Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое? Договор переуступки что это такое

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 17.04.2017

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

kvartira-bez-agenta.ru

Уступка права требования на недвижимость: всё, что надо знать

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

унаследование права на получение долга;
реорганизация любой формы юридического лица;
решение о переходе, вынесенное судебными органами;
наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

договор, заключенный по поводу переуступки;
расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

pravonanasledstvo.ru

Договор переуступки права требования - особенности переуступки права требования при покупке жилья

Граждане часто что-то продают, покупают, берут в долг. В обществе постоянно происходят обязательственные правоотношения.

Развитие имущественных отношений предполагает потребность в замене участников правоотношения. Иногда договор по обязательству должен иметь возможность для решения возникающих в процессе его исполнения проблем.

Как заключается договор переуступки прав требования долга?

Право (требование), передается другому лицу в результате сделки. Данный вид отношений называется уступкой требованию. Суд вправе вынести решение о переходе требования к другому лицу.

Главное основание для юридической переуступки долга – это договор по согласию, между тем, кто передает права (цедент)и тем, кто получает права (цессионарий). Договор должен соответствовать правилам закона.

Цессионарию рекомендуется убедиться в том, что обязательство будет исполняться, что уступка действительна и не принесет ему убытки.

Договор переуступки права требования — двусторонний. Должник, который должен уплачивать долг по первоначальному договору, в этом случае является только участником, но не стороной данного вида договора.

Суть правоотношений

Если обязательство сохранено, то замена участников не представляет особых сложностей с точки зрения закона.

Кредитор не может истребовать возвращения долга досрочно. Он может уступить права на долговое обязательство другому лицу. Эта сделка, именуемая переуступкой права требования бывает безвозмездной или возмездной, за совершение может быть выплачен процент.

Цессионарий, в случае возмездной переуступки обязан предоставить какой-то эквивалент — деньги, вещи или другой вид имущества.

Договор переуступки заключается без согласия должника. Долг, не должен быть связан с личностью кредитора.

Должник может ничего не знать о смене кредитора. Возможна ситуация когда должник будет исполнять обязанности пред прежним кредитором, без предоставления документов, подтверждающих право требования.

Должник, не получивший уведомления о перемене кредитора, попытается оспорить это в суде. Перемена должника не возможна без разрешения кредитора. Возможна также замена обоих участников правоотношения.

При выбывании из обязательства кого-либо из участников, права и обязанности выбывшего передаются к новому участнику. Основополагающим здесь является правопреемственность кредитора или должника.

С уступкой права связано немало очень запутанных судебных разбирательств. Особенно, когда дело касается организаций и банков.

Денежное требование может быть разделено при оформлении переуступки. Новый кредитор получит право на взыскание неустойки, а первый кредитор сохранит право требования по основному обязательству.

К одному из нюансов можно отнести обязанность цедента возместить убытки новому кредитору, если уступка будет признана недействительной.

Форма договора

Договор переуступки (цессия), заключается в письменной или нотариально заверенной форме. Эта сделка подлежит государственной регистрации. Срок регистрации 30 дней со дня подачи документов.

Он должен полностью соответствовать первоначальному договору.

Договор переуступки права требования

Будет правильным внести в договор цессии следующие пункты:

Указание места, даты, сторон договора.
Одним из главных пунктов является четкое обозначение предмета сделки.
Обязанности сторон.
Ответственность сторон.
Обязательно указывается цена договора или размер оплаты по сделке, которые определяются самостоятельно.
По договоренности можно учесть обстоятельства непреодолимой силы.
Далее следуют заключительные положения, включающие пункты о внесении дополнений, рассмотрении спорных вопросов и прочее.
В заключении указываются реквизиты сторон и подписи.

СКАЧАТЬ ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ

Что нужно помнить кредитору?

Законом подтверждается обязательное согласие кредитора на замену должника. Это понятно, потому, что кредитор должен убедиться в способности нового должника исполнять обязательства. Только после этого можно предоставить письменное разрешение на замену.

Важным является уведомление (письменно, официально) должника о смене кредитора.

Следует знать, что передача всех документов по обязательству от цедента к цессионарию не относится к самому акту цессии. Передача документов служит интересам только цессионария и является следствием проведенной сделки по переуступке права.

Между тем так как новый должник является правопреемником, он может выдвигать кредитору возражения, которые ранее выдвигал прежний должник.

Переуступка на квартиру

Статистика приводит данные о том, что каждая третья сделка с недвижимостью в новостройках осуществляется с целью инвестирования денежных средств.

Пока дом еще строится переуступка права имеет низкий спрос. Но когда дом построен и много квартир распродано спрос на такое обязательство возрастает.

В дальнейшем такие квартиры продаются с выгодой. И все же стоимость недвижимости с переуступкой права собственности ниже, чем стоимость от застройщика и с оформленным правом собственности.

Бывает так, что квартира находится в стадии строительства, а покупатель уже найден. В таком случае оформляется переуступка прав требования. Это возможно пока объект недвижимости не сдан официально.

Как заключить сделку?

Если в договоре с застройщиками отдельно не указывается на запрет цессии, то возможно заключить переуступку на квартиру. Иногда застройщик прописывает необходимость его согласия на переуступку.

Договор заключается в письменной форме. Лучше заверить его у нотариуса.

В договоре необходимо обязательны порядок и сроки, а так же точную сумму расчетов. Без указания этих условий у первого покупателя (вашего продавца) имеется возможность оспорить данный договор.

Договор о переуступке прав требования квартиры подлежит регистрации. В течение 10 дней с даты регистрации нужно уведомить застройщика о смене правообладателя в любом случае. Если этого не сделать, то застройщик может отказаться передать готовый объект цессионарию.

Организационные моменты

К необходимому относится:

Наличие основного договора, по которому собственно это право переуступается.
Составить и подписать документ, подтверждающий расчеты между сторонами.
В письменном виде оформить согласие третьей стороны (застройщика, банка, если недвижимость куплена в кредит).
Для регистрации договора переуступки все обременения (например, залог объекта недвижимости в банке) должны быть сняты.
Составить и заключить договор уступки.
Актировать передачу всех документов.

Налог от сделки, возлагается на первого инвестора, но может быть разделен по взаимной договоренности.

Заключая договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве необходимо помнить о существовании рисков при его расторжении.

Конечный покупатель не может рассчитывать на получение суммы, выплаченной по договору переуступки. Ему будет возвращена лишь сумма прописанная в договоре долевого участия.

Переуступка долга

Переуступкой (переводом) долга является перемена должника по существующему обязательству.Это добровольный способ решить проблему долга и избежать судебного разбирательства.

Договор о переводе долга, как многосторонняя сделка, требует волеизъявления от всех сторон (старого и нового должника и от кредитора).

При переуступке долга обязательно получение разрешение от кредитора. После одобрения нового должника, кредитор подтверждает это письменно.

Важные моменты

Обязательно нужно указывать полностью первоначальные обязательства.
Отдельно указать сумму задолженности.
Зафиксировать полные данные о старом и новом должниках.
Кредитор не может изменять требования обязательства при перемене должника.

Как составить договор переуступки долга?

Договор по переводу долга оформляется подобно оформлению цессии. Требуется разрешить все разногласия между участвующими сторонами.

В составленном документе должна быть подробная ссылка на основополагающий (первоначальный)договор. Прописана сумма долга, обязательства и условия, возлагаемые на нового должника. Обязательно указание реквизитов и контактной информации сторон.

Договор переуступки долга может быть дополнен соглашениями. В них могут содержаться не вошедшие условия, свидетельства и др.

Распространенность переуступки полномочий

Подобные правовые отношения получают все большее распространение. Они возникают у граждан, небольших организаций, осуществляющих услуги и занимающихся торговлей. Пользуются уступками и банки и крупные экспортеры товаров.

Переуступка во многих случаях может стать решением, возникших проблем.

Сдерживает распространение переуступки полномочий отсутствие единообразия правоприменительной практики.

Итоги

Экономическое и правовое развитие общества требует возникновения новых отношений. Отношения на основе договоров по обязательствам становятся все более необходимыми и поэтому требуют совершенствования. Договоры по обязательствам составляются для каждого конкретного случая.

Носкова Елена

В профессии бухгалтера я уже 15 лет. Работала главным бухгалтером в группе компаний. Имею опыт прохождения проверок, получения кредитов. Знакома со сферами производства, торговли, услуг, строительства.

Если у Вас есть вопросы,получите бесплатную консультацию прямо сейчас

rushbiz.ru

Что такое договор переуступки.

Что такое договор переуступки. от 23.07.2013 07:14

В помощь риэлтору Автор: Эдуард Васильев Просмотров: 4285

Что же такое договор переуступки? Ведь очень много квартир приобретается таким способом в городе Пскове. Мы поможем разобраться Псковичам в этой статье.

Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

От дольщика к дольщику

Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).

Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.

Право требования можно переуступить нескольким цессионариям – если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим. А по 133-й ст. Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (например, невозможно разделить однокомнатную квартиру или квартиру со смежными комнатами). Можно сделать несколько переуступок – запрета на это в действующем законодательстве нет.

Лучше с застройщиком

Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.

По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.

В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.

«Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.

В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.

У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.

Согласно 208-й ст. Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. «Все бремя налогообложения несет на себе цедент, а цессионарий и застройщик не платят никаких налогов», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.

Недостатки

Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.

Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.

В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.

Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как подписывать?

Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.

«Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.

Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.

Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак, разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.

В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.

Информация из источника

< Назад
Вперёд >

Для комментирования войдите на сайт

danan.ru

что это такое простыми словами?

Когда потенциальный заемщик впервые обращается в банк за получением кредитам, он не знает большинства терминов, которые может услышать от работника финансовой организации. Например, многие ли из вас знают, что такое договор цессии? Обычно этот термин известен работникам банков, юридических консультаций, агентств недвижимости и т.п. Во многих других сферах о нем никогда не слышали, что вполне объяснимо.

Зачем обычному заемщику знать, что такое договор цессии? Сейчас узнаете.

Договор цессии — это договор уступки прав требования, собственности или иного имущества. В нашей стране таким термином принято именовать договор уступки прав требования на дебиторскую задолженность или, если говорить простыми словами, продажу долга третьих лиц. Продажа происходит с помощью соглашения, в соответствии с которым одна сторона, которой является кредитор, передает свои права требования к третьему лицу другому лицу, которым выступает принимающая задолженность сторона. Того, кто уступает свое право, называют цедентом, а того, кто принимает право, — цессионарием.

Обратите внимание, что в некоторых случаях, например, когда речь идет о переуступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика к другому с согласия строительной компании, речь в том числе идет как о переуступке прав, так и о передаче обязанностей. Такие соглашения не могут именоваться договором цессии, поскольку возможность переуступки прав по договору в долевом участии предусмотрена законом.

Договор цессии используется при передаче требований коллекторскому агентству банком. Согласно статье 382 ГК РФ:

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете. Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Это именно тот случай, который нам интересен. Если заемщик не выплачивает долги по кредиту, кредитор может передать свои права требования другому лицу, которым в данном случае выступает коллекторское агентство.

Добровольная передача прав оформляется договором цессии, который заключается в той же самой форме, что и первоначальный договор.

Особое внимание стоит уделить согласию должника. Согласно закону, для перехода прав согласие должника не требуется, если закон или договор не подразумевают обратное. Несмотря на это, должник должен быть уведомлен о переходе прав в письменном виде. Если этого не происходит, тогда новый кредитор, коим выступает коллекторское агентство, может нести риск неблагоприятных последствия: обязательства возвращаются к начальному кредитору, поскольку требования к должнику от имени нового кредитора не имеют под собой оснований. А возникают подобные ситуации зачастую из-за того, что в законодательстве не прописано, кто именно должен уведомить должника о переуступке прав.

Что же касается законности переуступки прав, то в этом плане ситуация двоякая. Дело в том, что если договор подразумевает переуступку прав договором, это вовсе не означает, что банки могут смело передавать права требования коллекторским агентствам, поскольку те не имеют банковской лицензии. Таким образом необходима договоренность с самим должником. Однако, как мы видим, на практике все происходит с точностью до наоборот и права передаются нередко даже без уведомления самого заемщика. Примечательно то, что если даже дело доходит до судебного рассмотрения, суд все равно зачастую остается на стороне банка и коллекторов. Впрочем, такое решение можно оспорить, а если делом занимается грамотный юрист, он может не только выиграть дело, но еще и уменьшить процентную ставку по кредиту (в некоторых случаях доходит до того, что суд оставляет только тело долга без процентов, которое нужно выплатить должнику).

Если у вас появились вопросы по данной статье, задать их вы можете с помощью комментариев на сайте.

nalichnykredit.com

Что такое договор цессии в недвижимости и какие права дает это соглашение?

Договор цессии представляет собой определенное соглашение по отчуждению прав на задолженность по кредиту другому лицу на основании закона.

Попросту говоря — это сделка, которая дает возможность передать материальную ответственность без согласия должника.

Оглавление статьи

Особенности договора при сделках с недвижимостью

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

На сегодняшний день можно встретить два вида договоров о уступках на недвижимость:

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

Условия договора переуступки права требования

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Документы, на основании которых заключается сделка

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
Сам договор цессии.

Преимущества заключения данного типа договора

Как правило, по схеме переуступки прав недвижимость продают инвесторы, которые выкупают квартиры. Бывают случаи, когда квартиры выкупаются блоками или подъездами.

Квартиры закупают в привлекательных районах городов еще на первых уровнях проведения строительных работ.

Продавцы с этого имеют немалую выгоду – ведь изначально, на первых этапах строительства квартиры стоят очень дешево. Через несколько лет стоимость на квартиру может возрасти от сорока до шестидесяти процентов.

Во многих новостройках продажи квартир начинаются в самом начале проекта, еще на уровне получения разрешительных документов. В это время к проведению строительных работ только приступают.

В процессе строительства многоквартирного дома цена за квадратные метры растет на следующих этапах:

На этапе, когда роют котлован под здание или при возведении паркинга под замлей цена возрастает на десять процентов.
После того, как произошло строительство первого этажа над землей, прибавляется еще десять процентов к изначальной стоимости.
В период, когда постройка здания уже наполовину выполнена – еще десять процентов.
Когда возведена крыша – прибавляется еще десять процентов.
Поле того, как права собственности были получены, стоимость квартиры еще увеличится.

Зачастую этот процесс сдачи дома в эксплуатацию надолго затягивается, поэтому вкладчики не хотят ждать, а сразу начинают работать по схеме цессии.

Требования к содержанию текста соглашения

Во время заключения данного типа договора стоит обратить особо пристальное внимание на некоторые нюансы.

В договоре, в обязательном порядке, должно быть указано следующее:

Обязательство — право, по которому производится уступка ( номер документа, реальная дата заключения и предмет сделки).
Объем договора цессии и условия передачи прав к другому кредитору по обязательству.
Порядок выполнения и сроки уведомления должника в письменном виде о уступке права, которая состоялась.
Список документов, которые должны быть переданы изначальному кредитору новому.
Ответственность изначального кредитора за то, что переданные права требования действительны.

Образец договора цессии можно скачать здесь.

Необходимо указать и возможные причины расторжения договора как со стороны застройщика, так и по инициативе сторон передающих право на объект недвижимости.

Подводные камни договора цессии

Главными сложностью заключения такого рода сделки является то, что помимо того, что в сделке принимают участие покупатель и продавец, в заключении договора присутствуют третьи лица, как строительная компания и банк, если новое построение закупалось в кредит.

Кроме того, девелопер зачастую требует слишком большой процент «отступных» денег, а дольщик не имеет никаких оснований юридического характера, с которыми можно было бы оспорить запрашиваемую сумму.

В случаях, когда имеется ипотека, в кредитном договоре в обязательном порядке будет присутствовать условие о том, что право на недвижимость не может быть передано без согласия банка. И конечно, вопрос с организацией по кредитам необходимо будет решить до того, как будет заключен договор цессии.

Если не брать во внимание все вышеперечисленные обстоятельства, то договор цессии можно считать достаточно безопасной сделкой. Кроме того, все договора такого рода проходят обязательную государственную регистрацию, что делает их еще более безопасными.

Стоит отметить, что цессия является выгодной практически для всех сторон.

Видео: Особенности и отличия договоров ЖСК, ДДУ и что такое договор цессии?

В видеосюжете доступно объясняются способы приобретения жилья в строящемся доме, рассказывается о сильных и слабых сторонах договоров участия в долевом строительстве, вступления в жилищно-строительный кооператив и цессии.

Даются советы как для дольщика предпочтительнее оформить договорные отношения с застройщиком многоквартирного дома.

propertyhelp.ru

Переуступка права собственности на квартиру

По сути, договор цессии – это продажа права требования. Сделка должна осуществляться в рамках законодательства РФ.

Цессионарием в таком случае называется сам продавец объекта недвижимости. Именно он приобрел квартиру у застройщика.

Обычно жилье продается от инвесторов. Следует учитывать, что при заключении сделки цессии покупатель несет все риски, связанные с процессом сдачи объекта.

Существует определенный порядок сделки:

продавец обязан поставить в известность компанию-застройщика о намечаемом заключении договора цессии;
договор подлежит обязательной регистрации в государственных органах;
только после этого осуществляется оплата через банковскую ячейку.

Важный нюанс, продать квартиру по договору цессии можно только до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Если таковой документ уже имеется, что осуществляется простая сделка купли-продажи.

Что это такое?

Что значит переуступка при покупке квартиры, задаются вопросом люди, которые собираются оформить сделку цессии.

С юридической точки зрения данная сделка не является куплей-продажей квартиры.

Переуступка прав собственности – это оформленный в соответствии с законодательством договор цессии.

То есть, человек или организация, которые первоначально приобрели право требования у компании-застройщика могут продать его (право) иному лицу.

Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – это процесс несложный, но требующий определенного внимания и контроля.

В последнее время очень много появилось мошенников, которые используют данную схему. Поэтому следует внимательно изучать все документы, проверять застройщика.

Для продавца и покупателя договор цессии выгоден по-своему. При этом вторичный владелец права требования несет довольно большие риски.

Покупка

Если купить квартиру по договору цессии, то можно даже сэкономить. Нередко дольщики именно так продают свое право требования ввиду срочности.

Но нужно обратить внимание, если продажа осуществляется какой-либо конкретной организацией и массово, то лучше отказаться от заключения сделки.

Также необходимо сравнить все данные по документам с информацией от застройщика. Это позволит избежать проблем. Следует убедиться и в том, что первоначальный владелец оплати всю сумму по договору.

Продажа

При продаже квартиры по договору цессии необходимо поставить в известность застройщика. В противном случае есть риск признания сделки недействительной.

Для продавца выгода заключается в том, что при продаже права требования можно вернуть затраченные средства. А в некоторых случаях даже заработать.

Долевое участие

При продаже права требования на долевой объект никакие комиссии и штрафы с продавца не взымаются. Но, если человек решит расторгнуть договор с компанией-застройщиком, то он потерпит некоторые убытки.

В договоре прописывается ответственность и сумма штрафов за расторжение.

Если продается право требования, то новый владелец становится участником долевого строительства.

Бывает, что сделка заключается далеко не на конечном этапе стройки. Если существует определенный график платежей, то все будет осуществляться именно по нему. Но должен составляться отдельный договор о переводе долга.

Как оформляется?

Перед самим оформлением необходимо проверить все документы.

Далее продавец обязан поставить в известность о намечаемой сделке компанию-застройщика:

лучше всего, когда сам застройщик присутствует на оформлении цессии;
согласие должно быть в письменном виде с печатью организации;
если долг полностью погашен, то нужно взять справку у застройщика.

Для пар, которые состоят в официальном браке потребуется нотариально-заверенное согласие супруга или супруги.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на переуступку прав собственности.

Для объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, необходима справка с банка.

После этого подписывается договор. Затем необходимо осуществить обязательную регистрацию в государственной организации. И только после этого продавец получит деньги.

Проверка документов у застройщика

Нужно проверить документы не только у продавца, но и у застройщика. Также рекомендуется их сравнить. Бывает так, что по документам продавца продается одна квартира, а владеет он совсем другой.

Желательно получить выписку из ЕГРИП и изучить бухгалтерскую отчетность. Это позволит удостовериться в отсутствии юридических проблем. Не лишим будет изучить проектную документацию.

Подготовка сделки

Перед самой сделкой продавец получает письменное согласие от застройщика. Это важный момент, без которого невозможно заключить договор цессии, то есть он будет подписан, но не действителен.

Важно, чтобы все документы были собраны и соответствовали требованиям законодательства.

То есть, невозможно осуществить договор переуступке права кроме как методом цессии. Стоит этому моменту уделить особое внимание.

Образец договора

В договоре обязательно указывается, кто застройщик и кто продавец. Также обязательно обозначатся все данные по объекту недвижимости.

Желательно, чтобы на самом договоре стояла печать застройщика – это послужит дополнительным подтверждением того, что сделка проводится с его согласия.

Здесь представлен образец договора переуступки права собственности на квартиру.

Регистрация

Регистрация договора цессии осуществляется обязательно. Иначе сделка не законна, а значит недействительна.

Для оформления потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ:

Нужно предоставить удостоверения личности всех участников сделки.
Потребуется оплатить и государственную пошлину.

Обычно для регистрации достаточно 5-10 рабочих дней.

Какие риски?

Риски, связанные с договором цессии достаточно высоки. К примеру, часто практикуется такая афера, как продажа объекта недвижимости по договору цессии 2 раза. При этом сделка будет считаться действительной только для первого покупателя.

Также есть риск остаться без денег и жилплощади, если застройщик станет банкротом.

Продать недвижимость на стадии строительства стремятся тогда, когда со сроками или иными пунктами договора возникает определенное нарушение.

Нужно ли платить налог?

Покупатель и застройщик при оформлении договора цессии налог не платят.

Его оплачивает продавец, поскольку считается, что он получил дополнительный доход.

Продать квартиру по переуступке можно, оформив соответствующий договор.

Нужен образец договора права требования на квартиру? Смотрите здесь.

Требуется ли платить налог при переуступке квартиры в новостройке? Подробная информация в этой статье.

Преимущества и недостатки

Преимущества в том, что можно приобрести и продать недвижимость довольно быстро и по выгодной цене:

для продавца – отсутствие штрафов со стороны застройщика;
для покупателя – возможность купить квартиру в том доме, который нравится.

Недостаток в первую очередь сводится к тому, что покупатель несет определенные риски и может вовсе остаться без жилья.

На видео об уступке прав

77metrov.ru