Как снизить риски при покупке квартиры в новостройке. Риски при покупке квартиры в новостройке

Риски при покупке квартиры в новостройке, дду подводные камни

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года.

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2018 г.

На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные.

Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом.

Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

[1] http://sudact.ru

[2] http://fssprus.ru

[3] https://service.nalog.ru/zd.do

[4] https://bankrot.fedresurs.ru

[5] https://zachestnyibiznes.ru

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

https://news.ners.ru/kak-samostoyatelno-proverit-zastrojcshika-pered-pokupkoj-kvartiry-v-novostrojke.html

berolux.ru

Риски при покупке квартиры в новостройке — РеКиров.ру

Покупка квартиры в новостройке – мечта многих, жаждущих жить в комфорте. Однако надо знать, что такая покупка может принести немало проблем, поэтому мы описали самые популярные риски при покупке квартиры в новостройке.

Долгострой. Вложив большие деньги в строящуюся квартиру, дольщик хочет как можно скорее получить ключи, но так бывает не всегда. Застройщики могут затягивать строительство на годы из-за нехватки средств или конфликтов с властями. Поэтому перед покупкой жилья обязательно узнайте как можно больше о застройщике: были ли сданы в срок уже построенные объекты, учредительные документы, документы за право владения или аренды земельного участка, на котором строится дом. Кроме того, обратите внимание, аккредитовали ли крупный банк эту стройку? Если такая аккредитация есть, то это будет большим плюсом.
Продажа одной квартиры нескольким дольщикам. Один из способов мошенничества – продажа одной квартиры нескольким людям. Защититься от таких махинаций поможет ФЗ 214, который гласит, что единственным законным документом при покупке жилья в строящемся доме является договор долевого участия. Каждый такой договор проходит гос. регистрацию, поэтому и квартиры проходят проверку. Если такой договор одобрили, значит квартира «чиста».

Брак строителей. В новостройках все коммуникации, проводка, вентиляция новые и должны быть монтированы и работать без нареканий, но такое бывает не всегда. При сдаче квартиры обязательно осматривайте всё: окна, двери, систему отопления и т.д. Лучше, если вы распечатаете специальный чек-лист, который поможет не пропустить важный моментов. Все недочёты обязательно указывайте в акте приёма-передачи. В установленный срок компания-застройщик должна будет устранить найденные вами дефекты.

Это главные риски, которые возникают при покупке квартиры в новостройке. И если вы сомневаетесь в каких-либо документах, то стоит нанять профессионального юриста. Он поможет избежать ошибок, лишней траты средств и нервов.

rekirov.ru

Риски при покупке квартиры в новостройке

Совершение любой сделки связано с определенными рисками. Покупка недвижимости — не исключение. Купить квартиру в новостройке и не сожалеть о потраченных деньгах — цель тех, кто планирует капиталовложение.

На рынке недвижимости происходит оборот значительных финансовых средств, это привлекает разного рода мошенников, стремящихся различными способами лишить покупателя и денег, и квартиры. Потенциальной жертвой обманщиков являются покупатели, не имеющие элементарных юридических знаний.

Чтобы не стать жертвой мошенников при покупке квартиры от застройщика, нужно уметь отличать подозрительные схемы и действия продавцов. Рассмотрим основные способы такого мошенничества.

Заключение с покупателем не договора долевого участия, а любого иного.

Вам могут предложить на подпись, например, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор или любой другой. Важно понимать, что в полной мере ваши права при покупке еще не построенной квартиры защищаются только по договору долевого участия. Его содержание, ответственность застройщика и ваши права регулируются ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве”.

Если застройщик пытается вас убедить в выгоде использования другого договора, то это повод усомниться в его добросовестности. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации после его заключения. При этом до момента такой регистрации застройщик не имеет права брать с вас деньги за квартиру. Предварительные договоры государственной регистрации не подлежат. Поэтому его заключение — риск отдать деньги и не получить квартиру никогда.

Только договор долевого участия защитит вас от “двойных продаж” — он будет зарегистрирован, и повторная регистрация договора на одну и ту же квартиру невозможна. А предварительных договоров купли-продажи может быть заключено несколько, и проверить это до подписания договора нереально.

2. Заключение договора долевого участия не с застройщиком, а со сторонней организацией

Если в договоре стороной, продающей вам квартиру, указана иная фирма, а не застройщик, это повод для отказа от его подписания. Застройщик вправе реализовывать еще не построенные квартиры в силу проектной и разрешительной документации, а фирма “Рога и копыта” — на основании чего? В случае, если квартира так и не будет вам передана или вообще не построена, предъявить претензии к застройщику вы уже не сможете.

3. Продажа квартир без цели их передачи дольщикам

Масштабная рекламная кампания, шикарные фотографии проекта будущего жилого комплекса на тысячи квартир способны привлечь любого, кто желает купить квартиру в новостройке. Строительство еще не начато, а потому цена наиболее привлекательна для вас. Но присмотритесь в договоре — срок передачи вам квартиры уже через полгода! Но задумайтесь — сколько времени надо на строительство двадцатиэтажки, прокладку всех коммуникаций и обустройство придомовой территории? Многоквартирный дом — сложная инженерная и строительная конструкция. Нереальные сроки, обещаемые застройщиком, — это повод для сомнения в его истинных намерениях. Будут заключены договоры с огромным числом покупателей, но строительство, скорее всего, так и не начнется, или будет заморожено на начальной стадии. Добро пожаловать в ряды “обманутых дольщиков”.

4. Занижение ответственности застройщика в договоре долевого участия

Законом установлено, что в случае нарушения срока передачи квартиры дольщику, застройщик обязан выплатить ему неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 от ключевой ставки. В договоре же может быть указан намеренно меньший размер ответственности. Оспорить этот пункт договора вы сможете только в судебном порядке.

Как избежать подобных обманных схем?

Во избежании перечисленных способов мошенничества при покупке квартиры от застройщика, следует обращаться только к компаниям с надежной репутацией, максимально собрать информацию о проекте и внимательно читать договор до его подписания.

Девелоперская компания “Меркон Групп” http://www.merkon.ru — надежный застройщик с безупречной репутацией на рынке строительства уже 10 лет. Доверие их покупателей завоевано большим количеством объектов, сданных без нарушения сроков строительства и с четким следованием проектной документации.

Покупая квартиру от застройщика Девелоперской компании “Меркон Групп” вы обезопасите себя от любых рисков, связанных с долевым участием. Исключительная прозрачность действий и строгое следование закону №214-ФЗ с их стороны — гарантия вашего спокойствия и уверенности при покупке квартиры!

stroidom-shop.ru

Риски приобретения квартиры в новостройке

Приобретение собственной квартиры в большинстве случаев оказывается одним из самых значительных вложений в жизни практически любого гражданина. Понятное дело, при осуществлении сделок на такие крупные суммы страх потерять все испытывает каждый.

Риски связанные с покупкой жилья в новостройках

Рассмотрим, с какими рисками можно столкнуться, желая приобрести квартиру в новостройке. Эти риски можно разделить на две группы:

риск потери всех денежных средств из-за недобросовестности компании-застройщика;
приобретение жилья, качество которого будет существенно уступать ранее заявленному застройщиком.

Риск потери вложенных в покупку квартиры в новостройке денежных средств довольно велик и, прежде всего, зависит от внимательности покупателя и знания юридических тонкостей при оформлении договора. Застройщик может попытаться подсунуть вам «левый» договор, по которому он ничего вам должен не будет. Причем малоопытный в таких делах покупатель до последнего момента будет уверен в законности этого документа. Нередкой ранее была ситуация, когда оказывалось, что одна и та же квартира продавалась сразу нескольким покупателям, что неизбежно приводило к длительным судебным тяжбам.

Другой опасностью для покупателя является внезапная остановка строительства на каком-либо этапе по различным причинам: банкротство фирмы-застройщика, попытка строительства жилого дома без оформления необходимых разрешающих документов.

Что касается качества жилья, несоответствующего заявленному, так или иначе этим грешат почти все застройщики, пытаясь сэкономить. Все недостатки, обнаруженные к моменту передачи квартиры покупателю, фиксируются в акте приемки квартиры, на основании которого можно потребовать от застройщика устранить их или компенсировать деньгами.

С другой стороны, в настоящее время квартиру купить в новостройках Москвы можно без какого либо риска. Достаточно обратиться в проверенную временем организацию. Рынок новостроек Москвы не так велик и многие застройщики дорожат своим именем.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Чтобы обезопасить себя от неприятностей при покупке жилья в новостройке, потрудитесь собрать информацию о застройщике, у которого хотите приобрести квартиру. Прежде всего, узнайте как долго он на строительном рынке, сколько домов было сдано в эксплуатацию, имеются у бывших клиентов претензии к застройщику и прочее.

Если строящийся объект был аккредитован одним или несколькими банками, а также если застройщиком будущий жилой дом был застрахован, то это значительно снижает ваши риски как покупателя. В первом случае банки тщательно проверяют благонадежность застройщика, и с сомнительной конторой они вряд ли будут иметь дело.

Приобретение квартиры в новостройке пользуется большим спросом у граждан, желающих обзавестись собственными долгожданными квадратными метрами, так как это оказывается выгоднее, чем покупать готовую квартиру. Поэтому необходимо заранее изучить нюансы подобных сделок, чтобы впоследствии не остаться ни с чем.

nenovost.com

Новостройки не предлагать. 10 рисков при покупке жилья в новом доме

Дата публикации: 04.09.2017

Риелторы назвали основные причины, по которым люди отказываются от приобретения квартир на первичном рынке

В России существуют люди, которые принципиально не покупают жилье на первичном рынке. Такие покупатели готовы переплатить, лишь бы не приобретать квартиру в новостройке, рассказали риелторы, которых опросила «РБК-Недвижимость».

Редакция узнала у агентов, чего боятся такие люди и почему они рассматривают исключительно вторичный рынок.

Риск недостроя

Главная причина отказа от квартиры в новостройке — это страх того, что дом не достроят, рассказал генеральный директор петербургского риелторского агентства «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, такие опасения встречаются во всех регионах России, так как незавершенные и замороженные стройки есть практически везде.

«Ситуация с обманутыми дольщиками в стране крайне напряженная, — подтвердил руководитель отдела аналитики агентства Century 21 Россия Кирилл Котриков. — Люди очень опасаются оказаться без денег и без жилья».

Серьезнее прочих настроены те, кто уже имел дело с проблемными новостройками и больше не хочет повторять этот опыт, рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Такие люди уже знают, что девелопер может сорвать сроки строительства, обанкротиться или подолгу не подключать дом к инженерным коммуникациям, уточнил Родионцев. Столкнувшись с этим один раз, человек, скорее всего, разуверится в новостройках и переключится на вторичное жилье, заключили риелторы.

Сомнительное качество жилья

Отказываются от сделок на первичном рынке и те, кто готов поверить в своевременную достройку жилого комплекса. Такие люди просто считают новое жилье некачественным, рассказали в агентстве Century 21 Россия. «На днях в наше агентство обратилась покупательница, которая рассматривает квартиры исключительно в сталинских домах. Она убеждена, что такие здания надежнее новостроек, в них намного лучше тепло- и звукоизоляция, ведь раньше строили на века», — привела пример генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «Оранж» Олеся Рудакова.

«Поскольку строительство — затратный процесс, а стоимость 1 кв. м в новостройке должна обеспечивать полную и быструю продажу, застройщики вынуждены искать способы экономить, — объяснил Кирилл Котриков. — Некоторые выбирают простейший вариант — сэкономить на материалах. Даже в случае, когда все материалы строительства обеспечивают минимально необходимое качество, далеко не всегда они достаточны для обеспечения комфорта. Например, звукоизоляция во многих новостройках, по отзывам жильцов, в разы хуже, чем на «вторичке».

Скептический настрой в отношении нового жилья заметили и в агентстве «Азбука жилья». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переключаются на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно заметить в новостройках на стадии возведения.

Фактическая неготовность дома

Даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему нужно срочно переехать, рассказали риелторы. «Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом регионе, а средств, необходимых для аренды съемного жилья, у него нет, — объяснил руководитель отдела городской недвижимости одного из филиалов компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев. — Как показывает практика, принципиально выбирают вторичное жилье также те покупатели, которым необходимо срочно прописать семью, получить какие-либо льготы, встать в очередь в школу или детский сад».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Если в продаваемой квартире ребенок является одним из собственников и необходима новая регистрация, то люди, скорее всего, выберут «вторичку», — заявил Роман Родионцев. — Органы опеки дадут разрешение на покупку несовершеннолетним квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта более 70%».

Фактическая неготовность дома в новостройке останавливает и тех, кто хотел бы увидеть соседей до переезда, обнаружили в «Азбуке жилья». «Некоторые наши клиенты просят познакомить их с соседями по лестничной клетке, желая знать больше о качестве жизни в районе и доме, а заодно проверить адекватность людей, с которыми, возможно, придется делить пространство прихожей», — признался Владимир Каширцев.

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет делать ремонт с нуля, выбирает квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом — развитая инфраструктура», — подтвердила директор казанского агентства «Родные стены» Альбина Шагиева. При этом значительная часть новостроек сдается в эксплуатацию с квартирами без отделки — а это предусматривает дополнительные расходы на проведение ремонта, обратили внимание в «НДВ-Недвижимости».

«На вторичном рынке волнения отпадают сами собой, — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья». — Тут все готово — живите себе на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, а переехать в квартиру можно и в том состоянии, в котором ее купили».

«Качество ремонта в тех ЖК, где квартиры сдаются с отделкой, — это еще один фактор. Таких домов немного, квартиры в них дороже на приличную сумму, а уровень выполненных работ не всегда на высоте, — заявила руководитель учебного центра для риелторов компании «Мегаполис-Сервис» Юлия Безина. — Согласитесь, будет обидно, если условно бесплатная розетка внезапно вываливается, штукатурка пузырится уже через полгода, а обои безвкусны и нагоняют тоску? Похвастаться таким жильем точно не получится. Многие понимают, что все равно придется исправлять недостатки отделки от застройщика. А зачем платить больше, если можно найти симпатичный вариант на «вторичке»?

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают жилье на «вторичке» потому, что в больших городах центр обычно застроен — а значит, новостройки появляются на окраинах, рассказала Олеся Рудакова из агентства «Оранж». «Люди просто не хотят жить далеко от цивилизации», — заявила риелтор.

«В крупных городах транспортная доступность жилого района очень важна — людям ежедневно необходимо преодолевать определенное расстояние до работы, и конечно, это должно занимать приемлемое количество времени. Застройщики же возводят объекты там, где было получено разрешение — в некоторых городах просто нет места для строительства в комфортном с точки зрения транспорта месте», — подтвердил Кирилл Котриков из Century 21.

«Многие ЖК строятся на бывших болотах, рекультивированных мусорных полигонах и других не самых приятных территориях, — добавила Юлия Безина. — Приезжие, как правило, этого не знают, а вот местные жители «новую и красивую новостройку» будут обходить стороной. Перепродать такое жилье будет непросто».

Транспортная недоступность и нехватка зелени

Удаленность новых ЖК от обжитых районов неминуемо приводит к следующей проблеме — транспортной недоступности новостройки. Автобусы в новые районы могут пустить через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира внутри компактного микрорайона, предупредили риелторы. Этот вопрос особенно важен для пожилых людей, которые всегда оценивают близость остановки общественного транспорта, указал Владимир Каширцев.

Удаленность крупных новостроек от обжитых районов привлекает людей, которые привыкли ездить на личной машине. В результате в новых жилых комплексах оказывается очень большая доля жильцов с собственным автомобилем, заключили риелторы. Из-за этого на выезде из ЖК постоянно образуются пробки, а между местными жителями мгновенно возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание в «Азбуке жилья».

«Когда въезжаешь в новостройку в новом микрорайоне, не стоит рассчитывать на привлекательный вид из окна, — добавила генеральный директор мытищинского филиала агентства «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Даже если застройщик постарался максимально обустроить придомовую территорию, то пройдет довольно много времени до того момента, когда кусты и деревья будут радовать глаз».

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не станут покупать жилье в новостройке из-за страха «вечного ремонта», рассказали в агентстве «Мегаполис-Сервис». «Жильцы вселяются поэтапно и, как правило, начинают ремонт, так что шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие сопутствующие процессу неудобства, как показывает практика, могут длиться до пяти лет, — заявила Вера Ларионова. — Если молодежь на это обращает мало внимания в силу своей занятости и отсутствия в квартире в дневное время, то пожилым людям в такой ситуации деваться просто некуда. Терпеть все эти прелести несколько лет мало кто из них согласится».

Вторичные квартиры предпочитают те, кто ценит покой и тишину, согласились в Est-a-Tet. «Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными может остаться до 15% дома, — предупредил Роман Родионцев. — Оставшаяся часть собственников в течение примерно двух лет делает ремонт, параллельно в течение этого времени реализуется оставшаяся часть квартир. К тому же покупатели, которые планируют в квартире дорогую отделку, остерегаются, что она может быть испорчена из-за усадки нового дома».

Дополнительные неудобства возникают из-за строительства новых корпусов и очередей жилого комплекса вблизи уже сданных домов, отметили риелторы. «При реализации масштабных проектов покупателей первых домов может пугать перспектива жить рядом со стройкой», — сообщил Денис Гаджиев из «НДВ-Недвижимости». В этом случае звук забивания свай, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жильцов новостройки.

Невозможность окупить затраты Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — инвесторы, которые намерены зарабатывать на сдаче квартир в аренду. Приобретение жилья на этапе строительства гарантирует, что в течение длительного времени покупатель будет ждать ввода дома в эксплуатацию — а значит, не сможет получать прибыль от сдачи квартиры, рассказали в агентстве Est-a-Tet.

Отсутствие школ и детсадов

Наличие детских садов, школ и других объектов, характеризующих качество городской среды, все чаще определяют выбор покупателя, констатировали в Century 21. Семьи с детьми предпочитают вторичные квартиры, так как там гарантированно есть школы, поликлиники и детские сады. Жителям новостроек придется ждать, пока эти объекты будут достроены, предостерегли риелторы.

«Во многих новостройках нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Особенно этим славятся микрорайоны для военнослужащих. В них, помимо домов, изначально не предусмотрена сопутствующая инфраструктура, — рассказала Вера Ларионова. — Но и в других только что построенных микрорайонах этих проблем достаточно. К примеру, рядом с Красногорском находится «Павшинская пойма», где только год назад появились поликлиника и почта, а люди здесь проживают уже почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, привычные магазины — все это привязывает к себе и при возможном переезде на новое место жительства может быть точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Стремление сэкономить

Десятая причина — это банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, рассказали в агентстве «Родные стены». «Не получится купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене хрущевки, — констатировала Альбина Шагиева. — К примеру, в Казани цены на новостройки на этапе старта продаж выше, чем на аналогичные объекты на «вторичке». К тому же в нужном районе новостроек может не быть, а если строительство и ведется, то в развитых и обжитых районах цены на такие квартиры гарантированно будут кусаться».

«Вложившись в ипотеку на «первичке», нужна серьезная сумма на ремонт — а если ты еще и на съемной квартире живешь, то это выходит весьма накладно», — добавила Юлия Безина.

При выборе вторичной квартиры экономия возникает даже в коммунальных платежах, считают риелторы. Суммы в квитанциях нового жилого фонда зачастую оказываются выше, чем в домах советской постройки. «На сегодняшний день, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее квартиры с маленькой кухней и прихожей, но с достаточным, а не избыточным количеством жилой площади, — считает Олеся Рудакова. — Люди не хотят платить за просторные холлы, коридоры и санузлы, которые свойственны многим современным новостройкам».

Антон Погорельский, РБК

www.msknov.ru

Как снизить риски при покупке квартиры в новостройке.

Покупка строящейся недвижимости всегда связанна с определёнными рисками. Какие это могут быть риски? Как выбрать надёжного застройщика? Как не оказаться у разбитого корыта?

Основные риски.

• .Фирмы однодневки. Собрав достаточное количество средств(продав несуществующие квартиры) такая фирма просто исчезает вместе с вашими деньгами.

• Двойные продажи одной и той же квартиры. Распространенный вид мошенничества. Доказать право на квартиру можно будет только в суде. В любом случае она достанется лишь одному участнику спора, другой получит компенсацию.

• Приостановление строительства. Стройка может быть остановлена по разным причинам: мошенническая схема строительства, экономический кризис, банкротство фирмы, недостаточное количество финансовых активов, судебное предписанием о приостановлении строительства, административные противоречия

• Задержка строительства. Более половины застройщиков не выполняют на практике свои обещания по срокам строительства. Это связанно с тем, что на своевременную сдачу влияет множество факторов, и даже небольшой сбой с поставкой материалов либо ошибка в управлении процессом могут повлиять на всю стройку.

• Наличие дефектов в построенном доме. Иногда уже в сданном доме обнаруживаются огромные трещины, а высота и квадратура квартир либо планировка лестничных проёмов не соответствует заявленным параметрам.

Как определить надёжного застройщика.

От многих рисков вас сможет обезопасить выбор надёжного застройщика. Есть несколько показателей того, что фирма надёжная.

• Публичность. Освещение компании в СМИ свидетельствует о её конкурентоспособности. Такой компании не нужны скандалы и ей выгодней отвечать по всем обещаниям.

• Адекватная ценовая политика. Квартира от надёжного застройщика всегда будет превышать нижний порог цены на квадратный метр в вашем регионе. При этом скидки вполне возможны, если изначальная цена объекта была завышено. Здесь есть ещё один немаловажный нюанс - стоит учитывать, что стоимость жилья на начальном этапе строительства отличается от его стоимости при завершении работ.

• Учредительные документы кампании. Это устав компании, свидетельство ИНН, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство ОГРН.

• Необходимый набор разрешительных документов на строительство. Важно чтобы у организации было разрешение на строительство, протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта, свидетельство о государственной регистрации вся проектная документация, предварительный протокол распределения жилой площади.

• Темпы строительства объекта. Для того чтобы оценить этот показатель, посетите объект лично. Показателем хорошей динамики строительства может служить месячный прирост панельной многоэтажки на 4 и монолитного дома на 2 этажа. При этом учитывайте, такой фактор как время года и погодные условия. Для более объективной оценки вы можете проконсультироваться с независимыми специалистами.

2 важных нюанса при покупке

1. Перед составлением договора проконсультируйтесь с профессиональным юристом. В договоре обязательно должны быть указаны:

• точные характеристики квартиры,

• срок передачи квартиры,

• стоимость и сроки оплаты,

• перечень гарантий на квартиру.

2. Очень важно по какой схеме будет проводиться покупка. Самой безопасной и надёжной будет покупка у застройщика, который работает по федеральному закону 214

journal.regionalrealty.ru

Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке

К сожалению, в нашей стране покупка квартиры в строящемся доме – дело выгодное, но ненадежное

Даже если ваш дом все же сдадут, все равно есть вероятность, что вместо оговоренной квартиры вы получите жилье на другом этаже, в другом крыле здания, с видом на стройплощадку или вообще квартиру меньшей площади.

Конечно, в случае получения подобной «маленькой» квартиры должен незамедлительно последовать строгий перерасчет. В договорах обычно подробно описывается покупаемый объект, поэтому перечисленные случаи на практике, к счастью, встречаются нечасто. Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty, поясняет: «В договорах, как правило, достаточно четко прописывается месторасположение квартиры внутри дома. Площадь же, действительно, может измениться, в этом случае стороны проводят дополнительный расчет. Но такое изменение площади обычно не бывает большим и вызвано, скорее, чисто техническим уточнением площади в результате инвентаризации».

Но иногда новостройка может «видоизмениться» и в связи с административным фактором. К примеру, застройщик, уже в ходе строительства, решил увеличить этажность объекта. Естественно, этот факт должен отразиться в проекте, говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Так что в случае, если данное решение не будет согласовано с администрацией, но при этом новые площади все же будут построены, впоследствии эти возведенные здания могут быть признаны подлежащими сносу. Поэтому нужно внимательно изучать всю документацию.

Кроме того, в изменении метража квартиры бывают «виноваты» результаты обмеров БТИ. «Очень незначительные различия в метражах могут возникнуть в результате обмеров БТИ. Но от этого не застрахован ни один застройщик», - объясняет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер». Если подобное расхождение имеет место, то его также нужно официально зарегистрировать. Чаще всего оно не превышает пары «квадратов». При этом, если квартира больше, то покупатель оплачивает «лишние» метры, если же меньше – то деньги должен возвратить застройщик. «Данное расхождение в площади фиксируется в акте-приеме квартиры, который подписывает покупатель и застройщик. Так что в данном случае несоответствие площади реальной квартиры и зафиксированной в договоре, во-первых, небольшое, во-вторых, полностью компенсируется», - поясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Все вышеописанное касалось метража новостройки. Но часто, даже если с габаритами все в порядке, проблемы начинаются внутри долгожданной квартиры. Случается, что вместо качественных коммуникаций покупатель получает оголенную или искрящую проводку, плохой напор воды, а то и вообще полное отсутствие какой-либо электрики в квартире. Портал rulinia.ru цитирует Наталью Бланкову: «Что касается коммуникаций, то это, скорее, проблема области, так как при освоении новых территорий могут возникнуть затруднения с их подключением. В сложившихся районах столицы подобных проблем нет, единственно, могут не сразу включить лифт. В данном случае возможно отключение для безопасности - при начале массовых ремонтов на лифте возятся строительные материалы, а пассажирские лифты на такую нагрузку просто не рассчитаны».

Как говорят эксперты, при покупке новостройки можно обезопасить себя грамотно оформленным договором купли-продажи. Александр Зиминский советует, чтобы в договоре были прописаны все параметры квартиры, вплоть до мельчайших деталей - метраж, данные кадастрового паспорта и экспликации БТИ (если они уже есть в наличии в момент заключения договора), а также этаж и расположение квартиры на этаже. Кроме того, к договору должен быть приложен план этажа с указанием на нем квартиры, говорит эксперт. Также на сегодняшний день договор включает в себя допустимые отклонения по метражу, не влекущие за собой никаких денежных перерасчетов. «В том случае если площадь квартиры будет отклоняться от заявленного метража больше, чем это предусмотрено договором, возникают обязательства: у покупателя - по оплате дополнительных метров, у застройщика - по возврату покупателю части уплаченных денежных средств. В любом случае, все условия должны быть прописаны в договоре, в том числе сроки выплат», - пишет rulinia.ru.

Но, по словам специалистов, договор купли-продажи в то же время имеет и свои недостатки. Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки», убеждена, что ради избежания рисков при покупке квартиры в новостройке нужно очень внимательно изучить договор, по которому приобретается недвижимость. Дело в том, что данный договор купли-продажи включает в себя целый ряд условий, без согласования которых договор считается незаключенным. Эксперт считает, что сегодня единственная законная и максимально защищающая права покупателей, приобретающих жилье в строящихся домах, возможность – это договор о долевом участии в строительстве (конечно, с поправкой на репутацию застройщика).

При этом в договоре участия в долевом строительстве, советует г-жа Соколова, обязательно должны быть прописаны следующие пункты: полное описание квартиры, то есть определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; сроки передачи объекта от застройщика к покупателю, то есть передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Нужно помнить, что если в договоре будут отсутствовать эти условия, то договор будут считать незаключенным.

Как говорит эксперт Наталья Бланкова, договор участия в долевом строительстве считается заключенным только после его регистрации и дает клиенту серьезные гарантии соблюдения сроков, а также качества строительства. Но, несмотря на все перечисленные «гарантии безопасности», в нашей стране до сих пор остается слишком много обманутых дольщиков и тех, кто остался без квартиры в новостройке. В чем же проблема: это происходит и из-за юридической безграмотности населения, и из-за того, что в нашем законодательстве всегда можно найти лазейку.

В качестве итога: если вы решились приобрести квартиру в новостройке, постарайтесь привлечь независимого юриста-эксперта, который произведет экспертизу всех заключаемых документов и сможет указать вам на все подводные камни. Кроме того, нужно проконтролировать, чтобы в договоре были четко прописаны все нюансы сделки и все особенности приобретаемого объекта недвижимости. И, конечно, нужно выбирать надежных застройщиков, крупные, зарекомендовавшие себя агентства, не «клевать» на слишком низкую стоимость квартиры и обращаться к профессиональным юристам.