Покупка строящейся квартиры: предупреждаем возможные риски. Риск покупки квартиры в строящемся доме
Основной риск покупки квартиры в строящемся доме
Последнее обновление: 10.08.2017
Ситуация из практики:
При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.
Что здесь упускает из виду Покупатель?
Ошибка Покупателя:
Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?
Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.
Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.
В чем здесь ошибка Покупателя?
Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.
Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.
В отличие от множества юридических рисков вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?
Риск покупки квартиры в строящемся доме
Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.
Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.
Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?
Что делать:
Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.
Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.
Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».
Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.
Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?
Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.
Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.
Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.
Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть здесь.
kvartira-bez-agenta.ru
Приобретение, покупка жилья на первичном рынке – как это происходит
– продолжение:
Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.
Цена на «первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на «вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).
В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.
Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:
- риск долгостроя или недостроя,
- риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск),
- риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),
- риск «двойных продаж» (юридический риск).
Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.
Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются т.н. «обманутые дольщики».
Это вероятность того, что Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что девелопер не в состоянии решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т.ч. на ввод дома в эксплуатацию).
Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели с девелоперского рынка.
Участие государства в этой проблеме (принятие 214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска.
Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме.
От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.
Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки.
Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной.
В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры.
Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя.
Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям новостроек приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.
Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.
Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.
При покупке новостройки,
kvartira-bez-agenta.ru
Покупка строящейся квартиры: предупреждаем возможные риски
Выгодной возможностью для граждан, желающих обзавестись жильем, является покупка строящейся квартиры. Такое приобретение обойдется значительно дешевле, однако содержит немалые риски. В связи с этим важно знать, чем рискует покупатель в таком случае, и как обеспечить безопасность приобретения.
Квартира в строящемся доме: риски и возможности.
Квартиру в доме, который находится в стадии строительства, можно купить на 30-40% дешевле, но всегда есть определенные риски остаться без квартиры и потерять средства. В связи с этим можно выделить несколько видов рисков:
- возможность потери денег;
- риск задержки окончания работ;
- возможность получения жилья недостаточного качества.
Риск потери финансовых средств возникает в, если застройщик оказывается мошенником, либо по причине его бесхозяйственности, а также в результате действия форс-мажорных обстоятельств. Как правило, указать на ненадежность застройщика может слишком низкая цена на жилье.
Нередко покупатели квартиры в строящемся доме сталкиваются со случаями прекращения строительства. Это может произойти в результате мошеннических действий или банкротства застройщика. Или в том случае, когда строительство признают незаконным, в частности, если строительство начали до получения всех необходимых разрешений.
Как предотвратить риски?
Покупка строящейся квартиры может быть относительно безопасной, если потенциальные владельцы перед вложением средств проведут проверку интересующего объекта. Одним из методов проверки застройщика может стать сбор информации в интернете и через знакомых. Можно посетить дома, которые уже сданы в эксплуатацию данным застройщиком. Можно поинтересоваться также партнерами, с которыми сотрудничает выбранный застройщик, особенно показательны страховые компании и банки.
Кроме изучения неофициальной информации, обязательно нужно прибегнуть к юридической проверке застройщика. Так, юридическую чистоту строительства подтверждает наличие:
- опубликованной в СМИ проектной декларации с содержанием всей информации о самом застройщике и строящемся объекте;
- разрешения на осуществление строительства;
- документов, подтверждающих право на участок земли;
- проектной документации и экспертного заключения в ее отношении;
- учредительных документов и бухгалтерских отчетов за последнее время.
Покупка строящейся квартиры может быть рискованной, если среди документов присутствует договор краткосрочной аренды на земельный участок. Для того чтобы обезопасить приобретение, рекомендуют обращаться к профессиональному юристу для проведения полноценной проверки застройщика.
правила покупки квартиры в строящемся доме
В 90-х годах сюжеты, связанные с обманутыми вкладчиками и бастующими вокруг долгостроев и «перспективных» котлованов людей, не сходили с экранов телевизоров и первых полос газет. Сегодня потенциальные инвесторы, вникающие во все юридические тонкости, уже не так наивно покупают «кота в мешке», пристально изучают договора и внимательно читают все, что написано мелким шрифтом. Но даже образованные в вопросе покупки недвижимости люди умудряются попасть «на удочку» недобросовестных застройщиков.
Покупка квартиры в строящемся доме — всегда риск, и иногда немалый. Не важно, копили ли вы на долгожданные квадратные метры 30-40 лет, или это — ваша очередная инвестиция: терять свои «кровные» одинаково жалко всем. Этот факт объяснял огромный спрос на вторичное жилье после афер 1990-х, но сегодня ситуация постепенно выравнивается. Аналитики демонстрируют статистику — востребованность квадратных метров на рынке первичной недвижимости растет, а объемы вложений в строящийся объект становятся больше. Но покупать строящееся жилье нужно с умом, чтобы не только вложить свои деньги, но и получить ключи от квартиры.
Демпинг цен
Весомый резон для вложения денег в квартиру, которая на момент подписания договора существует только на бумаге, — это ее стоимость. Цена такого жилья будет в несколько раз дешевле квартиры, которую вы захотите приобрести в готовом новострое. Этот психологический момент играет на руку недобросовестным застройщикам: вкладчики подписывают документы не глядя. Чем это опасно: очень низкая цена — признак дефицита средств для строительства, а это непременно скажется либо на сроках сдачи объекта, либо на качестве.
Сомнительные условия
Стоит усомниться в честности сделки, если: вас просят внести деньги без договора, процент рассрочки слишком низкий, нашли ошибки в оформлении договора, используются размытые формулировки, отсутствуют конкретика и реальные сроки сдачи. Кроме того, недобросовестные застройщики, нуждающиеся в быстром привлечении средств, обычно нанимают на работу хорошего юриста-оратора с качествами тонкого психолога. Такому человеку вкладчик быстро поверит на слово, подпишет договор и внесет деньги в кассу.
Параметры безопасности
Безусловно, самый верный путь сэкономить средства и получить ключи от долгожданной квартиры — это купить уже готовое жилье. Однако оно стоит на 20-30% дороже, чем строящееся, а это значит, что рисковать деньгами придется. Но задача покупателя — свести этот риск к минимуму. Оценивайте застройщика по репутации в сети, внимательно читайте условия договора или обращайтесь только в те компании, в которых уже купили и получили квартиры ваши знакомые.
mirndv.ru
Риски при покупке квартиры в строящемся доме
На сегодняшний день строительство новостроек сегодня – это популяризация, которая охватывает как маленькие города, так и большие (Москва). Недвижимость в новостройке, да ещё и в доме, который находится на любой стадии строительства, возможно приобрести по низкой и приемлемой цене. Эта цена будет в значительной степени ниже той, которая присутствует на вторичном рынке недвижимости.
Когда люди собираются купить квартиру и располагают небольшим бюджетом, часто они делают выбор в пользу покупки квартиры именно в новостройках, в строящихся домах, поскольку на стадии строительства, неважно начальной или средней, цена на квартиру меньше, нежели в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию. Преимущества квартир в новостройках очевидны: квадратура у них большая, наличие новых коммуникаций и цена на них, как уже отмечалось выше, низкая. Однако при всех их преимуществах, есть и риски при приобретении квартиры в недостроенных домах, которые ещё находятся на стадии строительства.
Итак, решение принято – приобретаем квартиру в ещё строящемся доме. Что же обязательно необходимо знать всем при покупке любой квадратуры квартиры в новостройках, и с какими рисками это приобретение сопряжено?
Приобретая квартиру в домах, находящихся ещё на стадии строительства, люди покупают ещё не жилье, а только лишь право на оформление данной квартиры в свою личную собственность, когда дом уже будет полностью достроен и введён в эксплуатацию.
Помимо этого, список рисков при оформлении и покупке любой квадратуры квартиры в ещё строящихся домах не заканчивается:
1. Строительство новостройки может замедлиться либо полностью остановится на неопределённый срок по времени (можно взыскать неустоку через суд, например, Тимирязевский суд Москвы или Останкинский суд Москвы).
2. Застройщики могут также перепродать одну и ту же квартиру сразу нескольким людям (необходимо пробовать признать через суд право собственности на долю).
3. Существует вероятность того, что ново возведённый многоэтажный жилой дом не пройдёт государственную официальную проверку.
4. Застройщиками могут значительно нарушаться все технологии и правила по строительству дома, что в дальнейшем может привести к огромным проблемам, связанными с частичным разрушением новостройки, проседанием дома и т. д.
Учитывая тот факт, что покупка квартиры в новостройке имеет как свои бесспорные преимущества, так и недостатки людям, желающим купить такую квартиру, придётся сделать трудный выбор. Поэтому совет: выбирайте надёжного застройщика, проверяйте все необходимые документы и акты соответствия, будьте бдительны, ведь от этого зависит ваше будущее.
www.xn----8sbfwllomkdh4l.com
Покупка квартиры в строящемся доме риски
Риски при покупке квартир в новостройке
Сегодня большинство покупателей недвижимости покупают квартиры в новостройке на стадии строительства. Квартиры в строящихся домах стоят на 25-30% меньше, чем в уже сданных объектах.Кроме того, в большинстве случаев застройщик разрешает вносить денежные средства частями.
Немаловажный момент: за два года цены на рынке жилья могут ощутимо возрасти, а недвижимость – одно из самых выгодных вложений. Впрочем, мы не будем затрагивать инвесторские риски.
Покупка строящейся квартиры: предупреждаем возможные риски
Нередко покупатели квартиры в строящемся доме сталкиваются со случаями прекращения строительства.Это может произойти в результате мошеннических действий или банкротства застройщика. Или в том случае, когда строительство признают незаконным, в частности, если строительство начали до получения всех необходимых разрешений. Покупка строящейся квартиры может быть относительно безопасной, если потенциальные владельцы перед вложением средств проведут проверку интересующего объекта.
Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика. Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить .или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?
А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство .которое непонятно чем закончится.
В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.
Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно ! Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены.
Приобретение квартиры в новостройке – жилом здании, находящемся в процессе строительства, является более выгодной сделкой, нежели покупка уже готовой новой квартиры, или же квартиры на вторичном рынке. Причин тому несколько – от низкой итоговой стоимости и небольшого объема денежных средств, который необходимо внести в качестве залога, до возможности вносить последующие части платежа вплоть до завершения строительства.
Многие новостройки ждут коммуникации годами.
4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик.Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости.
Кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом.
Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией.
Покупаем жилье в новостройке без всякого риска
В каждом способе сделки есть свои преимущества и недостатки, «подводные камни» и определенные юридические тонкости.Но рассмотрим в общих чертах предполагаемые риски и возможности их избежать. Риск – ненадежность компании-застройщика: «липовая» фирма, владельцы которой и не собираются заниматься строительством дома. Некачественное строительство домов (погрешности в проектировке здания, закладке фундамента и прочие строительные аспекты) или несвоевременная сдача объекта строительства.
Покупка квартиры в новостройке, или Как распознать строительство длиною в жизнь
До сдачи объекта в эксплуатацию подобная сделка будет представлять высокий риск для банка, поэтому не стоит удивляться завышенным процентам. После того как вы получите регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и будут внесены определенные записи в закладную, возникнет предмет банковского залога, обеспечивающий обязательства по кредиту. По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.Главные риски при покупке квартиры в новостройке
Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей.Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.
Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.
myeconomist.ru
Покупка квартиры в строящемся доме риски
Покупка жилья на стадии строительства: как не стать жертвой обмана
Также немаловажным является получение информации об инвесторах и кредиторах застройщика, вложивших денежные средства в строительство покупаемого объекта. Показателем надежности является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. На основании данной информации можно сделать предположительный вывод о том, насколько крепко застройщик стоит на ногах, и не будет ли предлагаемое жилье являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам застройщика.
Покупка квартиры в новостройке, или Как распознать строительство длиною в жизнь
По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.
Съездите на объекты, уже возведенные данной компанией. Выбирая застройщика, учитывайте его репутацию, срок деятельности, количество и качество реализованных объектов.
Отдельного внимания заслуживает законность строительства – проследите за правильностью оформления документов.
Покупка квартиры на стадии котлована: риски и выгода
А чем меньше кредитных средств, тем ниже затраты, и, соответственно, стоимость квадратного метра. Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия».
То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем. — Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров.
Как купить квартиру в новостройке без риска
В договоре фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения.
Никакой связи между финансовыми обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, поэтому компания может просто выплатить деньги. Юридически обязать ее рассчитаться при этом квартирой невозможно. По такому договору покупатель в полном объеме оплачивает квартиру до окончания строительства.
После окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как свою собственность, а затем передает по договору, заключенному ранее, покупателю.
Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить .
или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками. Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.
Все о покупке квартиры в строящемся доме
Выбирать конкретную строительную организацию (обязательно должна быть юридическим лицом) необходимо только после тщательной проверки документов и всей необходимой информации, в том числе и отзывов от реальных покупателей. Запросите у строительной организации все документы, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, разрешение на владение земельным участком, а также учредительные бумаги.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?
Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно ! Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены.
Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость .
Покупка строящейся квартиры: предупреждаем возможные риски
Одним из методов проверки застройщика может стать сбор информации в интернете и через знакомых.
Можно посетить дома, которые уже сданы в эксплуатацию данным застройщиком. Можно поинтересоваться также партнерами, с которыми сотрудничает выбранный застройщик, особенно показательны страховые компании и банки.
опубликованной в СМИ проектной декларации с содержанием всей информации о самом застройщике и строящемся объекте; разрешения на осуществление строительства; документов, подтверждающих право на участок земли; проектной документации и экспертного заключения в ее отношении; учредительных документов и бухгалтерских отчетов за последнее время.
vash-yurist102.ru
