ГлавнаяИпотеМожно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую


Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке​Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет. За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство. Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос:  можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

  1. Предоставление в банк документов на новую квартиру.
  2. Согласование всех условий сделки.
  3. Подписание договора мены.
  4. Наложение обременения на новый залог.
  5. Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
  6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

  • Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
  • Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога. Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте. Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

  1. Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
  2. Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
  3. Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
  4. Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
  5. Продать старую квартиру.
  6. Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

law03.ru

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

  • Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
  • Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
  • С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

  • Паспорт.
  • Идентификационный номер.
  • Свидетельство о браке.
  • Паспорт и согласие супруга (супруги).
  • Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

proipoteku24.ru

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

Замена залога по ипотеке

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

zakondoma.ru

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите)

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

77metrov.ru

Как обменять квартиру в ипотеке: условия и альтернатива

На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива

Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:

  • Копия и оригинал паспорта
  • Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
  • Копия лицевого счета
  • Выписка из домовой книги
  • Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.

Содержание страницы

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.

Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру. Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банкаКредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк. А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
  • После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
  • Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.

При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:

  • Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
  • Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
  • Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
  • Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
  • На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
  • На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.

Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.

Оценка статьи:

Загрузка...

moezhile.ru

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Большинство семей покупают себе жилье по ипотечному кредиту, который погашается на протяжении 10-20 лет. В течение периода погашения кредита у заемщика могут измениться обстоятельства: брак, рождение ребенка, недостаточно средств для погашения кредита, или наоборот увеличить жилплощадь. Таким образом, у семьи возникает желание об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Подробно разберем этот вопрос в данной статьи.

Кто может рассчитывать на обмен

Согласно законодательства лица, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом они должны соответствовать определенным требованиям:

  • Кредит предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет и имеющие российское гражданство;
  • Гражданин должен официально быть трудоустроен, что будет подтверждено справкой из места работы.

Банк предлагает возможность обменять следующим лицам:

Показатели Описание
Квартиру лицам которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит
По истечению пятилетнего периода открытия кредитной линии
После совершения оплаты половины долга
Местоположение приобретаемой квартиры находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика
При отсутствии просрочки по оплате —
Лицам имеющим хорошую кредитную историю в других банках

Способы решения обмена ипотечного жилья

Важно!!! Процесс обмена квартиры с обременением ипотекой, возможно, провести только при согласии банка, который не всегда желает идти на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ.

Есть несколько способов, которые помогут решить этот вопрос:

  1. операция с заменой залогового имущества: заключение договора по залоговому обмену;
  2. проведение двух договоров купли-продажи: реализация старой квартиры и приобретение другой;
  3. использование краткосрочного займа без залога для погашения ипотеки, продажа старого жилья и покупка новой квартиры. В этом случае возможна смена банка.

Читайте также статью⇒Обмен квартиры на квартиру (возможные варианты).

Разрешение банка

Покупатель не может распоряжаться самостоятельно жильем, которое находится в залоге у банка, только из разрешения самого банка. Фактически для обмена квартиры, нужно сначала вывести ее из обременения. Банк снимет  обременение только после того, как заемщик выплатить весь ипотечный кредит. Если заемщик хочет обменять залоговую квартиру, ему нужно обратиться в банк для решения данного вопроса. В случае самостоятельного решения вопроса об обмене это приведет к грубому нарушению кредитного договора, и банк имеет полное право потребовать досрочное погашение кредита. Больше шансов получить разрешение на обмен у заемщиков, которые не допускали просрочек  и своевременно выполняли все обязательства перед банком, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Банк может разрешить обмен заемного жилья, но не обязан и это покупатель квартиры должен понимать и очень сильно на это не надеяться. Для кредитного учреждения эта процедура занимает очень много времени и несет определенные риски. Поэтому, если заемщик хочет получить это разрешение, то ему придется выполнить все требования банка по предоставлению документов и по соблюдению самой процедуры.

Важно!!! Прежде чем искать новое жилье заемщик должен с начало получить от банка предварительное решение по вопросу обмену.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Условия получения согласия банка

Кредитное учреждение может разрешить обмен квартиры в ипотеке на другую квартиру, в случае, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  • Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  • Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  • Квартира находится вблизи какого-либо отделения банка.

Порядок оформления обмена квартиры в ипотеке

Для обмена квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  1. С заявление на обмен квартиры обратиться вбанк. Только заранее нужно примерно знать в каком районе будите обменивать квартиру;
  2. Банк рассматривает данное заявление, соответствует ли она всем требованиям, и выносит свое решение;
  3. Служба безопасности банка проверяет на юридическую чистоту покупаемую квартиру;
  4. Одновременно с проверкой квартиры собираются документы на новую и старую квартиры;
  5. После сбора всех необходимых документов они предоставляются в банк в кредитный отдел;
  6. В банке нет понятия обмена квартиры, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи. Поэтому процедура проходит в два этапа – продается с начало старая квартира и покупается новая;
  7. После все проведенных операция оформляется сделка и регистрируются права собственности;
  8. Затем заемщик заезжает в новую квартиру.

Если сделка оформляется через риэлтора, то она может быть совершена за 3 месяца.

Читайте также статью ⇒ Обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Документы, необходимые для оформления обмена квартиры по ипотеке

Для совершения сделки по обмену жилья, заемщику необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Оригинал паспорта и копии всех страниц;
  2. Справка о доходах 2-НДФЛ с предприятия или банковская выписка с подтверждение дохода. Эти документы необходимы для расчета нового кредита.
  3. Для мужчин, которым не исполнилось еще 27 лет обязательно оригинал военного билета и его ксерокопия;
  4. Документ подтверждающий постоянное место работы заемщика;

Необходимые документы на квартиру:

  1. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают права собственности на данную квартиру;
  2. Кадастровый паспорт на квартиру. В случае если ипотека оформляется менее чем на 5 лет, тогда можно предоставить тот паспорт, который оформлялся на предыдущий кредит;
  3. Выписка из домовой книги, где указана информация о всех прописанных гражданах в ней;
  4. Предоставить документ, который подтвердить, что задолженности по коммунальным услугам нет;
  5. Заключение независимой оценки стоимости по каждой квартире;
  6. Если в одной из квартир, есть зарегистрированные дети до 18 лет, то нужно разрешение из органов опеки или попечительства;

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1Семья почти 8 лет выплачиваем исправно ипотеку, большую сумму кредита уже погасили. Но хотят  переехать в более южные регионы. Квартиру снимать не хотят, а сразу приобрести свое жилье. Возможно, ли обменять нашу квартиру на равноценную в другом месте?

Ответ: В данном случае решение принимает только банк. В банк необходимо обратиться с заявление, где указать на какое жилье желают поменять. И согласно этого заявления будет рассматриваться данный вопрос. Если заемщик платил регулярно без просрочек и выплатил уже более половины суммы на протяжении 8 лет, то можно рассчитывать на положительное решение банка.

1000meters.ru

Обмен ипотечной квартиры на другую: можно ли? Методы

Как обменять ипотечную квартируИпотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

Разделы статьи:

Условия обмена ипотечной квартиры

Согласие банкаГлавным условием обмена является получение согласия банка на совершение сделки. Это необходимо, поскольку квартира, кредит за которую Вы выплачиваете, находится в залоге у кредитной организации, а совершение каких-либо юридических действий с залоговым имуществом невозможно без согласия залогодержателя.

Если Вам удастся получить разрешение банка, Вы должны учитывать, что совершение такой сделке возможно при одновременной продаже залоговой квартиры и покупке другой недвижимости, которая должна отвечать не только Вашим требованиям, но и требованиям кредитной организации.

При этом, недвижимость обязательно проходит процедуру оценки, которую проводит банк, а оплачиваете – Вы, заёмщик.

Условия обмена ипотечной квартирыЧтобы убедиться в Вашей платежеспособности, кредитная организация снова потребует предоставления документов для оформления ипотеки. Т.е. Вы должны будете представить все справки, которые снова тщательно проверят специалисты банка.

Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке. Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру.

Как обменять ипотечную квартиру на другую?

Как обменять ипотечную квартиру на другую?После того, как Вы получили разрешение банка, можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

Первое, что Вам необходимо сделать – найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

обмен ипотечной квартирыПосле того, как Вы найдете подходящий вариант новой квартиры, следует начать искать покупателя на Вашу старую квартиру.

Учитывайте, что найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге – задача не самая простая.

Юрист-онлайн

Кроме того, банк будет внимательно проверять платежеспособность нового заемщика, он должен быть добросовестным и не затягивать с выплатой денег за приобретаемую недвижимость.

Процедура обмена представляет собой одновременное проведение двух сделок по купле-продаже недвижимости. Подготовить все документы для двух сделок – это также Ваша обязанность.

этапы обмена ипотечной квартирыПосле того, как всё готово, вы продаете старую квартиру найденному покупателю и гасите свой ипотечный долг. После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость.

Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. Новая квартира также становится залоговым имуществом кредитной организации, после регистрации Вашего права собственности на неё.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру.

Можно ли обменять квартиру другим способом?

обмен ипотечной квартиры с новым залогомСуществует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.

Для того, чтобы использовать эту возможность, Вам необходимо подготовить и собрать все необходимые документы для оформления нового ипотечного кредита, передать их в банк для проверки и ожидать разрешения от банка на проведение сделки.

Варианты обмена ипотечной квартирыЕсли разрешение получено, Вам выдается краткосрочный займ, с помощью которого Вы гасите существующий долг, а квартира выводится из залога кредитной организации.

После этого, Вы легко находите покупателя на квартиру без обременений, вырученные с продажи квартиры деньги пускаете на погашение краткосрочного кредита, а остаток – на приобретение другой недвижимости и внесение первого взноса за нее.

Здесь самым важный момент – получить согласие банка на новую ссуду – иначе Вы рискуете остаться без жилья.

Таким образом, возможность обменять ипотечную квартиру – существует, и вы тоже можете ей воспользоваться. Самое главное – заручиться поддержкой и согласием банка, постоянно с ним сотрудничать, а ещё лучше, прибегнуть к помощи агентства недвижимости, являющегося партнером кредитной организации.

Опытные специалисты помогут Вам сократить время на проведение сделок, соберут все необходимые документы и исключат возможные риски.

 

Похожие статьи:

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru