jurgeek.ru — скорая юридическая помощь. При покупке квартиры какие нюансы
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры? | jurgeek.ru
Удостовериться в добросовестности застройщика сейчас можно в онлайн-режимеПродать долю в жилплощади может будет только с разрешения судаНа рынке недвижимости возникнет жилье класса «эконом-минус»
Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются обилием юридических действий, а потому подводные камешки при покупке квартиры заслуживают своеобразного разговора. В этой статье мы поведаем о том, на какие подводные камешки при покупке квартиры нужно направить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилище в дальнейшем не доставляло вам нешуточных хлопот и проблем.
На что еще направить внимание?
Такие убытки, конечно же, неприятны, хотя они не столь глобальны, как утрата и огромной суммы денег, и купленной на их квартиры. Избежать этих ужасных результатов поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:
Вот отчего самым главным правилом для клиента должно стать точное следование буковке закона, какие бы финансовые выгоды ни обещал продавец. Например, умышленное занижение цены квартиры уменьшит налог с продажи жилплощади, но одновременно и снизит сумму налогового минуса для покупателя (порядок получения имущественных минусов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит припоминать и о возможности расторжения договора — тогда торговец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем необходимую сумму, а не реально полученные им финансы.
Ну и напоследок, нелишним будет ещё раз напомнить: как и в случае покупки новостройки, при покупке «вторички» у клиента обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее средств. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или же безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты спустя банковскую ячейку (Подробнее см. Детали передачи денег с помощью банковской ячейки при приобретению квартиры).
Покупка недвижимости рискованна и настятельно просит больших капиталовложений, поэтому ни раз сомнительный для вас вопрос невозможно упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное исследование договора (особенно тех пунктов, собственно что написаны мелким шрифтом), следование законодательным общепризнанным меркам помогут вам избежать очень множества неприятностей.
Однако существенные обязательства на себя желает брать далеко не каждый девелопер, а тем более – посредник. А оттого многие из них предпочитают заключать прочие договора: инвестирования, уступки прав запросы, предварительные и другие. Кроме того, в том числе и договор, формально называющийся договором долевого роли, но не зарегистрированный в специальном реестре, практически таковым уже не является. Неприятно, хотя факт: если застройщиком выбрана схема работы, замечательная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на решении именно договора долевого участия, в усмиряющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать иную строительную компанию.
Препятствием к свободному владению приобретенной квартирой могут стать не лишь только люди, имеющие отношение к ней, хотя и действия бывших хозяев, например, по нелегальной перепланировке. Любые конструктивные изменения в жилплощади должны производиться по предварительному разрешению соответственных инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техно документацию. К сожалению, очень часто новенькому владельцу квартиры невероятно сложно случается доказать тот факт, что перепланировку устроил предыдущий собственник, а потому вся обязанность, скорее всего, ляжет именно на «нынешнего» владельца.
- Прежде всего, нужно узнать: сколько было владельцев и как нередко они менялись. Если за последнее время было закреплено несколько переходов прав собственности, есть возможность, что все они были изготовлены с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
- Содержит свои особенности и продажа приватизированной жилплощади (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и рассредотачиванию долей). Самым частым нарушением считается исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на коих приватизируется квартира.
- Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам инфы о нем стоит подходить аккуратно: в онлайне слишком много возможностей не лишь только донести правду, но и очернить соперника. А вот статистика может многое дать подсказку: если все прошлые объекты застройщика сдавались с запозданием или были проблематичными, разве есть залог того, что в этот раз несомненно будет по-другому?
- Необходимо заботливо отнестись ко всем бывшим обладателям, поскольку среди них могли существовать недееспособные лица, которые не имели права принять участие в сделке. Проверять нужно не лишь только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в жилплощади. Если среди них окажутся не достигшие совершеннолетия, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, неисполнение которого опять же может повлечь отрицательные последствия.
- Жилье не должно быть заложено или же обременено.
- Непременно нужно проверить наличие у застройщика всей важной документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» имеет возможность существенно затянуть строительство или сдачу жилища в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, собственно что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответственный земельный участок. Также нелишним несомненно будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-финансовым обоснованием строительного проекта.
Детали при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камешки» при покупке квартиры на вторичном рынке?)
Продавцами таких квартир имеют все шансы выступать непосредственно сами застройщики, а имеют все шансы — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по совокупному правилу, ниже, чем готового квартир, но вот условия, диктуемые торговцами, могут быть самыми разнообразными: следственно, различными будут и правовые последствия данных сделок.
Одним из важнейших рубежей приобретения квартиры на первичном рынке считается заключение договора: в данном случае его конфигурация имеет, без преувеличения, определяющее смысл. Самой же «защищающей» вас формой контракта при приобретении квартиры в строящемся жилище будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» слишком четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, ложит серьезную ответственность на последних и стоит на охране интересов обычных граждан-участников постройки.
Как известно, рынок недвижимости символически разделен на две категории: изначальный и вторичный, и в каждой из этих ниш есть свои особенности: правовые основы, формы соглашений, подходы к проверке «чистоты» сделки, численность и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и почти все другие. Итак, для начала сориентируемся: где будем покупать квартиру — в новостройке или же на «вторичке».
Торговцы и покупатели на вторичном рынке, почаще всего, — физические лица, потому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, агрессивно диктующим свои условия. Однако и при решении сделок по «вторичкам» есть множество моментов, которые могут привести к нехорошим последствиям для покупателя — вплоть до издержки приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации вреда.
Решившись на сделку, стороны обязаны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или же аванса. Каждый из вариантов содержит свои плюсы и минусы, но в обоих случаях нужно правильно оформить передачу денег: показать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую позицию подтверждают – в зависимости от сего будут наступать определенные обязательства для всякой из сторон (Подробнее см. Как верно оформить задаток при покупке жилплощади (бланк, образец)).
Покупка квартиры в строящемся жилище (Подробнее см. Каковы особенности приобретения квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)
- Какие ещё существуют важные моменты?
jurgeek.ru
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
toggle menu
pravonedv.ru
Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»
На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:
- цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
- использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
- если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.
Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.
Особенности договора долевого участия
Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.
Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»2, договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.
Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.
Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.
Особенности предварительного договора
Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.
В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.
Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.
Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.
Оплата квартиры по договору
В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.
В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.
Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.
Выбор строительной компании
При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.
При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.
Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.
Передача квартиры покупателю
Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.
__________________________________________________________________________
2Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», "Российская газета", N 292, 31.12.2004
vitcompany.ru
Какие нюансы при покупке квартиры
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке
- сведения из БТИ;
- перечень лиц, прописанных в квартире;
- выписку из домовой книги;
- отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
- список всех бывших собственников жилья;
- правильность составления договора купли-продажи квартиры;
- список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
- отсутствие ареста или запрета на квартиру;
- финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Все о покупке квартиры
Иметь собственный жилой угол – мечта каждого человека. Чтобы воплотить мечту в жизнь, необходимо как минимум иметь определенное количество денежных средств, которых должно хватить на приобретение жилья. Рассмотрим, где взять деньги на покупку квартиры, если получаемый доход не позволяет накопить достаточную сумму, как.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить
Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими: правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.
При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры
Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.
Как правильно и выгодно купить квартиру и не быть обманутым — пошаговая инструкция по самостоятельной покупке квартиры грамотное оформление документов на наглядных примерах
Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.
Какие нюансы при покупке квартиры
Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры
Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.
Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
firstjurist.ru
