Особенности покупки квартиры у двух собственников. Покупка квартиры в ипотеку у двух собственников

Покупка квартиры у двух собственников

Покупка квартиры – это важный процесс, итогом которого является смена собственника недвижимости. И самым важным здесь является не выбор конкретной квартиры, которую хочется приобрести, хотя это, безусловно, очень актуально, а правильное оформление сделки по купли-продажи недвижимости. Ведь в случае чего, можно потерять и жилье, и деньги, что обернется для покупателя катастрофой. Поэтому ответственно подойти к заключению договор купли-продажи и разузнать важные нюансы по приобретению собственности просто необходимо для безопасности и подстраховки. Сегодня мы раскрываем все особенности покупки квартиры у двух собственников.

У любой недвижимости существует собственник. И чаще всего собственников несколько. Их бывает несколько даже тогда, когда в свидетельстве о собственности на квартиру написано, что один. Чтобы не нарваться на неприятные ситуации, лучше досконально изучить документы и выяснить, сколько все-таки собственников у данного объекта на самом деле. При покупке квартиры с двумя и более собственниками существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать.

Почему возникает общая собственность?

И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.

Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:

Покупка двумя людьми;
Приватизация на несколько человек;
Унаследование несколькими лицами;
Покупка в браке.

Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой. Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.

Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников

Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.

В случае если осуществляется покупка целой квартиры, находящейся в долевой собственности, то у продавцов должно быть два свидетельства о собственности – на каждого из них. Это значит, что продавать они будут как бы каждый свою долю. Здесь важно обратить внимание на договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны уже не два, как в случае с одним собственником, а три лица – покупатель и два продавца. Составлять два договора – с каждым по отдельности – не требуется, необходимо лишь указать обоих в одном документе купли-продажи.

В процессе покупки необходимо обратить внимание и на договор задатка. Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).

Может существовать другой вариант покупки квартиры, без присутствия другого собственника. В этом случае ее продает один и собственников, но у него обязательно должна быть нотариальная доверенность от другого владельца, по которой он вправе осуществлять продажу самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников

Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца. Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество. В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры. Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов. При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.

Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав. Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется. В любом случае, заключается договор купли-продажи с одним собственником, но следует убедиться в наличии у него подтверждающих документов на право единоличной продажи.

Но квартира, находящаяся в совместной собственности, предполагает не только брак. Поэтому, при продаже объекта необходимы нотариально заверенные согласия всех собственников квартиры.

Если одним из собственников квартиры является ребенок

Что делать, если одним из собственников покупаемой квартиры является ребенок? Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов. Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки. Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены. Иначе сделку могут в дальнейшем признать незаконной.

Также стоит посмотреть на перечень лиц, прописанных в квартире. Если там прописан ребенок, это тоже является своего рода препятствием к покупке. Просто так выписывать его нельзя, запрещают органы опеки. Поэтому, стоит убедиться, что несовершеннолетних детей в этом списке нет. А если есть, стоит дождаться того момента, когда его оттуда выпишут и пропишут по другому адресу.

Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира

С коммунальными квартирами дело обстоит несколько иначе. Там тоже могут быть как два собственника, так и больше. Коммунальная квартира относится к общей долевой собственности, где распределение долей происходит согласно площадям занимаемых комнат. Но существуют и места общего пользования – коридор, кухня, санузел – являющиеся, соответственно, общим имуществом, которое также должно быть распределено по долям. Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать. Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.

К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли. То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу. Отказы должны быть письменными. Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав. Поэтому наличие этих документов необходимо четко проконтролировать при покупке.

В случае если получить отказ самого собственника невозможно по каким-либо причинам, его необходимо оповестить, послав письмо с уведомлением о вручении. После такого извещения должен пройти месяц, и только затем квартиру можно продать.

Если у вас остались какие-либо вопросы по покупке квартиры у двух и более собственников, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

law03.ru

в 2018, в ипотеку, нотариус, особенности, по двум договорам

Покупка квартиры у двух собственников предполагает добровольное согласие на сделку того и другого владельца. В случае отсутствия договоренностей продавцов, покупателю, скорее всего, придется отказаться от сделки.

Купить жилье, без согласия на то второго владельца – не представляется возможным. В любом случае, потенциальному собственнику квартиры необходимо соблюсти все нюансы проведения сделки, чтобы сохранить не только время и нервы, но и собственные финансовые средства.

Понятие общей собственности и виды

Чтобы иметь представление о том, как происходит передача права собственности от двух и более владельцев жилья, нужно понимать, что это право из себя может представлять и каковы пути его возникновения.

Есть несколько путей, как может возникнуть совместное владение недвижимым имуществом.

Действующие правовые нормы предполагают следующие возможные варианты появления у квартиры нескольких законных собственников:

приобретение путем наследования;
приватизации квартиры, в этом случае доли получают все зарегистрированные в ней на момент проведения процедуры жильцы;
покупка жилья семейной парой после заключения официального брака;
праву собственности предшествует паевой взнос при покупке жилья несколькими лицами.

В свою очередь, стоит обратить внимание, что право общей собственности разделяется еще на два вида:

Когда доли четко определены – общая долевая собственность
Доли не определены, недвижимость принадлежит нескольким лицам – общая совместная собственность.

Переход от второго типа к первому возможен. Для этого необходимо заключить у нотариуса документ, который будет разделять объект на доли между собственниками.

Совместное владение недвижимостью накладывает обязательство на каждого из собственников считаться с интересами других распорядителей. Так, владелец доли имеет право обратиться в суд после совершения сделки с целью признать ее недействительной, в случае, если второй собственник не заручился согласием на проведение подобных манипуляций со своей частью жилья.

Важно понимать, что даже имея согласие на руках, при общем долевом виде собственности, возможно только выделение доли в натуре. Только коммунальные квартиры являются исключением в этой ситуации.

Покупка квартиры у «долевых» собственников

Чаще всего к такой недвижимости относятся так называемые коммунальные квартиры. Такая недвижимость, в большинстве случаев, принадлежит нескольким собственникам и попадает под тип общего долевого владения. Границы долей формируются на основании комнат в квартире, места общего пользования являются общими.

В случае реализации всей квартиры, продавцами должны выступать все владельцы долей. Кроме того, каждый из собственников вправе продать свою долю, но с учетом обязательных нюансов проведения сделки.

В случае продажи, здесь возникает необходимость заключить соглашение, в котором будут четко обозначены доли уже в местах общего пользования для каждого собственника долей. Случается так, что дольщики не могут прийти к общему мнению, относительно распределения частей мест общего пользования. Решение этой проблемы только одно – обращение в суд.

Следует учитывать, что когда одна из долей выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право на приобретение. Это значит, что в первую очередь, предложение о покупке должно поступить сначала остальным жильцам, а в случае их отказа – третьим лицам.

Оформляется уведомление в простой письменной форме, на котором ставится подпись жильцов. Возможно направление заказным письмом. Передача приоритетного права третьим лицам запрещена.

Не стоит пренебрегать уведомлением других собственников коммунальной квартиры. Это может иметь очень серьезные последствия, ведь даже после заключения сделки, любой из них будет иметь возможность обратиться в суд и восстановить свои права на приоритетное приобретение. На это у него будет три месяца. Если суд удовлетворит требование соседа, то новый владелец лишится жилья, оставив за собой только лишь право на возмещение ущерба со стороны продавца, что является не самой приятной процедурой.

Есть случаи, когда сделка может быть не просто ограничена, но и отменена судом уже после ее заключения. Так, в случае, если новые жильцы привели к ухудшению условий проживания, которые имели место быть до их заселения, остальные собственники имеют право на обращение в суд.

Помимо этого, ограничения накладываются тогда, когда потенциальный покупатель не имеет права на проживание в коммунальном жилье по закону. К примеру, лица с открытой формой туберкулеза не имеют права жить в такой недвижимости.

Если квартира покупается полностью, у продавцов должно быть несколько свидетельств о собственности, их число соответствует количеству собственников долей. При этом, в договоре купли-продажи количество сторон, в отличие от типовой сделки будет так же отличаться. Важно, чтобы в нем, кроме покупателя содержались данные обо всех дольщиках.

В случае заключения задатка, в составленном документе должны быть подписи всех владельцев долей приобретаемой недвижимости. Письменная расписка должна быть получена так же от всех участников договора.

Кроме того, сделка может быть заключена по двум договорам и более в разный временной промежуток. Но в этом случае она теряет статус многосторонней. Кроме того, покупатель не может быть уверен в том, что продавец одной из долей не передумает. Особенности такой процедуры состоит в том, что она не отменяет обязательного письменного уведомления о продаже другого владельца доли.

Закон не запрещает выступать в качестве представителя одному из собственников. Но в этом случае он должен иметь письменную доверенность на совершение подобных действий, которую обязательно должен заверить нотариус.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

В 2018 году нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

составленного брачного контракта, который четко регламентирует единоличное право одного из супруга на данную недвижимость;
квартира досталась лицу по наследству;
недвижимость была подарена с оформлением соответствующего договора.

В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.

Если в числе собственников собственников ребенок

В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.

На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.

Если объект недвижимости в кредите?

Чаще всего, если семейная пара приобретает жилье в ипотеку, она становится созаемщиками, и имеет равные права на квартиру. В случае, если долговой договор не закрыт, кроме согласия двух владельцев, требуется разрешение банка.

Кредитная организация должна дать свое разрешение на продажу объекта недвижимости, в счет погашения долга за счет средств, передаваемых покупателем, или переоформления ипотечного договора на новых владельцев квартиры. В последнем случае покупатель должен подтворить свою платежеспособность.

Заключение

Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.

Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий. Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц. Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте.Консультация или звонок бесплатно!

юридическая консультация онлайн бесплатно

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНОЗАДАЙТЕ ВОПРОС ЮРИСТУМосква, обл 8 (499) 703-35-33 доб. 822Санкт-Петербург, обл 8 (812) 309-06-71 доб. 475Федеральный номер 8 (800) 777-08-62 доб. 454

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

irg77.ru

В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?

Купля-продажа квартиры – довольно сложная сделка, так как требует соблюдения определенного порядка, без которого не наступит юридический факт: переход права собственности от одного гражданина к другому. Покупка квартиры у двух собственников отличается еще большей специфичностью.

Общая собственность на имущество: как возникает и что это такое?

Право собственности на жилплощадь у нескольких лиц возникает в случаях:

наследования;
приватизации коммунальной квартиры;
покупки квартиры после заключения брака и до момента его расторжения;
вложения капитала в покупку недвижимости несколькими гражданами;
приватизации квартиры всеми членами в собственность.

Существуют два вида общей собственности:

Общая долевая (имущество принадлежит двум и более лицам с определением доли каждого).
Общая совместная (имущество принадлежит нескольким лицам; доли не определены).

При этом участники общей совместной собственности могут на основании документа, заверенного у нотариуса, выделить доли для каждого собственника и «перевести» квартиру в разряд общей долевой собственности.

Основной особенностью права на распоряжение общей собственностью является то, что собственниками и, соответственно, распорядителями, является несколько лиц. Если один из собственников хочет совершить какое-либо действие с общим имуществом, то ему понадобится согласие вех остальных владельцев; в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Но даже если участник общей долевой собственности получил согласие на продажу своей доли, единственное, что он может сделать – это выделить долю в натуре. Исключение в данном случае составляют коммунальные квартиры.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Договор купли-продажи коммунальной квартиры

Коммунальная квартира, как правило, принадлежит двум и более лицам и находится в общей долевой собственности. Доля равняется комнате, которая закреплена за каждым гражданином. Соответственно, места общего пользования – общее имущество.

Прежде чем заниматься куплей-продажей своей собственности, все владельцы должны путем заключения соглашения, заверенного у нотариуса, определить доли в местах общего пользования. Если собственники не приходят к согласию или не хотят заключать такое соглашение, то каждый из них может обратиться в суд.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире может быть ограничена в двух случаях:

Если в случае вселения новых жильцов произойдет ухудшение условий проживания, то сделка может быть признана недействительной по иску других собственников через суд.
Если на проживание в квартире претендуют люди, которые не могут проживать там в соответствии с действующим законодательством (например, страдающие открытой формой туберкулеза и т.д.).

Если владелец комнаты хочет продать ее, то право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. То есть собственник объявляет о своем желании продать комнату, и в случае отказа других собственников от покупки, продает ее третьим лицам.

Но продать квартиру можно не раньше, чем через месяц после того, как об этом будет объявлено другим владельцам. Абсолютно все собственники могут претендовать на преимущественное право покупки. Но если между ними возник спор, то приоритетом пользуется тот, кто раньше всех купил комнату.

Извещение о продаже комнаты должно быть сделано в письменной форме и вручено собственникам под роспись или направлено заказным письмом. Но если кто-то из собственников решил передать право преимущественной покупки третьему лицу, то такое действие законодателем не допускается.

Если правило об уведомлении о праве покупки квартиры собственников не исполняется, то не ждите ничего хорошего! Любой из них в течение 3 месяцев с момента заключения сделки вправе подать заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

То есть если вы купили долю в квартире, а суд встал на сторону «обиженного» собственника, то вы лишитесь вновь приобретенного жилья. Безусловно, у вас останется право требовать с продавца всех причиненных вам убытков.

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности

Основным требованием при совершении сделки купли-продажи жилья, которое находится в общей собственности, является согласие всех его собственников на совершение сделки.

Соответственно, вы также можете купить либо долю в квартире, либо полностью всю квартиру.

Аналогичная ситуация и с квартирой, которая была куплена в браке: даже если собственник – один из супругов, распоряжаться судьбой квартиры он может только при согласии второго супруга.

Если никакого нотариально заверенного согласия второго супруга нет, и он не присутствовал при сделке, то помните, что он может обратиться за защитой своих прав в суд и в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки, написать заявление о признании сделки недействительной.

Если один из собственников квартиры – несовершеннолетний ребенок, то для совершения сделки по продаже квартиры его родителями или законными представителями должно быть получено согласие органа опеки и попечительства.

Аналогичным образом разрешается вопрос, когда необходима продажа доли в квартире, в которой один из собственников – ребенок. Через разрешение органа опеки.

Запомните: долю можно продать только в общей долевой собственности; в общей совместной собственности это не предусмотрено.

nsovetnik.ru

Правила покупки квартиры у двух собственников

Марина и Сергей

Как оформить покупку у двух собственников?

Покупка жилья связанна с необходимостью регистрации перехода прав на недвижимость.

В реестре государственных служб, имеется информация о каждом лице, имеющем право на часть собственности в квартире.

Покупка жилья, которым владеют два человека, имеет определённую специфику.

Попытаемся разобраться, какие подводные камни имеет покупка квартиры у двух собственников.

Доли в квартире

Наличие двух собственников в одной квартире означает, что каждому принадлежит часть жилья, но, так как, свою часть нельзя отделить и унести – ибо недвижимость, для покупки квартиры, вопрос требуется решить с обоими хозяевами.

Тут не важно, самостоятельно вы будете договариваться с каждым, либо собственники сами решат такой вопрос. Главное – наличие согласия на продажу обоих. Купить можно как доли в отдельности, так и всю квартиру целиком. Как это сделать в каждом случае – ниже

Покупка по частям

Покупка по частям означает оформление сделки на каждую из двух выделенных долей в квартире. Это довольно долгий процесс. Придётся дважды составлять договор купли-продажи, дважды регистрировать право собственности, дважды платить пошлину.

Ситуация может осложниться тем, что, хотя, квартирой по факту владеют двое, но оформлена она на одного хозяина (супруги в браке владеют квартирой на равных правах), и придётся ждать, когда собственники оформят документы на выделение доли каждого, зачастую такие ситуации приходится решать в суде. Гораздо проще, когда один из собственников даёт согласие на продажу всей квартиры целиком.

Согласие собственника

В таком случае, всё гораздо проще. Сделка заключается с одним из хозяев и на всю квартиру целиком, делить её на доли не нужно. От второго владельца потребуется написать письменный документ, в котором он укажет, что не против продажи жилища, в котором у него имеется доля.

Такой документ требуется нотариально заверить.

Внимание

Всегда требуйте при покупке квартиры, если она находится в собственности двух человек, а сделку заключает один, письменного согласия второго. Не верьте никаким устным утверждениям, при отсутствии документа, второй собственник вполне может отсудить у вас свою долю в жилом помещении.

Довольно много судебных разбирательств связанно именно с тем, что лица, которые, например длительно отсутствовали, сталкиваются с ситуацией, что квартира, в которой у них есть часть собственности, продана без их же ведома. В таких случаях, если письменного согласия нет, суд вполне может признать законное право владельца.

И вам, помимо потери денег за часть квартиры, придётся мириться с тем, что часть вашей, купленной за собственные деньги квартиры, фактически вам не принадлежит. А затем, она может быть в любое время продана кому-либо, или к вам в квартиру на равных с вами правах, переедет посторонний.

uristhome.ru