Куда жаловаться на недобросовестного застройщика? Недобросовестный застройщик
как бороться и как застраховаться?
Должны ли мы оплачивать потери застройщика в данном случае?
Добрый день! Мы заключили ДДУ с застройщиком, зарегистрировали его в МФЦ. Деньги по договору не смогли внести, так как застройщик не получил аккредитацию Сбербанка. Взять ипотеку в других банках не удалось. Сейчас пришло требование от...
15 Августа 2018, 15:59, вопрос №2079488 Надежда, г. Воткинск
Как действовать, если застройщик хочет сдать квартиру без лифта и электричества?
Здравствуйте! К сожалению, мы купили квартиру у недобросовестного застройщика. Спустя 2 года просрока дом все-таки ввели в эксплуатацию. Сейчас пришло письмо с приглашением подписать акт приемки-передачи (в договоре указано, что если через 14 дней...
15 Августа 2018, 12:50, вопрос №2079254 Юлия, г. Киров
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
1052 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут
Шантаж со стороны застройщика и УК застройщика
Добрый день. Сложилась такая ситуация. В апреле 2016 года наша семья приобрела квартиру по ДДУ в стоящемся МКД. Срок сдачи дома по договору - май 2016 года. В итоге разрешение на ввод дома в эксплуатацию застройщик получил только в июне 2018 года,...
01 Июля 2018, 09:59, вопрос №2040368 Анна, г. Ростов-на-Дону
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Как повлиять на недобросовестных застройщиков при несоответствии планировки квартиры?
Здравствуйте. Приобрел в ипотеку квартиру, понравилась планировка. Когда побывал в ней выяснилось, что планировка не соответствует проектной (перегородка между комнатами сдвинута на 40 см, детская комната из 11 стала 9м2). Застройщик не собирается...
29 Июня 2018, 17:37, вопрос №2039431 Сергей, г. Омск
Что делать, если в производство принято дело с нарушением судебной подведомственности?
Ситуация: Я ответчик. Истец передал в субаренду помещение не имея на это права. 1-я инстанция (мир. судья) вынесла решение в мою пользу. Апелляция отменила решение и приняла новое - в пользу истца. Кассация (обл. суд) единоличным решением отказала...
02 Мая 2017, 21:12, вопрос №1627196 Валерий, г. Ростов-на-Дону
Как инициировать банкротство застройщика?
Решением суда я должен получить неустойку с застройщика. Но денег на счетах застройщика нет. Служба судебных приставов никаких действий не предпринимает. Самостоятельные поиски результатов не дали. Могу ли я инициировать банкротство застройщика?...
25 Апреля 2017, 10:45, вопрос №1620143 ДМИТРИЙ, г. Москва
Где можно взять документ, который подтверждает полномочия на дополнительную площадь?
Хочу собрать пакет документов, для того чтобы встать на очередь на бесплатное жильё (по соц.найму), работаю в бюджетной сфере (воспитатель), 2 года, своего имущества нет, живу в квартире родителей 48 квМ ( проживает 5 человек)
14 Апреля 2017, 09:59, вопрос №1608211 Юлия, г. Сургут
Какие документы необходимо проверить при покупке комнаты?
Пришлите пожалуйста полный перечень документов, которые нужно проверить покупателю комнаты в 3к квартире. Какие справки должен предоставить продавец? Все что нужно проверить покупателю ,чтобы избежать возможных рисков! Заранее спасибо !
07 Апреля 2017, 11:20, вопрос №1600542 Эллина, г. Москва
Что делать, если недобросовестный конкурент содрал название, сайт и телефон?
Недобросовестной конкурент использует название нашей компании как название своего товара и компании (юр лицо у него другое, но оно не фигурирует в разговоре и рекламе). Мы доставляем воду, работаем 17 лет. Название не зарегистрировано как тм, только...
06 Апреля 2017, 15:55, вопрос №1599693 Макс, г. Волгоград
Существует ли реестр по передаче коммерческих помещений при банкротстве застройщика?
В случае банкротства застройщика существует ли реестр по передаче КОММЕРЧЕСКИХ помещений. По квартирам я знаю есть, купил цоколь под коммерцию, застройщик банкрот, как спасти имущество?
12 Декабря 2016, 12:28, вопрос №1470794 Василий, г. Краснодар
Переуступка по дду
Приобрел квартиру по договору переуступки. Переуступка зарегистрирована в росреестре. Имеется письмо застройщика с согласием на переуступку ДДУ, где написано что оплата по ДДУ проведена в полном объеме. А сейчас получил письмо-предупреждение от...
09 Декабря 2016, 20:26, вопрос №1468741 Владимир, г. Улан-Удэ
500 стоимостьвопроса
вопрос решен
Как бороться с уменьшением неустойки, если ответчик не написал исключительный случай?
Здравствуйте уважаемые юристы! Я сужусь с застройщиком, хочу получить неустойку. Застройщик принес в заседание отзыв на мой иск, там написал что неустойка завышена, хотя мне юрист помогал все считать по закону! Я прочитала в интернете что применение...
07 Декабря 2016, 21:25, вопрос №1466426 инна, г. Санкт-Петербург
Можно ли заселиться в квартиру, если дом еще не введен в эксплуатацию?
Добрый день.Ситуация следующая: строительство многоэтажного дома полностью завершено, так же подключено теплоснабжение, электросети,канализация. Застройщик прострочил срок сдачи дома более чем на год и месяц назад выдал дольщикам ключи от квартир по...
28 Ноября 2016, 04:46, вопрос №1455063 Константин, г. Иркутск
Покупаю квартиру в СПб, хочу проверить надежность застройщика
Застройщик- ГК ЦДС. Хотелось бы узнать его рейтинг и надежность. Какие документы проверить? Есть ли у вас возможность сопровождения сделки и стоимость этих услуг?
22 Ноября 2016, 09:38, вопрос №1448932 татьяна, г. Санкт-Петербург
Расторжение договора при нарушении ДДУ
Добрый день. Разъясните по ФЗ 214 и ДДУ. Ситуация такая: 1. Год назад купил квартиру в строящемся доме на этапе котлована. Срок сдачи середина 2018 года. (Оплата сразу всей суммы наличными) 2. Квартиры в ЖК все уже раскуплены. 3. В ноябре этого...
10 Ноября 2016, 10:21, вопрос №1436506 Никита, г. Санкт-Петербург
500 стоимостьвопроса
вопрос решен
pravoved.ru
Недобросовестный застройщик: что делать, куда обращаться
Недобросовестный застройщик своими действиями может привести к ситуации, когда дольщики остаются без жилья и вложенных средств. Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо тщательно подходить к выбору строительной компании. Но что делать, если участники долевого строительства уже были обмануты?
Случаи недобросовестности застройщика
К признакам нарушения прав дольщикам относят следующее:
- Прекращение права пользования или собственности на участок, на котором ведется строительство;
- Банкротство или ликвидация компания;
- Обязательство было просрочено на срок свыше 9 месяцев;
- Наличие признаков мошенничества, таких как закрытие офиса, постоянное отсутствие руководства и неработающие телефонные номера.
Как решить проблему?
Если участник долевого строительства объективно обманут, он может требовать финансовой или нефинансовой компенсации. Она может выражаться в следующем:
- Возврат средств в полном объеме;
- Получение квартиры от государства, если семья нуждается в улучшении жилищных условий и никогда не участвовала в приватизации;
- Завершение строительства, чего добиться достаточно сложно, хотя и возможно при участии другой строительной компании.
Как бороться с недобросовестным застройщиком обманутым дольщикам? В первую очередь важно объединиться. Коллективные иски будут иметь больший успех, чем одиночные и разрозненные. По возможности необходимо привлечь к проблеме СМИ, в том числе через проведение пикетов. Но для этого требуется разрешение.
Полиция в большинстве случаев отказывается возбуждать уголовное дело, ведь застройщик редко применяет решения, выходящие за рамки закона. Кроме того, эти действия касаются гражданско-правовых отношений и требуют судебного решения. Необходимо подать коллективный иск в суд. К нему прилагаются следующие документы:
- Документы, подтверждающие оплату денежных средств;
- Правильно составленный договор долевого участия;
- Выписка из ЕГРН;
- Другие важные документы.
Если в качестве гарантийного обязательства использовано страхование, вопрос решается одним из следующих способов:
- Обратиться в страховую компанию с заявлением на выплату по страховке.
- Обратиться в банк, если договор поручения заключался с ним.
Обратите внимание! Банки и страховые компании часто отказывают в выплате по надуманным предлогам. Необходимо запросить у них письменный отказ и обращаться в суд по месту расположения данных организаций.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Если обманули с расположением и параметрами квартиры
Как только будущий клиент обращается к застройщику, ему должны предложить на выбор будущие квартиры с планировками. Обязательно указывается место их расположения. Лучше, если объект уже практически достроен. В этом случае можно зайти в квартиру и лично осмотреть ее. Если это невозможно сделать, придется довольствоваться имеющимися схемами, а на осмотр прийти позже.
Если окажется, что подрядчик допустил ошибку в расположении объекта, важно не подписывать акт приема-передачи. Этой подписью вы соглашаетесь, что квартира вас полностью устраивает и вы не предъявляете претензии второй стороне.
Если у вас есть какие-то претензии или работа выполнена некачественно, необходимо оформить акт о несоответствии объекта реальному. В документе должен содержаться пункт об устранении допущенных дефектов. Не соглашайтесь подписывать документ, веря в устные обещания исправить ситуацию. Фактически, после подписания передаточного акта застройщик вам ничего не должен.
Также можно потребовать уменьшения цены за счет суммы затрат, которые дольщик понесет в результате переустройства своими силами. Можно потребовать возмещения этой суммы, не изменяя стоимости договора. В этом случае готовится дополнительное соглашение. Передаточный акт следует подписывать только после того, как вы будете полностью удовлетворены предоставленной квартирой.
Как купить квартиру по ДДУ правильно?
Чтобы не столкнуться с недобросовестными действиями застройщика, необходимо правильно заключить договор долевого участия. Он должен включать следующие разделы:
- Адрес расположения и конкретные характеристики жилого помещения;
- Стоимость и способ оплаты;
- Ответственность застройщика и гарантийные обязательства;
- Период передачи объекта.
Важно, чтобы у застройщика было право на территорию, на которой строится многоквартирный дом. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого у участника строительства появляются официальные права на собственность.
Таким образом, чтобы не быть обманутым недобросовестной строительной компанией, необходимо тщательно подходить к выбору объекта, места расположения, застройщику и составлению договора. Только в этом случае можно надеяться на положительное разрешение проблемы.
law03.ru
Страница 2 - Недобросовестный застройщик: как бороться и как застраховаться?
Чем грозит не подписание дополнительного соглашения к ДДУ при переносе сроков строительства?
Добрый день. Мной был заключен договор долевого участия с ООО "Строй плюс" на постройку жилья. Квартира была оплачена 100 % сразу же. Срок сдачи объекта должен был быть в декабре 2015 года. Они предлагали подписать доп соглашение, но я этого не...
03 Ноября 2016, 12:42, вопрос №1429609 Елена, г. Москва
Можно ли подать в суд на застройщика, если он ликвидировал организацию?
Можем ли мы подать в суд на застройщика, если застройщик ликвидировал организацию. Но гарантийный срок ещё не вышел. Имеет ли смысл этим заниматься или это того не стоит.
01 Ноября 2016, 12:41, вопрос №1427058 Екатерина, г. Москва
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
1052 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минутКак оспорить повторный отказ о включении в реестр обманутых дольщиков?
Здравствуйте, в 2015 г был отказ о включении в реестр обманутых дольщиков при Комитете по соц. Политике с формулировкой нет решения судебных приставов о невозможности исп решения .В этом году при подаче нового заявления выдвигают другую причину...
21 Октября 2016, 08:29, вопрос №1415223 Елена, г. Санкт-Петербург
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Возможно ли взыскать неустойку с недобросовестного застройщика?
Здравствуйте! По дду застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2016г, передать в собственность не позднее 30.06.2017г. Дом сдадут через месяц. Можем ли мы требовать неустойку?
09 Октября 2016, 14:25, вопрос №1401862 Елена, г. Уфа
Как не потерять квартиру
Здравствуйте! Я участник долевого строительства. В отношении застройщика введено наблюдение в мае 2016 года. Дом введен в эксплуатацию в сентябре 2016 года, с 17.10.2016 начнется подписание актов передачи квартир. Судебное разбирательство по делу...
09 Октября 2016, 10:28, вопрос №1401724 ФК
700 стоимостьвопроса
вопрос решен
Процедура судебного разбирательства с недобросовестным застройщиком.
по ипотеке приобретена однокомнатная квартира,заключен договор участия в долевом строительстве.По нему гражданская ответственность застройщика обеспечивается участием в некоммерческой организации "Потребительское общество взаимного страхования...
09 Октября 2016, 09:20, вопрос №1401674 Владислав, г. Оренбург
Взыскание неустойки с недобросовестного застройщика.
Здравствуйте! Застройщик просрочил сдачу дома. Дом должен был быть сдан 1 января 2016 года, но не сдан до сих пор. Я подала в суд для взыскание просрочки за период с 01.01.16 г. по 01.04.16 г. Судебные разбирательства закончились только сейчас. Могу...
08 Октября 2016, 21:13, вопрос №1401482 Мария, г. Самара
Застройщик составил Акт приема-передачи в одностороннем порядке. Что делать?
Добрый вечер. Купила квартиру по ДДУ, срок сдачи по договору 31 июля 2015 г. Квартиру застройщик в срок не сдал. С 1 авгууста по 14 декабря 2015 г. неустойка с застройщика взыскана. 18 марта 2016 получила письменное уведомление о готовности объекта...
15 Сентября 2016, 20:13, вопрос №1378949 Александра, г. Челябинск
489 стоимостьвопроса
вопрос решен
Можно ли взыскать неустойку с застройщика, при расторжении договора, если квартира не была сдана в срок?
Мы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку. По договору мы должны были получить ключи к 1 сентября 2016 года. Ключей нет и до конца года вряд ли получим. На каких условиях можно расторгнуть договор? Мы можем получить только наш первоначальный...
11 Сентября 2016, 18:59, вопрос №1374025 Дарья, г. Москва
Можно ли взыскать с застройщика компенсацию, если сроки сдачи квартиры просрочены, а построен только фундамент дома?
Здравствуйте, уже более года я являюсь дольщиком у недобросовестного застройщика, срок сдачи с учетом продления на 3 месяца, как было прописано в ДДУ вышел несколько недель назад, но на строй площадке сделан только фундамент. Несколько...
29 Августа 2016, 22:13, вопрос №1360874 Денис, г. Таганрог
Расторжение ДДУ, соглашение о досудебном урегулировании спора
В результате одностороннего расторжения ДДУ дольщиком застройщик предлагает соглашение о досудебном урегулировании спора. Сумма компенсации меня устраивает, но нет уверенности, что мне ее выплатят. Какие условия я могу предложить добавить в...
25 Августа 2016, 21:39, вопрос №1357279 Ольга, г. Уфа
Застройщик затянул сдачу дома на два года, как вернуть деньги?
Здравствуйте! Я хочу вернуть деньги у застройщика, который затянул сдачу объекта на два года. Под какие штрафные санкции попадает застройщик? Как быть?
25 Августа 2016, 12:59, вопрос №1356605 Максим, г. Москва
Какой подать иск на застройщика, если дефекты жилья так и не были качественно устранены?
Здравствуйте,купили квартиру(новостройку) в июне 2014 и оформили в собственность.Зимой оказалось,что сильно продувают углы внешней стены-написали им претензию причем не один раз,к нам приходили рабочие от застройщика замеряли тепловизором,составляли...
25 Августа 2016, 05:57, вопрос №1356199 Кристина, г. Новосибирск
Как подать иск в суд на застройщика о взыскании неустойки, если было подписано соглашение о переносе сроков сдачи?
Добрый день! Подскажите, застройщик должен был сдать дом 01.01.2016, в феврале нам предложили подписать отступные до мая, так как в мае они хотели сдавать дом, мы подписали в рег палате перенос на 2ой квартал, но дом до сих пор не сдан, на претензию...
24 Августа 2016, 14:12, вопрос №1355453 Ольга, г. Санкт-Петербург
Могу ли писать претензию застройщику с требованием выплаты неустойки за 55 дней просрочки?
Добрый день ! В ДДУ в разделе "Передача объекта долевого строительства", есть единственный пункт с какой-либо датой. Звучит он так : " Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома - 01 апреля 2016 года". В разделе "Права и...
24 Августа 2016, 11:10, вопрос №1355164 Евгений, г. Солнечногорск
pravoved.ru
Страница 3 - Недобросовестный застройщик: как бороться и как застраховаться?
Недобросовестный застройщик не выполнил договор по строительству коттеджа
Год назад заключён договор на строительство коттеджа ,все деньги по договору выплачены в срок ,застройщик поставил только фундамент и исчез. Можно ли на него завести уголовное дело.
23 Августа 2016, 21:44, вопрос №1354687 Оксана, г. Санкт-Петербург
Как сформулировать запрос в прокуратуру о проверке застройщика?
Добрый день . Вопрос такой - как сформулировать заявление (просьбу) провести прокурорскую проверку застройщика в отношении неисполнения обязательств по подключению домов к электроснабжению на постоянной основе (договоров нет, электроснабжение от...
23 Августа 2016, 18:26, вопрос №1354486 Валентина, г. Санкт-Петербург
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
1052 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минутКакие могут быть подводные камни в выплате неустойки сдачи новостройки и в какие сроки?
Здравствуйте!По договору ДДУ срок сдачи новостройки 08.06.2015,затем продлевали еще на год и теперь продлили до 31.12.2016,при этом никаких допсоглашений я не подписывала,знаю ,что застройщик выплачивает неустойки.Приходится снимать...
27 Июля 2016, 00:43, вопрос №1326998 Элла, г. Москва
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Застройщик предлагает оформить квартиру в 3-4 раза дешевле реальной стоимости
Добрый день. Решили купить квартиру в Сочи. Застройщик, продающий квартиру сразу предупредил, что цена в договоре купли-продажи будет отличаться от цены в договоре задатка и будет примерно в 3,5 раза ниже чем мы ему фактически заплатим за...
07 Июня 2016, 13:35, вопрос №1277224 Александр, г. Ростов-на-Дону
300 стоимостьвопроса
вопрос решен
Как быть с нарушением прав дольщиков застройщиком?
Добрый день. Мы приобрели квартиру по ДДУ. Дом еще не сдан. Так как обстоятельства в семье изменились (срочно понадобились деньги) решили продать квартиру по переуступке. Обратились к застройщику - у них есть отдел переуступки. Так как продажа...
20 Мая 2016, 22:47, вопрос №1259322 Мария, г. Краснодар
Как расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком?
Здравствуйте, мне необходимо расторгнуть ДДУ в связи с отзывом лицензии у банка т.е. кредит мне не успели предоставить, а кредитный договор, ДДУ и закладная уже были зарегистрированы. После чего я ездил с сотрудником банка в рег. палату что бы...
03 Мая 2016, 11:53, вопрос №1204996 Данил, г. Москва
Через какое время я могу обратится в суд после предъявления претензии застройщику?
Здравствуйте. Срок сдачи квартиры 31.12.2015. При первом осмотре квартиры были выявлены нами небольшие недостатки в квартире. Данные дефекты мы отразили в акте осмотра квартиры, застройщик сказал ждите 3 месяца на устранении, при этом нам сказал...
04 Апреля 2016, 23:34, вопрос №1207960 Александра, г. Москва
Как быть с недобросовестным застройщиком за уклонение от передачи в собственность квартиры?
Прошу разъяснить риски и возможности по вопросу оформления права собственности на купленную квартиру в новостройке. Проблема такая. Квартира куплена в соответствии с предварительным договором купли продажи от 01.09.2014, срок действия которого на...
03 Апреля 2016, 20:04, вопрос №1206274 Светлана Александровна, г. Москва
Как расторгнуть договор с застройщиком?
Здравствуйте! Хочу расторгнуть договор с застройщиком, договор паевого взноса. С чего начать и на что я имею право? С момента даты ориентировочного ввода в эксплуатацию прошло полтора года, меня не устраивает так долго ждать, когда квартира...
03 Апреля 2016, 09:23, вопрос №1205612 Оксана, г. Санкт-Петербург
400 стоимостьвопроса
вопрос решен
Что делать, если следствие по делу недобросовестного застройщика затягивают?
Добрый день! Скажите, пожалуйста, что нужно делать, если следствие по делу недобросовестного застройщика затягивается? Его имущество уже арестовали и 6-7 месяцев обещают начать судебное разбирательство. Но недавно его положили в больницу, сейчас...
11 Февраля 2016, 07:52, вопрос №1138930 Алена Игоревна, г. Екатеринбург
Выбор управляющей компании и подделка подписей
Здравствуйте. Недобросовестный застройщик подделал мою подпись при голосовании за выбор управляющей компании. Собираемся с соседями подавать в суд. Скажите, как можно доказать что подпись поддельная? Есть ли шанс выиграть такой процесс? Что грозит...
20 Мая 2015, 21:43, вопрос №844803 Андрей, г. Москва
Как наказать недобросовестного застройщика?
Добрый день! Заключили договор участи я в долевом строительстве с компанией ООО "Стройсистема", согласно пункта 4. Права и обязанности застройщика под пункта 4.1.4 Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого...
12 Мая 2015, 11:10, вопрос №833807 Оксана, г. Новый Уренгой
Недобросовестный застройщик (нарушение сроков сдачи)
Здравствуйте. Заключен ДДУ на строительство квартиры. Уже нарушены сроки исполнения договора о сдаче дома более, чем на полгода. Каким образом привлечь застройщика к ответственности? Как правильно составить жалобу и отправить в нужные инстанции...
14 Марта 2015, 12:17, вопрос №761777 Ирина, г. Санкт-Петербург
Недобросовестный застройщик
Что делать: Новостройка, акты приема подписаны, документов о собственности нет. Застройщик установил канализационную трубу с нарушениями. Колена соединены не на 5 см, а 1 см. У нас оказалась щель в трубе и оттуда капает вода и заливает соседей...
08 Декабря 2014, 13:48, вопрос №645966 Татьяна, г. Ивантеевка
Нужно ли писать в прокуратуру на застройщика и УК
Добрый день. В нашем доме, застройщик на крыше развернул строительство новых этажей, при этом явно не законно (так принято в Сочи, потом вводят в эксплуатацию через суд). И теперь крыша у нас протекает, на 4 этаж вниз как минимум, у людей испорчен...
29 Октября 2014, 11:46, вопрос №599761 Виктор, г. Сочи
800 стоимостьвопроса
вопрос решен
pravoved.ru
Недобросовестный Застройщик и ЖСК, как быть и что делать?
Недобросовестные застройщики для избежания ответственности перед гражданами, вложившими свои средства в строительство и приобретение в собственность жилья, всё чаще используют новую «старую» схему обхода ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — создание Жилищно-строительного кооператива
Сразу оговорюсь, я не журналист, красиво излагать не умею, но пишу с точки зрения законодательства и как «оно есть».Недобросовестные застройщики, для того что бы избежать ответственности перед теми, кто вложил свои средства в строительство и приобретение в собственность жилья, всё чаще используют новую «старую» схему обхода ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — создание Жилищно-строительного кооператива.Суть ЖСК заключается в том, что граждане, объединив свои денежные средства (паевые взносы), организовав ЖСК или вступив в него, через правление ЖСК и его председателя участвую в строительстве жилья для собственных нужд.Всё вроде просто, остаётся ждать заветных квадратных метров.Но вдруг, как гром среди ясного неба: «Строительство заморожено, денег нет, застройщик банкрот, граждане пайщики – до свидания, а лучше: «Прощайте, ибо мы вас простили!».Если Вы читаете эту статью – либо Вы такое уже услышали, либо в Вас закрадываются подозрения или раздумываете о вступлении в ЖСК.И возникают вопросы: «А что случилось? А где желанное жильё? А где деньги?».Попробуем разобраться в этом вопросе.Что бы этого не случилось, рекомендуем обратить Ваше внимание на нежеследующее и помнить, что ещё не всё потеряно.«Серые» схемы увода денежных средств через ЖСК.Застройщик (кто организует всё строительство), имея в собственности или аренде земельный участок под строительство, привлекает инвесторов, т. е. тех, кто будет оплачивать строительство, и подрядчиков – кто непосредственно осуществляет строительство, начиная от оформления разрешительной документации и до сдачи дома в эксплуатацию. Подрядчиком нередко выступает и добросовестная организация, к тому же имеющая определённый авторитет в кругах строителей.Застройщик через подставных лиц организует ЖСК. Почему ЖСК а не «долёвка»? А потому, что ответственность Застройщика по Ф№ «Об участии в долевом строительстве» в этом случае не наступает, даже Закон о защите прав потребителей не применить, т. к. отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах.В итоге, деньги пайщиков через ЖСК уходят в другие организации, а сам ЖСК отвечает перед членами кооператива только тем имуществом, которое они сами и внесли и, либо просят с Вас ещё взносы, или ЖСК признаётся банкротом (иногда ликвидируется).На что следует обратить внимание.Вполне может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия в члены ЖСК.В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий:1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива.2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).3). Уплатить вступительный взнос.Не соблюдение хотя бы одного из условий, является основанием того, что Вы не будете являться членом кооператива. В этом случае, если паевой взнос внесён, договор пая заключен, то правоотношения подпадают под строительный подряд и, соответственно, под Закон о защите прав потребителей. Это может быть переквалификация договора о внесении паевых взносов в договор подряда или вообще недействительность (ничтожность) сделки (признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки).В этом случае, у Вас есть шансы «нажать» на ЖСК как на подрядчика и привлечь Застройщика как солидарного должника на стороне подрядчика и истребовать неосновательное обогащение.Следует осторожно применять «Истребование имущества из чужого незаконного владения» — виндикационный иск. По нему можно истребовать только индивидуально-определенную вещь (например, квартиру, дом), но не денежные средства.Часто, член кооператива оформляет доверенность на имя Председателя ЖСК на ведение деятельности во исполнение целей ЖСК (ведение переговоров, заключение договоров от имени ЖСК, иное). С одно стороны это возможность оперативно осуществлять хозяйственную деятельность без созыва общего собрания, с другой стороны – Вы не можете проследить с кем, на каких условиях заключены договоры. Председатель ЖСК и Правление могут вытворять всё что угодно.Можно ли расторгнуть такие договоры или признать их недействительными (ничтожными)?Давайте уточним, что такое доверенность.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.В нашем случае, обязательно нотариальное заверение доверенности, либо заверена лицом, имеющим такое полномочие.При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.Если доверенность оформлена ненадлежащим образом, и Вы в дальнейшем не одобрили сделку, то сделка (договор) считается незаключенной. Соответственно, стороны сделки должны возвернуть всё полученное по такой сделке.И не забываем о сроках исковой давности.В случае же ликвидации ЖСК, применяются нормы Гражданского Кодекса, в соответствии с которыми, всё имущество кооператива, после расчета с кредиторами, передается участникам ЖСК пропорционально их паям. Все договоры ЖСК с иными лицами прекращаются, соответственно, всё неисполненное по сделкам возвращается в кооператив и, в дальнейшем, его учредителям (участникам).Ну а если Вы являетесь членом ЖСК и это надлежащим образом оформлено, в случае, если строительство прекращено или по иным основаниям, Вы можете отстаивать свои права путем переизбрания Правления и Председателя правления. При невозможности переизбрания руководства ЖСК, Вы можете выйти из кооператива и требовать возврата своего пая, в том числе, у третьих лиц.Уточню, всё изложенное выше носит рекомендательный характер, и каждый случай необходимо рассматривать отдельно.
С уважением, «Уралфемида». http://uralfemida.ru
xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai
Недобросовестный Застройщик: как раскусить
Один из популярных сайтов по недвижимости выделил несколько признаков, по которым можно вычислить Застройщика, с которым не стоит иметь дело потенциальным покупателям новостроек. Директор консалтинговой фирмы "Прецедент" Елена Никоненкова дала комментарий Редакции «Полезная Площадь» по поводу критериев неблагонадежности Застройщиков.
5 признаков недобросовестного застройщика, которые необходимо учесть при покупке жилья: подозрительно низкие цены, заброшенный сайт, плохая репутация, обещания вместо документов, договор с подтекстом.
Безусловно, перечисленные признаки характеризуют, особенно в совокупности могут характеризовать Застройщика как неблагонадежного..
Однако, если разобраться:
- Подозрительно низкие цены. Застройщик может быть вынужден снижать цены на жилье,если у него должной финансовой "подушки". Спрос упал, а текущие расходы на стройку нужно нести (аренда, кредиты, зарплаты и т.п.) и если нет финансового запаса, то Застройщик принимает решение либо замораживать либо кредитоваться (привлекать инвесторов) либо снижать цены. Следовательно, прежде чем вешать ярлык "неблагонадежный" на снижающего цены застройщика, необходимо посмотреть на него в комплексе - длительность на рынке, проекты, репутация и т.п. Естественно, речь не идет о чрезвычайно низких ценах - ниже среднерыночных для аналогичных объектов более чем на 20%. (в среднем себестоимость жилья около 60 % от цены, но этот критерий изменяется в зависимости от стадии строительства и дополнительной нагрузки Застройщика, такой как кредиты). Очевидно, что продавать себе в убыток Застройщик не будет - здесь логичнее замораживать стройку.
- Заброшенный сайт, несомненно, характеризует Застройщика не с лучшей стороны. Однако, необходимо покопаться и прикинуть с какого момента сайт стал неинформативным (даты новостей, проекты, статьи, фотографии), возможно Застройщик просто снизил затраты на персонал и ресурсы. Более того, не следует забывать, что застройщик, намеренный любым способом получить "быстрых" денег, как раз и будет вкладываться в рекламные предложения, в т.ч. и сайт, чтобы привлечь покупателей.
- Плохую репутацию сложно чем- то оправдать, довод о происках конкурентов здесь не сработает. Однако при субъективной оценке необходимо также тщательно изучить историю вопроса. Посмотреть на сделанные проекты и ознакомиться с судебной историей данногоюрлица и аффилированных к нему лиц (дочерних компаний, взаимосвязанных компаний, имеющих одних и тех же участников, компаний близких родственников и т.д.). Так же имеет смысл почитать форумы собственников жилья, однако, я рекомендую критически подойти к озвученным там мнениям. Человек редко пишет отзыв, если всем доволен, а еще люди эмоциональны по- разному, что и сказывается на субъективном восприятии одинаковой по сути ситуации. Более того, необходимо учесть современные технологии, позволяющие отслеживать информацию и вносить в нее изменения или удалять. Возможным вариантом могло бы стать общение, как с довольными, так и с недовольными форумчанами на предмет выяснения подробностей.
- Отсутствие документов. Документы должны быть! И не просто документы, а легитимные документы, т.е. позволяющие строить и продавать. Любое сомнение в документах застройщика должно настораживать покупателя. Несомненно, необходимо привлекать специалиста, обладающего знанием тонкостей градостроительного законодательства в частности и общегражданского в целом. Ведь иногда потенциального покупателя заваливают документацией и ему кажется, что у застройщика все хорошо - есть и разрешение на строительство и проектная документация и какие - то права на землю. Однако на внешней надежностью может скрываться проблема - с правами на землю, с истекшим сроком с изменениями проектной документации "по ходу строительства".
- "Договор с подтекстом". Конечно, в договор, содержащий вроде бы правильные положения о предмете, стоимости, сроках и так далее, можно включить пункты конкретизирующие основанные положения, что в итоге придаст им другой смысл или же какие - то дополнительные обязанности покупателя. Такие положения, могут включать Застройщики, независимо от степени их надежности.
Исходя из многолетней практики, можно сделать вывод, что самый верный критерий это "комплексность и общение". Общение с покупателем и стиль ответов на "сложные вопросы", а также решение противоречий - разногласий по договору, вопросов по документации и т.п. Обратите внимание, насколько охотно банки кредитуют под данный объект - ведь кредитные специалисты также смотрят на все те же критерии и банк (пусть и в меньшей степени), но тоже рискует деньгами. Привлеките, для отсмотра документов и общения с Застройщиком грамотного юриста и наблюдайте как охотно Застройщик "раскрывает свои карты" - насколько он готов показать свои документы, ход ведения строительных работ, обсудить спорные пункты договора.
precedentnn.ru
Недобросовестный Застройщик и ЖСК, как быть и что делать? | Проза жизни
Сразу оговорюсь, я не журналист, красиво излагать не умею, но пишу с точки зрения законодательства и как «оно есть».Недобросовестные застройщики, для того что бы избежать ответственности перед теми, кто вложил свои средства в строительство и приобретение в собственность жилья, всё чаще используют новую «старую» схему обхода ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — создание Жилищно-строительного кооператива.Суть ЖСК заключается в том, что граждане, объединив свои денежные средства (паевые взносы), организовав ЖСК или вступив в него, через правление ЖСК и его председателя участвую в строительстве жилья для собственных нужд.Всё вроде просто, остаётся ждать заветных квадратных метров. Но вдруг, как гром среди ясного неба: «Строительство заморожено, денег нет, застройщик банкрот, граждане пайщики — до свидания, а лучше: «Прощайте, ибо мы вас простили!».Если Вы читаете эту статью — либо Вы такое уже услышали, либо в Вас закрадываются подозрения или раздумываете о вступлении в ЖСК.И возникают вопросы: «А что случилось? А где желанное жильё? А где деньги?».Попробуем разобраться в этом вопросе.Что бы этого не случилось, рекомендуем обратить Ваше внимание на нежеследующее и помнить, что ещё не всё потеряно.«Серые» схемы увода денежных средств через ЖСК.Застройщик (кто организует всё строительство), имея в собственности или аренде земельный участок под строительство, привлекает инвесторов, т. е. тех, кто будет оплачивать строительство, и подрядчиков — кто непосредственно осуществляет строительство, начиная от оформления разрешительной документации и до сдачи дома в эксплуатацию. Подрядчиком нередко выступает и добросовестная организация, к тому же имеющая определённый авторитет в кругах строителей.Застройщик через подставных лиц организует ЖСК. Почему ЖСК, а не «долёвка»? А потому, что ответственность Застройщика по Ф№ «Об участии в долевом строительстве» в этом случае не наступает, даже Закон о защите прав потребителей не применить, т. к. отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах.В итоге, деньги пайщиков через ЖСК уходят в другие организации, а сам ЖСК отвечает перед членами кооператива только тем имуществом, которое они сами и внесли и, либо просят с Вас ещё взносы, или ЖСК признаётся банкротом (иногда ликвидируется).На что следует обратить внимание.Вполне может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия в члены ЖСК.В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий: 1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива.2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).3). Уплатить вступительный взнос.Не соблюдение хотя бы одного из условий, является основанием того, что Вы не будете являться членом кооператива. В этом случае, если паевой взнос внесён, договор пая заключен, то правоотношения подпадают под строительный подряд и, соответственно, под Закон о защите прав потребителей. Это может быть переквалификация договора о внесении паевых взносов в договор подряда или вообще недействительность (ничтожность) сделки (признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки).В этом случае, у Вас есть шансы «нажать» на ЖСК как на подрядчика и привлечь Застройщика как солидарного должника на стороне подрядчика и истребовать неосновательное обогащение.Следует осторожно применять «Истребование имущества из чужого незаконного владения» — виндикационный иск. По нему можно истребовать только индивидуально-определенную вещь (например, квартиру, дом), но не денежные средства.Часто, член кооператива оформляет доверенность на имя Председателя ЖСК на ведение деятельности во исполнение целей ЖСК (ведение переговоров, заключение договоров от имени ЖСК, иное). С одно стороны это возможность оперативно осуществлять хозяйственную деятельность без созыва общего собрания, с другой стороны — Вы не можете проследить с кем, на каких условиях заключены договоры. Председатель ЖСК и Правление могут вытворять всё что угодно.Можно ли расторгнуть такие договоры или признать их недействительными (ничтожными)?Давайте уточним, что такое доверенность.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.В нашем случае, обязательно нотариальное заверение доверенности, либо заверена лицом, имеющим такое полномочие.При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.Если доверенность оформлена ненадлежащим образом, и Вы в дальнейшем не одобрили сделку, то сделка (договор) считается незаключенной. Соответственно, стороны сделки должны возвернуть всё полученное по такой сделке.И не забываем о сроках исковой давности.В случае же ликвидации ЖСК, применяются нормы Гражданского Кодекса, в соответствии с которыми, всё имущество кооператива, после расчета с кредиторами, передается участникам ЖСК пропорционально их паям. Все договоры ЖСК с иными лицами прекращаются, соответственно, всё неисполненное по сделкам возвращается в кооператив и, в дальнейшем, его учредителям (участникам).Ну, а если Вы являетесь членом ЖСК и это надлежащим образом оформлено, в случае, если строительство прекращено или по иным основаниям, Вы можете отстаивать свои права путем переизбрания Правления и Председателя правления. При невозможности переизбрания руководства ЖСК, Вы можете выйти из кооператива и требовать возврата своего пая, в том числе, у третьих лиц.Уточню, всё изложенное выше носит рекомендательный характер, и каждый случай необходимо рассматривать отдельно.
Обновлено 30.09.2011 Статья размещена на сайте 26.09.2011
shkolazhizni.ru
