Особенности и нюансы заключения ДДУ после сдачи объекта строительства. Покупка квартиры по дду пошаговая инструкция

Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья. Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.

Покупка квартиры по договору долевого участия: что это

Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.

Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.

С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.

Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.

Порядок проведения сделки

Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:

выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
подбор застройщика;
подготовка документации.

И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.

Как определиться с застройщиком

Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.

Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:

наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.

Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.

Выбор банка

Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.

Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

ДДУ

Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.

ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.

Отличительными чертами договора считаются:

Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.

Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.

Положения ДДУ

Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.

Обязательными пунктами считаются:

Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.

Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.

Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.

Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.

law03.ru

Покупка квартиры по договору долевого участия

По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.

Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.

Что это такое?

Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.

Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.

Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.

Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.

Правовые акты

Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.

Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.

В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.

Застройщик имеет право строить объекты:

Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.

Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.

Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.

Оформление договора

Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.

Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.

Договор подлежит заключению, если застройщик:

Получил разрешение на строительство	от управления архитектуры и строительства
Опубликовал в периодической печати	на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома
Осуществил регистрацию земельного участка	в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности

Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.

Долевое участие в покупке квартиры

По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.

Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.

Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.

Пошаговая инструкция

Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

По общепринятым правилам в нем должны содержаться:

Подробное описание объекта строительства	с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане
Сроки завершения строительства	с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты
Полная стоимость объекта строительства	порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты
Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде	в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома
Ссылки на проектную документацию	нормативные источники, техническую литературу
Информация об ответственности сторон договора	на период строительства дома, его эксплуатации

Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.

Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.

Основанием для выдачи свидетельства служит:

Факт ввода дома в эксплуатацию.
Наличие акта приема-передачи жилого помещения.

С помощью ипотеки

Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.

У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.

Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

Возникающие риски

Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.

Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.

Его риски проявляются в том, что:

Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства	либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте
На строительство начинают негативно влиять внешние факторы	в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах
Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных	несоответствующее качество строительных работ

Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.

Права и обязанности

Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.

Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.

Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.

В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В договоре ДУ предусматривается обязанность:

Застройщика в установленный договором срок возвести здание	сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности
Лица, вложившего в строительство свои денежные средства	выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи

По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.

Действия по проверке безопасности

Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.

Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.

В их число входит:

Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев	неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам
Наступление банкротства застройщика	и разрушение воздвигаемого объекта
Неосуществление регистрации права собственности	на покупаемое жилье
Возникновение потребности дополнительной платы	за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости

В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.

Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.

Налоговый вычет

Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.

Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта:

Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

Он должен представить:

Договор долевого участия на строительство жилого дома	или договор уступки права требования
Акт	приема-передачи жилого помещения
Платежные поручения	банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика

И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.

Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.

domdomoff.ru

как безопасно приобрести жилплощадь от застройщика и какие подводные камни могут быть

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Что такое ДДУ

Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.

Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:

исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.

Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.

Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
порядок внесения изменений в пункты договора;
условия досрочного расторжения договора;
название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
Количество комнат, планировка и этаж.
Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:

существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
из каких источников производится финансирование стройки;
наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
разрешение застройщику на ведение стройки;
способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

выписка из ЕГРЮЛ;
свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
свой устав;
перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Заключение ДДУ

Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:

Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.

При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.

Проведение расчетов по договору

Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.

Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.

С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.

Прием-передача квартиры

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.

Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.

Регистрация прав собственности

Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.

Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

личный экземпляр ДДУ;
подписанный акт приема-передачи квартиры;
кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.

Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.

metr.guru

Заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию

Нередко встречаются ситуации, когда граждане решают принять участие в долевом проекте после того, как дом фактически построен и принят госкомиссией. Причины для того, чтобы приобрести квартиру в уже готовой новостройке, у каждого свои: не придется долгие годы ждать окончания строительства, значительно сокращается период между оплатой и получением жилья. Многих граждан привлекает район постройки, планировка квартир, цена недвижимости и т.д. Вот только на вопрос: возможно ли заключение ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию, нет однозначного ответа. Единая позиция судов в этом вопросе отсутствует, о чем свидетельствует и судебная практика: разные суды по подобным делам принимают диаметрально противоположные решения.

Что говорит закон

Договор долевого участия скрепляет отношения между строительной фирмой и дольщиком. Застройщик обязуется возвести объект и после сдачи дома в эксплуатацию предать жилье участнику, который, в свою очередь, должен своевременно оплатить и принять построенный объект. В силу 214 ФЗ ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и только после этой процедуры считается заключенным и вступает в свою законную силу. Это значит, что до момента регистрации никакие отношения между сторонами не возникают. Оплата по договору ДДУ также должна производиться после его регистрации.

Вместе с тем, вопрос о том, можно ли заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, в 214 ФЗ не освящен. Прямого указания о таком запрете в законе нет, что и порождает неоднозначную судебную практику. Однако есть многочисленные случаи отказа в регистрации договоров, заключенных после того, как дом сдан.

Какие существуют риски при совершении сделки

На практике нередки случаи, когда стороны приступают к выполнению еще незарегистрированного договора. Обычно это происходит так: застройщик требует уплатить цену договора сразу после его подписания, дольщик, опасаясь, что квартира будет продана другому участнику, вносит деньги. По сути, денежные средства вносятся безосновательно, поскольку с точки зрения закона данная сделка без регистрации является ничтожной.

Когда договор между сторонами заключается после сдачи дома, то велик риск, что органы Росреестра откажут в регистрации ДДУ, и несостоявшийся дольщик может остаться ни с чем. Ведь у застройщика, заключившего договор и получившего деньги по ничтожной сделке, не возникло никаких обязательств по передаче жилья. Поэтому гражданам не стоит идти на уговоры строительной компании и передавать деньги до регистрации договора. Закон запрещает это делать при любых обстоятельствах, но в данном случае риск не увидеть ни денег, ни квартиры, особенно велик.

Судебная практика

Как было отмечено выше, суды по-разному трактуют положения 214 ФЗ. Так, в Постановлениях от 17 июня и 17 сентября 2008 г. АС Волго-Вятского округа указано, что при обращении за регистрацией договора, заключенного после окончания строительства, оснований для отказа нет. В Определении № 4918 от 22 апреля 2009 г. ВАС уточняет, что если фактические отношения по ДДУ возникли у участников до сдачи объекта, то договор может быть зарегистрирован и после введения дома в эксплуатацию. Такая же позиция высказана в Постановлении АС Поволжского округа 29 августа 2008 г.

Однако немало судов, которые придерживаются совершенно противоположной позиции. Так, АС Западно-Сибирского округа вынес 29 июля 2009 г. Постановление, в котором признал правомерным отказ в госрегистрации ДДУ, заключенного после сдачи объекта. Кроме того, в данном Постановлении сделан вывод о том, что в одном и том же построенном и введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация ДДУ других участников.

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 года указано, что после того как дом сдан, предмет исполнения ДДУ отсутствует, застройщик фактически построил дом и у него осталось только одно обязательство – передать готовое жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ, в котором отсутствует предмет договора.

На основании изложенного можно сделать вывод, что каждый судебный орган при принятии решения руководствуется своими соображениями и разными нормативными актами. Поскольку в данном вопросе нет единой правоприменительной практики, дольщикам не стоит откладывать подписание ДДУ на самый последний момент и надеяться, что договор пройдет регистрацию.

Возможна ли переуступка после сдачи дома

Что касается уступки своих прав по ДДУ, то это совершенно иной вид отношений. В данных договорах присутствует разная природа. При подписании ДДУ создаются совершенно новые обязательства, а при уступке они всего лишь передаются. По закону переуступка возможна в любой период от регистрации договора, до подписания приемо-передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Передача жилья дольщику происходит не сразу после принятия объекта госкомиссией. В долевом строительстве это целый процесс, который длится месяцами, а нередко период между этими двумя датами составляет один-два года.

Поскольку сделку по уступке можно совершить до того момента, как акт о передаче объекта подписан, то ничто не мешает дольщику передать свои права по ДДУ другому участнику после сдачи дома в эксплуатацию. Между покупателем и продавцом заключается договор цессии, который так же, как и ДДУ, проходит госрегистрацию.

Однако и в этой сделке существуют нюансы. Зачастую подписание передаточного акта откладывается по вине застройщика, который построил объект с дефектами и недоделками. Если при передаче жилья дольщик обнаружил недостатки, он вправе не подписывать акт, а требовать от строителей устранения недочетов. Но при этом нужно соблюсти все формальности и правильно оформить документы, поскольку существует риск, что застройщик подпишет односторонний акт о передаче объекта, что не только полностью исключит возможность совершить сделку по переуступке, но также чревато другими неприятными последствиями для дольщика.

Нужно отметить, что если сделка совершается после сдачи дома, риск получить отказ в регистрации договора существует в обоих случаях: и при подписании ДДУ с застройщиком, и при заключении договора цессии. Поэтому необходимо заранее предусмотреть возможные последствия, а лучше всего перед принятием решения проконсультироваться с опытным юристом.

В Обществе защиты прав дольщиков работают квалифицированные специалисты, которые всегда готовы помочь гражданам безопасно провести сделки в долевом строительстве. Любые вопросы вы можете задать прямо на нашем сайте в форме обратной связи, расположенной на странице «Контакты».

help-ddu.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, образец ДДУ

Последнее обновление: 20.09.2017

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

kvartira-bez-agenta.ru

Покупка квартиры по договору долевого участия инструкция

Люди хотят, чтобы их квартира была комфортной, нигде ничего не текло, дом был экологически чистым и высокого класса энергосбережения. На вторичном рынке такую квартиру купить можно, но её стоимость отталкивает покупателей.

Есть другой вариант – это покупка квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция о том, как воплотить этот вариант в жизнь содержится в нашей статье.

Покупка жилья во вновь строящемся доме всегда обходиться дешевле. Есть, конечно, и другие плюсы. Хотя нельзя отрицать того, что существуют и минусы.

Покупка квартиры по договору долевого участия, пошаговая инструкция

Покупая квартиру в новостройке, следует действовать по определённому алгоритму. Здесь необходимо констатировать факт о том, что если заключается ДДУ, то значит дом ещё не построен.

Это обстоятельство вызывает некоторые опасения. Риск, при осуществлении покупки того, чего ещё нет, безусловно, велик. В настоящее время ситуация немного нормализовалась, но случаев, когда деньги теряются безвозвратно очень много.

Исходя из этих обстоятельств, подход к выбору застройщика должен быть серьёзным.

Поэтому, перед заключением сделки нужно сделать следующие шаги:

Проверка застройщика на предмет его полномочий, добросовестности и наличия у него ресурсов для выполнения обязательств
Тщательно изучить договор долевого участия на соответствие его законодательству и отсутствие в нём подводных камней, лучше всего показать этот документ грамотному юристу
Выяснить, какая именно страховая компания осуществляет страхование ДДУ, с недавнего времени, это обязательное условие заключения таких договоров

Эти несложные действия в дальнейшем, минимизируют ваши риски остаться без жилья.

Этапы покупки квартиры по ДДУ

По сути, в предыдущей части статьи шла речь о первом этапе покупки жилья по договору долевого участия. Непосредственно, это поиск подходящей квартиры и удостоверение в надёжности строителей.

Второй этап включает в себя сбор необходимых документов, для осуществления сделки. Перечень зависит от статуса покупателя.

Это могут быть как нотариально заверенное согласие супруга(ги) на совершение сделки, так и согласие органов опеки и попечительства, если для покупки квартиры используются средства материнского капитала.

Соответственно за ними нужно обратиться, к нотариусу и в опеку, по месту вашей постоянной регистрации.

На третьем этапе происходит подписание договора долевого участия. С этим, наверное, все понятно.

Далее должна быть оформлена страховка при покупке квартиры по ДДУ. Как правило, у застройщика уже заключён договор со страховой компанией, вам лишь останется подписать договор, и оплатить страховку по выставленному счету в банке или кассе страховой компании.

Пятый этап, это ожидание окончания строительства. Вы можете, контролировать качество отделки вашего помещения, делать замечания, в общем, осуществлять контроль.

Шестое, что нужно сделать, это подписать акт приёма-передачи квартиры. Чтобы этот этап прошёл быстро, смотрите пятый этап.

И последнее, оформление жилья в собственность. С учётом изменений, с 1 января 2017 года, это необходимо делать через нотариуса.

Каждый из этапов, требует более подробного рассмотрения. Это необходимо потому, что во многих случаях, за общими понятиями находится огромный массив информации.

В целях облегчения задачи изучения нужной информации, нами будет опубликована так называемая “выжимка” из общей массы сведений, которые следует знать.

Сбор документов для заключения договора долевого участия

Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

Особое внимание следует уделить и договору страхования.

Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Подписание акта приёма-передачи квартиры по ДДУ

Долгое ожидание сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, всегда омрачает такое событие, как приобретение недвижимости.

Однако увязывать это событие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства не стоит. Строители ещё должны присвоить дому почтовый и географический адрес.

Он нужен для осуществления регистрации права собственности нового владельца жилья. И только после того, как это последнее действие будет выполнено, можно подписывать передаточный акт.

После чего, можно отправляться в МФЦ, с целью зарегистрировать право собственности на квартиру.

Для этого необходимо предоставить следующие документы:

Заявление о внесении сведений в ЕГРП о праве собственности на жилье
Договор долевого участия
Акт приёма-передачи, а также документы, которые подтверждают сдачу дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса

Эти документы должен предоставить застройщик, в момент подписания передаточного акта.

Вот как должна в целом выглядеть покупка квартиры по договору долевого участия и регистрация договора.

realty-u.ru

Оплата квартиры по ДДУ до его регистрации – риски Покупателя

Последнее обновление: 14.10.2017

Ситуация из практики:

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж». Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же к

kvartira-bez-agenta.ru