Ипотека на коммерческую недвижимость. Ипотека на квартиру на юридическое лицо

Ипотека для юридических лиц: преимущества, как получить

Слово «ипотека» знакомо буквально каждому, кто только задумывался о приобретении недвижимости. Про то, что ипотека выдается семьям на приобретение жилья и даже по некоторым программам с учетом государственных субсидий, известно также многим. Но мало кто знает о том, что существует аналогичный вид коммерческого кредитования – ипотека для юридических лиц. При таком виде этого займа, многие его основные черты теряются.

К примеру, принято считать, что ипотека – весьма долгосрочный кредит, который некоторые банки растягивают на сроки аж до 50 лет. Для коммерческой ипотеки этот закон не применим - выдается она на срок от 5 до 8 лет. Кроме того, процентные ставки по ней сверхнизкими не назовешь – 12-14%. Также, как и при жилищной ипотеке, необходим первоначальный взнос, который в данном случае составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

Но вот закон ипотеки «долгое оформление» вполне действителен и при выдаче юридическим лицам. Все та же морока с оценщиками, все та же целевая направленность, высокие требования и долгое и мучительное рассмотрение заявки.

Обязательными требованиями к юридическому лицу, желающему приобрести недвижимость под залог, являются:

Деятельность на территории России более года;
Положительный экономический баланс;
Производство, не связанное с алкоголем, табаком и загрязнением окружающей среды.

Необходимо отметить, что ипотека для юридических лиц является обоюдно более выгодной, чем кредит под развитие бизнеса. Предпринимателю выгодно то, что он и приобретает недвижимость, в которой можно сделать офис или производственное помещение, и платит меньший процент по кредиту.

Выгода банка также просматривается в снижении рисков потерь. При оформлении кредита под развитие бизнеса, залогом является оборудование компании, а при ипотеке – недвижимость. Тут уж, дело ясно – недвижимость и через 10 лет будет в цене, а вот оборудование – вряд ли.

На западе и предприниматели, и банкиры с большим удовольствием пользуются таким инструментом дохода, как коммерческая ипотека. Причем даже некоторые предприниматели ухитряются заработать на недвижимости, приобретенной в ипотеку, путем сдачи ее в аренду.

В России же данный вид кредитования никак не может прижиться и является большой редкостью. На это существует ряд причин. Одна из них кроется в том, что на деле к заемщику предъявляются очень высокие требования. Для начинающих бизнесменов, да и в целом, для малого бизнеса, это серьезное препятствие. Крупным же и интенсивно развивающимся предприятиям кредиты такого рода не нужны.

Остается верить в то, что банки пересмотрят свои требования и аудиторы, направляемые на предприятия, станут более лояльными. Ведь, если появилась нужда в коммерческой ипотеке, то должны появиться и соответствующие предложения в коммерческих банках, которые будут вести борьбу за клиентов и снижать свои планки. Это обычный закон рынка: появился спрос - появится и предложение.

creditwit.ru

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц

Финансирование бизнеса » Кредиты малому бизнесу »

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц: что это такое?

Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Выгодно ли это?

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица».

Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит, может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.

berolux.ru

Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку

Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

Физическое лицо.
Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
Есть ли в собственности другие подобные объекты.
Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:

В случае продажи придется заплатить налог.
Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.

Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.

Оформление ИП и экономия на налоге

Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.

Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.

ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.

Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.

Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.

Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить

Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.

Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.

Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.

Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант

Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.

Преимущества кредитования:

Длительный срок – до 15 лет.
Низкие ставки – от 11%.
Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость

Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.

Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.

businessrealtyinfo.ru