Квартира в рассрочку: условия продажи, покупка у застройщика. Длительная рассрочка от застройщика

Квартира в рассрочку: самые привлекательные предложения застройщиков Санкт-Петербурга

Приобрести товар, которым можно пользоваться, рассчитываясь за него постепенно и без переплаты, – схема, от которой мало кто откажется. Особенно если речь идет о дорогостоящем и остро необходимом продукте, к примеру, о новой квартире. Существует ли у жителей Санкт-Петербурга возможность купить недвижимость, не имея на руках всей суммы и не ввязываясь в кредит?

Изучение предложения по новостройкам показало: да, такой шанс у потенциальных новоселов есть. Правда, квартиры в рассрочку (а именно этот механизм подразумевает выплаты частями, как правило, без начисления процентов) продаются далеко не во всех жилых комплексах, а условия покупки могут быть самыми разными. Программы рассрочки привлекают на рынок новые потоки покупателей; на ранних стадиях строительства она служит фактором, повышающим интерес частных инвесторов; на более поздних этапах продаж позволяет реализовать неликвидные квартиры.

В целом рассрочка является одним из самых эффективных инструментов продаж, положительно влияющим на покупательскую способность. «Рассрочка сегодня пользуется большой популярностью. Если у людей есть возможность не брать ипотеку и расплатиться в более короткий срок, то рассрочка является очень выгодным предложением. Кроме того, ее дают всем: нет необходимости собирать множество документов, как при подаче заявки на ипотеку в банк», – говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.

Основное отличие рассрочки от ипотеки – отсутствие процентных начислений и более краткий срок действия программы. Если ипотечный кредит берут чаще всего на двадцать-тридцать лет, то рассрочку большинство девелоперов предоставляет только до окончания строительства дома (а этот срок обычно составляет от двух до четырех лет). Правда, бывают ситуации, когда программа позволяет покупателю рассчитываться за квартиру и в течение более длительного времени.

На рынке новостроек Санкт-Петербурга одно из самых привлекательных предложений делает компания «ЮИТ»: приобрести недвижимость у этого застройщика можно в рассрочку на 7 лет. Правда, в этом случае клиентам придется платить и небольшую процентную надбавку. «При первоначальном взносе, составляющем 35%, на остаток начисляется от 4% (как правило, в течение периода строительства) до 8% (после ввода объекта в эксплуатацию). Платежи по выбору покупателя могут быть ежемесячными или ежеквартальными», – рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. Акция активно рекламируется и действует в жилых комплексах «Suomi», «КИМа, 1», «Новомосковский», «Костромской, 10», Solo.

ЖК «Solo»##

Длительная рассрочка обладает главными преимуществами: она позволяет сэкономить на расходах (с незначительной переплатой) и обойтись без бюрократических проволочек, связанных с оформлением ипотеки. Предложение компании ЮИТ в этом смысле – одно из лучших на сегодняшний день; аналогичные условия покупки в рассрочку (с выплатами в течение 8 лет) предлагает компания Normann. Есть на рынке Петербурга и варианты кратковременной рассрочки. Так, при первоначальном взносе от 30% можно купить квартиру с рассрочкой на 4 года у компании «ЦДС»; при взносе в 40% беспроцентную рассрочку предлагает застройщик Setl City. Но большинство компаний предпочитает предоставлять право рассрочки только до окончания строительства нового дома.

Именно поэтому покупателям строит присмотреться к проектам, которые находятся на начальном этапе реализации, в частности, к жилым комплексам «Четыре горизонта» от RBI и «Дом на излучине Невы» от компании «Северный город». «Девелопер предлагает беспроцентную рассрочку на период строительства – более чем на три года, а сдача объектов намечена на июль 2016 года, – говорит Павел Пикалев. – Первоначальный взнос составляет от 30% до 60%-80%, причем в двух последних случаях покупатель получает дополнительную скидку 2% и 4% от базовой стоимости квартиры. Остаток платежа производится равными частями ежемесячно или ежеквартально». В этих же проектах можно оформить платную индивидуальную рассрочку с нефиксированным графиком платежей за 1,5%, с первоначальным взносом 30% и возможностью произвольных платежей до июля 2016 года.

Крупные компании, ведущие масштабное строительство, могут использовать сразу несколько схем рассрочки. Например, «Ленстройтрест», наряду с обычной рассрочкой, предлагает альтернативу. «В жилом квартале «Лучший выбор», помимо традиционной схемы, предполагающей равномерные ежемесячные платежи, мы предлагаем и другой тип рассрочки: половина стоимости квартиры вносится сразу, а вторая половина – после сдачи объекта, в конце 2014 года», – сообщила заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании Анжелика Альшаева. По мнению эксперта, сейчас, в преддверии сезонного затишья на рынке недвижимости, выгодные предложения по рассрочке могут стать эффективным стимулирующим фактором.

Рассрочка на рынке новостроек востребована в первую очередь у тех покупателей, кто не может выплатить всю стоимость квартиры сразу, но не готов переплачивать по ипотеке (или по каким-либо причинам не может рассчитывать на получение банковского кредита). Конечно, в общем объеме сделок с недвижимостью доля рассрочки не сравнима с числом ипотечных покупок; главная причина – слишком краткий (в сравнении с ипотекой) срок действия программы. Но, тем не менее, всегда есть внушительный процент покупателей, для которых рассрочка все же предпочтительнее ипотеки. А значит, эта схема и в перспективе будет востребована.

Источники: Ленстройтрест, Penny Lane Realty Saint Petersburg, Home estate.

Дата публикации 06 мая 2013

www.novostroy-spb.ru

Квартира в рассрочку по договору

Решив купить недвижимость, определите для себя ключевые моменты решения этой задачи. Часто на выбор варианта недвижимости влияют финансовые факторы. Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку. В некоторых случаях покупка или продажа недвижимости по второму пути более предпочтительна.

Что такое рассрочка платежа при покупке квартиры

Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа. Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи. В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.

Выгода покупки в рассрочку

Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:

фиксация стоимости квартиры;
нет разных справок;
нет больших процентов на остаток долга;
покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.

У физического лица

Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев. В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты. Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.

Жилье в рассрочку от застройщика

Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой. Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора. Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.

Продажа квартир в рассрочку

Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму. Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры. Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости. Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.

Условия рассрочки

При заключении договора сроком до 6 месяцев дополнительные проценты не начисляются. Если сроки составляют более полугода, в документе указывается либо помесячный процент, либо годовой процент на остаток суммы выплаты. При покупке на вторичном рынке основным условием является обременение на недвижимость. Вы можете пользоваться объектом покупки, но не можете его продать, заложить или обменять. При покупке квартиры в новостройке (у застройщика) оговариваются условия передачи ее только по завершении полной выплаты ее стоимости.

На сколько дается рассрочка

В отличие от ипотеки, рассрочка на квартиру дается на менее длительные сроки. Обычный период – от 6 месяцев до 3 лет. В договорах купли продажи квартиры возможно указывать любой срок оплаты. В договоре указывается сумма первоначального взноса и удобный для продавца и покупателя график последующих выплат. Когда приобретается квартира в рассрочку у застройщика, как правило, указывается срок до планового ввода объекта в эксплуатацию. МЖРК могут давать особые условия при покупке жилья по такой схеме, что приводит к меньшим проблемам для покупателя.

Как купить квартиру в рассрочку

Для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке желательно прибегнуть к услугам доверенных профессиональных риэлторов. Необходимо определить ключевые способы решения проблем, рассчитать в пакете соотношение ваших затрат и доходов от сделки. Важно оценить ситуацию рынка недвижимости района, актуальную финансовую ситуацию. Для нотариального заключения договора купли-продажи покупателю необходим только паспорт. Продавец же должен предоставить свой паспорт, а также все документы, подтверждающие право собственности на объект продажи.

Договор купли-продажи квартиры

Основным документом, касающимся продавца и покупателя, станет для вас Договор купли-продажи. При покупке у физического лица составляется заявление о переходе права собственности. В нем фиксируется обременение на квартиру, действующее до полного окончания расчетов между сторонами. Если покупается квартира в рассрочку в новостройке у застройщика, при условии, что строительство окончено и дом введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается, если дом еще не построен.

Договор долевого участия в строительстве

Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:

сроки ввода объекта в эксплуатацию;
срок передачи вам квартиры;
ее стоимость;
размер первоначального взноса;
сроки и суммы последующих выплат.

Когда возникает право собственности на квартиру

Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально. Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи. Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.

Санкции за просрочку платежа

В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:

соглашение о расторжении с обязательством застройщику хотя бы частично вернуть покупателю выплаченные суммы;
перезаключение договора купли-продажи с другим покупателем;
право перехода на договор ипотечного кредитования с банком на сумму стоимости квартиры минус выплаченные денежные средства.

Видео: квартира в рассрочку – плюсы и минусы

sovets.net

Рассрочка от застройщиков: подводные камни оформления

С каждым месяцем рассрочка становится все более популярным механизмом покупки жилья на первичном рынке Петербурга. И если раньше застройщики в основном предлагали выплачивать стоимость квартиры лишь до момента сдачи дома, то сейчас они делают ставку на более длительные сроки.

По мнению экспертов, главными причинами роста популярности рассрочки является повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.

По любым схемам

Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). До недавнего времени такие предложения встречались лишь у тех компаний, которые продают жилье с помощью механизма ЖСК. Как поясняет генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова, когда недвижимость приобретают путем вступления в ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая. Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Таким образом, механизм ЖСК позволяет предоставлять рассрочку фактически на любой срок.

Компании, которые продают жилье по договорам долевого участия (ДДУ), главным образом предлагали рассрочку лишь до момента завершения строительства – максимум на два-три года.

Теперь ситуация поменялась. Так недавно компания «ЮИТ», которая продает жилье исключительно по ДДУ, предложила покупателям семилетнюю рассрочку на квартиры в строящихся домах. Эксперты утверждают, что в скором времени этому примеру последуют и другие участники рынка.

На любой стадии

Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек.

В соответствии с 5-й статьей 214-ФЗ, оплату по ДДУ можно производить единовременно, либо – в установленный этим договором период. То есть, по словам ведущего юриста ООО «Лигал студио» Олега Никифорова, стороны могут определить любую дату оплаты или договориться о поэтапном внесении платежей – вне зависимости от стадии строительства дома. «Более того, законодательство не запрещает вносить часть оплаты по договору как до, так и после сдачи дома в эксплуатацию», – резюмирует эксперт.

При оформлении права собственности на жилье, купленное по ДДУ, регистрирующий орган требует подтвердить исполнение дольщиком обязанностей по оплате договора. Но, как уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, по действующему законодательству момент оформления права собственности на жилье, купленное по ДДУ, не зависит от формы его приобретения – будь то рассрочка или 100%-ная оплата.

«Теоретически застройщик может переоформить право собственности на дольщика и до того, как он оплатит полную стоимость квартиры. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности покупателя, скорее всего, будет составлен договор залога жилья в пользу застройщика», – пояснил эксперт.

К тому же 214-ФЗ также позволяет передать квартиру дольщику до того, как он исполнил обязательства по полной оплате стоимости договора. «В договоре долевого участия застройщик может установить обязательство передать объект как после полной, так и после частичной оплаты дольщиком цены договора», – поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина.

На птичьих правах

То есть теоретически покупатель может получить ключи от квартиры и оформить право собственности до того, как оплатит ее полную стоимость.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры. Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов. Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.

Риски и перспективы

Эксперты уверены, что в ближайшей перспективе застройщики Петербурга будут все чаще предлагать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). Очевидно, что в этой ситуации рассрочка будет на равных конкурировать с ипотекой. Уже сейчас, по словам руководителя департамента аналитики «НДВ СПб» Марины Никишовой, по механизму частичной оплаты приобретается до половины квартир в строящихся домах Петербурга и его ближайших пригородов.

Впрочем, существует и другое мнение. Многие застройщики уверены, что пока что жилищное кредитование остается самым популярным механизмом покупки строящегося жилья. По словам директора по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергея Степанова, около 75% покупок на объектах компании совершается на условиях 100%-ной оплаты или с помощью заемных средств. «В рассрочку приобретают лишь около 25% квартир в наших домах. В последние несколько лет эти цифры достаточно стабильны. Даже рост процентных ставок по кредитам, который наблюдался в конце 2012 года, не сократил числа ипотечных сделок. Более того, мы заметили обратную тенденцию: количество обращений со стороны потенциальных покупателей жилья в ипотеку увеличилось на 5%», – утверждает он.

Главное преимущество механизма частичной оплаты – относительно невысокий процент переплаты по сравнению с банковским кредитом. Чаще всего застройщики предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо, если речь идет о длительных сроках, – под 8-12% годовых (см. таблицу). К тому же при выдаче ипотечного кредита банки тщательно проверяют потенциального заемщика – застройщики же подходят к этой процедуре по большей части формально. «Чтобы получить рассрочку, от клиента не требуется дополнительных усилий. Главное – принять решение о покупке квартиры», – подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Но при всей своей доступности рассрочка несет в себе больше рисков, нежели покупка жилья с помощью ипотечного кредита. Например, если застройщик окажется банкротом и начатый им «недострой» передадут другой компании, то она, скорее всего, предложит дольщикам, которые не до конца выполнили свои обязательства по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по определенной новым застройщиком цене. По словам Анны Максимовой, в случае если начнется процесс банкротства застройщика, но дом к тому времени уже будет введен в эксплуатацию, граждане, которые внесли часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Получив ипотечный кредит, покупатель сможет заселиться и оформить право собственности после завершения строительства дома. Купив квартиру в рассрочку, дольщик, скорее всего, получит ключи лишь после того, как внесет не менее половины суммы. А с правом собственности придется подождать – до того, как вы полностью оплатите свою покупку.

Автор: Сергей Бардин

vsenovostroyki.ru

Рассрочка от застройщиков: подводные камни оформления

Источник фотографии

Сейчас рассрочку в том или ином виде предлагают практически все застройщики Петербурга.

По любым схемам

На любой стадии

Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек.

На птичьих правах

Риски и перспективы

news.ners.ru

Рынок новостроек без госипотеки: Рассрочка от застройщика

клуб главных редакторов рынка недвижимости фото

Что поддержит рынок новостроек после госипотеки

Хитрые («на год») маркетинговые ставки по ипотеке отпугивают клиентов, а субсидированные (на весь срок кредита) – невыгодны банкам. Рассрочка целесообразна та, что не выходит за сроки сдачи дома. Снижать первоначальный взнос по ипотеке – рискованная затея. Альтернатива бюджетной поддержке рынка новостроек – развитие института ценных ипотечных бумаг...

Этими, и другими мнениями делились представители девелоперов и банков на I Ипотечной дискуссии. Обсуждение темы «Жизнь без господдержки» организовал Клуб главных редакторов рынка недвижимости.

Эксперты были солидарны в том, что скидка – непосредственно уменьшающая стоимость квартиры – остаётся самым интересным для клиента предложением. Но без рассрочек и ипотеки уже не обойтись. И здесь чем больше вариаций, тем шире потенциальная аудитория.

Часть 1: Рассрочка от застройщика

Продавцы новостроек сегодня готовы торговать в рассрочку. Коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев, считает, что это удобное решение для предпринимателей, которым сложнее получить ипотеку, или не хочется выводить большие суммы из бизнеса. Это выход для «возрастных» заёмщиков. Это отсрочка для тех, кто ждёт закрытия депозита или продажи квартиры на вторичном рынке. По его оценке доля таких покупателей 15–16%.

Другие эксперты называют значения от 3 до 20%, в зависимости от конкретного проекта и его класса. При этом директор ипотечного центра «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева, разделила присутствующую на столичном рынке рассрочку на три типа:

Тип 1 (90% случаев) – беспроцентная, на 6–12 месяцев, первый взнос от 50%.
Тип 2 (60%) – 12% годовых, 1–2 года, взнос от 30%.
Тип 3 (редкий) – от 3 до 8 лет, условия уникальные.

Примечательно, что длительные программы (тип 3) – пришли в Москву из регионов в 2015. Там они используются застройщиками давно и успешно. В столице пионером стал питерский девелопер ГК «Эталон» (ранее «ЛенСпецСМУ»), который в апреле 2015 в своих комплексах «Эталон-Сити» и «Изумрудные холмы» объявил рассрочку до 2023 года. Сегодня программу на 5 лет предлагает «Донстрой» в ЖК «Символ». В зависимости от первого взноса (30, 50 или 70%), удорожание составит 10, 8 и 4% на остаток.

В регионах цены на квартиры ниже. А ставка и платежи по длительной рассрочке могут быть сопоставимы с ипотечными. При этом получить отсрочку от застройщика проще. Отсутствуют комиссии и страховка.

Если график платежей переваливает за срок сдачи новостройки, то жильё оформляется в собственность покупателя с обременением. И остаётся в залоге у продавца до погашения долга.

Тем не менее, по мнению спикеров, для рынка московских новостроек такое предложение не станет массовым. Недвижимость и строительство здесь дороже.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ TektaGroup Роман Строилов, уверен, что длительная рассрочка невыгодна бизнесу: «она размазывает приход денежных средств, а строить нужно сейчас». Строилов напомнил, что для указанной выше целевой аудитории 12 месяцев вполне достаточно.

Кроме того, при сроках 1–2 года (до конца строительства), работа идёт в рамках того же 214-ФЗ. Поэтому проще регулировать отношения, если у клиента возникают проблемы с платежами, отмечает начальник департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова. Если же ноша становится непосильной, компания готова помочь с переходом на ипотеку.

Нюансы 214-ФЗ

Однако работа по 214-ФЗ имеет свои подводные камни для застройщика, напоминает Виталий Разуваев. Так, дольщик «законно» может задерживать платежи на 2 месяца трижды за год. При этом все квартиры в доме должны передаваться покупателям одновременно. Так что затягивать подписание акта приёма-передачи с должником – не получится.

Для покупателя такая форма сделки тоже имеет нюансы. В случае банкротства компании, дольщик сможет требовать только возврат уплаченных средств, но не права собственности на квартиру.

Также в договоре долевого участия нельзя прописать «процент» удорожания, так как застройщик не является кредитной организацией. Эксперты напоминают, что поэтому сумму переплаты сразу включают в цену договора.

Что касается досрочного погашения, то у каждого продавца свои условия. В некоторых программах, у того же «Эталона», предусмотрена коррекция стоимости квартиры. Оплачиваешь полностью остаток (по графику) – квартира обходится дешевле. Другие застройщики не связываются с перерасчётами, требуя от покупателя всю указанную в договоре сумму.

ometre.ru

Квартира в рассрочку от застройщика

Все более популярным становится приобретать жилье на первичном рынке Петербурга в рассрочку. Сейчас есть возможность более длительного срока выплаты стоимости квартиры, чем это было ранее.

Популярность рассрочки возросла в связи с повышением ставок по ипотечным кредитам и ужесточением банковских требований к заемщикам.

Сегодня квартиру в рассрочку в том или ином виде предлагают практически все застройщики Петербурга.

Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (более пяти-семи лет). Ранее с такими предложениями можно было встретиться только у компаний, работающих по схеме жилищно-строительного кооператива. При вступлении в ЖСК покупатель приобретает право собственности в случае полной выплаты пая. Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Следовательно, механизмом ЖСК можно пользоваться для предоставления рассрочки практически на любой срок.

В компаниях же, использующих при продаже жилья схему договоров долевого участия, Вы могли получить предложение на рассрочку только до момента окончания строительства. А это – не более двух-трех лет.

Но в последнее время ситуация меняется. Например, компания «ЮИТ», продававшая жилье лишь по ДДУ, сделала предложение клиентам воспользоваться семилетней рассрочкой на покупку квартир в новостройках. По мнению экспертов, такие же нововведения станут необходимыми и для других участников рынка.

На какой стадии можно купить квартиру в рассрочку от застройщика

Нужно отметить, что 214-й закон практически дает возможность на предоставление любого вида рассрочки. 5-я статья закона говорит о том, что оплата по ДДУ может проводиться единовременно, либо в сроки, оговоренные этим договором. Обе стороны могут договориться о дате оплаты или о внесении платежей поэтапно. При этом, на какой стадии находится строительство дома, значения не имеет. Более того – законодательством не предусмотрен запрет на внесение части оплаты согласно договору как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после. И еще: момент оформления права собственности на жилье, которое куплено по договору долевого участия, не зависит (по законодательству) от форм его приобретения – 100%-я это оплата или рассрочка.

Если же параллельно с регистрацией права собственности клиента составляется договор залога жилья в пользу застройщика, возможно переоформление права собственности на дольщика до оплаты полной стоимости квартиры. Следовательно, теоретически покупатель может владеть ключами от квартиры и оформленным правом собственности до полной оплаты ее стоимости.

Но, вероятнее всего, оформление права собственности состоится после того, как будет перечислена на счет застройщика полная стоимость жилья. Это своеобразная страховка застройщика от невыплат со стороны покупателя. Кроме того, существует ряд компаний, которые не подпишут акт приема-передачи квартиры до внесения клиентом, как минимум, половины ее стоимости.

Например, в компании «ЮИТ» (условия рассрочки – семь лет) покупатели получают ключи только после внесения оплаты 60% общей стоимости жилья. Для сравнения, заключение ДДУ предполагает оплату лишь 35% от стоимости квартиры. И только после полной оплаты суммы по договору дольщик имеет право на оформление собственности на квартиру.

Купить квартиру в рассрочку от застройщика: риски и преимущества

По мнению экспертов, застройщики Петербурга в ближайшее время все чаще будут предлагать программы длительных рассрочек. Квартиры в строящихся домах Петербурга, которые приобретаются по схеме частичной оплаты, уже сейчас составляют почти половину от всех покупаемых квартир.

Хотя существует мнение, что в рассрочку приобретается только 25% квартир, остальные – на условиях 100%-ой оплаты или при помощи заемных средств. Многие уверены, что для покупки строящегося жилья самым популярным механизмом остается жилищное кредитование. Это подтверждается и увеличением обращений потенциальных покупателей жилья в банк почти на 5%.

Механизм частичной оплаты имеет преимущество, поскольку застройщики часто предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо — под 8-12% годовых (при длительных сроках). К тому же, застройщики подходят к процедуре выдачи кредита более формально, чем банки, а потому от клиента не требуется особых усилий для получения рассрочки. Главное – принять решение о покупке жилья.

И все же покупка жилья по ипотечному кредиту менее рискованна, хотя рассрочка и более доступна. Если вдруг застройщик объявит себя банкротом и другая компания примет начатый им «недострой», то она может предложить выкупить оставшуюся неоплаченной площадь по цене, определенной новым застройщиком. В случае, если к началу процесса банкротства дом уже будет введен в эксплуатацию, покупатели, внесшие только часть суммы, могут рассчитывать лишь на возврат денег, но не на право собственности на квартиру.

Покупая жилье с помощью ипотечного кредита, клиент может заселяться и оформлять право собственности сразу после завершения строительства дома. Покупая же квартиру в рассрочку, дольщик будет иметь возможность получить ключи лишь после внесения половины суммы, а с правом собственности придется подождать до полной оплаты своей покупки.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

условия, плюсы и минусы, основные варианты рассрочки

Как правильно оформить рассрочку на квартиру? Какие риски несут застройщик и покупатель? На эти вопросы отвечает редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru.

Получать одобрение кредитных отделов банков в периоды кризиса становится все более и более сложно. А ведь еще недавно две из пяти сделок в Московском регионе заключались с применением ипотеки. И вот застройщики, напуганные перспективой оскудения ручейка покупателей, заманивают нас другим инструментом – рассрочкой.

Антикризисный продукт

Рассрочку не зря называют антикризисным продуктом. В благополучное (в экономическом плане) время прибегают к ней крайне редко и на короткий срок. Ведь с юридической точки зрения процедуры покупки квартиры при оформлении рассрочки и при единовременном платеже различаются.

Если вы вносите всю сумму сразу (пусть даже для этого понадобится привлечь кредит), то сделка выглядит так. Вы заключаете договор долевого участия (ДДУ), платите деньги, застройщик отправляет ДДУ на регистрацию. Если по какой-то причине вам понадобятся снова деньги — вы продаете свою долю по переуступке прав.

Но вот вы приобретаете квартиру в рассрочку, то в ДДУ изменяется порядок оплаты. Вместо единовременного платежа инвестор вносит платежи по графику, согласованному с застройщиком. При этом договором может быть предусмотрено, что инвестор за рассрочку платит проценты, то есть сумма платежей, а соответственно и цена сделки, в результате рассрочки могут быть выше.

Мы попросили Игоря Сибренкова, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», рассказать более подробно, как происходит оформление документов при покупке в рассрочку в их компании:

«При покупке квартиры в рассрочку происходит обычная процедура оформления квартиры. Покупатель обращается в один из наших офисов продаж с паспортом для оформления нескольких договоров: это основной договор, в котором указана стоимость квартиры, размер первоначального взноса, размер и сроки внесения платежей по рассрочке, ответственность сторон и прочее. А так же договоры на услуги (договор выбора квартиры, договор на оформление права собственности и договор на регистрацию в ФРС).

Оформление начинается с заключения договоров на услуги. При заключении договора выбора квартира снимается с продажи, фиксируется её стоимость, и начинается подготовка всех оставшихся договоров. Проценты за пользование рассрочкой включены в стоимость договора выбора квартиры. На оплату данного договора даётся 3-х рабочих дня.

Не позднее 3-х дней с момента заключения и оплаты договоров на услуги, покупатель подписывает основной договор. Если основной договор не требует регистрации (а это случаи при покупке по ЖСК, предварительному договору купли-продажи и предварительному ДДУ), то после его подписания покупатель вносит первоначальный взнос, таким образом, оформление и оплата всех договоров занимает всего 3 рабочих дня. Дальнейшая оплата рассрочки происходит аннуитетными платежами согласно условиям договора.

Если же необходима регистрация основного договора (необходимо регистрировать договор при покупке квартиры по ДДУ и по переуступке по ДДУ), то внести первоначальный взнос необходимо в течение трёх рабочих дней с момента регистрации. Регистрация договора в ФРС осуществляется в течение 5 рабочих дней.

При необходимости регистрации договора покупатель должен предоставить нотариально удостоверенные документы: доверенность на регистрацию договора, согласие супруга на регистрацию договора либо заявление о том, что покупатель в зарегистрированном браке не состоит, либо же брачный договор.

Для покупателя важно изначально определиться с суммой рассрочки и суммой ежемесячных платежей, поскольку при досрочном погашении рассрочки (штрафных санкций за досрочное погашение рассрочки не взимается) перерасчет по оплаченным процентам за пользование рассрочкой не предусмотрен».

Какие риски у рассрочки?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит, что оплата в рассрочку при продаже квартиры влечет дополнительные финансовые и юридические риски для застройщика. Конечно, за просрочку оплаты инвестор обязан оплатить застройщику предусмотренную законом неустойку (см. пункт 6 ст. 5 федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.). Если инвестор нарушит в течение года три раза срок оплаты или если срок оплаты очередного платежа будет нарушен более чем на два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от&nbs