Проблемная стройка: почему число обманутых дольщиков в России будет расти. Признание объекта строительства проблемным
Как признать многоквартирный дом проблемным объектом
Как признать многоквартирный дом, в котором у меня заключен договор долевого участия, проблемным объектом?
Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"
Согласно статье 2 Закона Ростовской области от 30 июля 2013 года №1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области, "проблемный объект" - не введенный в эксплуатацию на дату вступления в силу Областного закона, то есть до 1 января 2014 года, многоквартирный дом, обязательство построить (создать) который приняло на себя лицо, привлекшее денежные средства граждан - участников долевого строительства и не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, а "реестр проблемных объектов долевого строительства" - информационный ресурс, содержащий сведения о проблемных объектах, подлежащих в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственному строительному надзору, строительство которых началось в период до 21 июня 2010 года.
Постановлением Правительства Ростовской области от 20.01.2012 № 42 создана рабочая группа по организации взаимодействия и координации деятельности областных органов исполнительной власти и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства многоквартирных домов в Ростовской области.
В функции рабочей группы входят:
- Принятие решения о включении либо об отказе во включении в Реестр проблемных объектов долевого строительства.
- Выработка мер по возобновлению и завершению строительства проблемных многоквартирных домов, строящихся с долевым участием, по приведению правоотношений по привлечению денежных средств в соответствие с законодательством о долевом строительстве. Контроль за реализацией указанных мер.
Порядок ведения Реестра проблемных объектов долевого строительства утвержден Постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области».
Основанием для рассмотрения вопроса о включении в Реестр проблемных объектов сведений о проблемном объекте является заявление с информацией о наименовании муниципального образования, на территории которого находится проблемный объект, адресом проблемного объекта (почтовый/строительный) и сведениями о застройщике и инвесторе строительства (если имеется).
Заявление подается в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области:
-участниками долевого строительства многоквартирных домов (физических или юридических лиц) с предъявлением договоров участия в долевом строительстве, копий платежных документов по указанным договорам;
-застройщиками;
-органами государственной власти Ростовской области или органами местного самоуправления муниципальных образований Ростовской области.
При поступлении в контролирующий орган заявления о включении в Реестр проблемных объектов сведений об объекте указанное заявление регистрируется контролирующим органом в течение 3 рабочих дней с даты его поступления. Не позднее 20 календарных дней со дня регистрации заявления контролирующий орган инициирует проведение заседания рабочей группы по организации взаимодействия и координации деятельности областных органов исполнительной власти и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства многоквартирных домов в Ростовской области, которой принимается решение о включении либо об отказе во включении в Реестр проблемных объектов. В случае отказа указывается основание. Решение рабочей группы оформляется протоколом и направляется в адрес заявителя в течение 30 календарных дней со дня подачи заявления.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Что делать, если застройщик признан банкротом.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о поправках в закон о банкротстве застройщиков – что изменилось, была ли в этом необходимость, а также как следует поступить дольщику, если компания признана банкротом.
Наталья, расскажите, какие поправки были внесены в закон о банкротстве застройщиков?
Все последние поправки в закон о банкротстве застройщиков были связаны с уточнением правового положения дольщиков как кредиторов, в частности, подробно прописана процедура установления размера денежного требования дольщика. Дело в том, что ранее денежное требование устанавливалось как стоимость квартиры плюс проценты за просрочку и проценты за неисполнение обязательств застройщиком на момент расторжения договора. И получалось, что одни дольщики расторгали договор долевого участия раньше, а другие чуть ли не через несколько лет, потому что процедура банкротства могла длиться годами. Соответственно, у последних размер неустойки увеличивался.
Теперь же в законе нет явного указания на то, что необходимо расторгать договор долевого участия, а размер неустоек и штрафных санкций определяется на дату введения процедуры в деле о банкротстве. Дата тоже утверждена, соответственно, все дольщики становятся в равном положении.
Теперь в качестве основания для признания сделок застройщика недействительными выступают такие основания как:
- использование денежных средств дольщиков не по назначению;
- если цена сделок значительно отличается от аналогичных сделок, совершаемых на рынке, например, завышается размер затрат на строительство.
- если использование денежных средств, полученных для строительства, осуществлялось не через специальный банковский счет.
Ну и еще один момент – ранее подразумевалось, что страхование осуществлялось только страховой компанией, а сейчас расширен список, например, включено Общество взаимного страхования.
На ваш взгляд, была ли необходимость в этих поправках?
Правовая определенность всегда лучше, чем наличие вариаций трактовки закона. В данном же случае как раз были внесены необходимые уточнения, что только на руку как дольщикам, так и всему рынку.
Что в обновленном законе наиболее важно для дольщиков? Что им нужно знать?
Как я сказала выше, самое главное для дольщиков, что теперь они четко понимают, на какое денежное требование смогут рассчитывать в случае банкротства застройщиков.
Какие положительные моменты для рынка?
Опять-таки самое главное, что появилась определенность. Определен порядок подачи требований страховым компанияv как активным участникам долевого строительства. Так как ранее банкротство могло длиться годами, то было совершенно непонятно, в какой момент страховая компания должна была выполнять свои обязательства.
Если объект признан проблемным, сами дольщики как-то могут инициировать процедуру, по которой он был бы передан другому застройщику?
Дольщики могут обратиться с требованием о признании должника банкротом, и тем самым запустить процедуру банкротства. Но дольщики не могут требовать передачи объекта другому застройщику для завершения строительства.
Чтобы не было злоупотреблений со стороны дольщиков суд уже и рассматривает, целесообразно вводить банкротство или нет, потому что вполне может быть и такая ситуация, что сроки сдачи объекта задерживаются, но финансовое состояние застройщика свидетельствует о том, что он действительно может закончить стройку.
Именно поэтому вводится такая процедура как наблюдение, когда ставится временный управляющий, и он контролирует расходование денежных средств и их целевое использование. В случае если вводится такая процедура как конкурсное производство, начинается реализация имущества застройщика с целью погашения требований, в том числе дольщиков. Очень редко, когда у застройщика достаточно активов, которые могут покрыть требования. И тогда уже решается судьба объекта долевого строительства.
И вот в этом случае возможны два варианта развития событий. В первом случае права дольщиков к застройщику могут быть выставлены на торги и далее переданы другому застройщику, и уже он будет достраивать объект. Во втором случае дольщики могут организовать ЖСК и уже самостоятельно достраивать этот объект, то есть они создают кооператив как юридическое лицо, далее сами получают разрешительную документацию, ищут подрядные организации и прочее. Но это нежизнеспособный вариант развития событий.
А сама процедура банкротства застройщика как-то изменилась? Каким образом это происходит?
Нет, сама процедура банкротства не изменилась. Подается требование в Арбитражный суд о признании застройщика банкротом, суд заявление рассматривает, и в случае, если заявление обосновано, суд может ввести одну из процедур банкротства - наблюдение, внешнее управление, финансовое оздоровление и конкурсное производство. Первые три не подразумевают продажу имущества должника и продолжают действовать генеральный директор и главный бухгалтер совместно с арбитражным управляющим. С момента введения процедуры конкурсного производства прекращаются полномочия исполнительных органов юридического лица, управление осуществляется конкурсным управляющим, и эта процедура уже подразумевает реализацию имущества.
Как правило, из названных первых трех применяется только наблюдение. Таким образом, при банкротстве обычно вводится процедура наблюдения, а потом уже конкурсного производства.
С момента введения наблюдения можно в течение двух месяцев подавать требования в Арбитражный суд. Требования подаются как дольщиками, так и банками, подрядными организациями.
Что делать дольщику, если застройщик признан банкротом?
Если застройщик признан банкротом, дольщику в первую очередь нужно подавать требование в Арбитражный суд. Требование дольщиков может быть двух видов – о передаче объекта долевого строительства, то есть квартиры, либо денежное требование. Определяться с видом требования нужно дольщику, отталкиваясь от проекта и его готовности.
Как правило, если объект уже на конечной стадии строительства, то лучше подавать требование о передаче квартир. Дело в том, что если в новостройке остается лишь получить разрешительную документацию, подключить коммуникации, то при контроле со стороны арбитражного управляющего, все необходимое, как правило, выполняется, и дольщики получают свои готовые квартиры.
Если же объект находится на низкой стадии готовности, то ситуация более сложное и имеет смысл подавать денежное требование, хотя перспективы возврата денежных средств могут быть весьма туманны, что зависит от каждой конкретной ситуации.
В любом случае дольщик должен подать требование, и если суд признал требования о банкротстве обоснованными, то следить за дальнейшей процедурой банкротства и участвовать в собрании кредиторов. На собрании кредиторов как раз и решаются такие важные вопросы как создание ЖСК, передача новостройки этому ЖСК или другие возможные пути решения проблемы.
В связи с прекращением действия программы льготной ипотеки и нестабильной экономики в целом проблемных объектов в Московском регионе станет больше? Какие новостройки в зоне риска?
Пока явной волны банкротств мы не наблюдаем, как ни странно, но стройки ведутся. Если говорить о непростом будущем строек, то это скорее касается не самых ликвидных проектов в дальнем Подмосковье. Там спрос снижается более заметно, следовательно, и застройщики оказываются под большим ударом.
Читайте также:
Что делать покупателю квартиры, если застройщик банкрот
Дата публикации 08 февраля 2016Заявление о признании объекта строит проблемным
Часто задаваемые вопросы Долевое строительство: 1. Какие меры может принять участник долевого строительства к застройщику, не исполняющему свои обязательства по договору? На основании 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст.6) участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за каждый день просрочки ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Размер неустойки определяется, как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как признать многоквартирный дом проблемным объектом
Мы, коллектив граждан инвестировавших свои денежные средства в строительство многоэтажных домов первой и второй очереди микрорайона МАРЗ, расположенного по адресу: МО, Балашихинский район, д. Федурново, ул. Авиарембаза, просит Вас ответить на следующие вопросы (застройщик ЗАО «Каскадстройсервис»):1. Сообщаем вам, что закон Московской области 84/2010-ОЗ от 01.07.2010 не исполняется, особенно статьи 4.1. (проблемные объекты) и 6.1 (проблемные застройщики). В соответствии со статье 4.1. п.3 объект должны признаваться проблемным, если «застройщик просрочил более чем на три месяца исполнение обязательств по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства привлечены для строительства данного многоквартирного дома». В нашем случае срок передачи квартир по ДДУ для первой очереди составляет 30.06.2012г., для второй 30.12.2012г., т.е.
An error occurred.
ДОЛЬЩИК» Согласно статье 2 Закона Ростовской области от 30 июля 2013 года №1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области, «проблемный объект» — не введенный в эксплуатацию на дату вступления в силу Областного закона, то есть до 1 января 2014 года, многоквартирный дом, обязательство построить (создать) который приняло на себя лицо, привлекшее денежные средства граждан — участников долевого строительства и не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, а «реестр проблемных объектов долевого строительства» — информационный ресурс, содержащий сведения о проблемных объектах, подлежащих в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственному строительному надзору, строительство которых началось в период до 21 июня 2010 года.
Дольщикам проблемных объектов: как остаивать свои права
ИнфоПочему застройщика не привлекают к административной ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию? Наши полномочия ограничены статьями 14.28 и 19.5 КоАП РФ. Наказание за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию кодексом не предусмотрено. 3. Имеет ли право застройщик до передачи объекта долевого строительства отказывать в его осмотре? В соответствии с 214-ФЗ (ч.5 ст.8) участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта.
Таким образом, запрет застройщика на осмотр объекта не правомочен. 4. Имеет ли право застройщик принуждать участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства (по изменению предмета договора и т.д.).
Часто задаваемые вопросы
Основанием для отказа о включении пострадавшего соинвестора в Реестр является: · не представления требуемых документов в полном объеме. · недостоверность представленных документов. · Застройщик понуждает участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Законно ли это? Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение в подписании договоров (дополнительных соглашений к ним) не допускается. 12.
Признание строящихся домов проблемными объектами
Просьба отправить данное письмо в московскую областную думу и губернатору московской области.Приложения №9830-1, №8863-1, №8863-2 отправлялись через ООО «Демократор» просьба администрацию портала подложить копии писем с подписями. Поскольку письмо объемное со своей стороны обязуюсь компенсировать почтовые затраты. Окончательная редакцияМы, коллектив граждан инвестировавших свои денежные средства в строительство многоэтажных домов первой и второй очереди микрорайона МАРЗ, расположенного по адресу: МО, Балашихинский район, д.
Федурново, ул. Авиарембаза, просит Вас ответить на следующие вопросы (застройщик ЗАО «Каскадстройсервис»):1. Сообщаем вам, что закон Московской области 84/2010-ОЗ от 01.07.2010 не исполняется, особенно статьи 4.1. (проблемные объекты) и 6.1 (проблемные застройщики). В соответствии со статье 4.1.
Администрация ленинградской области
ВажноНа текущий момент в отношении застройщика ведутся следующие судебные процессы на получение пеней: 1. Мировые судьи, судебный участок 53, дело №182, дата регистрации 13.08.2012г. ЗАО «Каскадстройсервис» подавал апелляцию на решение суда.
Апелляция была проиграна, решение мирового судьи оставлено в силе. Ждем получения исполнительного листа.2. Люберецкий городской суд Московской области, дело №2-9757/2012, дата регистрации 18.10.2012 ЗАО «Каскадстройсервис» подал апелляцию на решения суда. Апелляция на рассмотрении. 3. Лефортовский районный суд г. Москвы, дело №2-4380/2012, дата регистрации 25.09.2012 ЗАО «Каскадстройсервис» подал апелляцию на решения суда. Апелляция была проиграна, решение Лефортовского суда оставлено в силе. Ждем получения исполнительного листа.4. Черемушинский районный суд г. Москвы, дело №2-5489/2012, дата регистрации 21.09.20125. Черемушинский районный суд г.Какова процедура признания объекта проблемным, если строительство не завершают?
Обманутые дольщики Тушино, привлеченные ОАО «ФГ «Новый мир», чьи права Правительство Москвы взялось защитить, назначив новым застройщиком подконтрольный Мосгордуме и Префектуре СЗАО г. Москвы Фонд, опять остались без квартир. Фонд отказывается передавать квартиры указывая, что никаких правоотношений у Фонда ни с городом, ни с обманутыми дольщиками нет, так как с Фондом Правительство Москвы не заключило инвестиционный контракт. При этом отсутствие инвестиционного контракта никак не мешает Фонду продавать квартиры своим клиентам.
Представители Префектуры СЗАО г. Москвы, сотрудники Моснадзора долевого строительства, Правительства Москвы лишь разводят руками и говорят, что основная проблема обманутых дольщиков Фабрициуса 22 – отсутствие инвестиционного контракта.
Коллегия адвокатов»правовая защита»
Индивидуальное жилищное строительство: 1. При покупке квартиры как не повторить судьбу «Вешек» или как не приобрести квартиру в доме, построенном на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, дачное строительство и личное подсобное хозяйство? При покупке квартиры необходимо убедиться, что многоквартирный дом не построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального использования. Сведения о категории земель и виде разрешенного использования земельного участка отражаются в документах государственного кадастра недвижимости (кадастровых выписках и кадастровых паспортах) и документах, удостоверяющих права на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности).Письма с просьбой признать объект проблемным, а застройщика внести в реестр проблемных застройщиков были отправлены и в комитет московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью и в администрацию Балашихи. Однако никаких мер по исполнению данного закона так и принято не было, о чем свидетельствуют ответы указанных организаций (письма прилагаем) В реестре проблемных застройщиков размещенных на сайте комитета московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью ЗАО «Каскадстройсервис» по состоянию на 28.02.2013г. так и не значится. Просьба разобраться в ситуации и оказать содействие в признании объектов проблемными по указанному адресу, а застройщика ЗАО «Каскадстройсервис» внести в реестр проблемных застройщиков.2. Предлагаем ввести ответственность за неисполнение указанного закона для глав местных муниципальных образований.
ВниманиеСамой серьезной проблемой на этапе строительства дома, является прекращение застройщиком строительства дома, по причине банкротства, нецелевого использования денежных средств, мошенничества и других, независящих от дольщиков обстоятельств, в результате чего появляются обманутые дольщики. Масштабы этой проблемы в России удивляют и ужасают. А ведь штат сотрудников правоохранительных органов и различного рода контролирующих структур в нашей стране вряд ли можно назвать скромным. Как это не грустно, «обманутые дольщики» — это проблема типичная именно для России.
Наши адвокаты помогут отстоять Ваши интересы. Наши телефоны: (495) 790-54-47. Выбор застройщика – прерогатива органов исполнительной власти.Заявление о признании объекта строит проблемным зонам
Постановлением Правительства Ростовской области от 20.01.2012 № 42 создана рабочая группа по организации взаимодействия и координации деятельности областных органов исполнительной власти и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства многоквартирных домов в Ростовской области. В функции рабочей группы входят: — Принятие решения о включении либо об отказе во включении в Реестр проблемных объектов долевого строительства. — Выработка мер по возобновлению и завершению строительства проблемных многоквартирных домов, строящихся с долевым участием, по приведению правоотношений по привлечению денежных средств в соответствие с законодательством о долевом строительстве. Контроль за реализацией указанных мер.
lcbg.ru
Проблемная стройка: почему число обманутых дольщиков в России будет расти. Фото | Бизнес
Еще одна распространенная причина — банкротство строительных компаний, и как следствие необходимость смены генподрядчика. Это всегда очень долгий и сложный процесс, который может привести к увеличению сроков реализации проекта.
Кроме того, не стоит забывать о постоянно меняющемся законодательстве, регулирующем долевое строительство, и существующих бюрократических обременениях. Например, по срокам получения разрешений на строительство наша страна занимает 115-е место. Не всегда застройщики успевают вовремя адаптироваться к новым требованиям. Так, в первом полугодии прошлого года вступили в силу поправки, согласно которым изменился порядок получения документов на ввод в эксплуатацию. В ряде случаев это привело к сдвигу сроков сдачи объектов. Конечно, в данном случае речь не идет о задержке на полгода. Но в совокупности и эти обстоятельства могут стать причиной срыва сроков.
Если быть справедливыми, стоит учитывать причины возникновения просрочки и в каких-то случаях делать исключения для добросовестных застройщиков, не причисляя их объекты к списку проблемных.
Процедура банкротства и нарушение проектной документации
Во-вторых, законодатели предложили признавать объект проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Ранее необходимо было ждать окончания этой процедуры, которая может длиться годами. Это изменение, безусловно, справедливо. Однако признание объекта проблемным не решает главную проблему — завершение строительства в короткие сроки.
И, наконец, третье и четвертое нововведение предусматривают включение объекта в список проблемных, если застройщик отклонился от первоначально утвержденного проекта. К сожалению, данная норма не учитывает существующую практику строительства масштабных девелоперских проектов и объективные рыночные факторы, из-за которых застройщики вынуждены вносить изменения в проект. Очень часто меняется квартирография, это происходит в кризис, когда снижается платежеспособность населения, меняются параметры спроса и застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. При этом каждый раз приходится заново проходить экспертизу проекта. Я могу понять обоснованность данного требования, только если речь идет о несанкционированных изменениях.
Последствия для покупателей жилья
Безусловно, приказ принимался в интересах участников долевого строительства, у которых появилась надежда на скорое положительное урегулирование ситуации вокруг недостроенных объектов. Проблемные объекты берутся на контроль Минстроя, а застройщики ежеквартально должны отчитываться, какие действия они предпринимают для завершения строительства. В ряде случаев благодаря приказу действительно получится ускорить сроки решения вопроса. Однако приказ не является панацеей от проблемных строек. Как правило, местные власти осведомлены о существующих проблемах в сфере долевого строительства, и наличие или отсутствие статуса «проблемный» не играет при этом ключевой роли. Несмотря на это, процесс завершения строительства по многим объектам длится годами.
Кроме того, законодатели упустили несколько важных моментов. На сегодняшний день в большинстве случаев незавершенное строительство по договорам долевого участия в незначительной степени связано с умышленными противозаконными действиями девелоперов. Статистика показывает, что в большинстве проблемных объектов сделки заключались по схеме ЖСК, предварительных договоров купли-продажи и другим «серым» схемам. Однако в приказе не предусмотрена возможность внесения в Реестр пострадавших граждан лиц, заключивших другие формы договоров. То же самое относится к покупателям апартаментов, которых нельзя включить в реестр, хотя в большинстве случаев апартаменты приобретаются в качестве аналога квартир.
Последствия для застройщиков
В заключение отмечу, что вышеперечисленные изменения критериев отнесения объектов к проблемным так же, как и все последние новации в законодательство о долевом строительстве, призваны еще больше ужесточить ответственность застройщиков. Возникает зависимость от новых контролирующих органов, например, Компенсационного фонда, банковских структур. В то же время застройщики лишаются части своей компетенции, зато на банки теперь возлагается не свойственная им функция технадзора. Положение усугубляют постоянные изменения в «правилах игры», непростая экономическая ситуация в стране и ограниченная платежеспособность населения. С одной стороны, все инициативы законодателей направлены на то, чтобы число проблемных объектов в стране уменьшалось. Но на практике скорее всего оно будет расти, причем не только за счет принятия новых критериев, но также по причине ухода из отрасли мелких и средних девелоперских компаний, которые вряд ли адаптируются к грядущим изменениям и в ряде случаев не смогут завершить строительство своих объектов.
www.forbes.ru
почему число обманутых дольщиков в России будет расти
Источник фотографииНовый приказ Минстроя, меняющий порядок признания объекта строительства проблемным, не решит проблему дольщиков. Как защитить россиян от действий недобросовестных девелоперов?
Новый приказ Минстроя об изменении критериев признания граждан обманутыми участниками долевого строительства вступил в силу 23 февраля. Законодатели внесли четыре важных новации, которые так или иначе отразятся на работе застройщиков и на дольщиках.
Во-первых, был сокращен срок, после которого объект включается в реестр проблемных. Если раньше он составлял 9 месяцев, в течение которых застройщик задерживает выдачу ключей, то теперь его ограничили 6 месяцами. Данное требование фактически ничего не изменит, девелопер продолжит работать, однако теперь к проекту будет приковано пристальное внимание со стороны контролирующих органов. Присвоение же статуса «проблемного объекта» отразится в первую очередь на продажах, которые неминуемо сократятся, в следствие чего положение застройщика может ухудшиться. Не исключаю, что часть клиентов, уже заключивших ДДУ на покупку квартир в таком объекте, захочет расторгнуть договоры.
Причины срыва сроков строительства
При этом законодатели не принимают во внимание характер причин, по которым происходит задержка сроков. В ряде случаев это случается по независящим от застройщика причинам, по вине ресурсоснабжающих организаций. Могут возникнуть сложности с подведением коммуникаций к стройплощадке. Не всегда все обстоятельства можно оценить и предусмотреть заранее.
Еще одна распространенная причина – банкротство строительных компаний, и как следствие необходимость смены генподрядчика. Это всегда очень долгий и сложный процесс, который может привести к увеличению сроков реализации проекта.
Кроме того, не стоит забывать о постоянно меняющемся законодательстве, регулирующем долевое строительство, и существующих бюрократических обременениях. Например, по срокам получения разрешений на строительство наша страна занимает 115-ое место. Не всегда застройщики успевают вовремя адаптироваться к новым требованиям. Так, в первом полугодии прошлого года вступили в силу поправки, согласно которым изменился порядок получения документов на ввод в эксплуатацию. В ряде случаев это привело к сдвигу сроков сдачи объектов. Конечно в данном случае речь не идёт о задержке на полгода. Но в совокупности и эти обстоятельства могут стать причиной срыва сроков.
Если быть справедливыми, стоит учитывать причины возникновения просрочки и в каких-то случаях делать исключения для добросовестных застройщиков, не причисляя их объекты к списку проблемных.
Процедура банкротства и нарушение проектной документации
Во-вторых, законодатели предложили признавать объект проблемным сразу после того, как в отношении застройщика началась процедура банкротства. Ранее необходимо было ждать окончания этой процедуры, которая может длиться годами. Это изменение, безусловно, справедливо. Однако, признание объекта проблемным не решает главную проблему — завершение строительства в короткие сроки.
И, наконец, третье и четвертое нововведение предусматривают включение объекта в список проблемных, если застройщик отклонился от первоначально утвержденного проекта. К сожалению, данная норма не учитывает существующую практику строительства масштабных девелоперских проектов и объективные рыночные факторы, из-за которых застройщики вынуждены вносить изменения в проект. Очень часто меняется квартирография, это происходит в кризис, когда снижается платежеспособность населения, меняются параметры спроса и застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. При этом каждый раз приходится заново проходить экспертизу проекта. Я могу понять обоснованность данного требования, только если речь идёт о несанкционированных изменениях.
Последствия для покупателей жилья
Безусловно, приказ принимался в интересах участников долевого строительства, у которых появилась надежда на скорое положительное урегулирование ситуации вокруг недостроенных объектов. Проблемные объекты берутся на контроль Минстроя, а застройщики ежеквартально должны отчитываться, какие действия они предпринимают для завершения строительства. В ряде случаев благодаря приказу действительно получится ускорить сроки решения вопроса. Однако, приказ не является панацеей от проблемных строек. Как правило, местные власти осведомлены о существующих проблемах в сфере долевого строительства и наличие или отсутствие статуса «проблемный» не играет при этом ключевой роли. Несмотря на это, процесс завершения строительства по многим объектам длится годами.
Кроме того, законодатели упустили несколько важных моментов. На сегодняшний день в большинстве случаев незавершенное строительство по договорам долевого участия в незначительной степени связано с умышленными противозаконными действиями девелоперов. Статистика показывает, что в большинстве проблемных объектов сделки заключались по схеме ЖСК, предварительных договоров купли-продажи и другим «серым» схемам. Однако, в приказе не предусмотрена возможность внесения в Реестр пострадавших граждан лиц, заключивших другие формы договоров. Тоже самое относится к покупателям апартаментов, которых нельзя включить в Реестр, хотя в большинстве случаев апартаменты приобретаются в качестве аналога квартир.
Последствия для застройщиков
В заключение отмечу, что вышеперечисленные изменения критериев отнесения объектов к проблемным, также, как и все последние новации в законодательство о долевом строительстве, призваны еще больше ужесточить ответственность застройщиков. Возникает зависимость от новых контролирующих органов, например, Компенсационного фонда, банковских структур. В то же время застройщики лишаются части своей компетенции, зато на банки теперь возлагается не свойственная им функция технадзора. Положение усугубляют постоянные изменения в «правилах игры», непростая экономическая ситуация в стране и ограниченная платежеспособность населения. С одной стороны, все инициативы законодателей направлены на то, чтобы число проблемных объектов в стране уменьшалось. Но на практике, скорее всего, оно будет расти, причем не только за счет принятия новых критериев, но также по причине ухода из отрасли мелких и средних девелоперских компаний, которые вряд ли адаптируются к грядущим изменениям и в ряде случаев не смогут завершить строительство своих объектов.
news.ners.ru
Дом признают проблемным после 6 мес. нарушения обязательств по ДДУ — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Объект долевого строительства предлагается считать проблемным, если неисполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) достигает шести месяцев, а не девяти, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Также могут исключить условие, согласно которому объект не считается проблемным, если при продаже квартир использовались двойные продажи.
По словам К. Тимофеева, эти и другие поправки планируется внести в приказ Минстроя РФ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» от 12 августа 2016 года.
Новые правила включения граждан в реестр пострадавших вступили в силу 1 июля 2017 года. Сейчас идет проработка поправок к документу, проект приказа о внесении изменений в критерии отнесения граждан к числу пострадавших опубликован на сайте regulation.gov.ru.
«Эти поправки помогут адекватно формировать реестр пострадавших граждан, в результате перед нами предстанет более точная картина нарушений застройщиков перед гражданами», - отметил К. Тимофеев.
Объект также могут включить в перечень проблемных, если его строительство ведется с нарушением требования градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство, и если у юридических и физических лиц оформлены права собственности на долю в нем.
Кроме того, объект могут отнести к проблемным, если страховые выплаты по ДДУ не осуществляются в связи с введением процедуры банкротства в отношении страховой или кредитной организации.
Помимо этого, предлагается исключать гражданина из реестра, если ДДУ между ним и застройщиком или договор уступки прав требований по ДДУ расторгнут.
Москомстройинвест в продолжение работы над поправками к приказу Минстроя РФ предлагает изменить требование об отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта в течение двух отчетных периодов.
«Если стройка стояла, часть граждан была включена в реестр, а потом строительство возобновилось, возникает ситуация, при которой одни дольщики, подавшие заявление в период остановки строительства, учтены в реестре, а не успевшие этого сделать - нет, несмотря на то, что объект признан проблемным. В таких случаях требование об отсутствие прироста вложений препятствует учету всех дольщиков проблемного объекта», - отметил К. Тимофеев.
Как не стать обманутым дольщиком
stroi.mos.ru
Одинцовский городской суд - судебное решение
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ДД.ММ.ГГГГ
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лодочкина А.П.
при секретаре Волковой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Кальянова А.К. об оспаривании бездействий администрации ..... района ....., признании объекта строительства проблемным и обязать внести сведения в реестр проблемных объектов, обязании осуществить учетную регистрацию заявителя,
установил:
Кальянов А.К. обратился в суд с требованиями об оспаривании бездействий администрации ..... района ....., признании объекта строительства проблемным и обязать внести сведения в реестр проблемных объектов. В ходе судебного разбирательства уточнил требования и просил признать незаконным бездействие Ответчика, выразившееся в том, что не был сформирован реестр пострадавших соинвесторов Общественно-жилого комплекса «наименование 2» в соответствии с требованиями ст. 4, ст. 6 Закона Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Ответчика признать объект Общественно-жилой комплекс «наименование 2», расположенный в АДРЕС, проблемным в соответствии с Законом МО № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Ответчика внести сведения об объекте ОЖК «наименование 2» в реестр проблемных объектов в соответствии с Законом №; обязать Ответчика в соответствии ст. 4, ст. 6 Закона № в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить учетную регистрацию Кальянова А.К. в качестве соинвестора строительства и сформировать реестр пострадавших соинвесторов строительства Общественно-жилого комплекса «наименование 2». В обоснование требований заявитель указал следующее. Кальянов А.К. в 2002 году оплатил строительство 4-х комнатной квартиры и машиноместа в подземном паркинге-стоянке для личных потребительских нужд в строящемся Общественно-жилом комплексе «наименование 2» и является гражданином, пострадавшим от коммерческой деятельности КТ «наименование 1», что подтверждено Постановлением Генеральной Прокуратуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ (первоначально Кальянов А.К. был признан потерпевшим ДД.ММ.ГГГГ, но была допущена ошибка в имени). КТ «наименование 1» в настоящее время находится в процедуре банкротства. ДД.ММ.ГГГГ вышел указанный закон АДРЕС №, согласно которому в соответствии со статьей 2 Закона под основное понятие «Застройщик» попадает Коммандитное товарищество «наименование 1», под основное понятие «Проблемный объект» попадает Общественно-жилой комплекс «наименование 2», под основное понятие «Новый застройщик» попадает Общество с ограниченной ответственностью «наименование 3», а под основное понятие -«пострадавший соинвестор» попадает Кальянов А.К., так как застройщик КТ «наименование 1» не выполнило обязательств по договорам, заключенным с Кальяновым А.К. В связи с выходом указанного Закона, согласно которому должна проводиться регистрация лиц, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, он неоднократно, в том числе в письменном виде, обращался в Администрацию по вопросу внесения его в реестр пострадавших соинвесторов указанного строящегося Объекта. Кальяновобратился с заявлением в Администрацию ..... района ..... и предоставил комплект документов для проведения учетной регистрации в качестве участника долевого строительства проблемного объекта. В связи с выходом ДД.ММ.ГГГГ указанного закона Московской области, согласно которому должна проводиться регистрация лиц, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, просил внести сведения о денежных средствах, вложенных им в строительство объекта и внести в реестр пострадавших соинвесторов сведения о проблемном объекте - «наименование 2». Первоначально Кальянову было отказано в связи с тем, что отсутствовал регламент приема документов, но он был разработан и утвержден Министром строительства Правительства Московской области ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением № «Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области. Заявителю отказано в учетной регистрации, заключении договора на получение недвижимого имущества - квартиры, и строительство которой вложены деньги. Администрация не проводит учетную регистрацию Истца как участника строительства Объекта по указанному Закону, ссылаясь, в том числе на тот факт, что данный объект не является «проблемным» в соответствии с Законом. Известно, что после расторжения ДД.ММ.ГГГГ наименование 3» в одностороннем порядке Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ строительство жилого комплекса было прекращено. Строительство было возобновлено после подписания Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ. В 2011-м году должно быть завершено строительство домов первой и второй очередей, при этом более чем 100 пострадавшим вкладчикам отказано не только в предоставлении оплаченной жилой площади, несмотря на то, что Генеральной Прокуратурой РФ была проведена проверка их документов и подтверждено, что они являются пострадавшими гражданами, но отказано даже в регистрации по вышедшему Закону. Большинство из этих граждан объединились в Некоммерческое партнерство защиты прав соинвесторов строительства ЖК «Западные ворота столицы». Согласно «Сводного плана мероприятий по завершению строительства проблемных объектов», утвержденного Губернатором Московской области Громовым Б.В. ДД.ММ.ГГГГ Общественно-жилой комплекс «наименование 2» является «проблемным» и числится в данном документе под номером 15. Документ был Опубликован ДД.ММ.ГГГГ в подмосковной газете «наименование 5» (копия статьи имеется в деле). Информация об утверждении указанного «Сводного плана проблемных объектов» также была озвучена в новостной программе по телеканалу «наименование 4». Оснований для отказа заявителю о включении пострадавшего соивестора в Реестр не имеется, так каквыполнены все требования указанного закона. Администрация в соответствии с Законом обязана сформировать реестр пострадавших вкладчиков и включить Кальянова А.К. в указанный реестр, что и не было выполнено. Очевидно, что в случае, если сведения о Кальянове, как о дольщике, не будут внесены в реестр, то заявитель может быть лишен права на предоставление квартиры, необходимой для проживания его семьи.
Кальянов А.К. в судебное заседание не явился, направил в суд представителей, которые требования поддержали, пояснили, что права заявителя нарушаются бездействием администрации, требований о правах на жилое помещение в данном деле Кальянов не заявляет, оспаривает непризнание объекта строительства проблемным и отсутствие его регистрации в качестве пострадавшего соинвестора строительства Общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы».
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против требований, пояснила, что объект Общественно-жилого комплекса «наименование 2» не является проблемным, реестр пострадавших соинвесторов не ведется. Администрация ..... района выдавала разрешения на строительство данного объекта, является стороной Инвестиционного контракта на строительство объекта. Администрация совместно с ООО «наименование 3» в 2007 году вышла с инициативой возобновления строительства Объекта на условиях обеспечения пострадавших граждан, о чем говорится в Постановлении Правительства МО № ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ Инвестором-Застройщиком являлось Коммандитное товарищество «наименование 1», которое привлекало денежные средства и не выполнило своих обязательств по договору, заключенному с Кальяновым. Строительство объекта было начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство. Обращений от ООО «наименование 3» в Администрацию ..... района о приостановке строительства не поступало. Строительство ЖК «наименование 2» активно ведется и 1-я очередь строительства планируется ввести в эксплуатацию до конца 2011 года. Следовательно, Реестр пострадавших соинвесторов Администрацией Одинцовского муниципального района не ведется и гражданин Кальянов А.К не может быть признан пострадавшим соинвестором и включен в реестр в рамках указанного Закона.
Представитель «наименование 3» в судебном заседании пояснил, что «наименование 3» взяло обязательства по представлению обманутым вкладчикам квартир на основании Постановления Правительства Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ В подтверждение обязательств ведется реестр соинвесторов «наименование 2» в который включены все обратившиеся граждане. Так как Кальянов не обращался с необходимыми документами для включения в реестр, прав на предоставление жилого помещения в данном комплексе не имеет.
Выслушав объяснения сторон, суд пришел к следующему.
В силу ст. 247 ГК РФ Суд приступает к рассмотрению дела, возникающего из публичных правоотношений, на основании заявления заинтересованного лица. В случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствии нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суд применяют норму, регулирующую сходные правоотношения.
Согласно ст. 263 ч. 3 ГПК РФ в случае, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Из представленных в суд материалов следует, что Кальянов А.К. в 2002 году оплатил строительство 4-х комнатной квартиры и машиноместа в подземном паркинге-стоянке для личных потребительских нужд в строящемся Общественно-жилом комплексе «наименование 2» и является гражданином, пострадавшим от коммерческой деятельности КТ «наименование 1».
«наименование 3» в судебном заседании пояснил, что «наименование 3» взяло обязательства по представлению обманутым вкладчикам квартир на основании Постановления Правительства Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ В подтверждение обязательств ведется реестр соинвесторов «Западные ворота столицы» в который включены все обратившиеся граждане.
Оспаривая бездействие администрации ..... района заявитель ссылается на «проблемность» строительства объекта «наименование 2», а также требования закона Московской области №84/2010-03 от 01.07.2010 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» о том, что Администрация в соответствии обязана сформировать реестр пострадавших вкладчиков и включить его в указанный реестр, что и не было выполнено.
Оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что при обстоятельствах, изложенных в заявлении, суд усматривает наличие спора о праве, поскольку заявитель обращается в суд за защитой прав инвестора коммерческой деятельности КТ «наименование 1». Так как защита нарушенных прав предусмотрена в порядке, установленном законом, в данном случае гражданин обращается за защитой нарушенных имущественных прав на получение жилого помещения в результате инвестирования строительной деятельности, то оспаривание бездействия администрации ..... района не является основанием для возникновения прав заявителя на жилое помещение в жилом комплексе «Западные ворота столицы». Ответ Кальянову из администрации ..... района об отсутствии оснований для включения жилого комплекса «Западные ворота столицы» в число проблемных объектов сам по себе прав и законных интересов заявителя не нарушает.
Также суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ в целях решения проблем пострадавших граждан было выпушено Постановление Правительства Московской области № «о завершении строительства жилых домов с обеспечением интересов граждан, пострадавших от коммерческой деятельности КТ «наименование 1», ранее вложивших денежные средства в строительство указанных жилых домов». «наименование 3» взяло обязательства по представлению обманутым вкладчикам квартир, в настоящее время ведется реестр вкладчиков.
При таких обстоятельствах, Суд считает, что заявление Кальянова А.К. подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку выяснено наличие спора о праве при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, что не лишает его возможности обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в порядке искового производства.
Руководствуясь ст. ст. 1, 263 ГПК РФ, судья
определил:
оставить без рассмотрения заявление Кальянова А.К. об оспаривании бездействий администрации ..... района ....., признании проблемным объекта строительства Общественно-жилого комплекса «наименование 2», расположенный в АДРЕС и сформировать реестр пострадавших соинвесторов Общественно-жилого комплекса «наименование 2», обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить учетную регистрацию Кальянова А.К. в качестве соинвестора строительства.
Разъяснить заявителю, что право разрешить спор в порядке искового производства.
На определение может быть подана частная жалоба в Московский областной суд в течение 10 дней через Одинцовский городской суд.
www.gcourts.ru
