Здравствуйте! В приложении к ДДУ отображён план (не проектный) квартиры. На плане обозначены помещения: прихожая, кухня, санузел, комната, кладовка.... Может ли план дома застройщика не совпадать с бти


Планы застройщика | ГСПС.РУ

Несмотря на то, что технический паспорт БТИ квартиры является, пожалуй, основным документом, без которого невозможно начать разработку проектной документации для перепланировки, проектировщикам, при определенных условиях, может потребоваться ещё один документ, и это план застройщика. 

Планы застройщика могут понадобиться собственнику в различных ситуациях, будь то несоответствия в площадях отдельных помещений квартиры или ошибки в расположении перегородок, мы же рассмотрим их необходимость с точки зрения проведения перепланировки.

Перепланировка и планы застройщика

В большинстве случаев надобность в предоставлении планов застройщика возникает если квартира расположена в современных новостройках, которые возводятся по индивидуальным проектам и никакого отношения к серийным домам не имеют. Планы застройщика разрабатываются ещё на стадии проектирования здания, до начала каких-либо строительных работ.

В процессе строительства в планы застройщика вносятся изменения и к моменту ввода дома в эксплуатацию, финальная версия может отличаться от изначально разработанной до начала строительства.

Примеры планов застройщика:

Пример плана застройщикаПлан застройщика домаПоэтажный план застройщика

На практике, планы застройщика при перепланировке могут понадобиться в нескольких случаях, во-первых, это несоответствия плана БТИ с фактической планировкой квартиры, во-вторых, это необходимость определения границ помещений квартиры в случае со свободной планировкой. Рассмотрим оба случая.

Планы застройщика и планы БТИ 

Откуда вообще могут появиться различия в данных планах? А связано это с тем, что компания-застройщик, зачастую, передаёт планы в БТИ на ранних стадиях строительства или вообще на этапе проектирования и как мы уже говорили ранее, по ходу строительства могут вноситься изменения, таких изменений может быть множество и конечно же никто каждый раз данные «правки» в БТИ не передаёт. 

Также отличия могут быть связаны с коммерческими трюками застройщиков, но в подробности данного вопроса мы вдаваться не будем. 

В итоге собственник квартиры при намерении провести перепланировку заказывает технический паспорт, а планировка в нем отличается от того, что есть на самом деле. Чаще всего это различия в площадях на доли десятых, несоответствия в расположении ненесущих перегородок, а иногда и неправильное указание несущих конструкций.

В этих случаях необходимо выявить ошибку и провести сравнительный анализ, для чего и требуется получить план застройщика. 

План застройщика и перепланировка План застройщика Поэтажный план застройщика План застройщика

План застройщика и свободная планировка

В квартирах со свободной планировкой планы застройщика могут быть необходимы для разработки проекта перепланировки, если на планах БТИ отсутствуют границы жилых комнат и коридоров, что чаще всего и происходит.

Дело в том, на планах, которые застройщик передает в БТИ могут быть размечены только зоны кухни и санузла, вся остальная площадь может быть представлена как жилая, и только в финальных вариантах планов все зоны размечены полностью, но до БТИ, как мы уже упоминали, они не доходят.

Представим ситуацию, что собственник хочет увеличить санузел за счет коридора, но для жилищной инспекции такое расширение, согласно планам БТИ, будет выглядеть как увеличение за счет жилой комнаты, а данное мероприятие запрещено.

Пример перепланировки квартиры со свободной планировкой:

Свободная планировка, план доСвободная планировка, экспликация до Перепланировка в квартире со свободной планировкой, демонтаж-монтажПерепланировка в квартире со свободной планировкой, план послеПерепланировка в квартире со свободной планировкой, экспликация после

Именно поэтому без планов застройщика собственнику не удастся доказать, что данная площадь (коридор) не является жилой.

К кому обратиться за получением плана застройщика?

Затребовать планы застройщика можно у представителей управляющей компании либо непосредственно у компании-застройщика, с которой заключался договор купли квартиры.

Если Вам необходимо согласовать перепланировку, разработать проектную документацию, или у Вас есть открытые вопросы касательно перепланировки, бесплатную консультацию можно получить по телефонам, которые указаны на сайте, или присылайте ваши вопросы на электронный ящик, наши специалисты оперативно ответят Вам. 

gsps.ru

битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

Все статьи > Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации (Демченко Е.)

История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие "обманутый дольщик" стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.

Что говорит закон?

Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" записано: "По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения".Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?

Что делать, если ошиблось БТИ?

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток - отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права - взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.2. После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.3. После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.4. Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

За защитой своих прав обращайтесь в суд

В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:"1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.2. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора... приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;2) соразмерного уменьшения цены договора;3) возмещения своих расходов на устранение недостатков".В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании "КВС-Кронштадт", в частности, сказано: "Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением... при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта".То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: "В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества".На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: "Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны".Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Здравствуйте! В приложении к ДДУ отображён план (не проектный) квартир... - Юриспруденция

Здравствуйте! Если переходить в юридическую плоскость, то Ваши претензии застройщику будут вполне обоснованны. И дело не в том, что кто-то не видит разницы между проектной площадью и планом квартиры (хотя очень сложно не увидеть этого!!!!), а в том, что само по себе правовое регулирование «долёвки» основывается не на специфических нормах, а на общих положениях законодательства. Ну, вот смотрите...

С одной стороны – содержание и существенные условия ДДУ, так же, как и порядок его заключения и расторжения, четко прописаны в нормах ФЗ № 214 (тот самый, регулирующий долевое строительство). Однако в статьях главы 27 Гражданского кодекса РФ, где прописаны особенности различных видов договоров, упоминание о ДДУ как отдельном виде договора отсутствует вообще! С другой стороны – ДДУ, несомненно, является видом специфического договора, предназначенного для обслуживания конкретного процесса, и на него в полной мере распространяются общие правила, касающиеся всех видов договоров. А основные правила гласят, что есть существенные условия в договоре, несоблюдение которых влечёт признание договора не заключенным. Ну, у Вас до такого явно не дойдёт, но тем не менее — приложение к ДДУ, являющееся его неотъемлемой частью, также будет существенным условием (ведь если бы Вас при изучении плана квартиры что-то не устроило, то Вы бы могли и отказаться именно от этой квартиры, ведь так?) Поэтому застройщику можно составить претензию о том, что Вы первоначально согласовали план квартиры (какая разница — проектный он был или нет! он в качестве приложения к ДДУ прошёл госрегистрацию!) и желаете иметь в собственности именно то, за что заплатили. Предложите застройщику добровольно привести жилое помещение в соответствие с первоначальным планом, в противном случае Вы будет вынуждены сделать это за свой счёт, но потом взыскать с застройщика в судебном порядке вместе с судебными издержками, штрафами и прочими платежами, предусмотренными законодательством о защите прав потребителей. Да, да! Не удивляйтесь — именно ЗПП в данных правоотношениях будет регулировать порядок возмещения ущерба.

Такую претензию направьте застройщику, и пусть их юрист, не отличающий проектную площадь от плана квартиры, обоснует работодателю все риски)))) Если застройщик не исполнит Ваше требование — вот тогда уже в суд. Удачи!

www.liveexpert.ru

Перепланировка на этапе строительства

Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:

 

1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?

2) Трудности, с которыми придется столкнуться?

3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?

4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства? 

5) И вообще, стоит ли игра свеч?

 

Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

 

На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.

 

Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group».  Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.  

 

Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. 

 

Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. 

 

Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.

 

Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах  элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

 

К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться  

Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта – перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.

Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.

 

Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура  внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).  

 

По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий. 

 

Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.

 

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.

 

Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.

 

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.

 

Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.  

 

После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. 

 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.

 

Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области. 

 

Что и с кем согласовывать? 

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В  идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.

 

Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены  в тех же контурах  на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.  

 

Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

 

Стоит ли игра свеч?

Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.

 

Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в  основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает. 

 

Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.

 

Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.

 

Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.

 

К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.

 

Поучительные истории:

Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал  случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».  

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».

 

vsenovostroyki.ru

Так ли свободна свободная планировка?

Так ли свободна свободная планировка

Существует заблуждение: если квартира со свободной планировкой, то устройство в ней перегородок согласовывать не нужно. «Как хочу, так стены и ставлю», - рассуждают владельцы квартир со свободными планировками. Но такая точка зрения не совсем верна.

Сейчас большое количество новостроек сдается с квартирами, в которых нет внутренних перегородок, так называемые квартиры со свободной планировкой. Застройщик не устанавливает перегородок в квартирах, с тем, чтобы покупатели таких квартир по своему усмотрению выстроили стены.

Однако не все покупатели квартир свободной планировки представляют себе, что есть некоторые ограничения в устройстве перегородок в таких квартирах. А также, - на каком этапе следует заказывать техпаспорт на квартиру и следует ли начинать ремонт до приемки дома в эксплуатацию.

Изначально по проекту дома застройщиком определяется определенная планировка в квартирах. Данные об этой планировке перед сдачей дома в эксплуатацию передаются в БТИ в виде поэтажных планов. Затем на основании данных планов БТИ изготавливает технические паспорта на каждую квартиру. Однако если при выходе техника БТИ на квартиру будет установлено, что планировка по проекту дома расходится со сделанной в квартире планировкой, в техпаспорте сделают отметку о самовольной перепланировке в квартире.

В последнее время к нам стали обращаться клиенты, которые сделали ремонт в квартире со свободной планировкой, установили перегородки, а теперь не могут оформить право собственности на квартиру в Федеральной регистрационной службе. Это связано с тем, что площадь квартиры после перепланировки изменилась, и по данным технического паспорта она стала расходиться с площадью, указанной в договоре на приобретение квартиры и акте приема-передачи.Теперь, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимо либо согласовать произведенную перепланировку, либо привести квартиру в первоначальный вид.

Бывает, что произведенную перепланировку в таких квартирах не всегда можно согласовать, в том виде, в каком бы хотелось клиенту.Это связано с тем, что в квартирах со свободными планировками по проекту дома изначально предусматриваются жилые и подсобные зоны. Только при сдаче дома перегородки не устанавливаются. И определить место расположения кухонь и санузлов можно только на поэтажном плане дома.При устройстве перегородок в квартире со свободной планировкой, необходимо учитывать следующее. Не допускается размещать жилые помещения там, где по проекту дома запланирована кухня или санузел. По закону запрещается располагать над жилыми помещениями так называемые «мокрые» зоны, даже, несмотря на то, что застройщик при сдаче дома не устанавливал никаких перегородок.

Поэтому при перепланировке квартир со свободной планировкой обязательно нужно брать у застройщика поэтажный план, на котором отражены жилые зоны и зоны кухни и санузлов. Эти моменты необходимо учитывать при разработке дизайн-проектов на квартиры, а также проектов перепланировки.Для того чтобы не возникло проблем с регистрацией права собственности на квартиру, перепланировку в квартире следуют производить при наличии соответствующих разрешений, либо не начинать ремонт в квартире до того момента пока в БТИ не сделаете техпаспорт на квартиру.

Даже если право собственности на квартиру в новостройке будет оформлено, не рекомендую делать перепланировку в квартире без получения необходимых согласований.Самовольная перепланировка может доставить владельцам нежелательные последствия в виде: штрафов, проблем с ипотекой, не говоря уже и о личной безопасности если перепланировка выполнена с нарушениями строительных норм. Кроме того, в случае отказа собственника согласовать перепланировку либо привести квартиру в первоначальный вид, по решению суда квартира может быть продана с торгов.

Чтобы не создавать себе таких проблем в будущем можно еще на этапе начала ремонта заняться согласованием перепланировки в квартире, обратившись к специалистам, которые сделают все за вас: от проекта до приемки в эксплуатацию. А вы сэкономите время, без проблем оформите право собственности на квартиру и обеспечите себе спокойствие, обустраивая новую квартиру на свой вкус.

opsp.ru

Перепланировка квартиры в новостройке

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство "коммерческих" новостроек - это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина "свободная планировка" застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, - "бетонной коробкой" с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 - "Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия". Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото:

конструкция половполыполы фотодеревянные полы

Но ведь "пирога полов" то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так - раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается "с нуля", то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

В 99% случаев это типовые панельные серии домов - П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

Максимум что можно теперь "выжать" из данной ситуации - это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома.

Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО - это обойдется дешевле, чем у автора дома. Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.

Пример технического заключения, фото:

ТЗК МНИИТЭП титульный листРезультаты обследования ТЗК МНИИТЭППрочность бетона стеновых панелейрасчет несущей способности контактно-платформенного стыка

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир - чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам "точечной застройки", возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет - это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

квартира свободной планировки в новостройкеквартира свободной планировки квартира в новостройке

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

согласие банка ВТБ 24 на перепланировку квартирысогласие банка BSGV на перепланировкуСогласие банка Дельта кредитСогласие Газпромбанка

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
  • копия договора об уступке прав (если была).
  • копия акта приема-передачи недвижимости.
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

  • копия приказа городских властей о строительстве дома.
  • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
  • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
  • документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

поэтажный план застройщика примерпоэтажный план застройщикапоэтажный план застройщика фото

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

квартира со свободной планировкойквартира со свободной планировкойплан БТИ со свободной планировкойплан БТИ со свободной планировкой

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

www.pereplanirovkamos.ru

Когда проходят обмеры БТИ в новостройке?

Кто знает, когда приходят БТИ на замер квартиры в новостройке. Как я понимаю при вводе здания в эксплуатацию. А вот при оформлении свидетельства о собственности будут ли они приходить снова? Хочу перенести пару не несущих стен и не хотелось бы заморачиватся согласованиями. Боюсь что после ремонта прийдут на повторный обмер и увидят изменения, заставят переделывать.

sergey116sergey116, 13 сентября 2014 Рассказать друзьям Подписаться на еженедельную рассылку "Идеи для ремонта"

Похожие вопросы

Лучший ответ

Через какое время после получения ключей они могут прийти? У нас ипотека. 

Интересные предложения

Другие вопросы по этой теме

  • Хочу сделать выход на болкон с комнаты. Фото внутри. Предложите свои варианты)

    Как на фото видно (извиняюсь за безпорядок и качество), под подоконником радиатор. Я думаю перетянуть его а стенку вправо. Ну а как все остальное разместить? Я имею ввиду дверь, к примеру. Нужен ли вообще подоконник, если нужен, то какой и с какой...

    26 августа 2014, 16:13•12 ответов• 1 ответ эксперта• ответить

  • пожарная лестница

    На высоких этажах Балконе люк и пожарная лестница. Такая лестница у всех высоких этажей. Скажите пож что можно сделать с лестницей? как быть что с люка могут прийти гости? может его стенкой отгородить от оставшегося балкона? И дверь в стене...

    24 августа 2014, 16:23•8 ответов• ответить

  • Здравствуйте! Опять нужен совет - стоит ли соединять кухню с гостиной? Удобно ли так жить?

    Семья большая 3 детей и мы-родители,хочется ощущения пространства, но при этом надо уместить всю технику и т.д. Очень нужны идеи как расставить мебель, на кухне газ и в кладовке 10 одну треть пространства занимает воздуховод (в плане он почему то не...

    16 августа 2014, 20:09•14 ответов• 1 ответ эксперта• ответить

  • Как восстановить или усилить снесённый порог под балконной дверью в панельном доме.

    Порожек снесли монтажники пластиковых окон т.к балконная дверь не влезала в проём (была изготовлена с расчётом чуть чуть сверху срезать порог, но замер был неточный и дверь оказалась длиннее и снесли порог (((. Я этого не хотела, но как то...

    11 августа 2014, 11:58•11 ответов• 4 ответа экспертов• ответить

  • Перепланировка квартиры. ЗАЧЕМ?

    Меня давно мучает вопрос- а зачем? и почему сразу не купить то что нужно? ломают 60 метровую однушку в трешку без окон например, Непоняятно

    10 августа 2014, 18:12•26 ответов• 1 ответ эксперта• ответить

ideas.vdolevke.ru