Процедура рефинансирования ипотечного кредита. Рефинансирование ипотечного кредита это


Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Опубликовал: admin в Кредиты 09.03.2018 92 Просмотров

Взятие ипотечного кредита — очень серьезный шаг, на его выплату может уходить значительная часть семейного бюджета. Безусловно, собственное жилье — это хороший задел на будущее, однако, оно не является защитой от экономических неурядиц. Нестабильность экономики может навредить не только крупным предприятиям, но также и простым работникам, а если приходится выплачивать ипотеку, то ситуация может стать действительно сложной — появляется риск потерять жилплощадь. В подобной ситуации имеет смысл обратить внимание на такую услугу, предоставляемую банками, как рефинансирование ипотеки.

Самое простое объяснение сути рефинансирования — погашение одного кредитного продукта с помощью другого. То есть вы просто берете новый кредит и с его помощью погашаете свой текущий долг. Таким же образом работает и рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Что это такое, в общих чертах теперь понятно, но есть и несколько особенностей, характерных для данного вида рефинансирования. Связаны они с тем, что ипотека, как правило, выдается на длительный срок и составляет большую сумму. В связи с этим не каждый банк будет в восторге от вашего желания рефинансировать заем — для банка это означает потерю значительной суммы, которые он мог бы получить в виде процентов. Особенно это актуально, если условия старого договора намного выгоднее для него по сравнению с текущими предложениями на рынке кредитов.

Поэтому, когда вы заключаете договор ипотечного кредитования, внимательно изучайте его пункты, касающиеся рефинансирования и досрочного погашения. Некоторые банки специально включают в договор условия, делающие досрочное погашение невыгодным для клиентов. Однако для банка важнее всего получить свои деньги, так что,если рефинансирование для вас — способ не потерять жилье, то банк, скорее всего, согласится и пойдёт навстречу. Потерять клиента вообще – намного хуже, чем потерять часть выручки.

Получение нового кредитного продукта позволит изменить целый ряд его условий:

  • период погашения кредита;
  • размер регулярных платежей;
  • процентную ставку;
  • валюту.

Оценка этих параметров позволит определить, выгодно ли для вас рефинансирование ипотеки. Разберем каждый пункт подробней.

  1. Период погашения тесно связан с размером платежей. Увеличение периода позволит уменьшить платеж. Снижение доходов может привести к проблемам с выплатой заёмных средств, и уменьшение платежей становится едва ли не единственным выходом, позволяющим сохранить квартиру, даже если сумма переплаты увеличится. С другой стороны, если семейный доход заметно увеличился, то нет смысла тянуть с выплатой кредита — можно увеличить регулярный платеж, сократив тем самым период погашения кредита и уменьшив итоговую сумму переплаты.
  2. Изменение процентной ставки — одна из самых распространенных причин, по которой прибегают к рефинансированию. Действительно, когда сумма кредита исчисляется миллионами, даже пара процентов облегчит бремя. Поэтому если банк предлагает вариант, по которому ставка рефинансирования ипотеки (процент по кредиту) значительно ниже, подумайте об этом. Возможно, у вас появился шанс сэкономить много денег.
  3. Валюта — подразумевается та валюта, в которой был взят кредит. Особенность валютных кредитов в том, что выплаты тоже должны осуществляться в той же валюте, в которой был взят заём. А если вы получаете зарплату в другой валюте, то сначала производится конвертирование. Здесь и кроется основной подводный камень — выгодность такого кредита напрямую зависит от курса валюты. С повышением курса выгода падает, и привлекательные с учетом курса на момент заключения договора условия могут стать разорительными. Тут у вас два выхода — найти работу, где бы вам платили в той валюте, в какой взят кредитный продукт либо прибегнуть к рефинансированию с изменением валюты кредита. Обычно рефинансирование ипотеки — это более разумный выбор, поскольку поиск работы может занять длительное время.

Так как рефинансирование, по сути, — это новый кредитный продукт, то и процедура оформления во многом схожа с получением кредита. Прежде всего нужно сказать, что рефинансирование возможно как в другом банке, так и в том же, где уже оформлен кредит. Во втором случае не придется заново собирать документы, максимум, что от вас потребуют — справку о доходах или документы о произошедших в семье и на службе изменениях (например, рождении ребенка или смене работы).

Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Если же вы обратились в другой банк, то готовьтесь к стандартной долгой процедуре одобрения и сбору всех документов, которые потребует кредитная организация. Для начала процедуры нужно написать заявление о вашем желании провести рефинансирование ипотечного кредита — независимо от того, в каком банке вы это делаете. Документы, скорее всего, потребуются те же, что и при заключении предыдущего договора: паспорта всех заемщиков, свидетельство о браке, справки о доходах, документы на жилье, а иногда и повторная его оценка. Кроме того, нужно уведомить прошлый банк.

Решение о рефинансировании требует тщательной оценки возможной выгоды, но в целом — это дополнительный инструмент, позволяющий получить выгоду или найти выход из сложной ситуации при возникновении серьезных изменений. Главное – грамотно просчитать выгоду и выбрать наиболее лояльные условия рефинансирования.

organoid.ru

Рефинансирование ипотечного кредита: преимущества, условия, подводные камни

На банковском рынке услуг сейчас прогрессивно возросла конкуреmortgage-refinance[1] нтная борьба за клиентов. На данный момент большим спросом пользуется рынок предоставления ипотечных услуг, и именно он сейчас чаще всего рефинансируется. В этом случае нам предлагают банки рефинансирование ипотечного кредита тем самым привлекают клиентов из других банковских учреждений.

Рефинансирование ипотечных кредитов это программа для банка, по которой банк выкупает долг заемщика другого банка, тем самым гасит его долг, в следствии этого клиент переходит в другой банк где с ним и работают. Новый банк предлагает выгодные условия для клиента.

Особенности рефинансирования ипотеки

Банки охотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов. Ведь это долгосрочный заем, да еще и на крупную сумму, а потому можно перетянуть себе выгодного клиента. Риски для банка также минимальны, поскольку приобретенная в кредит квартира или дом выступают залогом. Следовательно, заемщики в большинстве случаев стараются своевременно погашать ипотечные кредиты, чтобы не лишиться купленного в кредит жилья. Поэтому опасения, что им могут не дать новый кредит – напрасны. Если есть постоянный доход, и заемщик может похвастаться хорошей кредитной историей, тогда рефинансировать ипотеку не составит труда.

Остается разобраться, когда это выгодно самому заемщику. Если процентные ставки на выдачу нового кредита отличаются от уже оформленного на пару позиций, тогда выгода сведется на нет – процедура займет больше времени и денег, чем удастся сэкономить. Зато если ранее кредит оформлялся под 20% годовых или выше, а сейчас банки предлагают 15% годовых и ниже, то смысл оформлять ипотеку есть. Естественно, чем больше будет разница в процентных ставках, тем выгоднее это будет заемщику.

Преимущества ипотечного рефинансирования

Ипотечное рефинансирование – удобный инструмент, имеющий ряд значительных достоинств, среди которых можно выделить такие:

  • Вы находите более привлекательный и выгодный для Вас вариант ипотеки и погашаете уже существующий ипотечный кредит за счет нового займа – в этом же банке или другом.
  • Увеличивается срок ипотечного кредитования.
  • Возможность выбрать удобную схему ежемесячных платежей.
  • У Вас появляется возможность изменить целый ряд условий договора – тип платежей, их валюту и т.д.
  • Возможность досрочного погашения ипотеки без штрафных санкций или комиссий.
  • Экономия расходов на заключение договора страхования, предусмотренного ипотекой.

Процедура рефинансирования ипотеки

Выгода рефинансирования зависит от суммы кредита. Это ответственное решение, поэтому перед его принятием нужно все внимательно взвесить и рассчитать, иногда достаточно просто переоформить имеющийся договор, при расчетах нужно учитывать все комиссии и платежи.

Обязательно ознакомьтесь с условием нового договора, важны вопросы ответственности и досрочного погашения полученного кредита.

Если вы решили пойти на рефинансирование, вам нужно правильно понять его процедуру.

  • Вначале, обратитесь в новый банк или в банк, где вы брали первый кредит, это зависит от целей рефинансирования.
  • Банк рассмотрит заявку и решит, может ли он пойти на рефинансирование, в банк нужно подать все необходимые документы и соблюсти все его условия.
  • Если ответ положительный, то нужно пройти некоторые стадии, которые были пройдены при оформлении первого кредита, то есть, нужно будет оплатить банковские услуги, регистрировать новый договор и так далее.

Часто по причине сложности переоформления залога, банкам приходится выдавать достаточно крупную сумму на погашение задолженности перед первым банком, это увеличивает риск, что приводит к повышению ставок.

Как только ипотека переоформлена, размер процентов снижается до предусмотренного. После рефинансирования, вы будете должником уже нового банка, поэтому нужно внимательно, вместе с профессиональным юристом изучить договор и удостовериться в деловой репутации нового банка, чтобы рефинансирование не стало новой более серьезной проблемой.

Если вы оформили рефинансирование в первом банке, то нужно поговорить с его руководством о том, чтобы просто изменить первоначальный договор, так может быть проще.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки – вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.Вторая трудность, с которой столкнется заемщик – завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

credit2help.ru

Как рефинансировать ипотеку?

Рефинансировать ипотеку под меньший процент в 2018 можно легко, поскольку в этом году ожидается уменьшение процентной ставки по ипотечным кредитам и, следовательно, появление более выгодных условий кредитования на рынке. И далее о том, как возможно рефинансировать кредит, какие риски могут возникнуть при такой услуге и на что необходимо обратить внимание клиента, который желает изменить условия ипотечной ссуды.

Ипотека и ее рефинансирование: что это

Если говорить о тенденциях отечественного финансового рынка, то для многих слово ипотека означает ипотечный жилищный займ, который выдается банком в целях приобретения квартиры. И это так. В процессе оформления любой ипотеки необходим залог, которым и выступает приобретаемая недвижимость. При заключении кредитного договора и выдаче средств клиенту обязательно подписываются еще два договора: договор залога и договор страхования недвижимости.

Такая ипотека называется целевой и оформляется исключительно для покупки жилья. Но есть еще нецелевая, которая  предоставляется клиенту под некое обеспечение — имеющуюся в собственности недвижимость. Деньги клиент может потратить на свое усмотрение, и не обязательно это будет покупка квартиры. Второй вариант очень часто используют предприниматели, которые хотят открыть свое дело.

Кредит выдается на определенных условиях, что обусловлено тенденциями развития финансового рынка страны, мира и т.д. Влияет спрос, предложение, развитие промышленности, уровень ВВП и многое другое. Именно поэтому 2014 – 2015 годы были трудными для ипотечного сегмента, поскольку банки не чувствовали стабильность и боялись кредитовать заемщиков на такой долгий срок. Процентная ставка в этот период составляла 14 %, что достаточно дорого обходилось клиенту, если учесть еще единоразовые комиссии, страховки и т.д.

Но с 2016 года постепенно рынок стабилизировался, экономический и финансовый кризис были ликвидированы, и банки смогли снизить такой показатель уже до 12-13%.  Последний 2017 год показал, что ипотека все-таки стала доступной, в том числе и за счет государственного субсидирования и льготных программ. Ставки смогли еще снизиться до 10%. И это оказалось не пределом.

Как прогнозируют эксперты, в 2018 году условия ипотечного кредитования будут на много выгоднее, чем в 2017. Ставка может в среднем составить 8,5%, что в сравнении с условиями 2017 года ниже почти в 2 раза. Именно поэтому многие заемщики начинают интересоваться таким вопросом как рефинансирование.

Процедура рефинансирования ипотечного кредита — это возможность заемщика оформить новый кредит на наиболее выгодных условиях, чем имеющийся займ. Если говорить простыми словами, то схема выглядит следующим образом: заемщик идет в банк, где есть выгодные условия, берет там кредит и им же погашает свои обязательства перед первым. С этого времени он уже платит свои платежи второму кредитору.

Есть еще такое рефинансирование, при котором сам банк передает или продает право требовать долг с должника другому лицу. Но данный способ в России не применяется.

Относительно рефинансирования ипотеки, то оно может быть проведено в двух формах:

  • Внешней. При внешнем рефинансировании заемщик оформляет новый заем на новых условиях в другом банке. При этом согласие первого кредитора не важно, если в договоре допускается досрочное погашение займа;
  • Внутренней. Это не часто используемая форма в РФ, как и во всем мире. При ней заемщик обращается в тот же банк, где у него есть кредит, и оформляет новую ссуду для погашения старой. Все происходит внутри одного финансового учреждения.

Таким образом, рефинансирование в текущем году может позволить всем ипотечным заемщикам значительно улучшить свое материальное состояние за счет уменьшения суммы ежемесячных платежей по такому кредиту. Главное — это найти выгодные предложения и правильно осуществить саму процедуру рефинансирования. А для этого необходимо очень внимательно изучить действующий договор кредитования.

На что обратить внимание в действующем договоре

Прежде чем оформлять любое рефинансирование, необходимо очень внимательно изучить условия действующего кредитного договора. Необходимо это для того, чтобы понять: разрешено ли досрочное погашение займа в вашем случае или нет. Поскольку многие ошибочно полагают, что при досрочной выплате всей суммы долга с процентами банк не предпримет к плательщику никаких санкций. Это абсолютно не правильно.

Возможные варианты событий:

  1. Досрочное погашение разрешено и не предполагает никаких санкций за такие действия. В таком случае можно без проблем обращаться за рефинансированием, подыскивая более выгодные условия;
  2. Досрочное погашение предполагает в обязательном порядке начисление штрафа и пени. В таком случае необходимо очень внимательно подходит к оценке эффективности всех мероприятий. Лучше всего не полениться, а обратиться за консультацией в банк, в котором попросить рассчитать сумму таких санкций. После чего провести сравнение возможных расходов и выгод;
  3. Погашение раньше срока не возможно. Такой вариант вряд ли встретиться, хотя возможно и такое. В таком случае никакое досрочное погашение не возможно.

Как рефинансировать ипотеку

Предположим, что выгодность рефинансирования доказана и тогда необходимо оформить такую услугу. С чего начать?

Для начала необходимо очень внимательно изучить условия кредитования, предлагающиеся от различных банков. Можно воспользоваться кредитными калькуляторами, чтобы реально оценить размер ежемесячного платежа. Но лучше всего обращаться напрямую в учреждение, где уже сотрудник банка в зависимости от индивидуальных особенностей клиента сможет установить процентную ставку и определить условия.

Если условия кредитования подходят, то тогда можно без проблем идти дальше. Кстати, обращаться к первому кредитору не обязательно. Второй банк сделает все самостоятельно, перечислив сумму долга и уведомив кредитора.

Но помимо того, что необходимо учесть возможность досрочного погашения, необходимо еще и соответствовать тем требованиям, которые выдвигает сама организация, как к заемщику, так и к существующей ипотеке.

Ипотека для дальнейшего рефинансирования должна соответствовать таким критериям как:

  • По ней не должно быть никакой текущей задолженности, то есть все платежи должны быть проплачены в соответствии с графиком платежей. В случае нарушения такой платежной дисциплины возможность получить рефинансирование от другого учреждения сводится к нулю;
  • По данному кредиту должна быть хорошая кредитная история, которая позволит гарантировать банку надежность самого заемщика. При этом оцениваться такой уровень надежности может как в целом по заемщику, так и исключительно по данному кредиту;
  • Продолжительность действия кредитного договора должна быть равна не меньше 6 месяцев с момента регистрации такого договора. В результате, рефинансировать только что полученный заем не возможно;
  • До момента погашения ипотеки должно оставаться не менее 3-х месяцев. Такое требование установлено в большинстве банков РФ. И это правильно, поскольку рефинансировать кредит со сроком погашения несколько месяцев не есть рациональным и эффективным.

Если ипотека соответствует указанным критериям, то тогда можно приступать к дальнейшим действиям. Примерный алгоритм действий при оформлении рефинансирования:

  1. Изучение условий кредитования и оценка их экономической выгоды;
  2. Сбор необходимых документов и их подача в банк, который будет заниматься рефинансированием;
  3. Подписание договора кредитования и залога, их регистрация;
  4. Автоматическое перечисление средств с нового кредитного счета на рефинансируемый;
  5. Погашение нового займа на условиях, которые прописаны в договоре.

Особое внимание хотелось уделить вопросу перечисления средств и погашения задолженности. Необходимо запомнить, что клиент никогда при рефинансировании не получает деньги в наличной форме. Заемщик предоставляет договор с реквизитами счета, куда и будут перечислены деньги, то есть происходит своего рода взаимозачет.

Другой важный вопрос: рефинансируемая ипотека подлежит дополнительным услугам страхования или нет?  Да, подлежит. Но здесь есть свои нюансы. По действующему законодательству при оформлении любой ипотеки клиент должен застраховать объект залогового имущества, то есть недвижимость. При этом такое страхование происходит поэтапно, каждый год, что позволяет пропорционально разделить расходы на весь период. Как правило, страхует залог аккредитованная банком компания, хотя клиент имеет право выбрать самостоятельно страховщика.

Так вот, если объект уже застрахован и действие страховки еще не закончилось, то при рефинансировании в новом банке клиент не должен второй раз страховать свое имущество. Но если в процессе досрочного погашения займа будет аннулирован и договор страховки или он утратит срок своего действия, то тогда заключается новый договор.

По поводу документов, которые потребуются, то они стандартны и тот заемщик, который уже оформлял такой кредит, его знает. Единственное, что потребуется дополнительно — это действующий кредитный договор, который предоставит информацию о наличии текущей задолженности, о сумме займа и его условиях. Раньше требовалась справка об остатке задолженности, но сейчас большинство банков ее не требуют.

Таким образом, не нужно бояться рефинансировать свои кредиты, поскольку условия кредитования за последние тройку лет значительно улучшились и стали выгодными. Главное — это правильно оценить эффективность таких действий, чтобы не заплатить еще больше.

lgotarf.ru