Как отдать старую квартиру в зачет новой и не проиграть. Квартира в зачет

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания. Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению. А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант. К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

law03.ru

плюсы и минусы таких схем

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
С застройщиком подписывается соглашение.
Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

ipotekaved.ru

Квартира в зачет имеющегося жилья в новостройках СПб от застройщика Северный город

Около половины всех покупок в части недвижимости совершаются с использованием средств от продажи имеющейся. Если у вас в активе есть комната/квартира, но вы мечтаете улучшить свои жилищные условия, в «Северном городе» Вы сможете «обменять» старую квартиру на новую.

Программа «Выгодный зачет», разработанная в «Северном городе» и реализуемая с ведущими городскими агентствами недвижимости, позволяет продавать Вашу имеющуюся недвижимость по рыночной цене в течение 90 дней и стать обладателем новой квартиры.

Отличия программы «ВЫГОДНЫЙ ЗАЧЕТ» от программ трейд-ина, предлагаемых другими застройщиками:

Ваша недвижимость будет продана по рыночной цене, без потери в стоимости.
Цена на квартиру в «Северном городе» будет зафиксирована на время продажи имеющейся недвижимости. Договор заключается в соответствии с 214-ФЗ, первоначальный взнос — 15% (180 дней/365 дней) от стоимости квартиры.
Скидка от базовой цены от 11% (срок второго платежа 180 дней) до 9% (срок второго платежа 365 дней).
Бронирование понравившейся квартиры.
Фиксация цены на время продажи.
Возможность совмещения программы с ипотекой Сбербанка РФ.
Работа с ведущими агентствами недвижимости.

7 шагов к новой квартире в «Северном городе» по программе «Выгодный зачет»

У Вас есть недвижимость в собственности (комната/квартира), которую можно продать.
Выберите квартиру в компании «Северный город», позвоните в отдел продаж +7 (812) 327-79-79 и менеджер подробно опишет Вам дальнейшие шаги.
Специалисты агентства недвижимости оценят имеющуюся у Вас квартиру и выдадут комплексное заключение (5 дней). Понравившаяся Вам квартира «Северного города» резервируется за Вами (услуга предоставляется бесплатно).
Заключите договор с агентством недвижимости — на продажу имеющейся недвижимости в срок 180/365 календарных дней.
Заключите договор с компаний «Северный город» на покупку новой квартиры и внесите первоначальный взнос 15% от стоимости квартиры. С этого момента стоимость Вашей квартиры зафиксирована и Вам предоставляется беспроцентная рассрочка на срок продажи имеющейся недвижимости (180/365 календарных дней).
При успешном завершении сделки по продаже имеющейся недвижимости в установленные сроки, внесите второй платеж. При этом, Вы можете получить дополнительную скидку (размер скидки уточняйте в отделе продаж)
Поздравляем! Вы стали обладателем новой квартиры от «Северного города».

www.sevgorod.ru

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья

Схема «квартира в зачет»

Первым шагом владельца недвижимости, приобретающего новое жилье по схеме «квартира в зачет» (трейд-ин), должен стать поиск застройщика. Дело в том, что круг участников строительного рынка, готовых к «обмену» имеющегося жилья на новое, довольно узок.

Кроме того, в большинстве случаев реализацию зачетного жилья застройщик перепоручает партнерским агентствам недвижимости. Поэтому клиенту приходится вступить в договорные отношения параллельно с двумя юридическими субъектами – с застройщиком и риэлторской компанией.

Выбрав квартиру в новостройке и договорившись с менеджером о предварительном бронировании, клиент обращается в одно из рекомендованных строительной компанией агентств недвижимости. Оно присылает оценщика, который должен дать заключение о рыночной стоимости продаваемого жилья. Если стороны сошлись в цене, наступает момент подписания документов.

Бронирование квартиры в новостройке

Первый договор – бронирования – заключается со строительной компанией, как правило, на три месяца. На этот период выбранный объект закрепляется за покупателем по фиксированной цене, действующей на момент заключения соглашения.

Обязательным условием заключения договора бронирования является первоначальный взнос – 10-20% от стоимости покупаемой недвижимости.

Кроме того, многие застройщики взимают комиссию за бронирование, которая составляет либо фиксированную сумму, либо 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если по какой-то причине сделка сорвалась, клиенту эта сумма, как правило, не возвращается.

Продажа имеющейся квартиры

Второе соглашение заключается с риэлторами – на продажу имеющегося жилья. В документе указывается срок, за который они берутся реализовать недвижимость по рыночной цене. Оговариваться может также минимальная цена реализации и период экспозиции объекта, после которого следует снижение его цены. Комиссионные агентства составляют 3,5-4,0%. Обычно их выплачивает продавец.

Оформление договора долевого участия

После того как покупатель найден и процедура продажи квартиры полностью завершена, пора отправляться к застройщику и подписывать договор долевого участия. Оставшаяся разница может быть выплачена в рассрочку или в ипотеку.

Минусы схемы трейд-ин

Казалось бы, это простая и ясная схема, избавляющая владельца недвижимости от лишних хлопот. Однако особой популярностью она не пользуется.

Во-первых, далеко не все объекты можно приобрести по схеме трейд-ин. Застройщики готовы продавать по ней в основном многокомнатные квартиры большой площади, таунхаусы и коттеджи.

Во-вторых, риэлторы после оценки жилья могут отказать потенциальному клиенту. Срочная продажа квартиры по рыночной цене и оформление всех документов – дело довольно проблематичное. Чтобы продать квартиру в короткий срок, указанный в договоре бронирования, владельцу придется снижать цену и терять 5-7% от рыночной стоимости жилья.

Самое же главное неудобство при смене единственного имеющегося жилья на новое – это необходимость со всем имуществом перебираться на съемную квартиру до конца строительства дома.

www.bn.ru

Акция «Квартира в зачет» при покупке квартиры от Ленстройтрест

Квартира в зачет

Действие данной акции распространяется на все квартиры, находящиеся в свободной продаже в объектах «IQ Гатчина», «Нью-Тон», «Янила Кантри», «Юттери».

Возможность выгодно купить новую квартиру по фиксированной цене,

пока продается старая недвижимость

Продажа вашей недвижимости в срок от 1 до 3 месяцев

Возможна реализация недвижимости, обременённой ипотекой

Все операции с недвижимостью в одном месте:

покупка, продажа, помощь в получение ипотеки без первого взноса, реализация субсидий

При приобретении квартиры в одном из объектов компании Ленстройтрест по программе «Квартира в зачет», клиенту предоставляется возможность бесплатно реализовать имеющуюся у него недвижимость через агентство недвижимости.

В рамках данной программы предметом договора поручения между клиентом и АН на продажу недвижимости клиента могут быть расположенные в границах Санкт-Петербурга либо Ленинградской области в радиусе до 40 км от КАД:

- квартиры - комнаты - жилые дома - земельные участки - права требования на первичном рынке недвижимости (договоры участия в долевом строительстве, договоры паевого взноса, договоры купли-продажи и т.п.).

www.6543210.ru

Квартира в зачет имеющегося жилья в СПб

Более половины сделок в недвижимости совершается с использованием средств от реализации уже имеющегося жилья. У вас уже есть недвижимость и вы желаете улучшить свои жилищные условия? А может быть сменить старое жилье и на вырученные средства купить два новых? Центральное Агентство Недвижимости предлагает своим клиентам "обменять" ваше жилье по программе "Квартира в зачет". В течение 90 дней вы можете стать обладателем новой квартиры!

ПЯТЬ ШАГОВ К ВАШЕЙ НОВОЙ КВАРТИРЕ ПО ПРОГРАММЕ «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ»

ШАГ 1 – ОЦЕНКА ИМЕЮЩЕЙСЯ НЕДВИЖИМОСТИ

В течение 3 дней специалисты Центрального Агентства Недвижимости проводят оценку имеющейся у вас квартиры и выдают комплексное заключение (услуга бесплатна) включающее ориентировочные сроки продажи и обоснование стоимости объекта на основании существующего рынка.

ШАГ 2 – ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА НА РЕАЛИЗАЦИЮ И ПРОДАЖА

Мы подписываем договор и приступаем к эксклюзивной рекламе вашей квартиры. Ваша недвижимость будет продана по рыночной цене, без потери в стоимости в течение 90 дней. Для вас услуга реализации бесплатна!

ШАГ 3 – ПОИСК И ПОДБОР НОВОЙ КВАРТИРЫ

Параллельно с продажей мы подбираем вам квартиру из базы подходящих предложений на вторичном рынке или среди новостроек. Остановив свой выбор мы проверим все документы на будущее жилье и оценим его ликвидность.

ШАГ 4 – ВЫБОР СПОСОБА ОПЛАТЫ

Если средств от продажи недостаточно, вы можете воспользоваться ипотечной программой или рассрочкой от застройщика. Это обсуждается индивидуально, мы готовы предложить вам быстрое одобрение заявки на ипотеку и зафиксировать минимальную ставку в надежных банках.

ШАГ 5 – ПРОВЕДЕНИЕ СДЕЛКИ

При успешной продаже и выборе нового жилья мы проводим сделку купли-продажи новой квартиры. Поздравляем! Вы стали обладателем нового жилья.

ПОЧЕМУ УСЛУГУ "КВАРТИРА В ЗАЧЕТ" ЗАКАЗЫВАЮТ В ЦАН?

23 года на рынке

95% одобрений по ипотеке

100 агентов с опытом более 3-х лет

Центральное Агентство Недвижимости осуществляет все виды сделок и операций на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти.

С нами удобно и выгодно продавать и покупать "Квартиру в зачет", потому что:

Ваша квартира будет продана по рыночной цене, без потери в стоимости;
В отличии от акций застройщиков мы не ограничиваем покупателей в выборе квартиры для покупки. Можете выбирать и новостройки и вторичное жилье;
Мы осуществляет профессиональный поиск подходящих вам предложений к покупке;
Юридически сопровождаем сделку, и гарантируем ее безопасность для покупателя;
У нас собственные ипотечный центр, мы подаем заявку на ипотеку во все банки, а выбираете лучшие условия;
Помогаем с налоговыми вычетами и консультируем по правовым вопросам.

allestate.ru

Как отдать старую квартиру в зачет новой и не проиграть

10 апреля 2015 в 18:15

В общем — «клиент готов», новостроек в Москве и области сегодня много, и в качестве финального аргумента выбора в пользу того или иного проекта зачастую становится удобство покупки, которое, при прочих равных, в немалой степени обуславливает наличие такой услуги, как взаимозачет.

«Фактически, взаимозачет преследует одну задачу девелопера, — поясняет партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. — Сделать так, чтобы продавец на вторичном рынке стал не просто покупателем на рынке первичном, а купил недвижимость именно у него, в одном из проектов застройщика».

Не будем лукавить — при активном спросе взаимозачет не слишком популярен среди девелоперов-продавцов новостроек — зачем делать какие-то лишние шаги, если от клиентов и так отбоя нет. А вот когда спрос на низком уровне, а именно в такое время мы сейчас и живем, возможности ипотеки ограничены, вот тогда менеджеры по продажам строительных компаний начинают искать своих клиентов и на вторичном рынке. Ведь тот, кто хочет продать свою квартиру, очевидно, хочет что-то купить взамен, скорее всего — с целью улучшения своих жилищных условий.

Разберемся в терминах

Сегодня на российском рынке взаимозачет существует в двух вариантах. Первый — когда девелопер (либо его подрядчик), по сути, берет на реализацию имеющуюся в собственности клиента квартиру, выступая в роли персонального риэлтора. Второй — срочный выкуп, когда девелопер выкупает старую квартиру и оформляет ее в зачет новой. Разберемся, чем выгодны и невыгодны эти варианты.

Начнем, со второго — когда девелопер, а точнее его риэлторское подразделение квартиру выкупает. Такая схема не слишком прижилась на рынке, что вполне объяснимо — квартира в этом случае выкупается со значительным дисконтом — от 15 до 30 процентов от общей рыночной стоимости. Заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев поясняет, что в противном случае для компании такая сделка невыгодна, ведь дальше следуют затраты на реализацию этой квартиры. Плюс выкуп квартиры сопряжен с риском, что квартира будет продаваться долго, а еще хуже — не будет продаваться вовсе, и цену придется сильно снижать. Так что 30-процентный дисконт — это «запас прочности» для компании-покупателя.

«Покупатели же, в свою очередь, не готовы продавать жилье с таким дисконтом, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая даже миллионами», — добавляет Алексей Оленев. Впрочем, если покупателю нужно совершить сделку совсем срочно, то такой вариант его вполне может устроить.

Если говорить о механизме сделки, то, как рассказывает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова, чаще всего выкупаемые квартиры оформляют на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры девелопера, и от имени этого юридического лица потом и идет продажа. Так что покупателям такой «вторичной» квартиры от юридического лица ничего бояться не надо — никаких «подводных камней» тут нет. Механизм же заключения сделки таков: происходит одновременное подписание двух договоров: купли-продажи имеющейся квартиры и приобретения жилья в новостройке. Затем происходит процесс государственной регистрации двух договоров и соответствующие расчеты по ним.

Второй вариант — куда более популярный, чем первый — когда девелопер берет старую квартиру на реализацию, зафиксировав при этом цену на новое жилье. «В данном случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать старое жилье по оптимальной цене, не затягивая сроки», — поясняет коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Обычно цена фиксируется на пару месяцев, реже на срок до полугода — девелоперу невыгодно «замораживать» квартиру на больший срок, особенно, если квартира относится к категории самых ликвидных на данный момент, и цена на нее может быть поднята.

Механизм работы по второй схеме взаимозачета везде одинаков: сначала клиент заключает договор на оказание агентских услуг, квартира оценивается с учетом рыночной конъюнктуры и пожеланий владельца и выставляется на продажу. Риэлторское агентство, выполняя взятые на себя обязательства, организует в той или иной мере массированную рекламную кампанию с целью скорейшей продажи недвижимости. Сделка по приобретению новой квартиры заключается только тогда, когда имеющаяся недвижимость находит своего покупателя.

«При такой схеме, если работать с проверенными компаниями, клиенты ничего не теряют, — рассказывает директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов. — Правда, довольно часто при продаже риэлторы стараются уговорить продавца на небольшой (до пяти процентов) дисконт, чтобы квартира "ушла" в короткие сроки». Такая скидка — в интересах владельца: если квартира не продастся за срок, указанный в договоре, зафиксированная цена может быть повышена.

Да и вообще, как отмечает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, если не уложиться в указанные в договоре сроки, застройщик может расторгнуть договор. Еще, конечно, придется оплатить агентскую комиссию в два-три процента, но с этой суммой придется расстаться в любом случае, если продавать квартиру с привлечением риэлтора. Когда же покупатель найден, поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, одновременно заключаются договор покупки квартиры в новостройке и договор продажи старой квартиры.

Регионам — незачет

Казалось бы, схема в полной мере работает на покупателя. Однако, как свидетельствует статистика, процент договоров, заключенных с использованием схемы взаимозачета достаточно скромен — от 10 до 30 процентов, что объясняется несколькими минусами такой схемы. Для начала, по словам Натальи Саакянц, далеко не все желающие могут себе позволить применить эту схему. Ведь люди, готовые купить квартиру в новостройке и желающие продать жилье на вторичном рынке, вынуждены определенный отрезок времени где-то жить, например, арендовать жилье, а эта лишняя финансовая нагрузка не всем по карману. Впрочем, это минус не самого взаимозачета, а любой альтенативной сделки, в конце которой стоит квартира в новостройке — кто бы жилье не продавал — сторонний риэлтор, сам клиент или структура девелопера, до окончания строительства дома придется где-то жить.

Второй главный минус взаимозачета — из схемы исключаются квартиры, расположенные не в Москве и не вблизи от нее. А ведь у большого процента покупателей квартир в новостройках именно региональное жилье — финансовая «база» покупки.

«Если речь идет о продаже жилья в регионе с целью купить квартиру в Москве-Подмосковье, то, конечно, все будет зависеть от конкретных характеристик квартир, — отмечает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. — Но в целом это, во-первых, слишком разные бюджеты, а во-вторых, далеко не каждый застройщик имеет филиалы в регионах, которые могли бы заняться продажей расположенной там квартиры клиента. Сегодня услуга взаимозачета представлена в Москве и ближайшем Подмосковье, где работают самые крупные и сильные строительные компании региона, имеющие ресурс для предоставления подобной услуги».

Даже квартиру, расположенную в Подмосковье, но дальнем, продать через взаимозачет не удастся, говорит Алексей Оленев, так как продажа жилья на вторичном рынке обязательно подразумевает проведение показов для покупателей, а физически это сделать для квартир, которые расположены дальше 25 километров от МКАД, невозможно.

И еще одно, о чем предупреждают специалисты: при кажущейся простоте этих сделок, каждая из них имеет огромное количество нюансов. Поэтому, в силу разных причин, схема сделки, время ее проведения и прочее может меняться. Однако это не значит, что что-то пошло не так. Просто «взаимозачетному» клиенту стоит чуть-чуть внимательнее отнестись к договору и не бояться прояснять все детали сделки, а при необходимости — смело обращаться к юристам.

Оксана Самборская