Детали перепланировки квартиры в ипотеке. Перепланировка ипотечной квартиры

Перепланировка квартиры в ипотеке - в 2018 году, без согласования, как оформить, под залогом, узаконить, можно ли сделать

Для многих граждан единственным вариантом улучшения своих жилищных условий является покупка квартиры в ипотеку, но на самом деле, приобретая подобное жилье на вторичном рынке, приходится сталкиваться со всеми недостатками, которые присущи стандартному жилью в серийных постройках.

В первую очередь, это касается тесных санузлов, ванных и кухонных комнат, в связи с чем люди стараются избавить себя от подобных недостатков, проведя процедуру перепланировки.

Многие считают, что проведение данной процедуры в принципе невозможно, но на самом деле это не так, и достаточно просто знать о том, как оформить перепланировку квартиры в ипотеке.

Можно ли

В первую очередь, стоит внимательно изучить договор, который оформлялся с банком в процессе получения ипотеки. Если в данном соглашении указывается отдельный пункт о том, что заемщику запрещается проведение перепланировки до того, как он полностью выплатит кредит, ему нужно будет предварительно получить разрешение от банка.

В связи с этим, даже если человек подготовит все необходимые бумаги и подаст их в жилищные инспекции, ему просто откажут, так как он не предоставит разрешение кредитора.

В преимущественном большинстве случаев перед тем, как обращаться в банк, нужно сначала получить соответствующее разрешение от своего страховщика, а также заручиться оценкой от профессионального специалиста по недвижимости, который сможет подтвердить соответствие ипотечной стоимости квартиры ее первоначальной цене.

Главные правила

Таким образом, процедура перепланировки в ипотечной квартире может проводиться, но для этого нужно добиться соблюдения установленных условий и правил.

Что говорит закон и банки

Вопросы оформления перепланировки регулируются в соответствии с Жилищным кодексом, а также СНиП и множеством других нормативных актов. Все эти законодательные акты не устанавливают каких-либо конкретных ограничений для ипотечной недвижимости, и речь идет только о том, чтобы не нарушать права остальных жильцов, а также не создавать угрозу для жизни людей.

Проведение перепланировки в таком помещении может осуществляться, но при этом для того, чтобы получить согласие всех органов, нужно будет потратить гораздо больше времени и средств.

При этом стоит отметить тот факт, что некоторые банки вносят в соглашение условие, которое запрещает какое-либо вмешательство до того, как истечет окончательный срок погашения займа, но преимущественное большинство банков не имеет никаких возражений против того, что гражданин увеличит общую стоимость жилого помещения.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

На кого распространяется

На сегодняшний день право на получение ипотечного займа предоставляется абсолютно всем гражданам, которые соответствуют некоторым требованиям, но при этом они могут различаться в зависимости от того, в какую кредитную компанию обращается человек.

При этом можно выделить определенный перечень требований, которые предъявляются к получателям кредита в любой компании:

возраст в диапазоне 21-65 лет;
гражданство России, а также наличие постоянной регистрации в том населенном пункте, в котором находится филиал выбранной банковской организации;
наличие постоянного дохода;
наличие трудового стажа по последнему месту работы более полугода;
отсутствие каких-либо негативных моментов в кредитной истории.

В данном случае одним из ключевых критериев является возраст, и на сегодняшний день оформлять займы можно в различных банках сразу после наступления совершеннолетия. Но при этом, если человек хочет получить ипотеку, то в таком случае ему нужно будет дождаться наступления 21 года.

Главной причиной этого является то, что в основном люди получают высокооплачиваемую работу только с достижением этого возраста, а ранее только постоянно меняет место трудоустройства.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Рамки дозволенного

Если рассуждать с точки зрения сохранения несущей конструкции всего жилого помещения, можно выполнять следующие операции:

корректировать месторасположение санитарного оборудования или устанавливать вместо ванны полноценную душевую кабину;
остеклять лоджию или балкон;
проводить смену оконных или дверных блоков, если это не скажется на размере проема;
выполнять косметический ремонт;
осуществлять смену напольного покрытия, если это никоим образом не отразится на состоянии самого «пирога».

Любое перечисленное действие в конечном итоге не приводит к каким-либо корректировкам в площади помещений, и для их выполнения в принципе даже не обязательно получать соответствующее разрешение в государственных органах, банке или страховой компании.

Также, если есть эскиз и соответствующее согласование с финансовой организацией и БТИ, можно:

переносить перегородки, если они не являются несущими;
объединять туалет и ванную комнату в единое помещение, предварительно разбирая перегородку между ними;
расширять туалет или ванную комнату, используя примыкающие к ним коридор, кладовку и другие помещения;

проводить кардинальную смену всего напольного пирога;
расширять площадь кухни, добавляя к ней коридор, кладовку или какую-либо комнату, если это будет соответствовать мерам безопасности.

В таких ситуациях придется предварительно позаботиться об оформлении проекта, разработанного профессиональными специалистами лицензированной организации.

При этом стоит отметить тот факт, что в квартире категорически запрещено проводить следующие процедуры:

закрывать вентиляционные каналы;
разбирать несущие конструкции;
проводить демонтаж подоконных блоков в том случае, если стена является несущей;
устанавливать отопительное оборудование на балконе или лоджии, если они застеклены;
обустраивать теплые полы посредством продления уже используемой отопительной сети.

Также стоит отметить тот факт, что ипотечный договор может включать в себя отдельное условие, в соответствии с которым сотрудники компании могут периодически посещать жилое помещение для того, чтобы устанавливать факт отсутствия несанкционированных перепланировок.

Образец технического паспорта квартиры:

Как и с какими документами уладить

Начинать проведение перепланировки нужно, изучая ипотечный договор на предмет наличия в нем каких-либо санкций в случае самостоятельной переделки недвижимости. При этом еще до начала проведения данной процедуры нужно запомнить, что проведение ремонтных работ, относящихся к категории перепланировки, подразумевает соблюдение нескольких важных условий.

В первую очередь, после оформления ипотечного договора должен пройти как минимум один год, а помимо этого, заемщик должен иметь на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности на указанное помещение.

Далее проводится заседание домашнего совета и выслушивается мнение каждого из жителей по данному поводу, так как они должны будут дать письменное согласие, и затем, подготовив заявление и эскиз, нужно будет обратиться в БТИ.

После проведения проверки эскиза и изучения документации по жилому дому специалисты должны будут подготовить ответ в письменном виде, а также передать владельцу помещения поэтажный план.

Когда же будет получен официальный ответ от указанных органов, можно будет отправиться непосредственно в страховую компанию или банк, чтобы подать письменную просьбу об изменении внешнего вида своего очага. Согласие данной структуры предоставляет возможность продолжить узаконивание процедуры перепланировки.

Перечень же документов, которые позволят узаконить проведение перепланировки, выглядит следующим образом:

заявление;
проект;
письменное согласие банка и всех государственных органов;
техпаспорт на недвижимость;
свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
гражданский паспорт заявителя;
письменное согласие на проведение данной процедуры от всех членов семьи.

Все бумаги аккуратно складываются, причем полный перечень прилагаемых документов нужно в обязательном порядке указать на предоставляемом заявлении. Документы должны подаваться в единое окно многофункционального центра или жилищной инспекции, после чего здесь будет проведена проверка комплектности бумаг и регистрация заявления.

Важные моменты процедуры

Помимо вышеуказанных нюансов, при желании оформить перепланировку нужно учитывать еще массу других деталей, установленных действующим законодательством.

Получение согласий

Согласование перепланировки стоит начинать с банка, причем лучше заранее выяснить возможность ее проведения. Если банк не возражает, нужно обращаться в БТИ, чтобы получить заключение и технический проект.

Специалист данной организации должен уточнить возможность проведения данных работ, после чего вынести заключение на основании акта осмотра и проведения измерений различных параметров.

Виды изменений

Действующее законодательство предусматривает всего три основных вида оформления перепланировки:

Название типа	Особенности
Без согласования	Данная категория включает в себя работы, которые, по сути, в принципе не относятся к перепланировке. В частности, это касается косметического ремонта и других работ, которые ранее требовали получения соответствующего разрешения, таких как смена плитки, остекление лоджии и другие.
По эскизу	Более трудоемкие работы, такие как перемещение сантехнического оборудования, операции с дверными проемами и межкомнатными перегородками, а также множество других процедур.
По проекту	Самый сложный формат перепланировки, предусматривающий смену обстановки и вмешательство не только в интерьер, но и в общедомовую конфигурацию.

Образец согласия различных банков на перепланировку

Цена вопроса

Наиболее важным вопросом для многих является стоимость проведения перепланировки, но на самом деле она будет зависеть от ряда факторов, таких как:

сложность проводимых работ;
стоимость используемых материалов;
объем необходимых операций и ряда других факторов.

Помимо этого, во многом цена будет зависеть от того, человек собирается самостоятельно заниматься оформлением дизайн-проекта или же будет обращаться к профессиональным специалистам.

Сама же стоимость может быть примерно следующей:

Вид работ	Стоимость (в рублях)
Консультация	1 000-2 000
Оформление техпаспорта	2 000-7 000
Разработка проекта	3 000-15 000
Получение соответствующего разрешения в Жилищной инспекции	Не более 30 000
Получение соответствующего разрешения через посредников	Более 30 000
Согласование оформленного проекта	5 000
Обустройство проема	20 000-30 000
Узаконивание планировки в судебном порядке	Более 30 000

Порядок перепланировки квартиры в ипотеке по правилам

Стандартная процедура проведения перепланировки выглядит следующим образом:

Вызывается сотрудник БТИ для составления актов по всем изменениям.
В СЭС отправляется заключение о том, что жилье соответствует установленным нормам.
Оформляется заказ на разработку технического проекта.
Оформляется направление в суд через районную администрацию.

Если судебные органы принимают положительное решение, собственнику нужно будет передать все необходимые бумаги в БТИ и Кадастровую палату.

Особенности и отказы

Процедура перепланировки недвижимости, купленной в ипотеку, может ограничиваться достаточно жесткими временными рамками, которые устанавливаются банковской организацией.

В частности, к примеру, в «ВТБ24» в процессе оформления договора изначально указывается, на протяжении какого промежутка времени нужно выполнить все бюрократические операции и провести фактическую перепланировку, включая оформление нового технического паспорта и внесение соответствующих корректировок в ГКН, и на все это дается только полгода.

Именно поэтому многие эксперты говорят о том, что нет смысла проводить перепланировку до того, как человек полностью рассчитается со своим кредитором.

Перепланировка частного дома начинается с подачи всех необходимых документов в БТИ.

О перепланировке апартаментов читайте здесь.

Переходите по ссылке, чтобы узнать, где можно получить разрешение на перепланировку здания.

1kvartirka.ru

Перепланировка квартиры в ипотеке

Возможность проведения перепланировки квартиры в ипотеке часто ставится под сомнение, поскольку заемщики до полного погашения кредита не являются ее полноправными собственниками помещения.

Давайте разберемся: можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке? Хотим сразу развеять все сомнения: согласно законодательству вы имеете право осуществить перепланировку квартиры в ипотеке, даже если она еще не перешла в вашу собственность. Мосжилинспекция выдает разрешения на перепланировку ипотечных квартир, однако с обязательным условием – представить письменное согласие банка, выдавшего кредит.

Образцы разрешений банков:

Как получить разрешение банка на перепланировку? Это не так уж сложно. Если в ипотечном договоре изначально не значится запрет на проведение перепланировки, а вы - добросовестный плательщик, проблем возникнуть не должно. По крайней мере мы в своей практике встречали только несколько случае где были сложности с получением согласия банка и даже в этих случаях они были получены, но на это было потрачено несколько больше времени чем в стандартном случае.

Если вы собираетесь купить квартиру в кредит, важно учитывать, что банк может и не одобрить ипотеку квартиры с незаконной перепланировкой. В лучшем случае, если в ней не проводились серьезные работы с затрагиванием несущих конструкций, вас при заключении договора, обяжут узаконить все изменения в помещениях, что будет отражено в ипотечном договоре, и сделать это нужно будет в четко оговоренный срок.

Согласование перепланировки ипотечной квартиры

Если вы все же решили провести перепланировку, вам необходимо будет сначала подготовить стандартные документы. Независимо от формы собственности, в их состав входят:- согласие собственников или членов семьи нанимателя- правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности или договор найма)- технический паспорт БТИ с поэтажным план и экспликацией до перепланировки - техническое заключение о возможности перепланировки (при необходимости)- техническое заключение по факту выполненной перепланировки (если перепланировка была выполнена ранее)- проект перепланировки - от организации с допуском СРО- доверенность на представителя (если он есть)- разрешение банка на перепланировку- документы из п. 2.11 Административного регламента (приложение 2 ППМ 508 в редакции 840), если квартира в новостройке, а свидетельство о собственности еще не на руках.- иные документы по требованию жилищной инспекции

Подробнее о документах для перепланировки читайте в статье - Заявление на перепланировку

Вы обращаетесь в банк с просьбой рассмотреть ваш проект и дать разрешение на его реализацию. Заявление в банк понадобится дополнить отчетом страховой компании, которая должна одобрить вашу перепланировку в плане риска возникновения страховых случаев при проведении работ и впоследствии. Также возможно вам придется пригласить оценщиков, которые проверят, не снизит ли перепланировка стоимость квартиры.

После получения разрешения банка, вы сдаете пакет документов в службу «одного окна» районного МФЦ. Если последняя выдаст вам разрешение, то далее вы будете действовать согласно требованиям банка. Каждая кредитная организация оговаривает сроки (обычно данные сроки варьируются в районе 6 месяцев), в которые вы должны предъявить разрешение от Мосжилинспекции, провести работы и представить банку новый техпаспорт, утвержденный БТИ после перепланировки, а также измененное свидетельство о праве собственности.

Перепланировка квартиры в ипотеке при помощи посредников

Рассмотрим еще один вопрос: есть ли смысл прибегать к помощи посредников, или лучше заниматься согласованием перепланировки самостоятельно. Банк обычно отпускает не так уж много времени на согласование. Обычно это 3-6 месяцев, после чего кредитная организация может ввести штраф за несоблюдение условий договора. Уложиться в такие сроки, согласуя перепланировку самостоятельно, бывает достаточно сложно.

Поэтому, если у вас недостаточно свободного времени, а вы к тому же не обладаете специальными знаниями и связями, лучше обратиться к посредникам. Специалисты сами подготовят все необходимые документы для согласования перепланировки ипотечной квартиры. От вас потребуется лишь оформить доверенность на посредника. При необходимости мы можем порекомендовать проверенные организации по согласованию перепланировок с которыми мы давно сотрудничаем в части разработки проектной документации.

О том, как правильно выбрать посредника

apb1.ru

Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?

Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).

Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.

Архитектурно-проектное бюро "Проект+" предлагает услуги по техническому обследованию сооружений. С опытными специалистами компании возможны проекты любого масштаба для владельцев как нежилых помещений, так и собственников домов и коттеджей. Обследование сооружений и конструкций зданий необходимо при аварийных ситуациях, при перепрофилировании помещения, а также полного его переоборудования.

Возможна ли ипотека после перепланировки квартиры?

Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.

В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.

Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).

Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.

Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.

Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.

Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:

снос капитальных стен
изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
изменение границ квартиры путем создания пристроек
разрушение вентиляционных каналов
перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).

Что недопустимо при перепланировке?

Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.

Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.

Однако, есть исключения

Перенос кухни в комнату возможен в случаях:

если квартира находится на первом этаже.
если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.

При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.

Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.

ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.

Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.

Виды перепланировок

Все перепланировки делятся на три вида:

перепланировка по эскизу.
перепланировка по проекту.
перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций.

Самый простой и соответственно самый бюджетный вид перепланировки, это перепланировка по эскизу.

Данный вид согласования, не подразумевает заказ проектной документации и применяется для самых простых переустройств — например, демонтаж шкафов, устройство/демонтаж ненесущих перегородок, перестановка сантехнического оборудования в пределах существующих площадей санузла и ванной. Согласование происходит при наличии действующих документов БТИ. Обычно перепланировка в ипотечной квартире по эскизу полностью согласовывается за 2-3 месяца. Результатом являются документы БТИ в «черных линиях» которые отражают существующую планировку квартиры.

Следующий по сложности вид согласования — это «перепланировка по проекту». Данный вид согласований применяется для более сложных перепланировок — например, расширение ванной комнаты за счет коридора, с установкой на присоединенную площадь сантехнического оборудования, устройство новых санузлов, ванн, изменение конструкции полов и т.д. Здесь, для согласования уже необходимо заказывать проетную документацию. По требованияю жилищной инспекции, возможны согласования с СЭС, УГПС, АПУ и т.д. Но в целом и этот вид перепланировок в ипотечных квартирах не представляет особой сложности. Как правило, согласие банка и на этот вид перепланировок получить возможно.

И наконец, самым сложным видом согласований, является «перепланировка с затрагиванием несущих конструкций». В ипотечных квартирах встречается крайне редко, так как данный вид перепланировок крайне непредсказуем в плане согласований. Зачастую, ранее затронутые несущие конструкции согласовать в существующем виде невозможно и единственным выходом является возвращение планировки квартиры к первоначальному плану БТИ.

Подписывайтесь на каналы "Informatio.ru" в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru