Что такое кадастровая стоимость земельного участка? Кадастровая стоимость что это такое
как ее узнать, возможно ли снижение
Право собственности на любую недвижимость согласно закону должно быть подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре.
Среди всех прочих условий для этого нужно получить кадастровый паспорт. Поскольку участок земли является одним из видов недвижимости, получение данного документа является обязательным условием для проведения обязательной регистрации.
Одним из обязательных моментов этой процедуры является формирование кадастровой стоимости.
Оглавление статьи
Определение понятий
Когда речь идёт о стоимости, первой приходит на ум именно рыночная, которая формируется при купле-продаже земельных участков.
- рыночная;
- инвентаризационная;
- кадастровая.
Инвентаризационная стоимость существовала достаточно давно. После того, как прошло много лет, она осталась фиксированной и стала составлять незначительную величину от реальной, рыночной цены. Это привело к тому, что налог на землю, который основывался именно на ней, стал очень небольшим. Это привело к тому, что в качестве базы для начисления стали использовать именно кадастровую стоимость. Конечно, идеально могла бы подойти рыночная, однако она может довольно быстро меняться, а точную оценку на каждый данный момент могут производить только профессиональные оценщики, работа которых далеко не бесплатна.
Кадастровая стоимость основана на других принципах. Для её формирования используется удельный показатель кадастровой стоимости. Он представляет собой определённым образом сформированную усреднённую цену за один квадратный метр для такого рода земли. Полная цена представляет собой произведение данной величины на площадь рассматриваемого участка. Переоценка должна проводится не реже, чем раз в течение пяти лет, и не чаще одного года.
Поскольку удельный показатель формируется не рыночным образом, нередки случаи, когда так посчитанная стоимость существенно превосходит рыночную. В таких случаях допускается обжалование. Для этого обращаются в специально созданные комиссии, которые тщательно рассматривают вопрос завышения цены и могут согласиться с использованием в данном случае рыночной.
Насколько необходима данная разновидность стоимости:
- Любые сделки с земельными участками не могут осуществляться, если права на них не зарегистрированы в Едином реестре. А это требует в обязательном порядке наличия Выписки из ЕГРН и включённой в нее кадастровой цены.
- При покупке или продаже недвижимости кадастровая цена может выступать основой для формирования суммы сделки.
- При получении аренды у государственного предприятия, её цена формируется на основе кадастровой стоимости.
- При начислении налога на землю именно на её основе рассчитывается величина платежа.
- Это важно в том случае, когда земельный участок передаётся по наследству.
- При выкупе у государства, определение кадастровой стоимости является обязательным моментом.
- Если участок приобретён любым способом, право собственности на него начнётся только с момента регистрации в Едином реестре. А процедура предусматривает определение кадастровой цены.
- При распродаже государственных земель она становится основой для определения аукционной цены.
Теперь зададимся вопросом о том, какую роль играет эта стоимость с точки зрения государства или владельцев участков:
- На общегосударственном уровне речь идёт о создании и развитии единой системы налогообложения различных земельных участков. Правильная организация начисления и взимания земельных налогов способствует эффективному наполнению бюджета и на общегосударственном, и на местном уровнях.
- Субъекты Российской Федерации смогут обоснованно определять наиболее рациональные способы распоряжения земельными ресурсами.
- С точки зрения частных хозяев — это справедливый расчёт налоговых платежей, возможность пользоваться этой базой для сделок купли-продажи или арендных платежей.
Законодательное регулирование вопроса
Основой для рассмотрения является Земельный кодекс.
Кроме этого был принят ряд законов, которые регламентирует процесс оценки:
“Об оценочной деятельности”.- “О гос. кадастровой оценке”.
- “О кадастровой деятельности”.
- “О гос. регистрации недвижимости”.
Кроме этого, вышел ряд приказов в этой сфере:
- О методических указаниях о гос. кадастровой оценке.
- Об указаниях по оценке земель сельхоз. назначения.
- О методуказаниях по оценке земель населённых пунктов и др.
При проведении работы должны соблюдаться требования федеральных стандартов:
- “Общие понятия, подходы, требования к проведению оценки”.
- “Цель оценки, виды стоимости”.
- “Требования к отчёту о проведении оценки”.
- “ Определение кад. стоимости объектов недвижимости”.
Факторы, которые оказывают влияние на расчет
При определении цены используются площадь и удельный показатель стоимости.
Последний основывается на том, какие виды допустимого использования разрешены для рассматриваемого участка. После этого исследуется рыночная ситуация, связанная с куплей-продажей таких земель и берётся средняя стоимость одного квадратного метра. Более сложная ситуация возникает, когда у земли есть несколько разрешённых видов. В этом случае соответствующие удельные показатели сравниваются и среди них выбирается максимальный.
Следующие факторы могут оказать влияние на формирование стоимости:
Площадь рассматриваемого участка.- Целевое назначение и виды разрешённого использования.
- Большая или меньшая удалённость от населённых пунктов.
- Экологическая ситуация в данном месте и, в частности, уровень загрязнения.
- Средняя рыночная цена для подобного типа земель.
- Наличие коммуникаций на участке.
- Наличие или отсутствие построек, в том числе наличие недостроев.
Поскольку формирование происходит нерыночным образом, полученный результат для данного участка может значительно расходиться с его рыночной стоимостью.
Порядок определения
Вся процедура состоит из трёх основных этапов:
- принятие решения;
- проведение оценки;
- утверждение полученных результатов.
Первый и последний пункты списка более или менее понятны, рассмотрим более подробно второй пункт.
Сначала нужно учесть, что методов оценки существует несколько:
Наиболее часто применяют сравнительный подход. В этом случае просто сравнивают рыночную цену однотипных земель и берут среднее значение. Этот метод не срабатывает, если речь идёт о такого рода землях, которые очень редко продаются или покупаются.- Если речь, например, идёт о садовом товариществе, то предыдущий метод будет малоэффективен. Тогда применяется затратный способ. В этом случае цена будет существенным образом определяться тем, какие должны быть затраты на эту землю, чтобы привести её в нормальное состояние. Например, это может относиться к подведению различных коммуникаций или к стройке или ремонту дорог.
- Ещё один способ расчёта — это использование величины предполагаемого дохода. Если участок может приносить прибыль, на этой основе так же в некоторых случаях можно построить процесс определения цены.
- Комбинированные методы включают в себя два или три способа из перечисленных.
- Также допустим индивидуально ориентированный подход. Это имеет место в тех случаях, когда ни один из перечисленных вариантов не будет работать.
Правила оспаривания и пересмотра
Как уже говорилось выше, процесс определения этой величины иногда приводит к тому, что такая цена существенно превышает рыночную. В частности, это приводит к завышенной сумме налога на землю. Для владельца земли это невыгодно. Имеет ли он возможность изменить данную ситуацию?
Для того, чтобы оспорить положение дел, прежде всего необходимо провести профессиональную оценку земельного участка. Этим могут заниматься только те фирмы, которые имеют соответствующее разрешение. Подобными спорными вопросами занимается специальная комиссия. Если её рассмотрение не даст результата, можно будет обратиться в суд. Если будет принято положительное для владельца земли решение, он сможет значительно сократить платежи по земельному налогу.
На практике известны случаи, когда первоначально кадастровая стоимость превышала рыночную в три раза. Обычно при таких рассмотрениях дело решается в пользу истца. На долю отказов, согласно судебной статистике в 2016 году, пришлось не более семи процентов от поданных жалоб. Последние изменения в законодательстве дают дополнительные преимущества владельцу земельного участка. Он, в случае успешного результата рассмотрения дела, может не только решить проблему на будущее, но и вернуть переплаченные ранее платежи.
Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимостей
С одной стороны государство не может при каждом упоминании цены земельного участка производить дорогостоящую процедуру такой оценки.
С другой стороны, инвентаризационная стоимость недвижимости, которая применялась ранее, была слишком занижена, и её использование приводило к серьёзной недоплате налогов в бюджет.
Некоторым компромиссом стала кадастровая цена. Процедура определения отдельного показателя предназначена для формирования более или менее справедливой оценки. Во многих случаях это так и есть. Однако, поскольку согласно нормативам такая переоценка производится только раз в пять лет, она менее затратна, чем использование рыночной стоимости. При этом существуют ситуации, когда она является завышенной. В этом случае владелец имеет возможность обратиться в государственные органы для пересмотра. Но при этом он оплачивает проведение процедуры профессиональной оценки участка.
О проблемах определения величины показателя кадастровой стоимости земли смотрите в следующем видеосюжете:
Кадастровая стоимость недвижимости - что это такое
toggle menu
pravonedv.ru
"Кадастровая стоимость. Что это такое и как ее изменить?"
Кадастровая стоимость. Что это такое и как ее изменить?
С 1 января 2015 года начала действовать новая глава Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Главное нововведение - порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества (напомним, ранее налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости имущества).
С 2016 года Санкт-Петербург и Ленинградская область также перешли на исчисление налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости, однако расчет налога по новому (исходя из кадастровой стоимости) петербуржцы получат только в 2017 году за налоговый период 2016 год.
Кадастровая стоимость квартиры — это своего рода рыночная стоимость, но установленная без индивидуальных особенностей конкретной квартиры, получаемая методами массовой, а не индивидуальной оценки. Это как бы типичная стоимость жилья, приближенная к реальной цене. Эта стоимость пришла на смену инвентаризационной стоимости и намного объективнее и актуальнее последней. Однако зачастую рыночная стоимость отличается от кадастровой как в большую, так и в меньшую сторону. Хотя не редки случаи совпадения их размеров.
Кадастровая оценка объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства), проведена в 2015 году по заказу Правительства Санкт-Петербурга. В ходе массовой оценки определена кадастровая стоимость 2187602 объектов. В сентябре результаты оценки были внесены в государственный кадастр недвижимости и доступны для всех заинтересованных лиц в электронных сервисах официального сайта Росреестра, таких, как «Информация об объектах недвижимости в режиме «online» и «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».
Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Санкт-Петербургу осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету, в том числе по внесению результатов государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков, государственный кадастровый учет, которых осуществлен после проведения государственной кадастровой оценки, а также в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет их количественных и (или) качественных характеристик (например, кадастровый учет изменений в результате перепланировки).
Методика определения кадастровой стоимости таких объектов недвижимости утверждена соответствующими приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.*
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для юридических лиц обязателен досудебный порядок разрешения споров посредством обращения в комиссию по рассмотрению споров. Для физических лиц обращение в комиссию до суда не является необходимым.
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен п. 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263 представитель Филиала является членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.
В полномочия Филиала не входит ведения статистических данных по работе комиссии.
Необходимо отметить, что целях обеспечения открытости работы комиссии уполномоченный федеральный орган (Росреестр) размещает на своем официальном сайте информацию о работе комиссии, в том числе протоколы заседаний комиссии и принятые решения не позднее пяти рабочих дней с даты соответствующего заседания, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях.
_______________--
*- порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и(или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвия РФ от 18.03.2011 № 113;
- методические рекомендации по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222.
www.gov.spb.ru
Что такое кадастровая стоимость земельного участка?
Многих интересует вопрос, где и как можно узнать кадастровую стоимость земельного участка. Что же такое кадастровая стоимость и кадастровый номер?
Кадастровая стоимость земельных участков - это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению.
На сегодняшний день узнать кадастровую стоимость земельных участков на территории нашей страны можно с помощью интерактивной кадастровой карты, которая находится на сайте Роснедвижимости.
В Российской Федерации законодательно кадастровая стоимость земельного участка закреплена в земельном кодексе РФ ст. 66. Согласно статье 65 Земельного Кодекса, для выкупа земельных участков из земель, находящихся в муниципальной и федеральной собственности, кадастровая стоимость земельного участка уточняется для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных Земельным Кодексом и Федеральным Законом.
Любой объект недвижимости, сведения о котором записаны в государственный кадастр недвижимости, обладает не повторяющимся во времени и на территории РФ государственным учетным номером (кадастровым номером). Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета.
Объектам недвижимости в целях присвоения кадастровых номеров организация кадастрового учета выполняет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые кварталы и кадастровые районы (далее - единицы кадастрового деления).
Документы, необходимые для учета изменений адресного ориентира земельного участка
Адресный ориентир земельного участка заносится на основании заявления правообладателя земельного участка или доверенного лица и органа местного самоуправления; или акта органа государственной власти или уполномоченных огранов на присвоение адресов земельным участкам.
Случаи изменение кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельных участков изменяется при внесении изменений в основные сведения о земельном участке, а именно: - изменение вида разрешенного использования земельного участка, - перевод земельного участка из одной категории в другую, - изменение площади земельного участка при упорядочении его границ.
Исправление кадастровой ошибки
Кадастровая ошибка подлежит исправлению: - в порядке, установленном для учета изменений характеристик объектов недвижимости, - в порядке информационного взаимодействия (если документы, содержащие данную ошибку, поступили в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия), - на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
www.ocenchik.ru
www.top-ocenka.com
Кадастровая стоимость - это... Что такое Кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость (Cadastre value) — стоимость объекта оценки (как правило, это относится к земельным участкам , лесным угодьям , водным ресурсам), включаемая в официальный кадастр. К.с. объекта оценки определяется методами массовой оценки как рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.Что касается купли-продажи земли, то здесь кадастр, по-видимому, следует рассматривать лишь как переходную, временную меру: он нужен до того, как сформируется постоянный рынок земли, и участки при продаже и покупке будут оцениваться не искусственно (по кадастру), а естественно – рыночным способом.
Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — М.: Дело. Л. И. Лопатников. 2003.
- Итоговая стоимость объекта оценки
- Кадастровая стоимость
Смотреть что такое "Кадастровая стоимость" в других словарях:
Кадастровая стоимость — (Cadastre value) — стоимость объекта оценки (как правило, это относится к земельным участкам , лесным угодьям , водным ресурсам), включаемая в официальный кадастр. К.с. объекта оценки определяется методами массовой оценки как рыночная… … Экономико-математический словарь
кадастровая стоимость — Стоимость объекта оценки (как правило, это относится к земельным участкам, лесным угодьям , водным ресурсам), включаемая в официальный кадастр. К.с. объекта оценки определяется методами массовой оценки как рыночная стоимость, установленная и… … Справочник технического переводчика
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ — Под кадастровой стоимостью понимается фискальная стоимость, которая определяется путем массовой оценки земель населенных пунктов с использованием данных Государственного земельного кадастра. (Временная методика кадастровой оценки земель… … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения
Кадастровая стоимость земельного участка — кадастровая стоимость капитализированный расчетный рентный доход;... Источник: Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 N 145 (ред. от 08.07.2011) Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель… … Официальная терминология
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — оценка земли, используемая для целей налогообложения. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка… … Энциклопедия российского и международного налогообложения
Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда — 1. Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда это капитализированный рентный доход, рассчитанный для оцениваемых участков за бесконечный промежуток времени при их рациональном использовании... Источник: Приказ Рослесхоза от 10.03.2000 N… … Официальная терминология
Кадастровая стоимость земельного участка — один из видов оценки земель, экономический показатель, определяемый при проведении государственной кадастровой оценки. Производится в соответствии с существующими методиками не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.… … Большой юридический словарь
Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость земельного участка, устанавливаемая в результате государственной кадастровой оценки земель для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных названным Кодексом и федеральными законами; средний уровень К.с. по муниципальному… … Экологическое право России: словарь юридических терминов
Кадастровая стоимость объекта оценки — Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или … Официальная терминология
СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, КАДАСТРОВАЯ — нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых региональными органами законодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам в границах соответствующей территории … Большой бухгалтерский словарь
economic_mathematics.academic.ru
