ЧТО нужно знать перед покупкой квартиры на вторичном рынке. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Чего нужно опасаться?

Следует разобраться с тем, что нужно знать перед покупкой квартиры, чтобы предотвратить возможные негативные последствия данного процесса. Именно благодаря грамотному подходу к этому вопросу можно гарантировать отсутствие многочисленных проблем.

Что нужно знать при покупке квартиры? Для этого важно учитывать некоторые важные моменты:

юридическая чистота сделки должна проверяться, поэтому тщательно изучаются все документы, имеющиеся у продавца, причем выполнить это желательно с помощью юриста, а также многочисленные свидетельства и справки желательно проверять непосредственно в Росреестре и других государственных учреждениях;
сверяется информация из документации с фактическим состоянием объекта, поэтому если имеются расхождения в планировке с теми данными, которые содержатся в техплане, то можно говорить о незаконной планировке или поддельных документах, поэтому желательно отказаться от такой покупки;
вся процедура приобретения должна быть юридически грамотной, поэтому обязательно должны выполняться многочисленные этапы покупки, а также желательно приглашать юристов;
сам покупатель обязан убедиться, что выбранный объект действительно соответствует его требованиям и желаниям.

Если разобраться в том, что важно знать при покупке квартиры, то можно гарантировать, что действительно будет выбрана оптимальная недвижимость для жизни.

что необходимо знать при покупке квартиры

Что настораживает?

Существуют определенные моменты, которые должны настораживать каждого покупателя, причем независимо от того, находится ли выбранный объект на первичном или вторичном рынке.

Если у покупателя вызывают сомнения разные факторы, то надо убедиться в законности и целесообразности заключения такой сделки.

Наличие доверенности

Если недвижимость продается не собственником, а доверенным лицом, обладающим доверенностью, то можно говорить о том, что такая сделка может быть незаконной.

Важно убедиться, что доверенность не является поддельной или аннулированной, а также не истек срок ее действия. Также надо проверить, не составлял ли такой документ уже умерший человек.

Нередко приходится сталкиваться с тем, что мошенники формируют поддельные документы, на основании которых представляют интересы пожилых или недееспособных граждан. Такая сделка легко признается недействительной, поэтому покупатель теряет деньги и недвижимость.

Приватизированная квартира

Если недавно оформлена была квартира в собственность продавцом в результате приватизации, важно убедиться, что все документы были оформлены правильно. Также если имеется несколько жильцов, то все они должны были быть согласны на проведение этого процесса.

Покупка квартиры вторички, что нужно знать? Предварительно надо убедиться, что не прописаны в недвижимости посторонние лица, которые могут претендовать на этот объект в будущем.

Особенно надо проверить отсутствие в объекте прописанных несовершеннолетних лиц, так как выписать их даже через суд будет сложно.

Сомнительная история квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы гарантировать грамотность и официальность сделки? Надо заранее проверить историю имеющегося объекта.

Если выявляются доказательства того, что ранее была произведена процедура отчуждения, которая может быть признана сомнительной, а также владельцами были разные фирмы или государственные учреждения, то лучше отказаться от такой покупки.

Передача по наследству

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю вторички, чтобы предотвратить возможные негативные последствия? Для этого изучается, каким образом продавец получил право собственности на этот объект.

Нередко передаются квартиры по наследству. Если наследник старается срочно избавиться от недвижимости, то существует вероятность:

неправомерности получения жилья;
на объект претендуют другие граждане, обладающие всеми правами для его отчуждения;
были использованы разные незаконные методы, с помощью которых продавец присвоил себе объект.

При наличии вышеуказанных факторов существует вероятность в будущем потерять купленную квартиру.

Наличие обременения

Если планируется покупка залоговой квартиры, что надо знать, чтобы в будущем не потерять такую недвижимость? Объект может быть в залоге у банка, приставов или других организаций. Первоначально надо проверить данную информацию. Далее надо убедиться, что процесс продажи недвижимости производится с полного согласия залогодержателя.

Если проводится в отношении владельца квартиры судебный процесс, то надо отказаться от такого приобретения.

Нюансы покупки в новостройке

Если требуется покупка квартиры в новостройке, что нужно знать, чтобы гарантировать грамотное и официальное приобретение? Первоначально для этого анализируются некоторые значимые для каждого покупателя моменты:

место расположения, имеющаяся инфраструктура и удобство нахождения по отношению к месту работы или иным объектам;
стоимость 1 кв. м., причем она должна быть ниже, чем стоимость недвижимости на вторичном рынке;
наличие или отсутствие правовой истории, причем оптимальным считается приобретение объекта непосредственно у застройщика, что практически до минимума снижает возможность мошенничества и того, что на квартиру могут претендовать третьи лица;
возможность оформления рассрочки или ипотеки, если у покупателя отсутствуют нужные средства на такое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать? Для совершения актуальной сделки оцениваются параметры:

первоначально тщательно изучаются все данные, предоставляемые подрядной компанией, которая занимается непосредственным строительством данного объекта, причем сюда относятся разные лицензии и финансовые документы;

проверяются сведения о застройщике, поэтому важно получить данные о том, как давно работает организация на рынке, какие объекты были построены, сколько имеется открытых судебных процессов с покупателями, а также изучаются отзывы людей, которые уже купили квартиры у этой компании;
следует лично посетить строительную площадку, чтобы проверить, на какой стадии строительства находится дом, а также можно пообщаться с непосредственными строителями, что нередко позволяет узнать значимые нюансы о строении;
если составляется ДДУ, то важно убедиться, что имеются все необходимые пункты в обязанностях и ответственности застройщика, а если они отсутствуют, то желательно пересмотреть документ или вовсе обратиться в Роспотребнадзор.

Разобравшись в том, что необходимо знать при покупке квартиры на первичном рынке, каждый человек может оградить себя от некачественного приобретения, которое сопровождается сложностью оформления права собственности.

Особенности покупки жилья в ипотеку

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

непременно квартира оформляется в залог банку, поэтому невозможно будет до окончания срока кредитования продать жилье или сменить владельца другим способом без разрешения и участия банка;
ежегодно придется страховать квартиру;
перед оформлением кредита потребуется провести оценку недвижимости;
запрещается осуществлять перепланировку или другие значимые процессы с объектом.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, важно грамотно выбрать самого кредитора, а также покупать страховой полис в аккредитованной компании.

покупка квартиры вторичка что нужно знать

Плюсы покупки в ипотеку

Если планируется покупка квартиры, что нужно знать покупателю при использовании заемных средств? К преимуществам такого приобретения относится:

сам банк перед подписанием договора производит проверку продавца, для чего оценивается его кредитная история, финансовое состояние, надежность работы, открытые иски и другие особенности, поэтому если банк отказывает в кредитовании, то можно быть уверенным в наличии огромного количества минусов в работе застройщика;

проверяются все документы юридическим отделом банка, поэтому если ипотека предоставляется, то покупатель может быть уверенным, что все документы продавца являются законными, с нужными сведениями и достоверными;
перечисляются средства банка напрямую застройщику, что предотвращает возможность того, что на эти средства могут притязать третьи лица;
работники банка, обладающие нужными полномочиями, дополнительно оценивают состояние квартиры и определяют все факторы, которые влияют на ее стоимость, что исключает возможность мошенничества или завышения стоимости.

Таким образом, за счет участия банка можно гарантировать законность совершения сделки.

Нюансы покупки вторички

Что нужно знать при покупке квартиры, находящейся на вторичном рынке? Такая сделка считается наиболее специфической и сложной. Обусловлено это многочисленными рисками, которые заключаются в том, что на недвижимость могут претендовать третьи лица.

покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Наиболее значимыми нюансами такой покупки являются:

правовые риски, так как возникают многоаспектные правоотношения, а также требуется проверять чистоту сделки и соответствие всех документов продавца многочисленным требованиям законодательства;
технические риски. Они связаны с тем, что в самой квартире могут иметься разные скрытые проблемы, представленные неправильной работой инженерных коммуникаций, несоответствием объекта санитарным требованиям или иными сложностями, которые определяются уже в процессе эксплуатации недвижимости.

Для снижения рисков желательно пользоваться помощью риэлтора или юриста. Также все бумаги продавца должна быть заверены нотариально. С бумаг надо снимать копии, а также важно настоять на формировании акта передачи объекта.

Специфика покупки с помощью риэлтора

Многие люди прибегают к помощи специалиста в процессе поиска оптимальной недвижимости. Поэтому граждане принимают решение о том, что будет осуществляться покупка квартиры через риэлтора. Что надо знать для этого?

Выбирать надо только проверенные компании, предоставляющие качественные услуги. Сам риэлтор должен постоянно сопровождать сделку. Дополнительно фирмой должна проводиться проверка законности сделки.

Изучение качества недвижимости

Чтобы купить действительно качественную и комфортную квартиру, надо обращать внимание и на некоторые моменты, к которым относится:

проверяется состояние инженерных коммуникаций;
надо удостовериться, что текущими владельцами не проводилась незаконная перепланировка, поэтому сверяются данные из техплана с фактическим состоянием недвижимости;
оценивается состояние ремонта, качество имеющихся окон и дверей, а также другие важные элементы.

Если квартира полностью подходит под требования покупателя, то можно начинать проверку юридическую.

покупка квартиры что нужно знать покупателю

Как проверить квартиру?

Перед приобретением любого выбранного варианта надо обязательно получить на него выписку из ЕГРН, которая содержит сведения:

наличие или отсутствие обременения;

количество бывших собственников;
число прописанных людей, причем если среди них имеются несовершеннолетние, то от такого приобретения желательно отказаться;
указывается, как получил данный объект продавец.

Получить данный документ можно даже самостоятельно с помощью сайта ФНС.

покупка квартиры в новостройке что нужно знать

Как проверить продавца?

Проверяется продавец разными способами:

в ФНС надо удостовериться, что паспорт гражданина является подлинным;
желательно запросить справку, которая подтверждает дееспособность продавца и отсутствие у него психических отклонений;
если имеется доверенность, то она проверяется на законность.

Проверить владельца объекта не составит труда с помощью разных государственных организаций.

Таким образом, если каждый человек будет знать о том, какие сведения надо получить при приобретении квартиры, то можно рассчитывать на покупку действительно качественной и оптимальной недвижимости. Она не только будет соответствовать требованиям гражданина, но и сделка будет юридически чистой. Процесс оценки недвижимости зависит от того, находится ли квартира на первичном или вторичном рынке. Также учитывается, оформляется ли на такое приобретение ипотека, и используются ли услуги риэлтора. При этом важно оценивать качество объекта и чистоту сделки разными способами.

fb.ru

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

– продолжение:

…Идем дальше.

На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.

Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.

На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.

Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие «третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.

Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей (жми кнопку внизу страницы).

Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ. В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется дополнительная консультация юриста.

Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.

Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.

Для Покупателя квартиры важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности.

Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.

Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

Итак, что же мы имеем «для посмотреть»?

Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.

kvartira-bez-agenta.ru

Что необходимо знать перед покупкой квартиры: материал от эксперта

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

Содержание

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

Военнослужащие;
Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
Посетите строящийся объект;
Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
Изучите учредительные документы компании;
Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.
Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.
В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Пожалуйста, поделитесь статьей, если она вам понравилась:

lawsexp.com

Что нужно знать при покупке недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

график погашения задолженности;
сроки погашения;
процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку купли-продажи недвижимости

www.fingramota.org

ЧТО нужно знать перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Как только появляется реальная возможность сменить жилье, многие с целью экономии приобретают квартиры на вторичном рынке. Данный способ покупки жилья имеет свои «подводные камни». Для того, чтобы обезопасить себя от возможных форс-мажорных ситуаций, следует придерживаться определенных рекомендаций. В данной статье поговорим о том, что нужно знать покупая квартиру на вторичном рынке, как проверить материальное и финансовое ее состояние.

Доверяй, но проверяй

Самое первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке — наличие документов у продающего лица. К таким документам относятся: свидетельство владельца жилья, документы свидетельствующие дополнительного владельца (совместное имущество), а так же кадастровый паспорт вместе с техническим паспортом на жилье. Никогда не следует заключать сделку, если отсутствует один из выше указанных документов. Это самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели недвижимости на вторичном рынке. Часто мошенники под предлогом, «забыли, потом предоставим\покажем» обманывают покупателей, тем самым совершая незаконные действия. Однако доказать потом что-либо трудно, так как сам покупатель несет ответственность за то, что его обманули.

Помимо этого, следует убедиться в том, что все жильцы квартиры выписаны на момент заключения сделки. Особенно, это касается лиц, которые могут проживать в данной квартире даже после смены владельцев. Они считаются временно выселенными. Под данную категорию лиц подпадают: ЗК находящиеся в местах лишения свободы, военные-срочники, детдомовские дети, лечащиеся в псих-диспансерах. Этот пункт является еще одним из любимых у квартирных аферистов. Схема следующая: например, в квартире имеет право проживать лицо, которое через неделю будет выписано из псих-диспансера. Новый владелец по закону не имеет права выселить данное лицо. Зачастую это приводит к конфликтным ситуациям. Тогда, те же квартирные аферисты связываются с выписанным из диспансера лицом, и за «чисто символическую сумму» обещают договорится с новым владельцем квартиры о более приемлемых условиях совместного проживания. Иногда и вовсе обещают договориться о продаже этой квартиры «пострадавшему» лицу. В итоге, нет ни денег, ни самих аферистов.

Следует разузнать информацию о том, не имеют ли определенные права на данную квартиру третьи лица и не задействованы ли относительно квартиры обременяющие ограничения. Вот несколько вариантов возможных ситуаций:

Квартира была арендована. Если договор аренды был составлен, но срок аренды еще не истек, а квартира продается — лица арендующие не могут противостоять продаже квартиры. Однако они имеют законное право жить в ней вплоть до окончания срока аренды.
Квартира находиться под залогом. В данном случае, от банка выдавшего ипотечный кредит потребуется дополнительное разрешение. Помимо этого потребуется сначала выплатить кредит за квартиру, и предоставить надлежащие документы в банк. Только после ликвидирования ипотечного займа квартира может подлежать продаже.
Квартира находится под арестом. Такие меры принимаются исключительно через суд. Такая ситуация возможна в тех случаях, когда первый владелец квартиры имеет большие суммы долга относительно коммунальной сферы. Тоже самое касается кредитных займов, но при этом квартира не находиться под залогом. Даже если сделка была заключена, она не будет признана судом. С точки зрения закона, такой договор купли\продажи не будет иметь юридической силы.
Рента. Если был составлен рентный договор, по условиям которого квартира переходит во владение лицу (которое выплачивает ренту) после смерти ее нынешнего собственника. В данном случае могут подсунуть кота в мешке. Деньги будут получены за сделку, но по закону квартира не может быть продана без согласия лица оплачивающего ренту.

Важно узнать, была ли изменена планировка квартиры до продажи и узаконил ли ее хозяин. К данной юридической категории относятся продажи квартир по доверенности, с наличием несовершеннолетних совладельцев, или продажи квартиры, которая была изначально приобретена в браке. В первом случае, если планировка была изменена, но не узаконена в соответствующих структурах — новый владелец будет узаконивать ее уже за личные денежные средства. В случае, если продавец является опекуном несовершеннолетнего ребенка, который имеет права на квартиру — ему потребуется дополнительное разрешение со стороны органов опеки. В противном случае, сделка не будет законной. Что касается продажи квартиры приобретенной в браке, потребуется не только письменное согласие супруги(а), но их документы удостоверяющие личность.

Продажа квартиры по доверенности совсем отдельная тема. Так же один из любимейших сценариев квартирных аферистов. Находят объявление и связываются с владельцем. Узнают все о квартире и смотрят ее. Далее, дают собственные объявления и под предлогом, что квартира продается по доверенности. иногда даже составляются поддельные доверенности. Поэтому, даже если квартира продается по доверенности следует внимательно посмотреть составленный документ. Он должен быть нотариально заверен. Каждый владелец квартиры об этом знает. Если доверенность не заверена — перед вами мошенник. Особенно можно отличить мошенника от настоящего доверенно лица, если попросить осмотреть квартиру. Самые частые отговорки звучат крайне неправдоподобно, но на них иногда ведутся: «ключей пока нет, или еще хозяин не передал, в квартире все, как на фото; цена снижена из-за срочности продажи и т.д.».

Так же нужно упомянуть о том случае, если квартира досталась нынешнему владельцу в наследство и теперь продается. Во-первых, следует узнать переоформлена ли она. Во-вторых, продавец является единственным владельцем квартиры, и нет ли еще претендентов на данное имущество. В том случае, если сделка была заключена, но есть еще лица имеющие права на часть квартиры — они смело могут отсудить положенное им. В такой ситуации суд будет на их стороне, так как покупатель сам виноват, что не собрал всю необходимую информацию.

Как правильно «проверять» продавца

Большую часть информации относительно квартиры можно получить из Единого Государственного Реестра. Самое первое, что нужно проверить, нет ли обременяющих ограничений на продажу данной квартиры. Для этого можно посетить официальный сайт Единого Государственного Реестра. Это можно сделать самому или же попросить об этом продающее лицо. Если в этом плане с квартирой все в порядке, в электронной выписке это будет указано. Тут же можно просмотреть более подробную информацию относительно количества сделок, в которых фигурировала данная квартира. Следует насторожиться в том случае, если квартира продавалась и покупалась более трех раз. При этом за очень короткий промежуток времени. Это говорит об имеющихся проблемах с данным жильем, так как хорошую квартиру не будут постоянно перепродавать.

Что касается планировки, то это так же легко проверить самому. Для этого понадобиться технический паспорт квартиры. Берем его в руку и осматриваем квартиру. Если планировка не совпадает с данными в паспорте, значит она не была узаконена. В таком случае следует попросить владельца квартиры узаконить ее иначе придется это делать покупателю потом самому.

Относительно доверенности, выше уже писалось — следует проверить доверенность у нотариуса. Однако нотариально заверенная доверенность еще ни о чем не говорит. Следует связаться с самим владельцем. Убедиться в том, что доверенность была выписана по согласию, что хозяин квартиры находиться в адекватном психоэмоциональном состоянии. Многие мошенники составляют генеральные доверенности пользуясь случаем, когда владелец квартиры не является дееспособным.

Касательно прописки и выписки других лиц. Документ свидетельствующий о том, что на момент совершения сделки все жители квартиры выписаны предоставляется продающим лицом. Он выдается в паспортном столе. Для того, чтобы полностью обезопасить себя от возможных форс мажоров, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенные копии паспортов всех жильцов дома. На странице где указывается место прописки будет соответствующая запись и штамп. Тоже касается временно выписанных лиц, которые сохраняют право проживания в квартире даже при смене владельцев. Информацию о них так же можно узнать в паспортном столе. При этом, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенное, письменное согласие от таких лиц, что они проинформированы относительно продажи и не претендуют на проживание в нем. В некоторых случаях данное соглашение бывает весьма затруднительно получить.

Чтобы проверить квартиру на наличие совладельцев, согласия супруги(а), а также лиц претендующих на наследство — следует обращаться к нотариусу вместе с продающим лицом, то есть владельцем. Если последний не предоставил какие-либо документы, подтверждающие согласие всех сторон или об их отсутствии (претендентов на наследство, несовершеннолетних совладельцев) — тогда эту информации следует проверить у нотариуса.

В завершении, следует упомянуть о проверке квартиры на отсутствие или наличие долгов. Опять же таки, если владелец не предоставил соответствующие документы отправляем его по всем инстанциям собирать выписки и справки. Лучше всего пойти вместе с ним. Такие меры безопасности оправданы, так как приобрести квартиру с кучей долгов — не только головная боль, но и большие растраты в некоторых случаях. Работники сферы жилищно-коммунальных услуг особо не вникают, кто именно должен. С нового владельца будут требовать выплату данных долгов, что является противоправным действием, но факт остается фактом. Чтобы избежать такой досады, продающее лицо ликвидирует все задолженности и при заключении договора купли\продажи данный факт фиксируется. Так же прописывается положение о том, что в случае «всплывания» каких-либо долгов, старый владелец обязуется их погасить. Так предусмотрено законом.

Иногда случается так, что покупающее лицо не всегда может самостоятельно проверить все эти факты. То времени нет, то желания бегать по всем инстанциям. Если финансы позволяют, лучше обратиться за помощью специалиста. Многие фирмы предоставляют возможность нанять независимого эксперта в данной области, который и займется сбором всей нужной информации самостоятельно и предоставит уже готовые результаты.

liveposts.ru