Процедура (пошаговая схема) получения ипотеки (покупка квартиры). Ипотека после заселения

Ввести ипотеку на новостройки с платежами только после заселения

в 2015 г. государство стало субсидировать ипотечные кредиты для покупки жилья в новостройках путем уменьшения процентной ставки для заемщиков в некоторых банках, разницу банкам возмещало государство. Это действительно повлекло в условиях экономического кризиса увеличение объема продаж в новостройках, ожила вся строительная отрасль, многие смежные производства и сферы услуг получили толчок к развитию. Но принятых мер на самом деле недостаточно, т.к. новостройки строятся не моментально, а потенциальные новоселы нередко продают единственное имеющееся в наличии старое жилье для внесения первоначального платежа и вынуждены одновременно с ипотекой оплачивать аренду съемного жилья в течение всего срока строительства новой квартиры, а этот период может затянуться на несколько лет. В итоге часть потенциальных новоселов либо приобретают более дорогое устаревшее вторичное жилье, либо вовсе отказываются от идеи переезда, т.к. оплачивать одновременно ипотеку и аренду оказывается обременительно для них. Решение подсказали некоторые застройщики, которые стали предлагать приобретать у них строящееся жилья в ипотеку, но с отсрочкой всех платежей по кредиту до момента заселения в квартиру. Идея на самом деле отличная, это позволяет будущим новоселам во время строительства своей квартиры жить в арендном (или ином) жилье, не обременяя себя платежами по ипотеке за еще не построенную квартиру - в некоторых случаях этот факт сыграет ключевую роль, и спрос на новостройки повысится. Более того, у самих застройщиков появится допстимул (помимо 214-ФЗ) максимально быстро достроить дом и ввести его в эксплуатацию, а не затягивать стройку.

Практический результат

1) Повысится доступность ипотеки, возрастет ее популярность, у банков расширится кредитный портфель. 2) Повысится привлекательность покупки жилья в новостройках. 3) Для дольщиков уменьшится риск недостроя жилья, т.к. у застройщиков будет допстимул строить дома быстрее, а дольщик не будет рисковать своими деньгами до момента окончания строительства (кроме первоначального платежа). 4) Дополнительно усилится надзор за застройщиками со стороны государства. 5) Большое количество семей наконец-то сможет осуществить свою мечу переехать в новостройку, ведь это жилье дешевле старой "вторички".

www.roi.ru

Новости о квартале "Спутник"

18/07/17

Купи в ипотеку на старте продаж – плати после заселения

ГК «Самолет» объявляет о старте ипотечных каникул: оформив ипотеку с первоначальным взносом на покупку недвижимости в квартале «Спутник», выплаты начнутся только после заселения.

Застройщик ООО «Бухта Лэнд», входящий в группу компаний «Самолет», стартует ипотечные каникулы: отсрочка платежей до завершения строительства. Это предложение позволит совершить покупку в квартале для жизни «Спутник» на старте продаж, а выплаты по ипотеке начать после заселения. В программе участвуют ведущие российские банки, минимальная ставка — 7,7%.

Все дома в «Спутнике» сдаются с чистовой отделкой в одном из трех вариантов: «New retro», «Классика» и «Минимализм». Это позволит сразу после получения ключей въехать и приступить к обустройству интерьера. «Мы решили устроить нашим покупателям полноценные каникулы: с момента первого взноса до завершения строительства никаких платежей по ипотеке — это беспрецедентное предложение на рынке недвижимости. Эта программа даст возможность без дополнительной нагрузки для бюджета приобрести недвижимость тем, кто пока вынужден арендовать жилье», — рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу.

Предложение оценят и те, кто планирует приобрести недвижимость в инвестиционных целях и сдавать ее после получения ключей. Ипотечные каникулы избавят от финансовой нагрузки на период строительства, а после его завершения арендная плата покроет платежи по ипотеке.

Квартал для жизни «Спутник» расположен в Одинцовском районе и имеет отличную транспортную доступность: в 1,7 км (в 20 минутах пешком) находится станция метро «Строгино», в 3 км — «Мякинино». «Спутник» имеет прямой выезд на МКАД и скоростное Новорижское шоссе.

В составе собственной инфраструктуры — школа на 825 мест, три детских сада на 450 мест, медицинский центр, вблизи будут находиться магазины, кафе и прочая необходимая для жителей инфраструктура. Для удобства автовладельцев в квартале предусмотрен двухуровневый отапливаемый паркинг, оборудованный новейшими системами вентиляции, безопасности и видеонаблюдения.

Вернуться к новостям

sputnikcity.ru

Подводные камни ипотеки в 2018 году: тонкости ипотечного договора

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

за рассмотрение заявки;
за выдачу кредита;
за обмен валюты;
за перевод денег со счета на счет;
за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

жизни и здоровья заемщика;
права собственности на недвижимость;
риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

увеличение суммы ежемесячных выплат;
многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2018 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Выселение из квартиры - ипотека. Права должника

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ

Ипотека, это пример не состыковок российского законодательства. Каждый человек имеет право на жилье (ст. 40 Конституции РФ). Но если квартира является предметом залога (ст. 334 ГК РФ), все жильцы выселяются на улицу, без исключения.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»

Москва: 8 (499) 938-40-59

С-Петербург: 8 (812) 467-39-61

На систему не действуют никакие правила и законы. Все предписания верховного суда отменяются. Также не учитываются интересы незащищенных слоев общества:

инвалидов;
пенсионеров;
детей.

Что-то сделать и не оказаться на улице практически невозможно. Единственная защита от кредитора, это федеральная программа «Жилище», которая включает в себя ряд субъективных проектов:

Помощь военнослужащим.	Жилищный кредит оплачивается из специального фонда (НИС). В случае расторжения служебного контракта, человека выселяют.
Молодая семья.	Государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение жилплощади или закрывает часть просрочки.
Помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки.	В России 100 тыс. семей на грани оказаться на улице. Была введена срочная мера (Постановление правительства № 373 от 20.04.2015 г.)

И независимая оценочная стоимость жилья. Для уменьшения основного долга.

Государство создало условия для банковского сектора, т. к. он является основой экономики страны, но в то же время подвергло своих граждан значительному риску выселения. Плюс необоснованные проценты по жилищному займу.

Для сравнения в странах запада, средняя ставка составляет 2-4% в год. В России эта цифра – 13-15%.

Понятие ипотеки

Ипотека, это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Он может быть двух видов:

Целевой.	Деньги выдаются на покупку приобретаемой недвижимости. Она же и будет предметом залога. Средства на руки заемщик не получает.
Нецелевая.	Деньги выдаются клиенту наличными или переводятся на его счет. Залогом является объект недвижимости, который УЖЕ находится в собственности заемщика.

Средний срок ипотеки в России 7-15 лет.

Виды залога:

В законодательстве, для оформления жилищной ссуды предусмотрено два вида залога. Но на практике используется ТОЛЬКО один.

Залог в силу закона.	Залогодержатель забирает недвижимость себе, в случаях возникновения спорных ситуаций. Это основной залог, по которому оформляют недвижимость.
Залог в силу договора.	Квартира не рассматривается судом, как залог, привязанный именно к займу. Кредитору, забрать такую недвижимость гораздо сложнее.

ФЗ №102 (Об ипотеке)

Займы на недвижимость регулируются Федеральным законом № 102, который объясняет и контролирует любое действие со стороны заемщика и кредитора.

Основная идея закона, это своевременные платежи и содержание имущества в надлежащем состоянии.

Заемщик не может делать с жильем, все что захочет. Такое имущество нельзя:

продать;
подарить;
завещать;
поменять.

Но при условии, что банк не дал на эти действия своего разрешения.

В то же время заемщик, может, без согласия кредитора:

Сдавать квартиру.	В том числе на длительный срок от 6 месяцев.
Прописывать жильцов.	Членов семьи, дальних родственников, третьих лиц. Но предупреждать об этом до заключения договора (ст. 12 ФЗ-102).
Ремонт, перепланировка.	Кредитор не может препятствовать данному процессу, если только это не наносит существенный вред помещению. Что может спровоцировать гибель жилья.

Ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию, на основании ст. 31 ФЗ-102.

Кредитор может потребовать от клиента досрочно оплатить ипотеку, если нарушены условия договора и забрать жилье на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102).

Просрочка

Главной причиной выселения из квартиры по ипотеке, является просрочка ежемесячного платежа. Когда оформляется жилищный кредит, составляется договор, в котором указан точный график взноса. Также расписаны проценты и переплата.

Кредитор не должен напоминать заемщику о своевременном внесении средств на расчетный счет. Клиент ОБЯЗАН самостоятельно следить за поступлением денег (ФЗ-353).

На практике, после шести месяцев просрочки, заемщика выселяют, а недвижимость переходит на баланс банка.

Причины

У должников примерно одинаковые условия возникновения просрочки. Люди постоянно наступают на одни и те же грабли. А результат плачевен – отчуждение недвижимости и выселение.

Основные причины:

Трудное материальное положение.	Большой срок ипотеки не дает возможность прогнозирования материального дохода. Неизвестно что будет через пять или десять лет.
Болезнь или потеря дееспособности.	Заемщик берет длительный больничный и в результате его доход сокращается.
Непонимание условий договора.	Заемщик не понимает точных дат внесения платежей, эксплуатации имущества, вселения других жильцов, прав требования третьих лиц и т. д.
Попадание в места лишения свободы.	Как следствие невозможность своевременно оплачивать кредит.
Смерть заемщика.	Родственники не понимают, что им делать с ипотекой и в результате прекращают платить.

Досудебная работа

Банку невыгодно выселять заемщика на улицу из ипотечной квартиры. Поэтому должнику могут оказать всестороннюю помощь. Например, сделать реструктуризацию долга.

Реструктуризация ипотеки – уменьшение ежемесячных платежей, за счет увеличения срока кредита.

Дополнительные моменты:

Кредитные каникулы.	Человек освобождается от платежей или их части сроком до полугода.
Списание части долга.	На свое усмотрение, кредитор может списать проценты, штрафы или неустойку.
Государственная поддержка.	Заемщик обращается за помощью к правительству, которое может помочь ему, оплатив часть долга.

Отчуждение квартиры и ее дальнейшая продажа, требует дополнительных денежных и временных затрат. Поэтому кредиторы изначально стараются помочь заемщикам.

Уведомление о выселении

Уведомление заемщика о несвоевременном исполнении своих обязательств по договору и его дальнейшего выселения из квартиры, это часть досудебной претензионной работы.

Для банка она является обязательным условием, перед тем как обратиться в суд. В противном случае в иске может быть отказано до устранения данного нарушения.

Судья должен видеть, что кредитор пытался помочь должнику доступными способами, но платежей так и не поступило. На этом косвенном основании, человек лишается жилья.

Также претензия будет включать в себя заключительное требование, выставленное банком. Обычно это полная сумма долга и срок его погашения.

После получения данного требования, должник не может оплачивать ипотеку частями. Он обязан полностью рассчитаться с кредитором.

Отправление уведомления должнику регулируется ст. 55.2 ФЗ-102.

Банк обратился в суд

Кредиторы обращаются в банк по месту регистрации залога. Как правило, там же прописан и сам должник. Обычно, в ипотечном договоре прописывается тот суд, в котором будет происходить слушание, при возникновении спорной ситуации.

Подсудность определяется согласно ст. 52 ФЗ-102 и также указывается в пунктах договора. Дела о выселении по ипотеке рассматриваются районными судами.

Суд может отклонить иск, если сумма спора является незначительной и не превышает 5% от стоимости залога, а просрочка составляет менее трех месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто может выселить

Выселить из жилья по ипотеке могут не только судебные приставы, но и сам кредитор. Причем сделать это, возможно без обращения в суд, если данное условие указано в договоре (ст. 55 ФЗ-102).

Выселение приставами:

Судебный пристав руководствуется Федеральным законом № 229 и выселяет должника и других, зарегистрированных в квартире лиц в рамках возбужденного исполнительного производства.

Руководствуясь статьей 107 ФЗ-229, пристав уведомляет должника о добровольном освобождении помещения, сроком не позднее 10 дней с момента получения уведомления.

Если должник игнорирует требование, то ему назначается новый срок, а также устанавливается исполнительский сбор.

Выселение происходит с участием сотрудников полиции и понятых. В случае препятствования проникновению в жилище, пристав имеет право вызвать сотрудников МЧС, для проникновения в квартиру.

Отсутствие должника дома на момент выселения, не является препятствием для освобождения помещения от имущества и домашних животных.

Пристав может обеспечить транспортировку и хранение вещей за счет выселяемого. Сроком не более двух месяцев.

Выселение кредитором:

Должно происходить по согласию сторон. Если должник отказывается освобождать помещение, то банк может обратиться в суд или выселить заемщика в административном порядке при участии прокурора.

Любые действия по выселению без решения суда, подлежат оспариванию со стороны должника.

Ипотека – единственное жилье

При выселении должника кредитор не обязан предоставлять ему новое жилье. Также имущество в любом случае будет отчуждено в пользу кредитора. Даже если оно, является единственным жильем должника.

Суд может отсрочить реализацию имущества сроком на один год. Основанием является ст. 54 ФЗ-102. Но только по заявлению должника и наличию уважительных причин.

Исключением являются случаи, когда отсрочка ухудшит финансовую ситуацию должника или против него начата процедура банкротства.

К сожалению, единственное жилье, не является причиной для того, чтобы не оставлять человека на улице. Здесь просматривается очередная не состыковка в ФЗ № 102 с Жилищным кодексом и Конституцией.

Несовершеннолетние дети

Ребенок не может служить поводом, чтобы банк простил долги заемщика и оставил ему квартиру. Приставы в рамках исполнительного производства снимут детей с регистрационного учета ФМС.

Предоставлять иные условия для проживания несовершеннолетнему, банк не будет.

Единственным выходом для должника, является признание его малоимущим и предоставление помощи по правительственной программе «Жилище». Наименование проектов, в которых может участвовать заемщик, определяется местными органами самоуправления.

Участие прокурора

Участие прокурора при выселении должника из ипотечной квартиры, не несет в себе никакой пользы. Надзорный орган просто проконтролирует законность исполнения решения суда.

Прокурор привлекается, если в выселении участвуют:

несовершеннолетние дети;
малоимущие;
пенсионеры;
инвалиды;
граждане, не осознающие последствий своих действий (Малограмотные или состоящие на учете в ПНД).

Это не означает, что данной категории граждан дали ипотеку. Просто они являются членами семьи основного заемщика и проживают с ним в квартире.

Практика

СКАЧАТЬ судебную практику выселения из ипотечной квартиры. Положительные решения в пользу заемщиков. Но это, скорее исключение.

Заключение

Ипотека является неотъемлемой частью жизни людей по всему миру. Большинство граждан не смогут купить отдельное жилье без участия банков.

Но пользоваться ей нужно очень аккуратно. Страховать имущество от максимального количества случаев, рассчитывать свой бюджет и внимательно следить за своевременной оплатой. И тогда проблемы выселения не коснутся вас и ваших близких.

Как избавиться от ипотеки законно

Ипотека – долгосрочное кредитование под залог недвижимости или земельного участка. Длительные сроки и большие суммы кредитов создают серьезное финансовое бремя на протяжении нескольких лет, а иногда и десятилетий. За такой период времени в жизни заемщика может произойти все что угодно, но главное – разного рода события способны отрицательно сказаться на уровне платежеспособности по ипотеке.

С одной стороны, многие люди стремятся побыстрее рассчитаться с кредитом и погашают его досрочно, а с другой – очень многие попадают в ситуацию полной неспособности нести кредитное бремя, по крайней мере на действующих условиях ипотеки. В последнем случаев невольно встает вопрос: как избавиться от ипотечного кредита?

Избавление от ипотеки: цели и задачи

Как избавиться от ипотеки? Как ни странно, но решить задачу избавления от ипотеки бывает куда проще, чем по потребительским займам. Однако очень многое зависит от того, какие сопутствующие цели стремится достичь заемщик.

В большинстве случаев заемщики-должники ставят цели:

Сохранить залог в своей собственности, но при этом добиться изменения условий ипотеки, чтобы появилась возможность снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить периодические платежи.
Сохранить залог и самостоятельно создать для себя условия снижения кредитной нагрузки (рефинансирование).
Поскорее закрыть кредит и не важно, удастся сохранить залог или нет.

Ипотечный кредит – сложная форма кредитования. И хотя залог – это одно правоотношение, а кредит – другое, они взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет и в этом случае действовать по ситуации.

Проще всего закрыть кредит, когда есть готовность к утрате залога – он сам по себе обеспечит исполнение обязательств. И сложнее – когда важно сохранить недвижимость или земельный участок. Здесь в любом случае придется либо самостоятельно искать источники рефинансирования или погашения кредита, либо договариваться с банком.

Прежде чем выбирать вариант решения вопроса с ипотекой, нужно обратиться к рассмотрению возможности ее погашения за счет страховки. Далеко не всегда, но некоторые заемщики страхуют свою гражданскую ответственность по кредитному договору, в том числе на случай потери работы или источников доходов. Возможным решением вопроса может стать и наличие страховки здоровья и жизни заемщика. Страховая компенсация обеспечит полное или хотя бы частичное погашение кредита.

Если страховки нет, либо случай не подпадает под страховой, необходимо решать вопрос уже с банком.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Варианты избавления от ипотеки

При намерении сохранить залог возможными вариантами являются:

Реструктуризация кредита. При выборе этого варианта необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением, указать причины невозможности на прежних условиях нести обязательства, подтвердить их документально и высказать свои предложения по поводу реструктуризации. По итогам рассмотрения обращения банк может предложить разные варианты решения вопроса: освобождение на некоторое время от погашения тела кредита, снижение размера периодического платежа с увеличением срока кредита и другие варианты. Очень часто по ипотеке разрабатываются индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие как ситуацию с кредитом и задолженностью, так и финансовое положение заемщика, его текущие и будущие финансовые возможности.
Рефинансирование. Если ипотека была оформлена в конце 2015 года или в течение 2016 года, сегодня практически все ключевые банки предлагают возможность рефинансирования кредита или пересмотра его условий с применением сниженных процентных ставок. Но здесь многое зависит от уровня просроченной задолженности и самого факта ее наличия. Если банк, где оформлена ипотека, отказывается от рефинансирования, можно обратиться в другой банк.

Если задача сохранения залога не стоит, и главное – избавиться от кредита, то вариантами решения вопроса могут быть:

Договоренность с банком о реализации залога и погашении за счет вырученных средств кредитных обязательств. В этом случае банк либо дает согласие на то, чтобы заемщик сам решил вопрос купли-продажи, либо самостоятельно занимается реализаций залога с согласия заемщика, либо доверяет последнему решение основных вопросов с продажей, но полностью контролирует процесс.
Перевод долга по ипотечному кредиту на другое лицо. В этом случае также требуется согласие банка-кредитора, и он будет оценивать нового заемщика по таким же критериям, что и первоначального. Первичный должник не выбывает из кредитного правоотношения. Он будет нести в зависимости от условий договора о переводе долга или солидарную, или субсидиарною ответственность. Вопрос относительно залога в этом случае решается по соглашению между банком-кредитором и залогодателем. Как правило, схемы подобного рода сделок разрабатываются и согласовываются между всеми участниками в индивидуальном порядке. Но ключевой здесь будет позиция банка. При определенных обстоятельствах залоговое имущество может быть сохранено за первоначальным должником, но сам по себе залог не отменен. С другой стороны, залоговое имущество может перейти с согласия банка в собственность нового должника, а прежний – быть полностью освобожденным от всех обязательств перед банком.

Некоторые заемщики практикуют такую форму погашения ипотечного кредита, при которой на платежи идут доходы от сдачи залога в аренду. Заключение договора аренды формально требует согласия банка-кредитора. Но многие эту обязанность обходят, договариваясь с арендатором в устной форме или на свой страх и риск заключают письменный договор в надежде, что пока обязательства по кредиту выполняются, банк просто не воспользуется своим правом на признание аренды недействительной.

law03.ru

что нужно знать, оформляя кредит?

Добавлено в закладки: 0

Ипотечное кредитование в России пользуется популярностью. Но отрасль развивается медленно. Используя услугу, человек может столкнуться с подводными камнями ипотеки. Поняв, как их избежать, человек снизит риски и повысит выгодность кредита на покупку жилья.

Проблема №1: срок кредита

Мнения заемщиков об оптимальном сроке ипотеки разнятся. Лица, желающие быстрее рассчитаться с банком, берут кредит на 5-8 лет. Короткий период расчета подразумевает высокие ежемесячные платежи. Объем переплаты по кредиту будет минимальным.

Но для оформления ипотеки на короткий срок нужно иметь высокий доход. Банки рассчитывают срок кредита, исходя из платежеспособности клиента. 40% заявленных доходов семьи должно оставаться на «жизнь», 60% дохода пойдут на погашение ипотеки.

Получая кредит на покупку жилья на длительный срок, клиент снизит величину ежемесячного взноса. Переплата по кредиту составит значительную сумму, но нагрузка на семейный бюджет будет снижена.

Проблема №2: справка о доходах

Сегодня ряд банков не требует официальной справки о доходах для оформления кредита. Но озвучивать сумму заработка и место работы придется. Проверку проводит служба безопасности банка. Ее сотрудники выяснят, работает ли человек в указанной компании. Проверке подвергнется и названный уровень дохода.

Заявитель, попытавшийся обмануть банк, заносится в “черный список”. Доступ к перечню имеют и другие банки. Обнаружив заемщика в “черном списке” учреждения, они могут отказаться в предоставлении займа. Поэтому не стоит сообщать банкам ложную информацию.

Проблема №3: объект залога

Покупаемая недвижимость должна соответствовать требованиям банка. Ипотека предоставляется на юридически “чистую” недвижимость. Покупаемое жилье не должна быть в залоге или находится под арестом. Лица, имеющие право претендовать на жилье, обязаны присутствовать на сделке или передать права по нотариальной доверенности представителю.Проверить чистоту жилья может риелторское агентство.

Банк может выдвигать и дополнительные требования. Организация обращает внимание на:

вид жилья;
период застройки;
стройматериалы, из которых построен дом.

Выбрав квартиру в строящемся доме, предстоит иметь дело с застройщиком. Кредитные организации осторожно относятся к таким сделкам. Выдача займов на недостроенное жилье связана с риском для компании. Чтобы повысить вероятность одобрения, нужно выбирать застройщиков, прошедших аккредитацию в кредитном учреждении.

Проблема №4: дополнительные расходы

Траты на оформление ипотечного кредита заключаются на только в переплате и первоначальном взносе. Существует ряд дополнительных расходов, делящихся на банковские и небанковские. В состав первого вида трат входят:

плата за рассмотрение заявки;
комиссия за ведение ссудного счета;
плата за проверку документов;
комиссия за открытие сейфовой ячейки;
плата за регистрацию сделки.

Перечень банковских расходов и их размер различается в разных банках. Список дополнительных трат прописывается в кредитном договоре. Отсутствие перечня в документе делает требование покрытия банковских расходов незаконным.

Использование услуг риелторов и ипотечных брокеров приведет к дополнительным тратам. Значительные расходы заемщик несет и при оформлении объекта недвижимости.

Существенной статьей расходов может стать страхование недвижимости. По банковским правилам залог должен быть застрахован. Полис приобретается на 1 год и продлевается до момента полного погашения ипотеки.

Проблема №5: кредитный договор

Кредитный договор нужно тщательно читать перед подписанием. Предотвратить возникновение неприятных моментов поможет посещение независимого юриста перед началом сотрудничества с банком.

Кредитные организации позволяют погашать кредит раньше срока. Но, за выполнение манипуляции, могут налагаться штрафы. Нюанс нужно уточнить перед подписанием кредитного договора.

Банк может заставить клиента погасить имеющийся долг досрочно. Обычно требование предъявляется в следующих ситуациях:

заемщик допустил больше 3 просрочек по кредиту в год;
клиент отказался от приобретения полиса или продления страховки объекта залога;
клиент нарушил условия использования залогового жилья.

Банк может повышать установленный размер переплаты в одностороннем порядке. Узнать о наличии права можно, изучив кредитный договор. Если в нем указано, что ставка плавающая, кредитная организация обладает возможностью в одностороннем порядке изменять размер переплаты по кредиту. Подписав подобный договор, клиент соглашается на ежегодную корректировку величины ставки.

Покупая жилья в ипотеку, заемщик не становится его полноправным хозяином. Без согласия банка нельзя:

сдавать жилье в аренду;
делать капитальный ремонт;
прописать человека;
продавать квартиру.

Выполнение действий без получения разрешения чревато штрафами и досрочным расторжением кредитного договора с требованием погашения оставшейся суммы долга.

Проблема №6: требования к заемщику

Ряд банков требует оформление страхования жизни заемщика. Покупка полиса приведет к дополнительным тратам.

Продавец недвижимости должен быть оповещен о том, что сделка будет совершена за счет ипотечных средств. Некоторые продавцы отказываются принимать участие в манипуляции.

biznes-prost.ru

Процедура (пошаговая схема) получения ипотеки (покупка квартиры).

1. Ипотечный брокер

Первый шаг не является обязательным, но я бы рекомендовала его хотя бы рассмотреть. Его суть заключается в обращении к специалисту по ипотечному кредитованию, то есть, к ипотечному брокеру. Он знает про ипотеку все, ну или почти все. С брокером вам потребуется гораздо меньше времени для выбора банковского учреждения с хорошей кредитной программой, да и шансы на то, что вы получите ссуду на покупку квартиры, вырастут в несколько раз. Брокер поможет вам найти наиболее выгодные программы ипотечного кредитования.

Да, обращение к специалисту не бесплатное, однако в подавляющем большинстве случаев оплата услуг ипотечного брокера – ничто, по сравнению с той выгодой, которую вы получаете в итоге. Следом отправляемся в риэлтерскую фирму, с которой купить нужную вам квартиру будет гораздо проще. Опять же, риэлтор стоит денег, однако если речь идет об ипотечном кредитовании, отказываться от его услуг я бы не рекомендовала. В общем, выбор за вами.

2. Рассмотрение вашего заявления в банке

Имея дело с ссудами, а тем более с ипотечными ссудами, банк всегда рискует попасть на клиента, который не вернет деньги. Поэтому займы получают далеко не все люди. Рассмотрение кредитного заявления может занять три дня, а может и полтора месяца. Все зависит от многих условий, которые знает только сам банк.

3. Подыскиваем квартиру

В принципе, найти квартиру не очень сложно. Поищите по интернет-ресурсам, по печатным изданиям, через знакомых. Но даже если вы нашли подходящий вариант, это только полпути. Нужно еще проверить апартаменты, собрать все необходимые документы и т.д. Помните, что квартира берется в ипотеку, не предусматривающую использование наличных денег. Поэтому выбранная вами квартира дополнительно должна понравиться банку, с которым вы работаете. Вот почему я рекомендую обращаться к риэлторам, которые наверняка имеют опыт работы с ипотечными сделками. Разумеется, поиск квартиры нужно осуществлять только в том случае, если банк дал по вашему заявлению положительное решение. Если нет, то идем в другой банк и повторяем последовательность действий.

4. Оценка

Как я уже сказала, выбранная квартира должна понравиться банковскому учреждению во всех отношениях. Поэтому банк вызывает своих оценщиков, которые оценивают приобретаемые апартаменты и составляют соответствующий оценочный сертификат, передающийся в банк для рассмотрения. Одной из главных целей оценочных действий является подтверждение того факта, что выдаваемые кредитные средства не превышают проценты от стоимости апартаментов, предусмотренные используемой кредитной программой.

5. Утверждение квартиры

Здесь все просто. Рассмотрев квартиру по оценочному сертификату, банк принимает решение об утверждении или не утверждении апартаментов.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

6. Заключение кредитного договора

Подтверждением заключения ипотечной сделки является подписанный кредитный договор. В соответствии с данным документом, банк обязуется выплатить определенную сумму за вашу квартиру, а вы обязуетесь выплатить кредит за указанный в договоре срок с процентами.

7. Передача денег

Метод передачи денежных средств продавцу квартиры может различаться от банка к банку. Деньги могут быть переданы как на счет продавца, так и на депозитную ячейку. Во втором случае средства поступят непосредственно перед государственной регистрацией проданной квартиры.

8. Работа с нотариусом

Если говорить о договоре купли-продажи, то нотариально удостоверять его не обязательно. Однако в случае с ипотечными сделками многие банки все же требуют заверить документ в нотариальной форме. Эти требования вполне законны, поэтому вам от них не отвертеться. Дополнительно банк может требовать нотариальное удостоверение ваших подписей на составленной закладной. Если банк не потребует ничего из вышеперечисленного, все равно нужно идти к нотариусу. Состоящие в браке участники сделки должны предоставить нотариально заверенное согласие супругов на куплю-продажу недвижимого имущества. Если участники сделки в браке не состоят, нужно написать соответствующее заявление и заверить его у нотариуса.

9. Государственная регистрация

Квартира поступает в распоряжение и личную собственность покупателя только после того, как она будет зарегистрирована в органах государственной регистрации. Процедура оформления регистрации длится от 7 до 30 дней.

10. Страхование

Поскольку банк подвергает себя риску, он стремится снизить риски до минимума, причем за счет самого клиента. Для этого заключается договор со страховой организацией, который оплачивает человек, берущий квартиру в ипотеку. В некоторых случаях данный шаг совершается еще на стадии подписания кредитного договора.

domisad.org