214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают... 214 фз как защищает дольщика

Чем опасен 214-ФЗ

214-ФЗ вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. О слабых сторонах 214-ФЗ рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ

Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема передачи. Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.

Стоит обращать внимание на условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Т.к. именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.

Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Данное положение является очень важным, т.к. если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно.

В итоге

214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение 100% защиты дольщиков. Кроме того, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишатся своих квартир. Проще говоря, дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, т.к. недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Автор статьи:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

vsenovostroyki.ru

Как закон 214-ФЗ защищает дольщиков от кидалова и косяков застройщика

Умный дольщик знает: по 214-ФЗ сначала регистрация договора, потом — оплата. Иллюстрация: Тинькофф Журнал

13 мая в «Тинькофф Журнале» выпустили мою очередную статью из цикла о покупке квартиры в новостройке: «Как оплатить квартиру в новостройке». Основная идея: утром — стулья, вечером — деньги. Сначала регистрация договора, потом оплата. Это прямо указано в законе 214-ФЗ, который защищает права дольщиков. За последние два года закон дважды дополняли, потому что проблема обманутых дольщиков у нас по-прежнему есть. То один застройщик сбежал, то второй недостроил и банкротится, то ещё что-то.

Но люди тоже виноваты. Они сами покупают квартиру по совершенно стрёмным договорам: займа, предварительному долевого участия, участвуют в паях и прочих сомнительных схемах, а потом возмущаются, что вокруг одно жульё. Это как брать микрозайм под 720% годовых и кричать, что банкиры — пидарасы.

Закон 214-ФЗ — единственное, что защищает права дольщиков. Да, не все застройщики по нему работают. Зачем покупать у тех, кто не работает по 214-ФЗ? Я ещё раз напомню, закон 214-ФЗ защищает дольщика:

От ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в договоре долевого участия. Высота потолков, планировка и метраж квартир — все в договоре. Застройщик не имеет права изменять эти параметры.
От косяков подрядчиков-строителей. За саму квартиру застройщик отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.
От задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
От банкротства застройщика. По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Если случится беда, дольщик получит деньги от страховой компании или общества взаимного страхования застройщиков.

От двойной продажи квартир. Закон обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация в Росреестре гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.
От «кидалова». Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ.

Звучит банально, но пора перестать покупать квартиры у тех застройщиков, которые работают по серым схемам, а не по 214-ФЗ. Им ничего не останется, кроме как перестать впаривать фигню и начать строить и продавать нормально.

Покупайте квартиры у застройщиков, которые работают по 214-ФЗ

См. также:

happy-marketing.ru

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков/ Разумная Недвижимость

Задайте вопрос эксперту

Статья. 1.01.2015 Версия для печати

В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

— Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.

— В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.

— Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?

— Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.

Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

— Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?

—Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.

Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).

— В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?

Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.

Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Эксперты компании

Регистрация права собственности на квартиру: это нужно знать

razned.ru

Суть 214-ФЗ. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве

Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.Иные случаи, предусмотренные договором.По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают..., 30 марта 2013 — Novostroy.su

К истории вопроса

Еще сравнительно недавно строительный рынок России обрекал покупателя жилья на существование по «закону джунглей». Человек заключал со строительной компанией договор, не подлежащий государственной регистрации в Росреестре. Причем договор застройщик разрабатывал самостоятельно, заботясь о максимальной защите своих интересов, предоставляя клиенту возможность вдоволь поволноваться, пока он не получит ключи от нового жилья. А поводов для волнений хватало: двойные продажи, долгострой и т.п.

В попытке защитить права дольщиков в конце 2004 года году был принят Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (реально он начал работать в 2005 году). По мнению многих участников рынка, закон был сыроват и налагал на застройщиков чрезмерные обязательства. Поэтому сразу после его принятия лишь малая часть девелоперов стала работать по 214-ФЗ. Большинство предпочли уклониться от исполнения закона, перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия. Выросла популярность ЖСК — создавать кооперативы и строить дома на деньги пайщиков 214-м законом не запрещено, а столь жестких требований к застройщику, как заключение ДДУ по 214-ФЗ, в данном случае нет.

Дискуссия о судьбе 214-го закона продолжалась в строительном сообществе все последние годы. При том, что количество компаний, работающих по 214-ФЗ постоянно росло, критики в его адрес хватало. В сложившейся ситуации внесение поправок в закон было делом времени, и законодатели сделали это, отреагировав на конструктивные предложения строителей. Это дало положительный эффект, и сейчас можно сказать, что отредактированный 214-ФЗ (пусть он и не совершенен) с одной стороны стал более гибким в отношении строителей, а с другой — ужесточил их ответственность за работу не по закону. Что же касается покупателей жилья, то сейчас в России иного, более безопасного, механизма вложений на рынке строящейся недвижимости для людей фактически не предусмотрено. Не случайно, по опросам, проведенным не так давно, около 60% граждан предпочли бы несколько переплатить, но купить квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а не по «серым схемам».

Девелоперы довольно часто рассказывают своим клиентам о потерянном времени, когда наступает срок выдачи квартир. Подрядчик подвел, чиновники не согласовали, погода вмешалась. Чтобы не выплачивать неустойки в связи с задержками строительства, но при это не потерять клиентов, которые не захотят ждать квартиру слишком долго, застройщики зачастую пытаются замаскировать реальные сроки передачи квартир в размытых формулировках договоров долевого участия.

Что такое ДДУ по 214-ФЗ

Давайте уточним вкратце, не углубляясь в детали, что такое договор долевого участия в строительстве, который соответствует требованиям 214-ФЗ.

Что по договору обязан сделать застройщик?

Он должен в срок, предусмотренный договором построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости (своими силами, или привлекая других лиц). После того, как будет получено разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, другой объект недвижимости).

Что по договору обязан сделать дольщик?

Участник долевого строительства (он же дольщик) обязан уплатить цену, обусловленную договором. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию дольщик обязан принять объект долевого строительства.

Договор заключают в письменной форме. Он считается заключенным только с момента государственной регистрации в Росреестре.

Какая информация обязательно должна быть в договоре?

Договор долевого участия, составленный в соответствии с 214-ФЗ, обязательно должен содержать следующую информацию: сведения о конкретном объекте долевого строительства (который будет вам передан), его определение в соответствии с проектной документацией; срок, в который застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства; сведения о цене договора, сроках и порядке ее уплаты; также должен быть указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Если в договоре какие-либо из перечисленных сведений отсутствуют, он не будет считаться заключенным.

214-й закон также предусматривает:

Если до момента передачи дольщику объекта долевого строительства происходит случайное повреждение или гибель объекта, то риски несет застройщик.

Если участник долевого строительства умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не имеет права отказать им в этом.

Если дольщик строит объект долевого строительства только для своих личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на его отношения с застройщиком распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Вообще-то, если вы не первый покупатель, то скорее всего у застройщика уже есть первый зарегистрированный в Росреестре договор, который служит шаблоном для заключения всех последующих договоров с дольщиками. ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, априори отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если вы заключаете именно договор долевого участия, а не какой-либо предварительный, то здесь повода для волнений нет. Другой вопрос, что застройщик, пользуясь несовершенством закона, может включить в ДДУ некоторые положения, которые в случае чего будут работать в его пользу. Чтобы отследить этот момент, дайте посмотреть договор квалифицированному юристу, который увидит подобные нюансы. Затем вы можете потребовать от застройщика внести изменения в договор. Вероятность, что он на это пойдет, не велика. т. к. процедура регистрации договора весьма сложна. Но попробовать можно. А если не получится, то или принять условия застройщика, или искать себе другую квартиру. (Подробнее об этом читайте в третьей части статьи).

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» - отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Договор долевого участия, но не только

Вообще-то продавать строящееся жилье иначе чем по ДДУ 214-й закон запрещает. Но не ограничивает только этим способы привлекать деньги в строительство. В рамках закона разрешено выпускать жилищные сертификаты, а также создавать жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, в которых покупатели жилья изначально становятся покупателями паев, а не квадратных метров (впрочем, ЖСК это отдельная тема и подробно останавливаться на ней мы сейчас не будем). Кроме того, после того, как дом сдан, закон разрешает продавать квартиры по традиционным договорам купли-продажи.

Если же девелопер предлагает покупателю на стадии строительства подписать предварительный договор долевого участия (ПДДУ), то это как раз из области «серых схем».

Застройщик по какой-то причине (чаще всего задержка в получении разрешительной документации) не может на данном этапе заключать основные договора долевого участия. Но деньги граждан привлечь хочет. Покупатель, подписывая ПДДУ, идет на компромисс и, внося деньги, конечно, рискует. Ведь застройщик на момент заключения предварительного договора пока еще не собственник того, что он обещает передать покупателю в дальнейшем — при заключении основного договора. Все это из области «старых песен о главном» - схем активно применявшихся до 214-го закона. ПДДУ, как все предварительные договора, не более чем обязательство заключить в дальнейшем основной договор. Поэтому он законен. Но вот желание застройщика получить от вас деньги по предварительному договору — это уже противоречит 214-ФЗ. Есть, конечно, и в данном случае вполне нормальная схема. Ваши деньги помещаются на банковский депозит с запрещением застройщику пользоваться ими до момента заключения основного ДДУ. В этом случае вы ничем не рискуете. Но чаще всего денежные знаки застройщик предлагает внести сразу. И если не всю сумму, то желательно большую ее часть. Зачем покупателю эта нервотрепка? Дом все равно быстрее не построится, разрешительные документы застройщик раньше не получит. Тем не менее заманчивая цена или желание получить именно эту квартиру в этом конкретном доме могут подвигнуть покупателей на риск. Что в итоге? Может быть, обойдется, а может, придется решать дело в суде. И кстати, если дойдет до суда, то при самом благоприятном развитии событий, т. е. если вы получите назад свои деньги, у вас не будет законных оснований требовать неустойку — ведь она положена только по договорам долевого участия, заключенным по 214-ФЗ.

Впрочем отвлечемся от «серых схем» и альтернативных вариантов. В дальнейшем речь пойдет о договорах долевого участия, которые вполне официально заключаются и регистрируются в рамках 214-ФЗ.

Плюсы закона для покупателя квартиры

Говоря о плюсах и минусах 214-го закона, отметим: то, что для потребителей является плюсом, для строительных компаний нередко оборачивается минусом. Но это объяснимо, ведь именно защиту прав покупателей жилья разработчики закона ставили во главу угла.

Плюс №1

Один из главных положительных моментов для покупателей — снизился риск двойных продаж. Причина в том, что договор долевого участия, по которому застройщик гарантирует дольщику получение квартиры, сразу после подписания обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). Мы сейчас не рассматриваем ситуацию, когда застройщик водит покупателя за нос и затягивает с государственной регистрацией договора — о подобных «хитростях» мы расскажем в третьей части статьи. А так Росреестр вполне подходит на роль гаранта надежности сделки, поскольку не может дважды зарегистрировать одну и ту же квартиру на разных лиц.

Также, благодаря обязательной регистрации, более безопасными стали сделки по переуступке прав требований. Все это имеет значение для банков, которые выделяют кредиты для покупки квартир в новостройках — работа по 214-ФЗ снижает их риски. А если клиенту легче получить ипотеку и под более низкий процент, значит и девелоперу хорошо — лучше идут продажи. Выходит, что несмотря на высокие требования, которые предъявляет закон к застройщикам (о чем мы еще поговорим во второй части нашей статьи), он дает им и некоторые плюсы.

Чтобы понять революционность 214-го закона, опишем обычную схему, порождающую двойные продажи. Застройщик на начальной стадии строительства заключает договор с инвестором или подрядчиком. По этому договору рассчитываться за их инвестиции или услуги он обязуется квартирами в готовом доме. Таким образом, инвестор или подрядчик реализуют имеющиеся в их распоряжении квартиры людям. Но затем у застройщика и его партнеров возникает конфликт, и договор между ними разрывается. После этого застройщик считает себя вправе вновь выставить на продажу квартиры, ранее числившиеся за инвестором или подрядчиком. Вот и выходит, что одна и та же квартира продается разным людям. Покупатели, заключившие вполне официальные договора купли-продажи, оказываются в положении людей, которым приходится в суде отстаивать свое право на купленную ими квартиру.

Вот от подобных ситуаций, по замыслу разработчиков 214-ФЗ, и должна страховать покупателей жилья прописанная в законе обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре — она подтверждает право дольщика на получение именно той квартиры, которая указана в договоре. К сожалению, в реальности эта идеальная схема срабатывает не всегда. Об этом мы подробнее поговорим в четвертой части статьи.

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Кстати, как еще один положительный момент застройщики отмечают, что право собственности на объект недвижимости стало оформлять несколько проще. Если до принятия 214-ФЗ этот процесс занимал год-полтора, то теперь все проходит быстрее. После первого дольщика остальные регистрируются по установленному шаблону. Это ускоряет процесс. Право собственности оформляют сразу после того, как дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры. Помогает все сделать быстрее и то, что по 214-ФЗ дольщик сам имеет право подать документы на оформление прав собственности без присутствия представителя девелопера.

Плюс №2

214-ФЗ ужесточил требования к застройщику по проектной и правоустанавливающей документации. Нельзя строить, пока проект не согласован. Плюс для покупателя жилья налицо: снижается риск того, что построенный объект никак не введут в эксплуатацию без нужных согласований и разрешений. Минус для застройщика тоже очевиден: согласование в современной России растягивается на долгие месяцы, а то и годы, соответственно, строительство замораживается, растут издержки. На практике многие застройщики получают согласования постепенно по ходу строительства. Впрочем, покупателя жилья это не должно особенно беспокоить: никто не заставляет вкладываться в до поры до времени сомнительную стройку по какой-нибудь «серой схеме». Подожди, пока все разрешения будут получены или выбери другой объект — предложений на рынке хватает.

Плюс №3

214-ФЗ устанавливает правила возврата денег дольщику в том случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон. Закон рассматривает варианты ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых дольщик может взыскать с застройщика пени. В то же время расторжение договора по инициативе застройщика (например, в случае, если дольщик не платит) по закону довольно непростое дело. А пока договор не расторгнут, застройщик не имеет права продать квартиру иному покупателю.

Плюс №4

214-ФЗ в большей степени защищает интересы покупателя нежели девелопера. Например, дольщик вполне законно может несколько раз в год просрочить денежный взнос (при этом штраф за просрочку будет незначительным), а вот застройщику, если он затянет с передачей ключей, придется заплатить более крупный штраф. (Отметим, впрочем, что все вышесказанное относится к «идеальному» договору долевого участия. В реальности в ДДУ, составленном застройщиком, могут присутствовать пункты, согласно которым финансовая ответственность дольщика будет выше, а застройщика, наоборот ниже. Об этом мы поговорим в 3-й части статьи).

Закон устанавливает финансовую ответственность, которую несет застройщик в случае нарушения сроков сдачи дома. Ранее строители оперировали расплывчатым понятием «плановый срок сдачи объекта», который вполне мог быть перенесен по инициативе застройщика без оглядки на покупателей жилья. Теперь срок окончания строительства четко прописывается в договоре. За его нарушение застройщик выплачивает пени, а в случае разрыва договора и неустойку. Причем, что вызывает особое возмущение строителей, в данной ситуации они становятся заложниками не только своей работы, но и действий различных организаций, от которых зависит ввод объекта в строй (поставщики электричества, воды, тепла и т. п.), а повлиять на них нет никакой возможности. Да, закон дает застройщику возможность перенести срок сдачи объекта, но обязывает заранее уведомить об этом дольщиков. Сделать это надо не позже, чем за два месяца до истечения срока, назначенного ранее. При этом застройщик все равно будет вынужден платить неустойку дольщикам.

При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.

Плюс №5

Закон ограничивает право застройщика на «самодеятельность». Есть согласованный проект, ему надо четко следовать. Речь идет об этажности здания, о номере проданной вам квартиры и ее планировке, о минимально допустимой разнице в площади между квартирой по проекту и той, что была в итоге вам передана. Все эти моменты указываются в договоре. Некоторые изменения возможны, но в договоре это оговаривается заранее. В случае уменьшения площади квартиры или низкого качества работ дольщик имеет право требовать снижения оговоренной цены.

Кроме того, договор долевого участия, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, защищает потребителя от произвола застройщика в вопросах цены. Строительная компания не может в одностороннем порядке изменить оговоренную стоимость квадратного метра. Это не значит, что вам не предложат доплатить — могут ведь возникнуть обстоятельства непреодолимой силы. Например, неожиданный скачок цен на стройматериалы или дефолт в масштабах всей страны. Но подобные обстоятельства будут предметом разбирательства в суде, который и вынесет свое решение: имеет ли застройщик право требовать с потребителя доплаты за квадратные метры.

Плюс №6

Закон оговаривает случаи, когда дольщику дается право расторжения договора и взыскания с застройщика пени, неустойки и так далее. Перечислим причины расторжения договора:

Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит ваша квартира. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.

По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

О минусах закона и о том, почему застройщики его нарушают, мы поговорим во второй части нашей статьи.

Просматривая в поисках жилья рекламу новостроек, обращаешь внимание на один штрих. Многие застройщики считают нужным подчеркнуть, что они строят дома и продают квартиры в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, что тут такого: сейчас все обязаны действовать в рамках этого закона. Но, должны — не значит действуют. Существуют разные варианты, позволяющие, не отступая от 214-ФЗ, привлекать средства для строительства, и девелоперы активно ими пользуются. В чем минусы закона, почему застройщикам приходится нарушать его? Попробуем разобраться.

www.novostroy.ru

ФЗ-214 о долевом строительстве. Насколько прочна защита дольщиков?

Покупка жилья на столичном рынке первичной недвижимости связана с множеством нюансов, особенно это касается сделок по квартирам в домах, находящихся на стадии строительства. После того, как прошла волна протестов и недовольства граждан, выступивших инвесторами в долевом строительстве, был принят специальный закон, призванный защитить интересы граждан от мошенничества в долевом строительстве.

Эксперты информационного портала RealtyPress.ru проанализировали сильные и слабые стороны этого законодательного акта и выявили, как на практике используются некоторые положения этого закона и насколько договор долевого участия (ДДУ) обеспечивает защиту граждан в реальности. В рамках данной статьи читатель найдет примеры реализации закона и конкретные ситуации, которые имели место.

Уровень востребованности ДДУ по ФЗ-214

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства регулирует специальная законодательная норма - ФЗ-214, закон регламентирует все аспекты заключения договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем квартиры. Если в течение 2012 года по договору долевого участия проходило примерно половина сделок на рынке первичной недвижимости по Москве, то в текущем 2013 году по такому договору в соответствии с нормами ФЗ 214 по Москве проходит порядка 46% сделок и 89% всех сделок по Московской области.

Из всех схем продаж, которые в данное время работают на столичном рынке недвижимости, сделки по договору долевого участия являются наиболее популярными, поскольку они в максимальной степени защищают покупателей и их средства от возможных манипуляций. Мало того, договор долевого участия является единственным законным документом, который является основанием для продажи недостроенного жилья. Тем не менее, на рынке недвижимости используются еще ряд схем, которые, однако, в меньшей степени гарантируют защиту покупателя.

Основные положения ФЗ-214

Итак, ФЗ-214 определяет, что застройщик может заключать договор с покупателем, но это может происходить не раньше, чем он зарегистрирует права собственности или же права аренды на земельный участок, а также получит разрешение на строительство. Кроме того, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, обеспечивая публичный доступ к информации, касающейся строительства.

Если все перечисленные требования соблюдены не были, то покупатель, с которым все же был заключен договор, имеет полное право потребовать возврата уплаченной суммы, возмещения убытков и процентов. Кроме того, договор долевого участия регистрируется (это обязательно) в государственном органе, каковым является Управление Федеральной службы госрегистрации – это положение позволяет исключить двойные продажи одной и той же квартиры.

Юридическое лицо, если таковое является контрагентом застройщика, может претендовать на выплату крупной пени за каждый день просрочки (процент реф.ставки ЦБ), основанием претензии в данном случае является нарушение сроков передачи недвижимости. Если же контрагентом является гражданин – физическое лицо, застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Положение ФЗ-214 обязывает застройщика, при обнаружении покупателем строительных дефектов, устранить все недостатки, причем абсолютно бесплатно. Вариантом может быть уменьшение стоимости квартиры на ту сумму, в которую оцениваются обнаруженные дефекты, или же получение покупателем компенсации за ремонт, сделанный заказчиком своими силами.

Закон также учитывает, что если в договоре между покупателем и застройщиком присутствует положение о том, что застройщик не несет ответственности за различные, мелкие или крупные, строительные дефекты, то суд не должен брать во внимание этот пункт. Таким образом, одним из немногих случаев, в которых гражданин, являющийся контрагентом застройщика, может каким-либо образом пострадать, является банкротство этого застройщика.

Насколько же может этот закон в действительности защитить денежные средства дольщиков, а также их право получить качественное жилье за уплаченные заранее деньги? Прежде всего, нужно отметить, что даже по истечении немалого срока со времени принятия законодательного акта, не все застройщики соглашаются следовать установленным правилам.

Защита от двойной продажи

Как уже было сказано, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, и при проведении этой процедуры государственный регистратор обязан проверить документы застройщика на предмет его прав на земельный участок, на котором возводится здание, установить наличие разрешения на строительство. Это само по себе уже должно было дать потенциальным покупателям определенные гарантии того, что вносимые средства действительно будут направлены на строительство в определенном месте.

Кроме того, снижению рисков способствовало повышение степени прозрачности действий застройщика, обязательная публикация сведений о подрядчиках, проектировщиках, непосредственно о самом проекте – планировке, сроках, стоимости, технических характеристиках. Однако практика применения ФЗ-214 показала, что даже через 8 лет после принятия закона некоторые застройщики все же ухитряются продавать строящееся жилье по векселям, либо по ПДКП (предварительный договор купли-продажи), также продолжают фигурировать договоры соинвестирования.

До сих пор случается, что застройщик начинает строительные работы без получения разрешения, без опубликования проектной документации, да еще и на участках, на которых строительство не может вестись в принципе. Все перечисленное может привести, в лучшем случае, к нарушениям сроков сдачи, произвольным изменениям в проекте, а в худшем случае – к признанию возводимого дома незаконной постройкой со всеми вытекающими.

По мнению экспертов, единственное, от чего может действительно защитить договор долевого участия, это «двойные продажи», поскольку осуществляется регистрация в Росреестре, при этом квартира проверяется на обладание правами на нее третьими лицами. Однако и тут есть свои нюансы – застройщик все-таки может продать квартиру, и даже сделать это несколько раз, хотя бы, по договору предварительной купли-продажи, который не должен проходить регистрацию.

Естественно, сделка будет признана в пользу гражданина, который заключил ДДУ, но длительных судов и потраченных нервов не избежать. Стоит заметить, что были зафиксированы случаи, когда застройщик таки продавал одну и ту же квартиру два раза, причем по ДДУ. И для этого действительно есть возможности – если регистрация затягивается (что, впрочем, уже противоречит закону), а дольщик уже внес значительную сумму в качестве аванса, то квартиру уже можно продавать снова, так как договор, фактически, еще не подписан. Нельзя также исключить возможности сговора застройщика с регистратором.

Защита права на качественное жилье

Существует также немало схем, которые обеспечивают нецелевое использование средств дольщиков. Хотя нормы закона и обеспечивают механизмы контроля, (например, застройщик обязан сдавать ежеквартальные отчеты в орган по надзору за долевым строительством), застройщикам, все-таки, удается обходить эти механизмы. Достаточно сложно утверждать, что ФЗ-214 может гарантировать соблюдение застройщиками таких параметров, как площадь квартиры и качество выполнения строительных работ.

Закон оговаривает, что все изменения в проект могут вноситься лишь по согласованию с дольщиками. В результате застройщик может поставить последних перед выбором – внести изменения и побыстрее получить жилье, либо, по причине необходимости придерживаться принятых условий, но срок сдачи при этом может на некоторое время затянуться.

В ряде случаев дольщикам предлагается внести дополнительную плату за лишние квадратные метры жилой площади, которые обнаруживаются при обмере готовой квартиры работниками БТИ. Есть и другой вариант, количество фактических квадратных метров меньше обещанного, и застройщик должен вернуть часть внесенной суммы, однако, в этом случае дольщикам приходится доказывать свою правоту через суд.

Относительно качества сдаваемой квартиры, на практике встречаются определенные нарушения. Соответствие качества жилья регламентирует 7 статья ФЗ-214, которая гласит, что при обнаружении нарушений строительных норм, технических требований, договорных обязательств, в том числе регламентов, касающихся безопасности зданий и пожарной безопасности, покупатель может не подписывать акт передачи и требовать составления «дефектного акта».

После этого, как регламентирует статья 7, дольщик может требовать уменьшения цены договора, устранения недостатков или же возмещения средств, затраченных на самостоятельное устранение недостатков.

При этом застройщик, как показывает практика, попросту игнорирует обращения дольщиков, затягивая, таким образом, время, а те, в свою очередь, не торопятся в суд, поскольку это связано с еще большими затратами на юристов, экспертизу. Судья, при вынесении решения, опирается исключительно на результаты экспертизы.

Отказ от обращения в суд связан еще и с тем, что при выявлении недостатков покупатель, хотя и может отказаться от жилья, но потребовать назад он имеет право только ту сумму, которую он заплатил. Невзирая на то, что на момент сдачи жилье имеет стоимость намного выше, и возврат средств только на руку застройщику.

Защита от долгостроя

Достаточно сложно утверждать, что нормы ФЗ-214 могут реально защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена целая статья 6 этого закона, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков – он обязан платить неустойку, причем фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но…тот же закон разрешает переносить сроки, причем, делать это неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца. В результате были случаи, когда срок сдачи жилого дома сдвигался таким образом на 3 или 5 лет, зафиксирован даже случай смещения срока на 10 лет.

Дольщик, естественно, не обязан соглашаться на дополнительные условия, и после двух месяцев с истечения срока, указанного в договоре, может разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае застройщик просто не спешит вернуть деньги и продолжает уговаривать дольщика подождать еще немного.

В большинстве случаев, дольщики не стремятся в суд, поскольку стоимость квартиры, которую они надеются получить, существенно выросла с момента начала строительства. Денег, которые им удалось бы вернуть, хватило бы как раз на то, чтобы начать ту же процедуру, только с другим застройщиком.

Резюме

Итак, эксперты RealtyPress.ru рассмотрели основные дыры в широко разрекламированном законе ФЗ-214, призванном защитить интересы дольщиков. Единственной рекомендацией можно считать необходимость проведения глубокой проверки деятельности застройщика перед тем, как делать взнос.

Потенциальному дольщику могут оказаться небезынтересными такие сведения, как ход работ в прошлых проектах этого застройщика, наличие собственной материально-технической базы, возможных финансовых проблем.

Однако, несмотря на обнаруженные нами нестыковки, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 является наименее безопасной схемой приобретения строящейся недвижимости. Иными словами, даже в худшем случае, заключая ДДУ, дольщик рано или поздно получит квартиру, а вот представление о качестве услуг заказчик может получить, только узнавая о прошлых проектах застройщика.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
получения разрешения на строительство,
опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

stroi.mos.ru