Анализ рисков договора долевого участия. Эр дду
Условия поставки DDU Инкотермс 2000
Что означает поставка DDU, как расшифровывается?
Условия поставки DDU Инкотермс 2000 - расшифровка «Delivered duty unpaid» named place of destination переводится «Поставка без оплаты пошлин» наименование места назначения означает, что продавец считается выполнившим свои обязанности с момента предоставления покупателю товара, не очищенного от таможенных пошлин, необходимых для ввоза товара, и не разгруженным с транспортного средства, прибывшего в согласованное место назначения.
Распределение рисков и ответственности по условию DDU
Обязанности по базисным условиям поставки DDU (ДДУ)
На продавца возлагаются все расходы, связанные с транспортировкой и передачей товара в указанном месте назначения, за исключением, если потребуется, любых сборов - "any duty" (сюда входит ответственность за выполнение таможенных формальностей, а также оплата таможенных пошлин, налогов и иных сборов), взимаемых при ввозе товара в страну назначения.На покупателя возлагаются все сборы и расходы, связанные с несвоевременным выполнением им таможенных формальностей, необходимых при ввозе товара.
Термин DDU может быть использован независимо от способа перевозки, однако если передача товара имеет место в порту назначения на борту судна или на причале (пристани), следует использовать термины DES или DEQ.
Отличия условий поставок DDU и DAP
Разница между условиями поставки DDU Инкотермс 2000 и DAP Инкотермс 2010 - в редакции правил Инкотермс.Простыми словами по условиям DDU: товар, за счет продавца, прошедший экспортное таможенное оформление, перевозится до указанного места назначения.По базису DAP: товар, за счет продавца, прошедший экспортное таможенное оформление, перевозится до указанного пункта назначения.Отличия условия поставки DDU от других терминов представлены в таблице отличий Инкотермс 2000.
Цена, условия оплаты и переход права собственности по DDU
Цена DDU (DDU price) означает, что контрактная (инвойсовая или таможенная) цена за товар включает в себя сумму стоимости самого товара, экспортного таможенного оформления этого товара с оплатой экспортных пошлин и иных сборов и стоимости доставки (фрахта) до указанного места назначения.
Условия поставки DDU Инкотермс не указывают цену за товар и способ оплаты, не регламентируют переход права собственности на товар или последствия нарушения договора. Цена и переход права собственности должны быть определены в условиях договора купли-продажи. Торговый термин DDU указывает, какая из сторон договора купли-продажи должна осуществить необходимые для перевозки и таможенного оформления действия, когда и где продавец передает товар покупателю, а также какие расходы несет каждая из сторон.
Пример термина DDU в договоре поставки
Общая стоимость Товара, поставляемого по настоящему договору, составляет 100 000 Евро на условиях поставки DDU Париж (Франция) Инкотермс 2000.По настоящему договору Продавец производит отгрузку Товара на условиях поставки DDU Париж (Франция) Инкотермс 2000.Право собственности на поставляемый Товар переходит от Продавца к Покупателю после подписания акта приема-передачи представителями сторон.
Актуальность использования базиса DDU
На сегодняшний день условия поставки DDU Инкотермс 2000 считаются устаревшими, т.к. в 2010 году два новых термина: DAT (Поставка на терминале) и DAP (Поставка в месте назначения) - заменили следующие термины Инкотермс 2000: DAF (Поставка на границе), DES (Поставка с судна), DEQ (Поставка с причала) и DDU (Поставка без оплаты пошлин). Однако Международная торговая палата лишь рекомендует, но не обязывает использовать Инкотермс 2010, поэтому в договорах поставки можно ссылаться на условия поставки DDU Инкотермс 2000.
anvay.ru
Преимущества ДДУ | ЮИТ Уралстрой
Политика обработки персональных данных
АО "ЮИТ УРАЛСТРОЙ" (ОГРН 1069673068717, адрес г. Екатеринбург, ул. Красных Командиров, 23, далее – «ЮИТ») не осуществляет обработку персональных данных пользователей настоящего сайта, полученных через файлы cookie или через заполнение форм обратной связи иначе как описанным ниже образом.
При заполнении формы обратной связи персональные данные, вставленные в обращение, поступают в компанию в виде электронного письма, после чего используются исключительно для связи с клиентом (звонок или ответное письмо). После этого все соответствующие персональные данные не используются в дальнейшем, не систематизируются, не хранятся в базах данных, не используются в иных целях, в том числе для прямой рекламы и т.п.
При заполнении формы обратной связи на сайте заполнившее форму лицо и отправившее заявку считается автоматически давшим согласие на передачу своих персональных данных в Компанию с целью использования их только указанным выше способом.
Файлы куки используются на сайте таким образом, что конфиденциальность пользователя не нарушается. Куки используются, в частности, для измерения и анализа с целью выяснить тип и объем использования сайта. ЮИТ не использует куки для выяснения личности пользователя. ЮИТ также не выясняет IP-адрес пользователя и не собирает никакую информацию, напрямую проясняющую личность пользователя, если эти данные не были добровольно отправлены на электронных бланках форм обратной связи при посещении сайта ЮИТ.
Файлы куки НЕ могут быть использованы ЮИТ для прямого маркетинга или для маркетинга на основе списков пользователей, а также для ремаркетинга. ЮИТ не предает Ваши персональные данные рекламодателям третьих сторон.
Файлы куки не дают возможности посмотреть или скопировать данные записывающего устройства терминала пользователя, такие как данные жесткого диска. Пользователь может при желании отказаться принимать файлы куки в настройках своего Интернет-браузера, но это может привести к несрабатыванию страниц, и поэтому не рекомендуется. Пользователь может так же когда угодно удалить со своего терминального устройства куки, сохраненные Интернет-браузером.
ЮИТ использует на своем сайте технологию, с помощью которой можно собирать определенную техническую информацию, такую как адрес Интернет-протокола, операционная система Вашего компьютера, использованный Вами браузер и возможные веб-сайты, указывающие на наш сайт. Эти данные не в
www.yitural.ru
В чем заключается отличие ДДУ от переуступки, особенности
Сегодня многие граждане стремятся приобрести жилье в новостройке. Недорогая цена, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации – все это делает долевое строительство привлекательным для инвесторов. Принять долевое участие в строительстве своей будущей квартиры можно, заключив договор застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект. Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, но есть существенное отличие ДДУ от переуступки. В чем заключается их разница, будем разбираться.
Общие черты сделок
Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:
- Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
- Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
- Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.
Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.
Правовая природа договоров
Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от переуступки, прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они имеют гражданско-правовую основу. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.
Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут изменить условия договора и внести в него определенные коррективы.
Переуступка заключается с участником ДДУ и на его основе. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на предмет основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, вступая в ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.
Договор участия в строительстве на конкретный объект заключается только один раз, в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю). Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.
После завершения сделки цедент перестает быть участником долевого проекта, он не может никаким образом повлиять на условия ДДУ, его также не касаются отношения нового дольщика и застройщика. Правопреемник не может предъявлять претензии к цеденту, все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.
В какие сроки могут заключаться сделки
ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными службами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.
Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком приемо-передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.
Отличия в стоимости и оплате
ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора. И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры. Она является фиксированной и неизменной весь период действия договора. Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.
Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.
Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.
Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.
Основания для расторжения договоров
Договор уступки может быть аннулирован по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего выполнения договора по следующим основаниям:
- если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
- по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
- по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.
ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:
- задержка строительства на два месяца и более, а также при полной остановке стройки;
- существенное нарушение качественных характеристик объекта;
- не исправление в срок дефектов строительства;
- прекращение поручительства по ДДУ;
- изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
Участие в долевом проекте – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут опытные адвокаты Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут, посоветуют и проконсультируют по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».
help-ddu.ru
ДДУ
ДДУ
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия связано с определёнными обязанностями со стороны
ДДУ
Приобретение квартир по договору долевого строительства пользуется большим спросом. В первую очередь, это связано
ДДУ
Включение в реестр обманутых дольщиков – очень актуальная тема для всей России. Вопрос остро
ДДУ
Наступил торжественный момент, когда дом построен, и застройщик готов выдать ключи от новых апартаментов.
ДДУ
Чтобы без лишних проблем получить квартиру по ДДУ нужно знать, на что обратить внимание
Гражданский кодекс можно назвать главным правовым документом, регулирующим большую часть взаимоотношений различных сторон, участвующих
ДДУ
Потребность в получении жилья постоянно растёт, а вследствие падения доходов населения договор долевого участия
ДДУ
Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000
ДДУ
Долевое строительство – это риск, ведь человек покупает жильё по проекту, рисунку. Особенностью такой
ДДУ
Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении
zhiloepravo.com
ДДУ
Договор долевого участия позволяет стать владельцем квартиры, сэкономив значительную сумму
Долевое строительство всегда было популярно в России. Застройщики часто не имеют достаточно собственных средств для возведения здания, а ставки по кредитам слишком высоки.
Граждане ищут возможности сэкономить, приобретая квартиру на самом начальном этапе работ.
Пока жилое помещение не будет создано, все отношения покупателя и застройщика регулируются договором долевого участия.
Этот документ фиксирует права конкретного человека на конкретную квартиру и обязанность строительной компании передать её после завершения работ.
Основные положения
Порядок заключения договора ДДУ регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Кратко этот нормативный акт называют «О долевом участии в строительстве».
Статья 4 содержит несколько существенных условий, без которых договор не может считаться заключённым:
- Предмет договора. В документе должно быть указано, какая квартира подлежит передаче дольщику после завершения строительства многоквартирного дома.
- Цена, порядок и сроки её уплаты. В ДДУ чётко прописывается, какое количество денег должен оплатить клиент. В цену договора входит как стоимость самого объекта недвижимости, так и стоимость услуг застройщика. Цена изменяется только по соглашению сторон, то есть, через подписание дополняющего договор документа.
Заключая ДДУ, внимательно изучите его основные положения
Стоимость выплачивается либо одним платежом, либо несколькими, в течение определённых периодов. Наиболее распространённый порядок выплат – внесение средств на счёт строительной организации.- Срок передачи объекта долевого строительства. Проще говоря, в ДДУ должны быть указаны конкретные сроки приёмки многоквартирного дома, после которой жилые помещения могут считаться официально построенными. Застройщики часто указывают квартал года, чтобы иметь возможность растянуть сроки.
- Гарантийный срок на квартиру. Застройщики указывают срок от 3-х до 5-ти лет. Меньший период гарантии устанавливается на инженерные системы и коммуникации.
Способ обеспечения застройщиком своих обязательств. Клиент доверяет свои деньги компании, когда никакого жилого дома ещё нет. Очевидно, что ему требуются гарантии защиты его интересов.
В договоре ДДУ предусматривается либо страхование ответственности застройщика, либо поручительство банка.
Помимо обязательных, в ДДУ включаются и иные условия:
- ответственность сторон;
- форс-мажор или обстоятельства непреодолимой силы, которые могут воспрепятствовать исполнению ДДУ;
- порядок разрешения споров.
Регистрация ДДУ
Регистрация ДДУ, без нее договор не будет иметь юридической силы
Договор обретает юридическую силу только после государственной регистрации.
Регистрации ДДУ происходит в территориальном отделении Росреестра и заключается в подаче определённого пакета документов:
- заявление;
- паспорт дольщика;
- описание квартиры с указание месторасположения и площади;
- документы застройщика: разрешение на строительство, проектная декларация, договор страхования ответственности застройщика, план создаваемого объекта недвижимости, учредительные документы;
- подтверждение уплаты государственной пошлины.
Регистрация ДДУ осуществляется в течение 10 рабочих дней. После этого сотрудник Росреестра возвращает оригинал договора с соответствующей надписью.
Ответственность сторон
Законодательно установлены невысокие штрафные санкции за нарушение положений договора. За каждый день просрочки предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Фактически, это уровень инфляции.
Чаще всего, неустойка по ДДУ выше, чем это установлено законодательно. Дополнительно могут быть взысканы убытки, которые не покрываются неустойкой.
Санкции по ДДУ, выгодно ли их применение дольщикам?
Как правило, санкции сторон применяются только в исключительных случаях.
Дольщику невыгодно требовать возврат средств, так как он получит внесённые средства и 15% неустойки по ДДУ.
Стоимость же готовой квартиры будет значительно превышать всю сумму, поэтому целесообразнее будет подождать сдачи дома.
Застройщик же получает деньги от покупателя в течение нескольких месяцев после заключения договора.
Если у дольщика возникли трудности с оплатой, то проще будет расторгнуть договор по соглашению сторон и вернуть внесённые средства, а не таскать гражданина по судам с требованием неустойки по ДДУ.
Переуступка и расторжение ДДУ
Переуступка прав по ДДУ может быть совершена в любой момент до передачи квартиры дольщику. Граждане передают за деньги свои права на будущую квартиру другим лицам.
Застройщик иногда оказывается в сложном экономическом положении и передаёт свои обязанности другим организациям.
Все подобные изменения должны регистрироваться в Росреестре.
Расторжение ДДУ – исключительный вариант развития событий.
Расторжение проводится по инициативе:
- застройщика,
- дольщика,
- по соглашению сторон
- или в судебном порядке.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика, в каких случаях инициатором расторжения может стать застройщик
По инициативе дольщика договор может быть прекращён, если квартира не была передана по истечении двух месяцев после завершения оговоренного срока или имеются существенные нарушения по качеству.
Застройщик расторгает договор, если имеются систематические просрочки платежей со стороны дольщика или задержка оплаты превысила два месяца.
В судебном порядке ДДУ расторгается, если строительная документация претерпела существенные изменения: изменилось количество квартир на этаже, поменялась площадь жилого помещения.
Как правило, ДДУ разрабатывается юристами компании-застройщика и предлагается дольщикам в неизменном виде.
Без этого документа невозможно урегулировать отношения гражданина и строительной организации.
Если после прочтения этой статьи остались какие-либо вопросы, то, возможно, они разрешаться после прочтения других разделов сайта. Также есть возможность задать вопрос юристу онлайн.
Если же проблема срочная, то лучше всего будет позвонить по горячему номеру и получить консультацию сразу.
pravozhil.com
Читаем ДДУ (договор долевого участия)
Задайте вопрос эксперту
Статья. 24.09.2014 Версия для печатиЧитатели портала «Разумная Недвижимость» периодически обращаются в редакцию с просьбой проанализировать или разъяснить некоторые пункты договора долевого участия. Мы обобщили ряд вопросов и попросили дать разъяснения генерального директора ООО ЮЦ «Партнеръ»Павла Крюкова.
-В договоре не указаны сроки,в которые застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре. А толку от незарегистрированного ДДУ ― ноль. Вправе ли я, как дольщик, требовать, чтобы такой срок был прописан?
-Вы вправе предложить застройщику предусмотреть данный срок в тексте договора, однако закон не обязывает застройщика это делать. Поэтому при отсутствии его согласия на изменение данного условия договора, оно останется в редакции застройщика.
Дольщик вправе обратиться в суд с иском об обязании застройщика включить данное условие в текст договора. Но опять же не факт, что суд займет сторону дольщика.
В принципе, отсутствие в договоре срока, в течение которого застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре, не критично.
Если в вашем договоре долевого участия данный срок не указан, а застройщик затягивает с регистрацией договора, то необходимо вручить застройщику письменное требование зарегистрировать договор долевого участия и указать срок, в течение которого вы требуете осуществить это действие.
В случае если по истечении установленного вами срока застройщик не совершит действий, необходимых для государственной регистрации, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию договора или о расторжении договора долевого участия.
-В ДДУ имеется следующий пункт: «Цена долевого строительства включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.
Размер вознаграждения за услуги Застройщика определяется по окончании строительства в момент оказания услуги как разница между полученными от участника долевого строительства денежными средствами и расходами по созданию объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является передача готового объекта, которая оформляется Актом приема-передачи объекта долевого строительства».
Таким образом, в момент приемки квартиры стоимость могут увеличить в любом размере, обусловив это «услугами Застройщика»? Или я неправильно понял?
-Нет, вы неправильно истолковали указанный пункт договора.
Данное условие не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ―Закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч.1 ст.5 Закона № 214-ФЗ «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика».
Таким образом цена договора может состоять из двух частей: 1) расходы на строительство; 2) вознаграждение застройщика.
В нашем случае, исходя из буквального толкования данного условия договора, следует, что размер вознаграждения застройщика равен сумме, оставшейся у застройщика после оплаты всех расходов, необходимых для создания квартиры.
-Также в договоре написано: «При надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течение 10 (десяти) месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долевого строительства по внесению денежных средств, указанных в разделе 4 (в томчисле п. 4.3)».
И далее: «Застройщик не несет ответственности в соответствии с п. 5.2.4 настоящего Договора, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений, при условии наличия факта обращения Застройщика или уполномоченных им лиц в соответствующие организации».
В таком случае получается отказ госорганов от ввода в эксплуатацию также является «действием», хотя факт обращения Застройщика будет. То есть получается, если срок ввода откладывается по причине отказа госорганов, то Застройщик не несет ответственности, несмотря на то,что это происходит по его вине. Насколько законны такие пункты в ДДУ?
И собственно главный вопрос ― насколько правомочны слова о сроке в десятьмесяцев?
-Условие о том, что застройщик не несет ответственности в случае действий или бездействия государственных органов и учреждений, очень часто включается в текст договора долевого участия.
Однако следует помнить, что по общему правилу сторона договора не освобождается от ответственности за неисполнение его условий, если это неисполнение вызвано действиями или бездействием контрагентов стороны.
Полагаю, что данный пункт договора можно будет оспорить в судебном порядке. Поскольку правоотношения, возникшие между застройщиком и государственными органами, не должны негативно сказываться на договорных отношениях застройщика и дольщика.
Что касается правомерности включения в текст договора срока передачи объекта долевого строительства, то Закон № 214-ФЗ это не запрещает.
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 8 данного закона «После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока».
Привязка начала течения срока к наступлению какого-либо события (одного или одного из нескольких) законом также не запрещается.
-При этом «Участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией договор на эксплуатацию Квартиры с момента подписания Акта приема-передачи Квартиры». То есть в крайнем случае может сложиться ситуация, при которой дольщик будет оплачивать услуги эксплуатирующей организации в течение 10 месяцев, а квартиру ему не передадут за это время?
-Нет, это исключено.
В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение по акту приема-передачи.
Таким образом, необходимо обращать внимание на дату акта приема-передачи, которую застройщик указывает при подготовке документов для подписания.
Законные основания для оплаты за период, предшествующий моменту передачи квартиры по акту приема-передачи, отсутствуют.
-Ну и вызывает вопрос следующая формулировка: «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Участнику долевого строительства Квартиры, составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого акта сдачи-приемки помещения в Объекте». Имеет ли право застройщик давать гарантию на сети менее 5 лет? Ведь по 214-му закону гарантийный срок должен составлять не менее 5 лет.
-Данное условие договора не противоречит Закону № 214-ФЗ.
Пятилетний гарантийный срок предусмотрен в отношении объекта долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта (ч.5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
В отношении технологического и инженерного оборудования действует ч. 5.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ, предусматривающая, что гарантийный срок на него не может составлять менее трех лет.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
razned.ru
Анализ рисков договора долевого участия
Сегодня на Habrealty.ru:
риски договора долевого участия, как не переплатить застройщику, не стать жертвой обмана и не идти на уступки, когда этого не хочется.
Конечно законодателем специально был разработан ФЗ -214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, для того, что бы как можно лучше защитить права дольщиков.
К сожалению у ФЗ-214 есть слабые места, которые создают благоприятную почву для недобросовестных застройщиков.
Договор долевого участия: риски и как их избежать
Рассмотрим одно из слабых мест данного закона, что бы вы уже знали как можно себя обезопасить в будущем.
Изменение проектной декларации застройщиком в одностороннем порядке
Одним из слабых мест является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проектную декларацию.
Проектная декларация это информация о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике и проекте строительства указано в ст.ст. 20,21 ФЗ-214.
Т.е. закон обязал его все изменения о застройщике и( или) проекте о строительстве в течение трех дней вносить в проектную декларацию и все, а указанные изменения он согласовывать с дольщиками не обязан.
А поэтому недобросовестный застройщик может очень здорово вас подвести.
Перечень рисков:
- вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
- может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки
- вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
- вместо обещанной сантехники может ее не установить
- вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
- изменить фасады
- вместо обещанного паркинга может их не построить
- и таких примеров может быть множество
Пример договора долевого участия с большой степенью риска
По одному из обращений клиента, мною был изучен договор ДДУ в котором, технические характеристики продаваемой квартиры были указаны следующим образом:
«застройщик своими силами обязуется построить многоквартирный жилой дом на земельном участке № … расположенном по адресу …… ,точное месторасположение указано в приложении №1 на схеме»
Было указано описание квартиры с указанием площади, расположении на этаже, площадь лоджии и балкона, план-схемы и все.
Что не было указано в договоре долевого участия:
- из какого материала будет построен дом
- этажность дома
- виды и перечень отделочных, монтажных, строительных, электромонтажных, сантехнических видов работ
- вид отделки
- комплектация квартиры
- перечень строительных материалов из которого будет состоять отделка квартиры
Имелась только одна формулировка, содержащиеся в одном предложении:
«стены оштукатурены, стяжка на полу, металлопластиковые окна, входная металлическая дверь, радиаторы отопления алюминиевые»
Из данной формулировки непонятно какие именно стены будут оштукатурены, может в подъезде их оштукатурят.
В приведенном условии договора долевого участия нет частички «все», соответственно можно будет установить не все окна, не оштукатурить все стены, на каком полу стяжка не понятно.
Расплывчатые и неясные формулировки в договоре долевого участия увеличивают риски дольщика
А устно дольщику сообщили, что дом будет 6-этажным с подземным гаражом и административным зданием.
В договоре нигде не было указано про этажность дома , подземные гаражи и административное здание. Что дало право застройщику потом поменять свои планы и он решил еще надстроить три этажа, и не стал торопиться строить гараж и административное здание.
В связи с чем срок сдачи дома необоснованно затянулся на года и по настоящее время дом не сдан, и что еще застройщику придет в голову неизвестно, остается только догадываться.
В таком случае что то предъявить застройщику будет сложно, поскольку в договоре долевого участия не указано вообще этажность дома и другие характеристики.
И нет гарантии, что застройщик еще что нибудь не придумает. В данном случае дольщику только можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта, что уже очень радует.
Что четко прописать в договоре долевого участия:
- точное описание технических характеристик квартиры (строительный адрес, подьезд, секция, этаж, количество этажей в доме, расположение относительно других квартир, площадь, наличие лоджии или балкона, террасы, схематичное изображение плана квартиры с подробным описанием, вид остекления, описание наружных стен, перегородок и т.п. )
- если желаете приобрести квартиру с отделкой, то следует указать все виды и перечень отделочных работ с указанием всех строительных материалов (например, оштукатуривание, облицовка, окраска, укладка кафеля, настил полов линолеумом или плиткой, перечень строительных материалов-краска, обои, линолеум, плитка и т.д.)
- перечень монтажных работ (установка окон, дверей, сантехники и т.п)
- перечень электромонтажных работ (разводка проводки, установка внутриквартирных щитков или наружных и т.д.)
- сантехнические работы (установка сантехники, разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и т.д.)
- перечень имущества,входящее в комплектацию квартиры(двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры и т.д.)
- с указанием всех технических и административных зданий (нежилые помещения), если застройщик планирует их возвести (паркинг ,подземный гараж и т.п. и они для вас будут иметь значение), может вы покупаете квартиру только из за наличия парковки или места в подземном гараже.
Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен, но если вы составите описание придерживаясь данного перечня, думаю основные характеристики будут учтены.
Резюме: чем точнее и больше характеристик будет указано в договоре, тем будет надежней договор, чем меньше, тем будет дольщик уязвим и будет благоприятная почва для злоупотреблений застройщиком.
Также если будут четко указаны критерии квартиры, то уже застройщик просто так не сможет изменить технические характеристики квартиры, поскольку все характеристики квартиры, указанные в договоре должны соответствовать проектной документации (ст. 4 предмет договора ФЗ -214).
Дольщик должен усвоить для себя:
основные моменты должны быть отражены в договоре долевого участия, поскольку договор изменить без вашего согласия нельзя, а проектную документацию можно.
Соответственно еще раз делаю акцент, что для вас приоритетным документом будет только договор долевого участия, а не проектная документация и т.п.
Чтобы исключить риски, в первую очередь надо исходить из условий, указанных в договоре долевого участия, а потом их сопоставлять с проектной документацией.
И в случае отсутствия противоречий вы не сможете предъявить какие либо претензии.
Как в указанном мною примере, т.е. вы лишаетесь права предъявлять претензии о том, что застройщик решил достроить еще несколько этажей, поскольку он формально закон не нарушает, так как в договоре не указано про этажность дома.
Также вы лишитесь права требовать установления сантехники, если это не прописано в договоре. Что дает ему право строить дом до бесконечности, но конечно для этого он должен будет оформить все документы надлежащим образом.
Но конечно написать претензию вы все таки можете, но застройщик ее не удовлетворит, да и суд думаю тоже ввиду отсутствий доказательств о нарушениях со стороны застройщика.
Ваши возможности при правильно составленном договоре долевого участия
Но если у вас будет грамотно составлен договор, то в такой ситуации вы в большинстве случаев сможете доказать вину застройщика и сможете либо:
- расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке в случае существенных нарушений , и потребовать от него возврата денег и процентов
- в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации в судебном порядке признать сделку недействительной как совершенной под влиянием в заблуждение , и потребовать возврата уплаченной суммы и процентов
В первом случае будет сложнее спорить, поскольку существенность нарушения вы должны будете признавать в судебном порядке, четких критериев в законе не указано, поэтому нарушения будут устанавливаться на усмотрение суда.
Это означает, что один суд может посчитать эти нарушения существенными, а другой нет. Так что перспективы очень туманны.
Только в случае явных и бесспорных нарушений можно с великой долей вероятности говорить об успехе удовлетворения иска.
А во втором случае при наличии доказательств о нарушениях как правило сложностей возникнуть не должно, поскольку здесь критерии четко указаны и при их наличии суд должен будет признать сделку недействительной.
Порядок внесения в проектную декларацию изменений, предусмотрен ст.19,20,21 ФЗ -214. НО в обоих случаях при удовлетворении иска вы имеете право на возврат денежных средств, уплаченных по договору и процентов на них.
Думаю, мало кто из дольщиков захочет расторгнуть договор, поскольку договор расторгнуть реально, а вот деньги уплаченные за квартиру получить можно только в перспективе.
Поскольку в данном случае вероятность остаться без квартиры и без денег очень велика, поэтому на такой решительный шаг будет мало желающих.
Вот поэтому такое основание, как расторжение договора или признание сделки недействительной не удобно для дольщика, и мало кто пойдет на такие решительные шаги.
Хоть законодатель и дал дольщику большие для этого возможности, но думаю радости от этого никто не испытывает.
Какой выход кроме расторжения договора долевого участия
Я считаю, что дольщик только должен пользоваться правом взыскания неустойки в случае просрочки, считаю эту меру очень эффективной. Так как дольщик получит и квартиру и еще деньги в придачу, порой бывает и немалые. Но пока тема не об этом.
Итоги о нивелировании рисков в договоре долевого участия
Поэтому вывод такой, вам необходимо будет при заключении договора с застройщиком:
Правильно указать предмет договора(квартиру) с точными и детальными характеристиками.
Следует избегать нечетких формулировок и неясных, общих фраз. Если в договоре будут четко указаны характеристики квартиры, застройщик уже не сможет поменять условия , так как он не сможет получить разрешение о вводе в эксплуатацию дома, если условия о технических характеристиках указанных в договоре не будут соответствовать проектной документации.
Застройщик в любом случае предоставит вам квартиру, с характеристиками, указанными в договоре долевого участия. Поскольку он будет очень заинтересован получить разрешение о вводе дома в эксплуатацию.
Получение этого разрешения для застройщика самая главная цель, и тогда будет не в его интересах вам предоставить объект, который не соответствует условиям договора долевого участия.
Но даже если и предоставит с другими характеристиками, то вы будете иметь полное право обязать его все исправить привести в соответствие с договором , но существенные отступления от условий договора он навряд ли будет делать, так как он рискует не получить разрешения о вводе в эксплуатацию.
То есть даже можно будет сделать вывод насколько надежный и добросовестный застройщик, добросовестный застройщик обязательно пропишет все точные характеристики квартиры, исключив тем самым почву для злоупотреблений, а недобросовестный напишет расплывчатые фразы, и минимум описания объекта.
Вот тогда вам стоит более детально изучить такой договор и сделать соответствующие выводы. Но если вы обнаружите в своих договорах минимум описания квартиры, то советую вам пристально следить за проектной декларацией, дабы застройщик не застал вас врасплох.
Так что мотайте на ус господа!
Вы всегда можете задать вопрос на моей страничке и я бесплатно вам отвечу. Задавайте и к этой статье.
www.habrealty.ru
