Почему нельзя или Как прописаться в апартаментах? Прописаться в апартаментах нельзя

Почему нельзя или Как прописаться в апартаментах?

29.08.2017 622

Прописка в апартаментах: невозможное – возможно

Как прописаться в апартаментах, беспокоит сегодня многих россиян. Лихорадящий рынок возвращается в норму и люди начинают активно приобретать собственное жилье. Некоторые обнаруживают, что прописаться по новому адресу оказывается невозможно, и впадают в отчаяние. Но, к счастью, ситуация не безвыходна, хотя и требует усилий для решения.

Почему нельзя прописаться в апартаментах?

Юридически понятия «апартаменты» не существует в рамках жилых комплексов. Поэтому данный тип недвижимости попросту не может быть классифицирован как квартира для постоянного проживания. Соответственно, прописаться в них нельзя, можно лишь получить временную регистрацию со всеми ее достоинствами и недостатками.

Дело в том, что для признания помещения жилым выдвигается ряд требований, которые в случае с апартаментами часто невозможно соблюсти даже теоретически. Среди них:

— Полномасштабная социальная инфраструктура (государственные школы, садики, больницы, банки и т.д.) в пешей доступности.

— Соблюдение строительных требований – максимальная плотность застройки, параметры инсоляции, максимальная высота потолков, отопительная конвекция и т.д.

— Апартаменты не попадают под защиту ФЗ-214 о долевом строительстве, что недопустимо для жилой недвижимости.

Первые пункты маловажны, так как апартаменты традиционно размещаются в перспективных районах, где социальная инфраструктура либо уже устоялась, либо не имеет значения для жителей. Строительные нормы в апартаментах также всегда соблюдены на высшем уровне, и формально нереализованные моменты с лихвой перекрываются уровнем комфорта в апартаментах.

Ну а что касается долевого строительства: апартаменты зачастую продаются на вторичном рынке, к сфере которого «долевка»не относится. Тем не менее, в положении вещей находятся загвоздки, не позволяющие признать помещение жилым

Зачем нужна прописка?

Понятия прописки, говоря строго, не существует с 1991 года, но де-факто норма «постоянной регистрации по месту жительства» почти полностью соответствует старому термину. Этот статус воспринимается, как нечто само собой разумеющееся, ведь в наше время почти нет людей без постоянной регистрации. Поэтому мало кто знает, насколько важна бывает прописка в некоторых моментах. Без прописки затруднительно или вовсе невозможно:

— Устроить ребенка в детский сад или школу.

— Бесплатно пользоваться услугами районной поликлинике.

— Оформить СНИЛС, ОМС, ИНН, водительские права, открыть ИП.

— Пользоваться государственными услугами, требующими указания адреса.

— Официально устроиться на работу и подтвердить работодателю место проживания.

— Получать льготы, субсидии, социальные пособия и участвовать в программе модернизации жилищных условий.

«Блокировки» даже половины этого списка достаточно, чтобы владельцы апартаментов, которые не могут прописаться по адресу, начинали бить тревогу.

Почему апартаменты так популярны и как это связано с пропиской?

Значение термина «апартаменты» в России и за рубежом кардинально отличается. Если в Европе этим словом называют любые добротные квартиры с 2+ комнатами, то на российском рынке определение иное; тем не менее – также однозначно «квартирное». Так почему в апартаментах нельзя прописываться? Ответ прост: апартаментами в РФ называют помещения, относящиеся к нежилому фонду, но пригодные для проживания – по документам многие проходят как гостиницы. А ведь прописка в гостинице – абсурд…

Изначально апартаменты создавались, как временное или дополнительное жилье в центральных частях города, где мало жилых кварталов – резиденции, номера и т.д. Основной целью была сдача в краткосрочную аренду обеспеченным постояльцам. Стоимость апартаментов – на ~20% ниже аналогичного жилья в новостроях, что дополнительно стимулирует продажи. Потенциальные арендаторы были сами в состоянии проконтролировать юридическую ситуацию с домом, поэтому вопросом регулирования долго не беспокоились. До определенного момента…

По данным московских консалтинговых и риэлторских компаний, доля апартаментов на московском рынке жилья уже в 2016 году составляла более 25%. При этом 21% от всего числа проектов по разработке апартаментов приходился на реконструкцию зданий (пентхаусы и классический лофт). Несмотря на это и уровень комфорта, который в апартаментах зачастую даже выше, чем в классических ЖК, закон остается неотступно суровым, не позволяя признать квартиру жилой.

Перевод в жилой фонд – простое и элегантное решение

Так, прописаться в апартаментах можно одним из нескольких «обходных» способов. Самым простым решением станет перевод формы целевого назначения квартиры. Загвоздка здесь в том, что перевести собственность из жилого фонда в нежилой легко, а вот наоборот – гораздо сложнее.

Перевод регулируют положения ЖК РФ и СанПиН. Перечень требований и процедур слишком велик, чтобы приводить его здесь, но вкратце претенденту на перевод потребуется:

Проект переустройства/перепланировки апартаментов и технический план, получаемый у кадастрового инженера. Если изменения затрагивают общую собственность (например, холлы), нужно также письменное согласие всех совладельцев с прикрепленным протоколом их собрания.
Заключение уполномоченных организаций о технической возможности перевода.
Официальный запрос на госуслугу переоформления апартаментов.
Проведение необходимых работ, а по их окончании – получение акта приемочной комиссии.

По завершении всех процедур нужно получить выписку из ЕГРН. В общем-то, после этого вы становитесь владельцем жилого помещения (апартаментов) и можете прописываться в нем. Однако выглядит просто это лишь на словах. Для максимально успешного результата лучше поручить ведение процедур таким специалистам, как юристы и инженеры. Важно: не забудьте оплатить все госпошлины.

Самый гуманный суд в мире

Хотя раньше это казалось невозможным, в 2008 году Конституционный Суд уже признал право граждан прописываться на даче. Этот прецедент наглядно продемонстрировал, что законы – не каменная нерушимая глыба, и настойчивость граждан способна изменить ситуацию к лучшему. Индивидуальные решения подобного рода уже выносились и в отношении апартаментов – например, успешный перевод МФК «Водный» в статус ЖК. Но в данном случае речь идет о крупной девелоперской компании с солидными связями и собственным штатом юристов.

Но если дачники добились реализации своих прав, то и вы сможете. Апартаменты сегодня приобретают все большую популярность, поэтому найти достаточное количество единомышленников будет нетрудно. К тому же, у владельцев элитной недвижимости есть важное преимущество: связи. Люди, имеющие возможность повлиять на ситуацию, нередко сами живут в апартаментах без прописки, и для движения в нужном направлении им не хватает только толчка.

Объединяйтесь. Ищите «товарищей по несчастью» и подавайте запросы коллективно. То же решение о прописке на дачах лоббировалось большим сообществом инициативных граждан, т.е. выражало интересы значительной части населения. Логично, что власти отнеслись к требованию коллектива внимательно; гордый одиночка рискует быть незамеченным. Также вскладчину на порядки проще оплачивать услуги архитекторов и юристов, которые подскажут как прописаться в соответствии с нюансами текущего законодательства.

Приятные новости

Осенью 2015 в Думе заговорили о новом законопроекте. Информация, просочившаяся из кулуаров, вселяет надежду: на то, что в апартаментах нельзя прописаться, обратили внимание власти первой величины. Закон предполагает введение нескольких новых определений в раздел ЖК РФ о жилых помещениях, среди них – и понятие апартаментов. Поэтому есть вероятность, что заниматься переоформлением вовсе не придется, и в ближайшем будущем жилье автоматически получит причитающийся статус.

Но, как и многие законы, он не может не содержать «подводные камни» и нестыковки. Их сглаживание и согласование требует времени, поэтому проект до сих пор «висит», хотя предполагалось, что в силу он вступит в силу с 2016. Однако не стоит рассчитывать на перемены, как на юридическую панацею. Перевод, если и когда он состоится, не будет массовым. Поэтому ситуацию стоит брать в свои руки и переводить апартаменты в жилой фонд уже сейчас.

sochi-elite.com

Можно ли прописаться в студии и апартаментах

В России апартаменты стали использовать для проживания сравнительно недавно. Они представляют собой недвижимость с необычной планировкой, по сути, не предназначенную для постоянного проживания людей. Под апартаментами у нас в стране также понимают многокомнатный номер в отеле, как правило, класса «люкс».

Изначально апартаментами становились офисы в бизнес-центрах. Кризис уменьшил количество желающих открывать новые фирмы или расширять имеющиеся, и спрос на такие помещения упал. Люди с удовольствием покупали их и использовали для проживания, так как цена квадратного метра апартаментов приблизительно на 20% ниже, чем в обычной квартире.

В настоящий момент застройщики продают целые комплексы апартаментов (от обычных до элитных) именно для проживания граждан. Несмотря на это прописка в апартаментах невозможна.

Почему нельзя прописаться в апартаментах

На сегодняшний день российское законодательство не предусматривает возможность прописки в апартаментах по следующим причинам.

Проживание без прописки

О том, сколько можно жить без прописки — читайте в статье здесь.

Апартаменты не относятся к категории жилых помещений, а органы ФМС могут прописать человека только там. Несмотря на то, что, как правило, апартаменты оборудованы всеми необходимыми коммуникациями и имеют большую площадь, Жилищный кодекс не относит их к жилым помещениям. В соответствии со ст.16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, квартира (или их части) и комната.

Апартаменты могут не соответствовать всем нормам, установленным для жилых помещений. Чаще всего нормам СанПина, касающимся уровню шумоизоляции, естественной освещённости помещения и т.д. Кроме того застройщикам, возводящим целые комплексы апартаментов, не нужно обеспечивать наличие вблизи развитой инфраструктуры (магазины, детские сады, поликлиники и т.д.), что также значительно уменьшает стоимость квадратного метра.

Кроме 16 статьи ЖК невозможность регистрации в апартаментах вытекает из:

Федерального закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» (от 25.06.93 №5242-I). В нём указывается о необходимости граждан регистрироваться по месту жительства.
Постановления Правительства РФ №713 от 17.07.1995, в котором прописан порядок осуществления регистрации.

Как можно прописаться в апартаментах

На сегодняшний день нормативные акты содержат запрет на постоянную регистрацию в апартаментах. Жильцы могут оформить временную прописку, и затем просто продлить регистрацию по месту пребывания.

Постоянную прописку в апартаментах в 2018 году можно сделать, переведя помещения из нежилого в жилой фонд, что крайне затруднительно оформить. В первую очередь потребуется обследование жилья комиссией из БТИ, которая примет решение, насколько апартаменты соответствуют нормам, установленным для жилых помещений.

Все недостатки, которые укажет БТИ, собственник обязан будет устранить. Например, если естественная освещённость в апартаментах будет ниже уровня, установленного СанПином, хозяину придётся делать в помещении дополнительное окно. После получения положительного заключения БТИ нужно обратиться с пакетом документов в орган местного управления, который даёт согласие на перевод недвижимости в жилой фонд.

В целом, процесс перевода апартаментов в жилое помещение займёт у собственника много времени и денег.

В связи с большой популярностью апартаментов в столице Правительством рассматривается законопроект о придании апартаментам статуса жилых помещений с некоторыми отступлениями. Если новый закон одобрят, прописка в апартаментах станет возможной.

Что такое квартира-студия

Студия – это особая планировка квартиры, в которой нет изолированных комнат за исключением ванны и туалета. По сути, квартира-студия представляет собой одну большую вытянутую комнату, как правило, с единственным окном и без лоджии. Зонирование в такой квартире происходит с помощью мебели.

Своё название квартиры-студии получили благодаря схожести с мастерскими художников и других творческих людей.

Стоимость квадратного метра в студии немного ниже, чем в обычной квартире, так как планировка, предполагающая полное отсутствие уединённости нравится не всем. Но такие квартиры пользуются большой популярностью у молодых семейных пар и одиноких людей.

Можно ли прописаться в студии

Как говорилось выше, студия представляет собой обычную квартиру, которая согласно ст.16 ЖК, подпадает под понятие жилого помещения. Поэтому в квартирах-студиях разрешена как временная, так и постоянная регистрация. Об отличиях временной регистрации от постоянной — читайте в этой статье https://realtyinfo.online/2258-raznitsa-mezhdu-postoyannoi-vremennoi-registratsiei

Какая выгода от покупки апартаментов? Смотрите видеосюжет:

Задавайте вопросы в комментариях к статье и получите ответ эксперта

realtyinfo.online

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Юридический статус

Несмотря на всевозможные различия — от местоположения до количества комнат, все квартиры входят в сегмент жилой недвижимости. Апартаменты же расположены в коммерческих объектах и не входят в жилой фонд. «Современное жилищное законодательство, а также закон о государственной регистрации недвижимости не содержат никаких упоминаний такого понятия как апартаменты. Какие-то сведения об апартаментах мы можем найти только в подзаконных актах, регулирующих гостиничные и туристические услуги. Например, Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 N 82 определяет апартамент как номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование», — рассказывает Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».

Обычно в центральных частях города нет свободных площадок для жилых домов. Поэтому застройщики покупают землю, отведённую под строительство коммерческих объектов, и возводят дома, предназначенные в том числе для проживания людей.

«Апартаменты имеют статус нежилых помещений, которые могут использоваться для проживания. По внешнему виду апартаменты не отличаются от квартир. Но владелец апартаментов не может получить прописку — только временную регистрацию по месту проживания, которая продлевается через каждые пять лет. Этого вполне достаточно, чтобы, например, устроить ребёнка в детский сад или прикрепиться к поликлинике. Но многих покупателей всё же смущает статус такого вида жилья», — комментирует Инна Терехова, заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд».

Одним из преимуществ для застройщиков считается упрощённый вариант получения разрешения на строительство. «Иногда город может не давать разрешение строить жилую недвижимость на конкретном участке из-за удалённости района и других факторов, тогда застройщики строят апартаменты. Кроме того, жильё должно быть построено с социальными объектами или рассчитано по количеству так, чтобы социальная нагрузка не стала критической. Но в некоторых районах нет физической возможности строить новые учреждения. Существуют заброшенные и неэффективные здания, которым можно дать новую жизнь, но их сложно вписать в сложившуюся застройку района», — говорит адвокат Сергей Головин.

Плюсы апартаментов

В числе главных преимуществ апартаментов специалисты называют их стоимость и, как правило, удобное месторасположение. «Основным плюсом апартаментов обычно является стоимость, которая на 10–20 % дешевле квартиры. К тому же не требуется согласовывать перепланировку, как в случае с жилыми помещениями», — поясняет Сергей Головин.

Однако отметим, что есть и исключения из правил — дорогие апартаменты, отвечающие стандартам элитного класса жилья. «В целом апартаменты не дешевле новостроек. Это связано с уровнем сервиса, который организован в таких комплексах, с расположением дома. В апартаментах развита инфраструктура: работает клининговая служба, прачечные, сервисы доставки. Обычно комплексы находятся в центральной части города, в местах с хорошей транспортной доступностью, в непосредственной близости от метро», — перечисляет Инна Терехова.

Подводные камни

«Несмотря на общие правила регистрации и учёта, покупатели апартаментов не защищены по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и не будут признаны «обманутыми дольщиками» в случае банкротства застройщика», — подчёркивает судебный юрист Александр Гулько.

К тому же не стоит забывать, что речь идёт о покупке квадратов в здании коммерческого назначения. «Вполне возможно, что рядом будет располагаться студия маникюра, но я думаю, 80 % людей всё-таки покупают апартаменты для проживания. Да, в таком типе жилья нельзя прописаться. Возможно, это не совсем удобно семьям с детьми, но всё зависит от потребностей. Могу сказать, что многие мои знакомые живут в апартаментах, и они довольны — рядом вся инфраструктура за приемлемые деньги», — делится Роман Петренко, специалист по недвижимости Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Сергей Головин перечисляет основные минусы апартаментов:

1) собственник не может получить ИНН по своему адресу, подать иск в суд;

2) прописаться можно только в апартаментах, которые являются гостиницами или имеют статус апарт-отеля. При покупке уточняйте данный факт у продавца;

3) собственника ждут более высокие коммунальные платежи, поскольку недвижимость относится к разряду коммерческой, а разница в тарифах на горячее водоснабжение и отопление очень большая;

4) так как апартаменты причисляются к нежилым помещениям, к ним не применяются жилищные субсидии и налоговые имущественные вычеты;

5) у многих покупателей возникают трудности в получении ипотечных кредитов.

«В отличие от собственников квартир в многоквартирных жилых домах, собственники апартаментов лишены права самостоятельно определять способ управления своим комплексом, выбирать управляющую компанию и решать иные вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией здания. На практике управление таких зданий осуществляет застройщик или аффилированные с ним управляющие компании. Также у владельцев апартаментов, в отличие от владельцев квартир, отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании и прилегающий земельный участок. Таким образом, управляющая компания теоретически может использовать фасад здания или часть земельного участка без каких-либо согласований со стороны собственников, не всегда действуя в их интересах», — добавляет Максим Калинин.

Какое будущее ждёт апартаменты?

В Новосибирске пока немного застройщиков, предлагающих к продаже такое жильё. «Апартаменты в Новосибирске — это комплексы «Jet», «Парк Резиденс», «Резидент Жуковка». Для новосибирского рынка недвижимости такой вид жилья сейчас уже не экзотика, но многие по-прежнему относятся к нему настороженно. По своему опыту могу сказать, что целенаправленных запросов на такое жильё мало. Но отмечу, что на этот сегмент в Новосибирске есть свой покупатель», — отмечает Инна Терехова.

Что касается рынка в целом, как спрос, так и предложение не показывают резких скачков. «Нет оснований говорить о перспективе роста строительства апартаментов в России. За последние 1,5 года особых изменений в объёме предложения не произошло, он составляет 16–19 % от общего числа выставленных на продажу жилых площадей. Отсутствие собственной социальной инфраструктуры для апартаментов скоро остро выразится в виде переполненных детских садов и школ. Это понимают в Правительстве, и вряд ли будет стимулироваться дальнейшее строительство апартаментов в большом объёме», — считает Александр Гулько.

Читайте также, почему наши дворы такие неудобные и за какими планировками охотятся покупатели новостроек. Выбирайте на N1.RU квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

realty.ngs.ru