незарегистрированное дополнительное соглашение. Но и с незарегистрированным дополнительным соглашением, суд может отказать во взыскании неустойки, что на мой взгляд совершенно не обосновано. К сожалению, подобная практика имеет место быть.

С большей вероятностью суд удовлетворит ваше требование по взысканию неустойки с подписанным соглашением о переносе сроков, если в иске дополнительным требованием указать признание дополнительного соглашения недействительным, к примеру, на основании того, что сделка является кабальной для Дольщика. В общем при подписанном, но не зарегистрированном соглашении о переносе сроков, сложно гарантировать какой-либо стабильный результат. И подобной уверенности также нет и у юристов застройщика! При подобных обстоятельствах дела, рекомендую обращаться в компании, которые работают на результат, т.е. за гонорар успеха. При подобной схеме вы ничем не рискуете, если суд не выиграете, то ничего никому не должны. Если юрист выиграл дело, то вы оплатите его услуги из денег, полученных на ваш счет. Кстати, мы так и работаем.) Оплата по факту пусть и дороже, чем по предоплате, но снимает многие претензии, которые существуют у потребителей к самим юридическим компаниям.

Если же ваше соглашение о переносе сроков было зарегистрировано в Росреестре, то взыскать можно неустойку которая возникла до подписания дополнительного соглашения.

Если все эти неопределенности вас пугают, то вы можете воспользоватся нашей услугой по моментальному выкупу долга. Получили деньги сразу в момент заключения договора и не тратите время! Быстро, выгодно, надежно.

Ответы на часто задаваемые вопросы по взысканию неустойки с застройщика FAQ

Полная инструкция как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика 2017 г.

www.s-u-d.ru

Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика

Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика, на что следует обращать внимание.

Добрый почтальон Печкин вручил Вам лично или просто оставил в почтовом ящике письмо уведомление от застройщика. Итак, заботливый застройщик сообщил вам о готовности жилья и пригласил Вас прибыть на приемку квартиры. Не торопитесь заказывать большой грузовик для переезда. Рассылать пригласительные друзьям и знакомым на новоселье. Мучить кота в попытке запихнуть его в новое жилище первым и вообще веселится, все самое интересное еще ждет Вас впереди. Частенько случается так, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получил не совсем законным способом, а вернее сказать совсем незаконными способом! Шустрый застройщик и его строители Джамшеды и Раушаны соорудили дом наспех и придя на стройку полюбоваться этим чудом архитектурной мысли вы увидели, что он построен всего на 75-85 процентов, а хитрый застройщик уже успел получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы.

Ответ эксперта:

Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать. Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен. Или начинает рассказывать вам историю о том что: «У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться», – а записаться отчего-то можно только через пол года. Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат. Вы как и любой другой нормальный человек спросите зачем?

А делается все для того, что бы сократить время просрочки, ведь за задержку сдачи квартиры по 214 Федеральному закону придется уплачивать штраф(пени). Другая причина застройщик не хочет напрягать себя и гостящих у него на стройке работников ликвидацией косяков наделанных их умелыми руками и надумал без шуму и пыли вручить Вам односторонний акт на строящуюся квартиру. Ведь с момента как подписан двухсторонний акт приема передачи, а тем более односторонний акт квартира считается переданной и устранять косяки допущенные его высококвалифицированными сотрудниками, Застройщик уже не обязан. Так же спешу обрадовать, что все коммунальные платежи Вы начинаете оплачивать с момента подписания акта приема передачи, ну или с момента вручения вам одностороннего акта.

Как должен происходить приём квартиры у застройщика

Что считать надлежащим уведомлением

Приглашение покупателю недвижимости подписать акт приёма передачи квартиры зачастую делается в форме телефонного звонка или sms-сообщения.

Однако следует учитывать, что подобный способ уведомления не считается надлежащим. В пункте 4 статьи 8 Закона о ДДУ указано, что существует только один надлежащий способ извещения покупателя: заказное письмо, которое может быть вручено лично (о чём должна свидетельствовать расписка), или у застройщика должно иметься подтверждение о том, что письмо было получено дольщиком.

В том же пункте закона указаны и обязанности дольщика, который, получив надлежащее извещение о завершении возведения дома, обязан прибыть, чтобы приёмка квартиры в новостройке была осуществлена в оговоренный в ДДУ период или срок, составляющий 7 рабочих дней.

Можно ли проигнорировать извещение

Права и обязанности сторон таких соглашений чётко регламентированы. В законодательстве указано, что если покупатель не принял недвижимость в течение двух месяцев с даты, определённой для передачи, то застройщик имеет право на одностороннюю передачу (оформляется акт передачи квартиры или другой вид подтверждения факта готовности и надлежащего состояния данного объекта).

Последствия неполучения извещения от застройщика из-за длительного отсутствия

В тех случаях, когда застройщику известно, что покупатель получил надлежащее уведомление о том, что необходимо прийти на осмотр квартиры, или же письмо было возвращено с отметками «отказ от получения» или «адресат отсутствует по указанному адресу», механизм решения этой проблемы аналогичен указанному выше. То есть застройщик составляет акт приёма квартиры, имеющий законную силу. Таким образом, участник ДДУ обязан своевременно известить об изменившемся адресе, а также получить пришедшую ему корреспонденцию.

Как не допустить односторонней передачи квартиры

Существует определённый механизм поведения, позволяющий дольщику отстоять свои права при возникновении конфликтов из-за подписания документов о приёмке. В определённый в ДДУ или законе период нужно откликнуться на письмо о том, что предстоит приёмка квартиры. Если дольщик не получил возможности осмотреть недвижимость и подписать акт приёмки квартиры, то ему следует в обязательном порядке направить в адрес застройщика текст следующего содержания:

Шаблон претензии

В (название организации)

(должность и Ф. И. О. руководителя)

от (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации)

Претензия

(дата) было заключено соглашение №______ уступки прав требования по ДДУ по возведению объекта недвижимости между (Ф. И. О. дольщика) и (название организации).

В пункте _____ данного соглашения (наименование организации) обязуется возвести и передать в моё владение квартиру, находящуюся по: (адрес), площадью ______ м2.

В соответствии с пунктом ____ данного соглашения, передача должна состояться не позднее (дата).

(дата) мною был посещён офис (название компании застройщика) , по адресу, содержащемуся в полученном уведомлении, для подписания приёмки объекта недвижимости.

Сотрудник (название компании застройщика) поставил меня в известность о том, что из-за (перечень имеющихся проблем, мешающих сдаче дома) передача мне квартиры откладывается.

Прошу изучить данную ситуацию и принять меры для передачи недвижимости в порядке, предусмотренном действующими законодательными актами.

Просьба уведомить меня путём направления письма о том, когда состоится осмотр и передача объекта в эксплуатацию.

(подпись) Ф. И. О.

(дата)

Письмо должно быть передано адресату путём надлежащего уведомления: лично (на втором экземпляре должна быть проставлена отметка о вручении) либо ценным письмом с описью.

Образец составления описи

Помарки и исправления в описи недопустимы.

Особенности приёма общедомового имущества

В части первой закона о ДДУ в статье 7 и в части 5 того же закона в статье 8 указывается, что приёмка квартиры у застройщика может предполагать составление документов о том, что недвижимость возведена с нарушением:

соглашения с дольщиком;
СНиПов;
действующих регламентов;
прочих требований, являющихся обязательными для выполнения.

Исходя из предусмотренных в законодательстве прав участников ДДУ, акт осмотра квартиры является не единственным документом, которому необходимо уделить внимание, поскольку требуется также проверить наличие и работоспособность мусоропровода и уличного освещения, функционирования лифтов и пр. В первую очередь проверяется наличие объектов, предусмотренных в соответствующих регламентах или договоре: детской площадки, парковочных мест, ограждения территории и пр.

Если говорить о том, на что обратить внимание при приёмке квартиры, следует указать, что частичная передача, с обязательством устранить обнаруженные недоработки в дальнейшем, недопустима. Если имеются несоответствия или часть имущества не готова к сдаче, отсутствует и пр., то это должно быть отображено в составляемом по результатам осмотра акте дефектов (он также может называться актом строительных недостатков или предварительным актом). Если же приём квартиры у застройщика будет завершён подписанием обычного акта приёма-передачи, то устранять обнаруженные проблемы придётся жильцам, поскольку наличие недоработок нигде не отображено.

По сути, ДДУ охватывает не только указанную в нём квартиру, но и общедомовое имущество. Однако юристы не рекомендуют верить застройщику на слово о том, что за приёмку общедомового имущества отвечает управляющая компания. Да, на практике так обычно и бывает, но связано это с тем, что граждане плохо разбираются в существующем законодательстве и невнимательно читают условия заключаемых договоров, в противном случае они могли бы потребовать взыскания неустойки задержки передачи дома из-за обнаруженных недостатков.

Участники договора, которым предстоит приём передача квартиры, зачастую просто не хотят обременять себя проблемами, возникающими при передаче общедомового имущества, а кто-то считает, что собственником является управляющая организация. Однако такая точка зрения ошибочна. Ни государство, ни кто-либо иной не являются владельцами общедомового имущества, поскольку оно находится в собственности покупателей недвижимости и именно они отвечают за его состояние. Даже то, что городские власти периодически выделяют некоторые суммы в виде субсидий, не означает, что эту обязанность можно переложить на кого-то ещё.

Не стоит забывать, что сегодня в нашем государстве установился капиталистический строй, и гражданам, привыкшим к социализму, приходится менять свои представления об отношениях к собственности. Тому, кто этого не сделал, приходится порой платить за проживание в новостройке намного больше, чем за квартиру, расположенную в старом фонде. А объясняется это как раз тем, что владельцы недвижимости плохо были осведомлены о том, как принимать квартиру у застройщика, и вынуждены теперь устранять недостатки, не указанные в дефектной ведомости, за свой счёт. Отсюда и значительный размер счетов за жильё. Этого можно избежать, если жильцы дома объединяться для защиты своих прав и смогут добиться того, чтобы застройщик сдал новостройку в надлежащем состоянии.

Юристы рекомендуют нанять независимых специалистов, чьё экспертное мнение можно будет использовать для направления претензии с обнаруженным перечнем недостатков. Составленный ими техосмотр должен стать основой листа строительных недостатков, который направляют застройщику. При этом требование оплатить услуги независимых экспертов также можно включить в данную претензию или исковое заявление в суд. Если жильцам удастся отстоять свою позицию, то размер счетов существенно уменьшится, а деньги будут направляться на дополнительное благоустройство. Но эта сфера расходования средств не является темой этой статьи.

Каким должен быть акт осмотра квартиры образец

(место составления документа) (дата)

Застройщик (наименование организации), в лице (название и должность руководителя), с одной стороны, и Дольщик (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации и пр.), называемые в данном документе Сторонами, как это было указано в соглашении №____, составили данный перечень претензий к состоянию осмотренных помещений.

Квартира №	Этаж, на котором расположена квартира	Число комнат	№ квартиры на площадке	Площадь, м2	Общая площадь (с учётом применяемых понижающих коэффициентов) м2

У квартиры, находящейся (адрес дома), а также у общедомового имущества. Перечень и требуемое состояние которого были предусмотрены в проектной документации на дом. При совместном осмотре Сторонами данного соглашения обнаружен целый ряд недостатков (приведённый список составлен на примере одной из новостроек, поэтому при составлении претензии необходимо ориентироваться на индивидуальные особенности объекта):

Отсутствует асфальт на подъездных дорожках;
Не оборудован пандус для колясок;
Асфальт на придомовой территории отсутствует;
Не оборудована площадка для детей;
Не подключено подъездное освещение;
Не приступили к работе лифты;
Расположенные на ____ этаже помещения, предназначенные для совместного использования жильцами, не имеют противопожарной сигнализации и оборудованных в соответствии со стандартами пожарных щитов;
На ____ этаже на лестничной площадке отсутствует квартирный счётчик, а также не выполнено подведение электропроводки к квартирному электрощитку;
Слаботочная разводка к щитку на ____ этаже отсутствует;
На ____ этаже двери, ведущие в общие для жильцов помещения, не оборудованы предусмотренным конструкцией остеклением;
Подвальный этаж затоплен;
Отсутствует соединение у части канализационных труб, что приводит к течи в подвальном этаже дома;
Отсутствует предусмотренное условиями ДДУ остекление балкона;
Качество выполненного остекления в оконных проёмах не соответствует стандартам — конструкции неровно установлены и плохо закреплены, имеются щели;
Кухонные окна не снабжены необходимой фурнитурой;
Оконное стекло в комнате имеет трещину;
Входная дверь на лоджию установлена неправильно, что привело к перекосу, мешающему нормальному открытию и закрытию;
Горячее и холодное водоснабжение в осмотренной квартире отсутствует;
Внутриквартирные приборы учёта потребляемой воды (при необходимости указать — холодной или горячей) не установлены;
Пол возле вентиляционной шахты имеет сквозные отверстия;
Стояк канализации в квартире имеет трещину;
Уровень установки разъёма в канализационном стояке, предназначенный для оттока сточных вод, составляет всего 4 сантиметра над полом. Это приводит к невозможности грамотного выполнения стяжки;
Рама двери, ведущей в квартиру, установлена с перекосом, дверной замок не работает, а дверная фурнитура отсутствует;
Пожарный выход не имеет установленного люка.

(Примечание: желательно, чтобы наряду с обнаруженными недостатками в документе имелись ссылки на то, какие именно пункты договора с застройщиком. Проектной документации, соответствующих СНиПов и пр. были нарушены. Однако если застройщик подписал данную дефектную ведомость без этих ссылок, то считается, что с имеющимися замечаниями он согласен. В случае если застройщиком данный лист не подписан, необходимо направить его в виде ценного письма с описью вложения. И здесь требуется указать, какие именно нормативы нарушают выявленные недоработки.)

Документ составлен совместно Сторонами соглашения в соответствии с пунктом 5 статьи 8 закона о ДДУ.

Застройщик, после устранения приведённых в данном акте недостатков, обязан письменно уведомить Участника о том, что объект недвижимости находится на стадии готовности к приёму-передаче.

Реквизиты Застройщика: Сведения об Участнике ДДУ:

_____________________ (информация должна копировать

_____________________ данные, изложенные в ДДУ)

_____________________ (подпись) /Ф. И. О./

В дефектной ведомости также желательно указать, в какие сроки застройщик обязан устранить обнаруженные недоработки. В данном образце подобная строка отсутствует, поскольку претензионная работа велась с застройщиком, который не соблюдает сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Следует также учитывать, что в ДДУ чётко регламентированы сроки, в которые должен проводиться осмотр квартиры в новостройке и сдача её дольщику. Соответственно, за их несоблюдение должна уплачиваться неустойка, начисление которой не приостанавливается на период, за который требуется устранить недостатки. Таким образом, застройщик сам заинтересован сделать это как можно скорее, чтобы не платить впоследствии большие суммы компенсации жильцам. Если же представители организации застройщика отказываются подписывать предварительный акт, то следует данный документ отправить им в форме письма с описью.

Если вы ищете информацию о том, как принимать квартиру, следует запомнить, что лица, подписывающие данный документ от застройщика, должны иметь на это право. Поскольку при отсутствии у них соответствующих полномочий акт теряет юридическую силу.

Ещё один важный нюанс, касающийся листа претензий, заключается в том, что подписание его часто возлагается на представителя управляющей компании. Однако такая постановка вопроса является неверной, поскольку в ДДУ чётко указаны две стороны – Застройщик и Участник (покупатель), следовательно, только они имеют право подписывать такие документы. Если в смотровом листе значится другая организация, то необходимо поинтересоваться наличием полномочий у таких лиц. При отсутствии нужных полномочий необходимо продублировать дефектную ведомость претензией в адрес застройщика. А уже непосредственно сам акт приёмки передачи квартиры будет подписан уполномоченными сотрудниками последнего.

Что делать, если обнаружены недостатки, касающиеся состояния квартиры или общедомового имущества

Один из главных вопросов, касающихся того, как принять квартиру в новостройке, затрагивает проблему несоответствия объекта, предоставленного к осмотру, имеющимся условиям ДДУ, строительным стандартам и другим требованиям, перечисленным в статье 7 закона 214-ФЗ.

Юристы, работающие в данной области права, рекомендуют отправляться принимать квартиру с экспертом, имеющим право оценить сумму, в которую обойдётся устранение обнаруженных проблем, и оформить свои выводы в виде заключения. Данный документ имеет официальную силу и может использоваться в качестве доказательства своей позиции в суде.

Статья 7 закона о ДДУ регламентирует права покупателя при обнаружении недостатков квартиры. В соответствии с ней дольщик может потребовать:

Устранить недоработки. По закону, срок безвозмездного устранения недостатков должен согласовываться сторонами, однако чаще всего дольщику на словах сообщают, что как только проблемы будут устранены, последует звонок. Покупатель имеет право требовать соблюдения законодательства. Каждый участник ДДУ сам решает – верить или нет обещаниям, которые не подтверждены письменно. Как правило, если дом возводился в установленные сроки, а недоработки незначительны. То они будут устранены быстро, но если строительство затянулось, то, возможно, и работа по решению проблемы недоработок также не будет быстрой;
Уменьшить стоимость квартиры. Чаще всего добиться реализации этого права покупателю удаётся только через суд. Застройщики крайне редко соглашаются на удешевление жилплощади и возвращение части средств. Как вариант, можно попробовать урегулировать проблему путем зачёта взаимных требований. Это становится возможным, если после обмеров площадь квартиры увеличилась. Поскольку покупатель обязан оплатить лишние квадратные метры, застройщик может отказаться от своих требований в обмен на отказ уменьшения стоимости;
Компенсации расходов, которые предстоит понести покупателю при устранении недоработок. В первую очередь покупатель должен пригласить эксперта, который зафиксирует имеющиеся недостатки. Затем приглашают строительную фирму, которая их устраняет, и только после этого можно будет обращаться с исковым заявлением в суд, предоставив все чеки за ремонт.

При обнаружении значительных нарушений нормативов и стандартов, а также если недостатки не устранены, участник ДДУ получает право:

аннулировать договор,
потребовать возврата уплаченных денег,
потребовать уплаты пени за пользование денежными средствами за весь срок с момента их внесения.

Однако необходимо помнить, что процесс этот предполагает обращение в суд с соответствующим исковым требованием. Причём даже при положительном вердикте не всегда удаётся добиться возврата уплаченных денег. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

Что нужно знать о приёме квартиры, если недоработок не обнаружено

Если дольщик после осмотра согласен принять квартиру, то необходимо убедиться в том, что дата подписания акта присутствует в документе и соответствует действительности. Такое требование особенно актуально, если сдача дома происходит позднее запланированного срока. Отсутствие даты чревато тем, что после подписания застройщик может поставить в пустой графе любое нужное ему число. А это, в свою очередь, может привести к значительной потере средств покупателем. Он может потерять право требовать неустойку за задержку сдачи дома в эксплуатацию, или же с него могут потребовать оплатить коммунальные платежи за весь срок с момента приёмки дома. Есть ещё один нюанс – перед подписанием акта с участника ДДУ могут потребовать внесения авансовых платежей по коммунальным услугам. Такая претензия является незаконной, уплата данной суммы может быть проведена только на добровольной основе. Однако, в случае отказа, застройщик обычно не подписывает акт и не отдаёт ключи покупателю. В результате дольщику приходится доказывать свою правоту в суде.

Все вопросы, касающиеся задержки сдачи в эксплуатацию, регламентируются существующим законодательством, но там не указано, что делать, если в акте имеется фраза об отсутствии материальных претензий со стороны покупателя.

Дольщик имеет право потребовать удаления подобных пунктов из документа, но если ключи от квартиры нужны немедленно, а застройщик отказывается переделывать документы, то такой акт можно подписать.

bandp.ru

214-ФЗ - Статья 8 - Передача объекта долевого строительства

список редакций

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Положения статьи 8 закона №214-ФЗ используются в следующих статьях:

Статья 9 Расторжение договора 3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Открыть статью
Статья 13 Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом 3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. Открыть статью
Статья 15.4 Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу 8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора с уполномоченным банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Открыть статью
Статья 16 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства 1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Открыть статью

kodeks.systecs.ru