Как обезопасить себя при покупке квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми? Покупка квартиры в которой прописаны несовершеннолетние дети

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

При покупке недвижимости с прописанными в ней несовершеннолетними стоит особенно внимательно подходить к сбору документов, так обязательным условием является соблюдение имущественных интересов детей.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми имеет определенные риски для покупателя. Связано это с тем, что если права ребенка в ходе сделки будут нарушены, суд наверняка встанет на сторону несовершеннолетнего и может аннулировать сделку.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.

Процедура покупки квартиры с несовершеннолетним

Покупатель и продавец обговаривают условия заключения сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Вносится задаток, гарантирующий серьезность намерений сторон.

Получение разрешения от органов опеки

Именно в этом заключается основной нюанс заключения сделки купли-продажи с прописанными несовершеннолетними. Стоит учитывать, что такое разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не просто зарегистрирован в квартире, но и имеет долю в общей собственности.

Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешение не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключением являются случаи, когда ребенок находится под опекой).

Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным комплектом документов.

Они будут рассматриваться инспектором в течение 2-4 недель, после чего выдается разрешение на сделку или отказ.

При отрицательном решении родители могут уточнить, при соблюдении каких условий, они могут рассчитывать на получение разрешения.

На практике для получения разрешения родителям следует предварительно подобрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Ребенок также может получить долю в собственности не в покупаемой взамен квартире, а у родственников.

Другой вариант – родители открывают счет в банке, куда переводят деньги за продажу доли ребенка. Они не вправе распоряжаться этим счетом пока ребенок не достигнет 18 лет и сам не решит, как потратить эти деньги.

Если в результате сделки органы опеки сочтут права несовершеннолетних нарушенными, они выдадут отказ. Например, если ребенку взамен доли ½ предлагается 1/3, даже если речь идет о большей жилплощади.

Также опека учитывает пригодность для проживания нового жилища, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и садика. Разрешение вряд ли будет получено на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию.

Подписание основного договора

Договор купли-продажи от лица продавца подписывают все собственники квартиры. Если в число собственников входят дети:

в возрасте до 14 лет – за них документ подписывают родители;

старше 14 лет – подписывают договор в отношении своей доли самостоятельно.

В тексте договора содержится указание на стороны сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о прописанных лицах и условиях их выписки, данные о наличии задолженности по услугам ЖКХ и условиям ее погашения, информация об отсутствии обременений.

Снятие прописанных лиц с регистрационного учета и их прописка по новому месту

Данная процедура производится в УМВД и предполагает заполнение листков убытия/прибытия. Стоит учитывать, что дети до 14 лет могут быть прописаны исключительно вместе с родителями.

Регистрация сделки в Росреестре

Права собственности в пользу покупателя необходимо перерегистрировать через Росреестр. В момент переоформления прав потребуется полученное ранее разрешение от опеки на сделку. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в единый реестр о смене собственника.

Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми

Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.

Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.

Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.

Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.

Также спорные моменты могут возникнуть, если ребенок выписался из квартиры незадолго до приватизации либо был временно выписан из нее на время, пока шла данная процедура.

Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.

Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.

В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.

Пакет документов необходимых для разрешения опеки

Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.

Но стандартный комплект документов включает в себя:

Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.

Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).

Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.

Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.

Каждый покупатель должен знать, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры.

У вас нет времени на поиск квартиры для аренды? Узнайте из нашей статьи, как снять жилье через агентство.

При проведении любых сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан необходимо соблюдать некоторые правила. Подробно о них рассказано здесь.

Как обезопасить себя при покупке жилья с несовершеннолетними детьми?

Для минимизации рисков покупки недвижимости с детьми покупателю стоит предпринять следующие меры:

Проверить все документы от продавца на квартиру, проанализировать сделку на юридическую чистоту.
Заверить договор купли-продажи нотариально. Нотариус не будет заверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам быстрее проводится процедура перехода прав собственности к покупателю.
Проверить есть у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от опеки, если ребенок входит в круг собственников.
Переходить к передаче денег и регистрации сделки в Росреестре только после получения разрешения от органов опеки.
Включить в договор пункт, который обязывает родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Будет не лишним убедиться, что ребенок получил прописку у родственников, а условия его нового места жительства можно считать достойными.

Подобная осмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

zakonguru.com

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

','

Содержание статьи

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Если несовершеннолетнему 14 или более лет, от него потребуется письменное согласие на заключение сделки.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

Прописка

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

В УФМС нужно предоставить:

Паспорт (свидетельство) ребёнка.
Паспорта выписывающихся родителей.
Одобрение, выданное Органами опеки.
Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

napravah.com

Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Наличие прописанных детей в приобретаемой квартире является существенным обременением, которое может не только снизить стоимость жилья, но и усложнить любые юридические действия с ним. Возможность снятия данного обременения зависит от возраста детей, наличия у них прав на квартиру и активности продающей стороны.

Алгоритм покупки квартиры с прописанными в ней детьми

Несовершеннолетние родственники продавца могут проживать в квартире на основании постоянной регистрации или иметь долю в собственности. В каждом случае для выписки детей потребуется разрешение службы опеки, а при наличии доли детей в квартире разрешение опеки понадобится и для заключения сделки по покупке жилья.

Порядок действий по покупке жилья с прописанными детьми включает следующие шаги:

Установить количество прописанных в квартире детей и наличие у них права на долю.
Обсудить с продавцом возможность выписки детей.
Проследить за получением разрешения от службы опеки на сделку.
Составить договор и проверить его законность у нотариуса.
Подписать договор и оформить сделку в Росреестре.

Продавец может выписать детей только после предоставления им другого жилья. Если для поиска и покупки такого жилья продавцу требуется время, можно заключить с ним предварительный договор, зафиксировав в нем цену будущей сделки и другие существенные условия.

При составлении основного договора важно внести в него пункт, обязывающий продавца выписать детей после регистрации сделки, если это нельзя сделать раньше (например, из-за отсутствия у продавца денег на покупку нового жилья до продажи квартиры).

Риски покупателя

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

К основным рискам покупателя квартиры с прописанными детьми относятся:

вероятность оспаривания заключенной сделки в суде;
отказ ребенка, достигшего 14-ти лет, от сделки;
покупка квартиры с обременением;
отказ в выдаче ипотечного кредита.

Инициатором оспаривания сделки могут стать как родственники выписанного из квартиры несовершеннолетнего, так и любые заинтересованные лица. Суд в таком случае ставит в приоритет интересы ребенка, поэтому вероятность передачи части купленной квартиры ребенку очень велика.

Важно! Дети с 14-ти лет, обладающие долей в квартире, самостоятельно ставят свою подпись в договоре и участвуют в регистрации сделки, при этом нет гарантий, что после длительной подготовки к сделке ребенок внезапно не откажется подписывать договор.

Если продавец не выполнит свое обязательство по выписке ребенка после регистрации сделки, вернуть потраченные на квартиру средства часто затруднительно из-за того, что продавец их уже потратил. В результате покупатель вынужден жить в квартире, обремененной прописанным ребенком – такую квартиру сложно продать и ребенок имеет право поселиться там в любой момент до своего совершеннолетия.

Кроме того, получить ипотечный кредит на покупку квартиры с прописанным ребенком практически невозможно, так как банки требуют снятия всех обременений до заключения сделки.

Как избежать рисков

Главной сложностью при выписывании детей из квартиры перед покупкой является необходимость получения разрешения от службы опеки. Сотрудники опеки выдают разрешение только в случае, если ребенок гарантированно переселяется на новую жилплощадь, купленную продавцом взамен отчуждаемой квартиры.

Существуют следующие способы обезопасить себя при покупке жилья с прописанным ребенком и минимизировать риски расторжения сделки:

проследить за получением продавцом разрешения от опеки;
убедиться в подлинности полученного разрешения;
выяснить желание ребенка в возрасте 14-18 лет участвовать в сделке;
включить в договор условие полного возмещения суммы сделки покупателю, если ребенок не будет выписан в течение 2-х месяцев после регистрации сделки;
использовать банковскую ячейку или аккредитив для передачи денежных средств;
проверять условия договора у опытного юриста или нотариуса;
заключить договор титульного страхования.

Если ребенок, достигший 14-ти лет, проживает в квартире, при осмотре можно оценить его отношение к скорому переезду – явный негатив повышает вероятность отказа от подписи и срыва сделки.

Оптимальным вариантом будет нанесение совместного с продавцом визита в опеку. Проверить подлинность выданного разрешения можно путем направления запроса в местный орган исполнительной власти, так как разрешение оформляется в виде постановления главы администрации.

При заключении с банком договора об использовании банковской ячейки следует установить два условия выдачи денег продавцу:

Такая мера позволит снизить риски потери денег, а квалифицированный юрист может оценить вероятность оспаривания сделки по документам на квартиру.

Договор титульного страхования заключается с частной фирмой-страховщиком и требует дополнительных расходов, но позволяет вернуть потраченные деньги в случае оспаривания сделки.

Документы для получения разрешения опеки

Для получения разрешения службы опеки на выписку ребенка и/или отчуждение его доли продавец должен представить следующие документы:

заявление;
паспорта родителей всех прописанных детей;
свидетельства о рождении детей;
выписка из ЕГРН с перечнем всех сособственников квартиры;
кадастровый паспорт;
предварительный договор покупки другого жилья детям;
справка о прописанных в квартире детях;
справки о составе семьи каждого из прописанных детей.

Сотрудники опеки изучат предварительный договор покупки нового жилья на предмет соблюдения интересов ребенка – новая квартира должна быть не меньше прежней по площади, а также располагаться вблизи социальной инфраструктуры и соответствовать санитарным нормам.

Для повышения вероятности одобрения нужно предложить продавцу поручить составление предварительного договора покупки нового жилья детям и основного договора купли-продажи одному нотариусу, чтобы он мог оценить вероятность перехода прав на квартиру без обременений и при необходимости скорректировать условия договоров.

Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком требует тщательной подготовки и оценки возможных последствий такой сделки. Предотвратить расторжение сделки и потерю купленной квартиры можно путем внесения в договор страхующих условий и проверка обременений у опытных юристов.

zakonometr.ru

Покупка квартиры с несовершеннолетними прописанными детьми

Сделки с недвижимостью обычно не являются сложными или проблемными, однако когда речь идет о покупке квартиры с несовершеннолетними детьми, то нужно знать определенные нюансы. Когда мы говорим о ребенке, который прописан, является частичным или полным собственником жилья, то процедура приобретения требует дополнительного внимания. Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру с прописанными в нем детьми, и как не потерять свои деньги.

Как вы знаете, права детей в любых вопросах, в том числе имущественных, защищены законодательством. Ребенок может приобрести квартиру или ее долю в результате дарения или получения наследства. Если имущество было взято с помощью материнского капитала, то дети обязательно должны стать совладельцами. Поскольку они имеют ограниченную дееспособность, то важно понимать, как происходит покупка квартиры по нормам действующего законодательства.

Поскольку ребёнок является собственником квартиры, но решение за него принимают родители и представители, то государство в лице органов опеки не должно допустить, чтобы он что-то потерял вследствие этой сделки. По этой причине довольно часто выделяются следующие условия, которые делают продажу жилья возможной:

взамен проданной квартиры ребенку будет куплена другая, не уступающая по своим характеристикам;
полученные от продажи деньги будут сохранены для ребенка на отдельном счете в банке.

Если же продажа квартиры осуществляется без согласования с компетентными органами, то проблемы могут возникнуть как у продавца, так и у покупателя.

Основные риски

При выборе квартиры, в которой были или сейчас прописаны несовершеннолетние, особое внимание нужно уделить следующим моментам:

особенности приватизации;
использование материнского капитала;
дата выписки.

Представим ситуацию, когда квартира была приватизирована собственником, у которого есть малолетние дети. В документах на жилье указано, что к владельцам они не относятся. Тем не менее, на момент оформления бумаг они были прописаны в этом помещении. Для того чтобы получить такую информацию, можно запросить выписку из домовой книги.

Такая ситуация возможна, но только в том случае, если органы опеки не имеют никаких претензий и дали свое добро на отказ от включения ребенка в список владельцев. Иногда встречается и такое, что на время оформления документов несовершеннолетнее лицо на небольшой срок выписывается. При этом проживать там можно без проблем. Однозначного мнения по поводу таких случаев нет, но в дальнейшем есть риск оспаривания такой сделки.

Если покупка жилья осуществлялась через материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны получить долю от этого имущества. В расчет берутся дети, которые были у семьи на время получения капитала. В случае, когда этого не было сделано, а к собственникам относятся только родители, имеет место нарушение прав. Это может привести к тому, что продажа будет оспорена, а часть квартиры передана несовершеннолетнему.

Также опасность при покупке квартиры с прописанными детьми возникает тогда, когда до приватизации они были выписаны. Зачем это делается? Здесь есть две причины. Во-первых, это лишает детей доли от имущества. Во-вторых, в случае продажи, отсутствие детей в сделке значительно упрощает процесс. В результате этой экономии может пострадать тот человек, который приобретет такую недвижимость.

Проблема заключается в том, что если будет возбуждено дело по поводу отмены продажи, то суд может вменить нарушение детских прав. Автоматически сделка станет недействительной. Таким образом, если вы нашли отличную квартиру, но к ней какое-то отношение имеют дети, нужно все тщательно проверить и убедиться, что их права никак не нарушаются. Идеальной считается ситуация, когда ребенок был одним из собственников, а у продавца на руках есть разрешение органов опеки на лишение его доли, что позволяет легко выполнить дальнейшую продажу.

Особенности сделки

Итак, мы уже выяснили, что если происходит сделка по продаже квартиры с участием малолетних детей, то всегда нужно быть особо внимательными. При этом не имеет значения, ребенок был владельцем или был там прописан, ведь в каждом из этих случаев нужно выполнить дополнительные действия.

Приобретение недвижимости, где среди собственников числится подросток старше 14 лет, нужно иметь документальное подтверждение согласия его родителей или опекунов. Те, в свою очередь, должны обратиться в органы опеки с таким вопросом и проконсультироваться. Если никаких претензий у них не возникнет, то продажа станет возможной. Свою подпись на договоре будет ставить несовершеннолетний, поскольку он уже является дееспособным, хоть и ограниченно.

Важно! Если же владельцем недвижимости является лицо младше указанного возраста, то решение за него принимают органы опеки. При этом они дадут свое согласие только в том случае, если убедятся, что права ребенка никак не нарушаются.

Помимо всего прочего, в органы опеки нужно подать следующие бумаги:

удостоверения личности всех сторон;
бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
справка из БТИ;
документ, в котором перечислены все прописанные лица;
справка с места регистрации несовершеннолетнего, если он является только владельцем.

Когда все документы готовы и проверены, они передаются в органы местного самоуправления. Глава муниципалитета анализирует все бумаги и принимает решение. Если продажу квартиры он разрешает, то это должно быть подтверждено документально. За ребенка в договоре расписываться будут его родители или опекуны, поскольку его подпись юридической силы не имеет.

Если ребенок просто прописан в квартире, но собственником не является, то для продажи его нужно выписать. Однако здесь есть определенные нюансы, в том числе:

новое место жительства должно быть не меньше, чем продаваемая квартира;
если жилье было приватизировано, то подросток не может прописаться в коммуналке;
выписка лица, которое в недвижимости зарегистрировано, но не живет, осуществляется через суд.

Когда все эти условия соблюдены, собственники могут обратиться в соответственное учреждение для фиксации выписки несовершеннолетнего лица из продаваемой квартиры. Отметим, что продажа квартиры без этого мероприятия будет невозможной. Когда все формальности улажены, можно приступать к следующему этапу и оформлять непосредственно договор купли-продажи.

semyaizakon.ru

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох

Если права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, сделать это может и сам ребенок

Присутствие несовершеннолетних детей в сделке с недвижимостью требует повышенного внимания не только от покупателя, но и от продавца. Поэтому если принято решение не только приобрести, но и продать жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, юристы советуют быть предельно предусмотрительным и предвидеть множество неприятных ситуаций, которые могут возникнуть в будущем.

Нужно помнить, что любую подобную сделку можно осуществить лишь с разрешения органов опеки и попечительства: только они имеют право разрешить или отказать в купле-продаже.

Как объясняют юристы, органы опеки в сфере недвижимости в основном занимаются вопросами приватизации и купли-продажи. Так, ребенок до 18 лет должен непременно участвовать в приватизации квартиры по месту своей постоянной регистрации. По этой причине некоторые «юридически подкованные» граждане перед приватизацией своей муниципальной квартиры снимают своего ребенка с регистрации и «прописывают» его, например, к своим родственникам. В этом случае приватизация пройдет уже без участия несовершеннолетнего ребенка. Но при этом Росреестр запрашивает дополнительные данные по квартире, если сделка вдруг проводится без участия ребенка. Так что разрешение может быть получено, только если ребенок уже имеет свою собственность (или долю) или же прописан в другой квартире, в приватизации которой он может поучаствовать.

Кроме того, органы опеки и попечительства выдают разрешение и в случае, если ребенок является одним из сособственников жилья. Но есть нюанс – если несовершеннолетний всего лишь зарегистрирован в квартире, то подобное разрешение не требуется, и проблема обеспечить ребенка реальным местом проживания ложится на плечи его родителей, пишет портал www.vsnr.ru.

На самом деле государство старается защитить права несовершеннолетнего ребенка законным путем, начиная все с той же приватизации. Так, если на момент приватизации ребенок зарегистрирован на данной жилплощади, то он должен в обязательном порядке принять участие в безвозмездной передаче квартиры в собственность. К примеру, взрослые могут написать отказ в приватизации, но вот ребенок обязан в ней участвовать. Часто родители не регистрируют свое чадо перед приватизацией, чтобы потом в будущем без проблем продать квартиру.

Обычно проблем с выдачей разрешения со стороны органов опеки не возникает, если после сделки у ребенка улучшаются жилищные условия: приобретается квартира большей площади или коттедж, у него появляется собственная комната и т.п. В этом случае чиновники рассматривают вопрос продажи квартиры родителями ребенка параллельно с вопросом покупки нового, улучшенного жилья, ими будет проводиться экспертиза документов, на основе которых и будет впоследствии выдано разрешение.

А вот если у членов органов опеки возникают вопросы, то в этом случае решение принимается коллегиально. Конечно же, органы попечительства смотрят, чтобы новая квартира была не хуже продаваемой, но, конечно, существует индивидуальный подход. К примеру, бывали ситуации, когда родители были вынуждены продать большую квартиру и поменять ее на меньшую, так как были нужны деньги на операцию ребенку. Конечно же, в этом случае органы опеки пошли навстречу. Но в этом случае нужно было предоставить весь пакет документов и справок.

Кроме того, органы опеки также поддержали продавцов-родителей, которые из городской квартиры собирались переехать в деревню, так как у ребенка была бронхиальная астма. И, как объясняют юристы, такие разрешения выдаются в течение месяца.

По всем правилам в новом жилье количество квадратных метров должно соответствовать старой квартире или же быть большим. Но и в этом случае органы опеки должны разбираться с каждым случаем индивидуально, и иногда они идут на компромисс.

Кроме того, говорят специалисты, органы опеки очень не любят, когда берут ипотеку под залог квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Все дело в недобросовестных застройщиках: ведь случаев, когда обманутые дольщики брали кредит, продавали свои квартиры, вкладывали все деньги в строящееся жилье, а в результате оставались ни с чем, великое множество.

Исходя из всего вышесказанного, если вы покупаете или продаете квартиру и в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, нужно быть втройне внимательным и просчитать все варианты, исключив любую возможность оспаривания документа через суд в будущем. Юристы должны проверить все документы и убедиться, что права детей ни в коем случае не будут нарушены. Это касается вашего спокойствия: ведь если вдруг права ребенка были нарушены, то такую сделку можно оспаривать даже через десять лет, к примеру, этой тяжбой могут заняться родственники ребенка или же сам ребенок, пусть уже и совершеннолетний, вдруг узнавший о нарушении своих прав.

www.km.ru

Покупка квартиры в которой прописаны несовершеннолетние дети

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
передача денег в соответствии с договором;
получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Дело в том, что сделки с жилой недвижимостью, где затрагивались права ребенка, могут быть аннулированы даже спустя определенное количество лет. Существует риск, что уже обжившимся в новом жилье придется съехать, а продавцам – вернуть деньги, несмотря на то, что после сделки прошло 10 лет.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох

Как купить квартиру, в которой прописан ребенок

Данная мера используется государством в лице органов опеки для обеспечения адекватных условий для развития ребенка, для защиты прав несовершеннолетних детей. Это забота о будущем благосостоянии и здоровье ребенка. Если родители не выполняют условия опекунского совета, новые владельцы могут остаться без квартиры. Такое решение вправе принять суд, законом разрешено в таких случаях расторжение договора купли – продажи.

Возможные последствия покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Уточнить эту информацию можно, попросив расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП. Если имеет место первый вариант, то есть ребенок числится по другому адресу, то для покупателя нет никаких рисков, так как несовершеннолетний не имеет никакого отношения к реализуемому жилью.

Продажа квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети

вместе с ребенком, достигшим четырнадцати лет матери или отцу надлежит явиться в паспортный стол к паспортисту, где нужно будет написать заявление с просьбой о выписке ребенка. Обязательно потребуется приложить паспорт родителя и ребенка или же свидетельство о его рождении, документ о праве собственности и разрешение от органов опеки;
нужно оформить листок убытия с обязательным указанием нового адреса;
выждать срок (7 дней) и забрать листок убытия с момента выдачи которого ребенок становится выписанным из занимаемой ранее жилплощади.

Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

Продажа доли в квартире, в которой прописаны несовершеннолетние

Действительно, нет никаких долей, есть квартира, принадлежащая вашей маме. Надо смотреть договор дарения, что там указано по поводу зарегистрированных лиц.Опека никакого отношения к продаже в данном случае не имеет — дети не собственники. Ну, а в остальном, — обычная житейская история. И если в квартире живут ваши дети, может, как-то по-другому разрушить ситуацию. В суд по поводу порядка общения с детьми, отказа в доступе в собственную квартиру и т.п. А вообще. еще раз доказано: нельзя обижать женщин. Мстить они могут страшно.

Из детской — на улицу

В райсуде представитель опеки рассказал, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, одну статью Жилищного кодекса, одну статью Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и одну статью Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности и документы

После 14 лет дети совершают некоторые сделки с согласия родителей (попечителей).
До 16-летнего возраста признание дееспособности возможно только в случае, если ребенок работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью.
До 18 лет ребенок может самостоятельно принимать решения по вопросу приватизации жилья, если он вступал в брак или расторгал его.

Жилищный Консультант

Если ребенок является собственником жилья, как и его родители, то в акте прописывается информация относительно разрешения от службы опеки (указываются номер и дата документа). Если такового не имеется, то сделка подлежит аннулированию, а действия с квартирой будут признаны незаконными.

Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

В том случае если новая квартира приобретается в рассрочку;
В случае если данная сделка является не только продажей, но и одновременно дарением;
Если будущая новая недвижимость находится строящемся состоянии;
В случае, когда квадратные метры нового помещения меньше, нежели то, которое имеется в продаваемой квартире;
Если в новом жилье недостаточные удобства, а также коммуникации;
В том случае, если инфраструктура окрестности нового жилья недостаточно развита, а то и вовсе отсутствует.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры, где прописаны несовершеннолетние, является типом сделок особой сложности. Чтобы правильно оформить бумаги и учесть все нюансы рекомендуется обратиться к опытным риэлторам. В этом случае риски признания сделки недействительной останутся минимальны.

onejurist.ru

Из детской - на улицу

Правовые нормы, которые регламентируют сделки купли-продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние дети, растолковала своим коллегам из Челябинской области Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Подобные разъяснения понадобились после проверки того, как региональные суды решили спор чиновников опеки и мамы двух ребят. Мать продала свою квартиру, в которой были прописаны и считались собственниками долей ее несовершеннолетние сын и дочь.

Разрешение на куплю-продажу в таких случаях дают органы опеки. При этом они выставляют обязательное условие - продать жилье, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить ее на ребят. Дети не должны лишиться своих квадратных метров при сделках родителей или опекунов. В нашем случае мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами.

В суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной к продавщице квартиры и ее покупательнице обратилась опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники в интересах детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и ее обделенных детей.

Мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами

В райсуде представитель опеки рассказал, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, одну статью Жилищного кодекса, одну статью Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и одну статью Закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Районный суд встал на сторону чиновников и вернул квартиру продавцу и ее детям. Но областной суд это решение отменил и принял новое - опеке отказали. Тогда ей ничего не оставалось, как пойти дальше и выше - обратиться в Верховный суд. Там дело изучили и заявили, что доводы опеки серьезны и "подлежат удовлетворению". А апелляция "допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела".

Вот как разобрал этот спор Верховный суд РФ. Семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Женщине разрешили ее продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле, как и было в прежней. Матери опека выставила условие - в месячный срок с момента совершения сделки предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы. Но все сроки вышли, а мать ничего не купила. Это подтвердила и справка Росреестра, из которой следовало, что на детей нет зарегистрированных прав собственности. Райсуд сказал, что дети утратили права собственности на старую квартиру и не приобрели их ни в какой другой. Соответственно их права нарушены. Значит, стороны сделки по купле-продаже возвращаются в первоначальное состояние. На это апелляция возразила. Она сказала, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. По мнению областного суда, сделка совершена "в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры". Значит, незаконной считаться не может.

Верховный суд разъяснил коллегам разницу двух понятий - "ничтожная сделка" и "оспоримая сделка". Райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным. Эти основания прописаны в двух статьях Гражданского кодекса. Но суд первой инстанции этого не сделал. Областной эту ошибку не исправил и не сказал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае. Апелляционный суд, по мнению Верховного суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка. И в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или не действительность сделки.

Местный суд сказал, что сделка была совершена с согласия органа опеки - она же давала разрешение на продажу. Но это не так, ведь чиновники не могли дать согласие на "отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильем". Это очень серьезный довод. Выходит, что мать, совершив сделку, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жилье. Ведь в момент сделки, эта квартира для брата и сестры была единственным жильем. Суду ответчик не предоставил доказательств, что из-за сделки права детей не нарушены. Это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности. Апелляция эти важные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила. Верховный суд велел этот спор пересмотреть по новой, учитывая его разъяснения.

rg.ru