Ипотека: Все, что вы хотели знать о залоге, но стеснялись спросить. Залогодатель это в ипотеке
3. Ипотека как разновидность залога
Отсутствуют публикации ипотеки
Датская система промежуточная, объединяет и то, и другое.
В дореволюционной России ипотека, как юридическое право действовала с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае неисполнения заемщиком обязательства имел право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества при его реализации, в чьей бы собственности оно не находилось.
Ипотека – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного кредитного обязательства. Важное значение ипотеки определяется следующими факторами:
1)Является механизмом формирования и привлечения дополнительных финансовых
ресурсов в материальное производство
2)Является инструментом формирования жилищного рынка
3)Является инструментом формирования долгосрочного капиталадля целей ипотечного кредитования
4)Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранностьпредмета залога на момент погашения обязательства
5)Ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворять свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами (залоговый кредитор).
6)Реальная опасность потерять имущество, находящееся в залоге, является стимулом для исполнения заемщиком своих обязательств своевременно и в полном объеме.
Ипотека возникает в силу договора и в силу закона. Основой ипотеки является закон. Вместе с тем, правило или положение о залоге, возникающие из условий договора, применяются к ипотеке в силу закона.
С точки зрения ФЗ: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на имущество того лица, чьи права обременяются ипотекой. Залог вступает в силу после его государственной регистрации (?).
По договору об ипотеке предметом залога может быть имущество, права на которое официально зарегистрированы. К такому имуществу относятся:
1)Земельные участки
2)Здания, сооружения, и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, а так же предприятия как имущественный комплекс
3)Жилые дома, квартиры, и их части (комнаты),
4)Дачи, садовые дома, гаражи, и другие строения потребительского назначения
5)Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты
Ипотека земельных участков (гл.11 ФЗ об ипотеке)
Отличительной особенностью недвижимости является её неразрывная связь с землей. Поэтому и земля является предметом ипотеки.
Ст.64 ФЗ об ипотеке рассматривает ипотеку земельного участка, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащие залогодателю:
При ипотеке земельного участка право залога распространяется так же на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений (гл.12)
Основой ипотеки указанных объектов является то, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся (ст.69).
Предприятия, как имущественные комплексы, представляют собой специфический объект гражданских прав, т.к. включает материально-вещественныеэлементы (здания, оборудование, сырье, готовая продукция), денежные средства, ценные бумаги, а так же нематериальные активы, долги, товарные знаки и т.д. (ст.70)
Учитывая экономическую и социальную значимость предприятия, ФЗ устанавливает ряд мер, направленных как на защиту прав заемщиков, так и прав кредитора. Согласно ст. 71:
1)Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества предприятия
2)Денежное обязательство (кредитное) должно подлежать исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке.
Согласно ст. 74 ипотека может быть применена к жилым домам и квартирам, предназначенным для постоянного проживания и находящимся в собственности граждан или юридических лиц. Обращение взыскания на заложенную квартиру, находящуюся в собственности физического лица, осуществляется только в судебном порядке.
Для того, чтобы возникло ипотечное право, необходимо наличие двух правообразующих действий:
1)Нотариальное удостоверение договора ипотеки (по желанию сторон)
2)Государственная регистрация договора об ипотеке. Процедура гос регистрации регулируется ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации прав на недвижимое имущество определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является публичной.
studfiles.net
О залогодателях при законной ипотеке
В ходе анализа норм о законной ипотеке возник вопрос: имеет ли для возникновения ипотеки «в силу закона» какое-то правовое значение осведомленность лица о вступлении в обеспечительное правоотношение в качестве залогодателя (про соответствующее волеизъявление потенциального залогодателя не пишу, поскольку при законном залоге его не требуется).
По всей видимости, ответ на поставленный вопрос зависит от того, кто может выступать залогодателем «в силу» закона - только должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству или, в том числе, и третье лицо.
Иногда закон прямо предусматривает, что залогодателем становится должник по обеспечиваемому обязательству. Так, согласно пункту 1 статьи 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В некоторых случаях вывод о том, что залогодателем при возникновении ипотеки в силу закона может быть только должник в основном обязательстве, следует из существа отношений сторон. Например, при законном залоге недвижимого имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (пункт 1 статьи 587 и пункт 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком подходе, залогодатель, будучи одновременно должником в основном обязательстве, в силу презумпции знания закона, не может не быть осведомлен о возникновении законной ипотеки, а, следовательно, и об обременении его имущества. Заключая договор, порождающий основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой «из закона», он способен учесть, в том числе, риски, связанные с возможностью обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, возникновение законной ипотеки не влечет за собой ущемления прав залогодателя – должника по основному обязательству.
В то же время содержание ряда норм Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что залогодателем при законной ипотеке может выступать не только должник в основном обязательстве, но и третье лицо. Так, пункт 1 статьи 64.2 связывает возникновение законной ипотеки на земельный участок с регистрацией права собственности на находящиеся на нем объекты недвижимости, приобретенные или построенные на кредитные средства или средства целевого займа. При этом в нем не содержится указания на то, что собственником должен стать именно должник в основном обязательстве.
Аналогично нормы статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, определяющие основания возникновения законной ипотеки на приобретенные за счет заемных средств здания, сооружения, жилые дома и квартиры, не устанавливают, что залогодателем в этих случаях становится заемщик. Между тем, до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, эти нормы содержали подобное указание.
Вполне возможно, что основной причиной изменения пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке послужило несоответствие старой редакции этой нормы, согласно которой законная ипотека считалась возникшей с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, приобретенных за счет заемных средств, и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, устанавливающего, что жилое помещение, приобретенное в том числе на средства материнского семейного капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Интересно, что еще до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом № 405, вопреки буквальному толкованию пункта 1 статьи 77 (в редакции от 28 июня 2011 года № 168-ФЗ), суды признавали законную ипотеку квартиры, приобретенной в общую собственность нескольких лиц согласно требованиям ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», возникшей, несмотря на то, что участники общей собственности не являлись созаемщиками по договорам кредита или займа. В поддержку такой судебной практики высказывалось Министерство экономического развития в Письме «О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних» от 7 октября 2009 года № Д23-3290. При этом подобная позиция не вызывала отторжения, поскольку залогодателями признавались, наряду с должниками в основном обязательстве, их дети, об осведомленности которых о возникновении обременения можно было судить по осведомленности их законных представителей, свободно выразивших свою волю на возникновение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Однако действие пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке в сегодняшней редакции распространяется не только на случаи связанные с приобретением жилых помещений на средства материнского семейного капитала. Например, он, также как и нормы пункта 64.2 и статьи 69.1 Закона об ипотеке, охватывает ситуации, когда недвижимость приобретается в долевую собственность, а целевой кредит (заем) получен только одним из сособственников, о чем остальные не ведают. Либо когда должник в заемном обязательстве, приобретает объект недвижимости на третье лицо, не осведомленное об источниках средств для приобретения объекта. Поскольку для регистрации законной ипотеки достаточно заявления одной из сторон обеспечительного обязательства (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 28 марта 2012 года № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»), то в приведенных случаях залогодатели, не являющиеся должниками в обеспечиваемом ипотекой обязательстве, не смогут заблаговременно получить информацию о предстоящем обременении их имущества. Таким образом, вполне возможно, что некоторые из них узнают о существовании законной ипотеки лишь на стадии обращения взыскания на предмет залога.
Нормы пункта 1 статьи 64.2, статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке наводят на мысль об изменении вектора развития ипотечного законодательства в части регулирования оснований возникновения законной ипотеки. Теперь оно благоволит к залогодержателям, допуская в целом ряде случаев обременение ипотекой имущества вне зависимости от того, кто является его правообладателем. Очевидно, что это не соответствует интересам несведущих о своем правовом положении залогодателей.
Признаюсь, есть подозрение, что данный вопрос недалеко отстоит от иного, активно обсуждающегося в литературе, - о добросовестном приобретении заложенной вещи.
zakon.ru
О залогодателях при законной ипотеке
В ходе анализа норм о законной ипотеке возник вопрос: имеет ли для возникновения ипотеки «в силу закона» какое-то правовое значение осведомленность лица о вступлении в обеспечительное правоотношение в качестве залогодателя (про соответствующее волеизъявление потенциального залогодателя не пишу, поскольку при законном залоге его не требуется).
По всей видимости, ответ на поставленный вопрос зависит от того, кто может выступать залогодателем «в силу» закона - только должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству или, в том числе, и третье лицо.
Иногда закон прямо предусматривает, что залогодателем становится должник по обеспечиваемому обязательству. Так, согласно пункту 1 статьи 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В некоторых случаях вывод о том, что залогодателем при возникновении ипотеки в силу закона может быть только должник в основном обязательстве, следует из существа отношений сторон. Например, при законном залоге недвижимого имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (пункт 1 статьи 587 и пункт 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таком подходе, залогодатель, будучи одновременно должником в основном обязательстве, в силу презумпции знания закона, не может не быть осведомлен о возникновении законной ипотеки, а, следовательно, и об обременении его имущества. Заключая договор, порождающий основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой «из закона», он способен учесть, в том числе, риски, связанные с возможностью обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, возникновение законной ипотеки не влечет за собой ущемления прав залогодателя – должника по основному обязательству.
В то же время содержание ряда норм Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что залогодателем при законной ипотеке может выступать не только должник в основном обязательстве, но и третье лицо. Так, пункт 1 статьи 64.2 связывает возникновение законной ипотеки на земельный участок с регистрацией права собственности на находящиеся на нем объекты недвижимости, приобретенные или построенные на кредитные средства или средства целевого займа. При этом в нем не содержится указания на то, что собственником должен стать именно должник в основном обязательстве.
Аналогично нормы статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, определяющие основания возникновения законной ипотеки на приобретенные за счет заемных средств здания, сооружения, жилые дома и квартиры, не устанавливают, что залогодателем в этих случаях становится заемщик. Между тем, до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, эти нормы содержали подобное указание.
Вполне возможно, что основной причиной изменения пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке послужило несоответствие старой редакции этой нормы, согласно которой законная ипотека считалась возникшей с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, приобретенных за счет заемных средств, и пункта 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, устанавливающего, что жилое помещение, приобретенное в том числе на средства материнского семейного капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Интересно, что еще до внесения изменений в Закон об ипотеке Федеральным законом № 405, вопреки буквальному толкованию пункта 1 статьи 77 (в редакции от 28 июня 2011 года № 168-ФЗ), суды признавали законную ипотеку квартиры, приобретенной в общую собственность нескольких лиц согласно требованиям ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», возникшей, несмотря на то, что участники общей собственности не являлись созаемщиками по договорам кредита или займа. В поддержку такой судебной практики высказывалось Министерство экономического развития в Письме «О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних» от 7 октября 2009 года № Д23-3290. При этом подобная позиция не вызывала отторжения, поскольку залогодателями признавались, наряду с должниками в основном обязательстве, их дети, об осведомленности которых о возникновении обременения можно было судить по осведомленности их законных представителей, свободно выразивших свою волю на возникновение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Однако действие пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке в сегодняшней редакции распространяется не только на случаи связанные с приобретением жилых помещений на средства материнского семейного капитала. Например, он, также как и нормы пункта 64.2 и статьи 69.1 Закона об ипотеке, охватывает ситуации, когда недвижимость приобретается в долевую собственность, а целевой кредит (заем) получен только одним из сособственников, о чем остальные не ведают. Либо когда должник в заемном обязательстве, приобретает объект недвижимости на третье лицо, не осведомленное об источниках средств для приобретения объекта. Поскольку для регистрации законной ипотеки достаточно заявления одной из сторон обеспечительного обязательства (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке, Письмо Росреестра от 28 марта 2012 года № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»), то в приведенных случаях залогодатели, не являющиеся должниками в обеспечиваемом ипотекой обязательстве, не смогут заблаговременно получить информацию о предстоящем обременении их имущества. Таким образом, вполне возможно, что некоторые из них узнают о существовании законной ипотеки лишь на стадии обращения взыскания на предмет залога.
Нормы пункта 1 статьи 64.2, статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке наводят на мысль об изменении вектора развития ипотечного законодательства в части регулирования оснований возникновения законной ипотеки. Теперь оно благоволит к залогодержателям, допуская в целом ряде случаев обременение ипотекой имущества вне зависимости от того, кто является его правообладателем. Очевидно, что это не соответствует интересам несведущих о своем правовом положении залогодателей.
Признаюсь, есть подозрение, что данный вопрос недалеко отстоит от иного, активно обсуждающегося в литературе, - о добросовестном приобретении заложенной вещи.
zakon.ru
Все, что вы хотели знать о залоге, но стеснялись спросить
Российская ипотека получает все большее распространение, и, наверное, уже не осталось людей, которые бы не слышали о ней. Однако в представлении большинства людей ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает суть этого явления. Юрист М2 рассказывает о юридическом и практическом аспектах ипотеки как разновидности залога.
Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательств заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог: он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) его обязательств. Так расшифровывают данный термин ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 1 Закона `О залоге`. Вместе с тем необходимо отметить, что залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств.
Ипотека - это одна из разновидностей залога, представляющая собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах: залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже будет называться ипотекой.
Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения, леса и т. д. К недвижимости причисляют воздушные и морские суда, космические объекты, но только в том случае, если они подлежат государственной регистрации.
Даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога.
Что надо знать о залоге
Ранее договор залога подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)`, вполне достаточно государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр - после этого договор ипотеки будет считаться заключенным. Вы предпочитаете лишний раз подстраховаться? Можно заверить договор у нотариуса.
При получении договора залога после госрегистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и за каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и при этом не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого обратитесь в тот орган, где договор находился на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на ваш экземпляр договора поставят штамп. Если же ее нет, нужно выяснить, по каким причинам договор не был зарегистрирован.
При оформлении ипотеки одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодатель не состоит в браке, он предоставляет об этом заявление в банк.
Говорить о списке документов, необходимых для регистрации договора, а также о сроках регистрации довольно сложно, поскольку в разных районах Москвы и Московской области вы можете столкнуться с разными требованиями.
С оглядкой на банк
Залог - тот вариант обеспечения обязательств, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, когда вы решаете воспользоваться ипотечным кредитом, помните, что это накладывает на вас некоторые обязательства и ограничения.
С того момента как оформлена ипотека, вы сможете распоряжаться имуществом только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что вам запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии вы обязаны.
Заметим, что даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога. Например, обязательства заемщика не были исполнены на момент открытия наследства - к наследникам перейдут и долги.
При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге. В противном случае судебных разбирательств не избежать.
Пример. Гражданин В. заключил с банком договор ипотеки, предметом которой являлась квартира. Через некоторое время после заключения договора он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций, но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе и состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к гражданину В. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.
Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право потребовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.
Договор, как правило, предусматривает возможности для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога.
Раз - залог, два - залог
С согласия первого залогодержателя залогодатель имеет право заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительного времени: и залогодателю, и регистратору необходимо будет разобраться, какая ипотека регистрируется, какая - снимается. По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно невыгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.
Пример. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.
Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой -за $450 тыс. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, начисленные проценты и пени, но второй кредит был выплачен лишь частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.
news.ners.ru
Долговые обязательства. Ипотека - залог недвижимости. Правовые основы
Комментарии-Методика
ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ
В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.
В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).
Предмет ипотеки.
Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона №102-ФЗ.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ.
Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.
Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.
Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)
При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.
Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).
Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.
Договор об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона №102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).
Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:
- договор об ипотеке и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).
В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.
При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.
Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.
Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.
При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.
Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.
Последующая ипотека.
По договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.
Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.
Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).
Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
Уступка прав по договору об ипотеке.
Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).
Беляева Н.А.
vsenovostroyki.ru
Закон Об ипотеке (залоге недвижимости). Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия 2016-2017г. ЮрИнспекция
www.jurinspection.ru
Залог и его виды (кроме ипотеки).
Залог. Это один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога, возникающего по договору или на основе закона, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Изъятия из данного правила составляют случаи ликвидации юридического лица по решению суда, когда требования залоговых кредиторов могут быть удовлетворены хотя и за счет имущества должника, но лишь в третью очередь. В случае утраты или повреждения застрахованного предмета залога залогодержатель также имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований из страхового возмещения. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, кроме имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах или о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина.
Существует несколько видов залога:
1) ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. Данный вид залога регулируется законами об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах, Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213. Соглашение об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации;
2) твердый залог – это залог, по которому предмет залога остается у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге;
3) последующий залог – это залог, при котором имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований;
4) залог товаров в обороте – при данном виде залога заложенные товары остаются у залогодателя. Более того, последний вправе даже изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т. п.), однако при этом их общая стоимость не должна становиться меньше стоимости, указанной в договоре о залоге.
Залоговые операции вправе осуществлять ломбарды, имеющие лицензию на этот вид предпринимательской деятельности. Ломбарды принимают от граждан в залог движимое имущество, предназначенное для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов. Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета.
Поручительство.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и не денежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.
Поручительство может возникать на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Правила настоящего Кодекса о поручительстве в силу договора применяются к поручительству, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. В договоре поручительства, поручителем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может быть указано, что поручительство обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Лица, совместно давшие поручительство (сопоручители), отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Если из соглашения между сопоручителями и кредитором не следует иное, сопоручители, ограничившие свою ответственность перед кредитором, считаются обеспечившими основное обязательство каждый в своей части. Сопоручитель, исполнивший обязательство, имеет право потребовать от других лиц, предоставивших обеспечение основного обязательства совместно с ним, возмещения уплаченного пропорционально их участию в обеспечении основного обязательства.
При утрате существовавшего на момент возникновения поручительства обеспечения основного обязательства или ухудшении условий его обеспечения по обстоятельствам, зависящим от кредитора, поручитель освобождается от ответственности в той мере, в какой он мог потребовать возмещения (статья 365) за счет утраченного обеспечения, если докажет, что в момент заключения договора поручительства он был вправе разумно рассчитывать на такое возмещение. Соглашение с поручителем-гражданином, устанавливающее иные последствия утраты обеспечения, является ничтожным.
К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.
Правила, установленные настоящей статьей, применяются, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с должником и не вытекает из отношений между ними.
Независимая гарантия.
По независимой гарантии гарант принимает на себя по просьбе другого лица (принципала) обязательство уплатить указанному им третьему лицу (бенефициару) определенную денежную сумму в соответствии с условиями данного гарантом обязательства независимо от действительности обеспечиваемого такой гарантией обязательства. Требование об определенной денежной сумме считается соблюденным, если условия независимой гарантии позволяют установить подлежащую выплате денежную сумму на момент исполнения обязательства гарантом.
Независимая гарантия выдается в письменной форме (пункт 2 статьи 434), позволяющей достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее выдачи определенным лицом в порядке, установленном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром.
Независимые гарантии могут выдаваться банками или иными кредитными организациями (банковские гарантии), а также другими коммерческими организациями.
К обязательствам лиц, не указанных в абзаце первом настоящего пункта и выдавших независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства.
В независимой гарантии должны быть указаны:
· дата выдачи;
· принципал;
· бенефициар;
· гарант;
· основное обязательство, исполнение по которому обеспечивается гарантией;
· денежная сумма, подлежащая выплате, или порядок ее определения;
· срок действия гарантии;
· обстоятельства, при наступлении которых должна быть выплачена сумма гарантии.
В независимой гарантии может содержаться условие об уменьшении или увеличении суммы гарантии при наступлении определенного срока или определенного события.
Правила настоящего параграфа применяются также в случаях, когда обязательство лица, предоставившего обеспечение, состоит в передаче акций, облигаций или вещей, определенных родовыми признаками, если иное не вытекает из существа отношений.
Гарант не вправе выдвигать против требования бенефициара возражения, вытекающие из основного обязательства, в обеспечение исполнения которого независимая гарантия выдана, а также из какого-либо иного обязательства, в том числе из соглашения о выдаче независимой гарантии, и в своих возражениях против требования бенефициара об исполнении независимой гарантии не вправе ссылаться на обстоятельства, не указанные в гарантии.
Гарант не вправе предъявлять бенефициару к зачету требование, уступленное гаранту принципалом, если иное не предусмотрено независимой гарантией или соглашением гаранта с бенефициаром.
Независимая гарантия не может быть отозвана или изменена гарантом, если в ней не предусмотрено иное.
В случаях, когда по условиям независимой гарантии допускается ее отзыв или изменение гарантом, такой отзыв или такое изменение производится в форме, в которой выдана гарантия, если иная форма не предусмотрена гарантией.
infopedia.su
