Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги. Условия покупки квартиры
как в наше время приобрести жилье, сделка за наличный расчет, с рассрочкой платежа и прочие варианты
Покупка квартиры – дело достаточно непростое. Рекомендуется все тщательно обдумать и внимательно ознакомиться с нюансами.
Все методы, которые в настоящее время применяются для покупки недвижимости, имеют как преимущества, так и недостатки.
В этом разделе мы подробно рассказываем обо всех способах покупки квартиры – каждый сможет найти подходящий для него вариант.
...
Решившись купить квартиру, внимательно продумайте, чего вы ожидаете от объекта недвижимости, приобретаемого в собственность. Это поможет вам побыстрее определиться и найти оптимальный вариант.
Что делать, если нет необходимой денежной суммы? При отсутствии денег чаще всего вопрос с приобретением квартиры решается путем ипотеки. Это неплохой вариант, если у покупателей имеется стабильный доход, но полной суммы наличными нет. Но для приобретения квартиры таким образом на руках необходимо иметь денежную сумму для внесения первоначального взноса.
Как в наше время купить квартиру? Самый простой и удобный способ получения жилья в собственность – покупка за наличные. При таком варианте как можно тщательнее проверяйте юридическую чистоту жилья.
В этом случае может помочь стабильный доход, который позволит выплачивать два кредита.
Вы приобретаете жилье в ипотеку, а деньги на первоначальный взнос добываете в виде потребительского кредита.
А если у вас имеются зажиточные родственники или друзья, готовые ссудить вас необходимой суммой под расписку – вам сказочно повезло.
Рассрочка платежа. Рассрочка – вариант для тех, кто не имеет на руках большой суммы денег для приобретения жилья, но рассчитывает вскоре ее получить. Этот вид приобретения представляет собой нечто среднее между единовременной оплатой и ипотечным кредитованием.
Покупатель вносит первоначальную сумму и выплачивает остаток согласно заранее составленному графику. Такая система удобна для покупки квартир в строящемся доме.
Наиболее распространенным вариантом приобретения вторичного жилья является покупка его у собственника. Обе стороны договора купли-продажи могут договориться обо всех условиях напрямую. По итогам переговоров покупатель и продавец заключают договор купли-продажи объекта, с которым обращаются в регистрирующий орган.
Еще один вариант — это купить самостоятельно. Некоторые покупатели не доверяют риэлторам и стараются приобрести жилье самостоятельно. Этот вариант отличается экономичностью – не потребуется оплачивать услуги посредника, который к тому же еще заинтересован в увеличении стоимости жилья, если оплату берет процентами от суммы сделки.
После того, как удалось отыскать подходящий для приобретения объект, заключается договор купли-продажи. Многие передают при этом задаток и берут расписку о том, что денежные средства получены.
Если действия те же, но подписания договора не произошло, деньги считаются авансом. В этом случае, если сделка не состоится, их придется вернуть. Завершенным процесс считается только после того, как произведена регистрация собственности в установленном законом порядке.
Такой вариант можно охарактеризовать как самый недорогой и в то же время наиболее рискованный. Чтобы не потерять первоначальные вложения, стоит собрать максимально подробные сведения о застройщике и подробно изучить условия, прописанные в договоре.
Покупка залоговой недвижимости. По мнению многих специалистов, в последнее время покупка залоговой недвижимости становится все популярнее. Не все заемщики способны регулярно выплачивать кредитные платежи за недвижимость – иногда они вынуждены избавляться от залогового жилья, поскольку сумма в какой-то момент оказывается непосильной.
Покупателям таких квартир стоит иметь в виду, что продавцы могут одновременно взять задатки от разных людей. Сделки с объектами, находящимися в залоге у банка, могут совершаться только с согласия кредитующей организации.
Как в наше время распорядиться каким — либо сертификатом?
Если у вас имеется право воспользоваться сертификатом, например, материнским, вы можете направить эти средства для оплаты стоимости жилплощади.
Приобретая квартиру у юридического лица, следует выяснить, действительно ли оно существует на момент сделки.
Если оно уже признано закрытым, сделка будет объявлена ничтожной, и покупатель потеряет деньги. При заключении договора купли-продажи с представителем юрлица следует внимательно проверить полномочия – не только их наличие, но и срок действия.
В процедуре покупки жилья участвуют немалые денежные суммы, поэтому желательно хорошо подумать перед тем, как выбрать объект. Старайтесь проанализировать стоимость – очень низкая цена должна остановить потенциальных покупателей.
myrealproperty.ru
Условия покупки квартиры: что должно быть?
Стать счастливым владельцем обновленного жилья в России можно только после правильного оформления соглашения купли-продажи. Чтобы договор был составлен правильно, нужно придерживаться некоторых условий покупки недвижимости, которые сделают ее приобретение законным. В будущем это поможет упростить решение споров в суде.
...
Вконтакте
Google+
Мой мир
Порядок оформления покупки недвижимости
Ежегодно происходит множество сделок купли-продажи на рынке недвижимого имущества. Все эти сделки они происходят по отработанной схеме, поэтому перед покупкой жилья покупатель должен ознакомиться с ней.
Не стоит спешить, пописывая договор, так как нужно начинать с проверки документации хозяина квартиры. При себе он должен иметь бумаги, свидетельствующие о функционировании права собственности на недвижимость. Без этого документа не может происходить ни одна сделка.
После проверки покупатель и продавец составляют предварительный договор купли квартиры или сразу же заключительное соглашение. Этим документом официально закрепляется акт продажи жилья желающему гражданину. Когда этот шаг будет завершен, подписанный договор должен пройти регистрацию в государственном органе, а покупатель — проходит процесс получения права собственности на новое жилье.
Но для лучшего понимания всех условий покупки квартиры нужно по этапам рассмотреть процесс составления сделки. Это поможет избежать ошибок в будущем.
Условия покупки у собственника на вторичном рынке
Вторичное жилье обычно имеет уменьшенную стоимость. Это можно объяснить тем фактом, что жилье уже имело нескольких хозяев или находится в слишком старом здании. Если квартира уже была в собственности, то на руках у продавца должен быть техпаспорт на жилье из БТИ по бланку №7, выписка из реестра про всех жильцов по бланку №9, а также документы, подтверждающие наличие права собственности.
На вторичном рынке недвижимости невозможно без этих документов приобрести жилье, поэтому покупатель занимается их тщательной проверкой. Сперва квартиру проверяют на наличие арестов и нарушения прав собственности. Если все хорошо, то составляют договор с продавцом и начинается процесс перехода права собственности новому владельцу
Условия покупки в новом или еще строящемся доме
Квартиры в домах, находящихся на этапе строительства, могут покупаться в виде оформления инвестиционного вклада, участия в долевом возведении, вступления в строительную организацию и т.д. Основная доля строительных компаний открывает огромное количество возможностей для своих клиентов.
При покупке жилья в недостроенном доме всегда оформляют предварительный договор. Он подтвердит серьезность намерений обеих сторон и закрепит порядок действий, выполняемых в ситуации, когда компания не успевает достроить жилье в срок.
Перед подписанием договора со строителями покупатель в обязательном порядке проверяет их документацию. Квартира должна быть приобретена в доме, сооруженном на специально выделенной для этого земле. Это подтверждается разрешением от местных властей. При появлении сомнений на счет платежеспособности фирмы-застройщика можно дополнительно проверить договора о привлечении денежных средств. Если они присутствуют, то финансирование строительства не прекратится.
Покупателям нужно иметь ввиду, что все застройщики берут аванс при покупке квартиры. Это считается главным условием заключения сделки, вот только его размер может варьироваться у разных фирм. Это позволяет покупателям выбирать для себя наиболее удобный вариант оплаты. О покупке квартиры от застройщика мы подробно писали тут.
Что нужно для завершения сделки?
Для правильного завершения оформления покупки квартиры используется стандартный перечень документов. Для этого продавец предоставляет покупателю договор купли-продажи, техпаспорт из БТИ, квитанцию про уплату налога, свой паспорт и доверенность, если это нужно.
При получении перечисленных документов покупатель может приступать к написанию заявления про регистрацию права собственности. Достаточно написать это заявление в единственном экземпляре, причем принимается написание от руки и печатный текст. Вместе с этим документом в Росреестр приносят перечисленные выше бумаги. Желательно предоставлять всю документацию в двух экземплярах, так как на время оформления свидетельства они будут находиться на руках у сотрудников реестра.
Для перепроверки работники Росреестра могут оставлять заявку в правоохранительных органах. Эта превентивная мера нужна для пресечения активной деятельности некоторых мошеннических групп. Когда все пройдет тщательную проверку, заявителя вызывают, и он получает желаемое свидетельство.
Этот документ считается основным условием для перехождения права собственности к новому владельцу. Без него он не может полноправно пользоваться квартирой, так как она будет числиться на прежнем владельце. В некоторых случаях сотрудники реестра отказывают заявителям, но отказ – это не повод отчаиваться. Свои интересы всегда можно отстоять через суд.
Заключение
Ни одно соглашение про куплю-продажу квартиры не может заключаться без оформления договора купли-продажи, предъявления продавцом технического паспорта из БТИ и выписки из Росреестра. Дополнительным условием для продажи квартиры может выступить предварительный договор, где фиксируют все устные договоренности. Что касается покупки жилья в новостройках, то фирмы-застройщики требуют внесения аванса, который может составлять до 100% от общей стоимости недвижимости.
При покупке квартиры, какие документы проверять и как это делать, нужно знать всем! Иначе как сможете быть уверены в совершаемой сделке?
Различные программы по покупке квартиры, предоставляющие льготы определенным людям вы можете найти тут. Мы постарались представить максимально «свежую» информацию.
Правила покупки квартиры - на вторичном рынке, в ипотеку, в строящемся доме, оформление, в новостройке, у застройщика, по ипотеке
Приобретение объекта недвижимости является ответственной сделкой. При её осуществлении необходимо учитывать множество правил, регулирующих различные этапы процедуры.
Каждое из них устанавливается действующим законодательством и направлено на предотвращение махинаций мошенников.
Порядок сделки
Правила, определяющие порядок сделки, устанавливаются несколькими федеральными законами, ГК РФ и ЖК РФ.
В этих нормативных актах содержатся нормы, определяющие:
- выбор недвижимости;
- её проверку;
- заключение договора.
Выбор жилья
Первый этап приобретения новой жилой площади – выбор. Если для поиска используется интернет, то нужно обращать внимание только на объявления с четким описанием и снимками. Не рекомендуется связываться с посредниками.
При выборе жилья большое значение имеет беседа с продавцом и осмотр жилой площади.
Во время разговора рекомендуется уточнить все интересующие вопросы, не переживая об их содержании – покупатель должен знать все об объекте, который планирует приобрести.
Осмотр квартиры необходимо проводить в дневное время суток, не более двух вариантов за день.
Юридическое сопровождение
Юридическое сопровождение – одна из числа наиболее часто используемых услуг при покупке квартиры.
Осуществляется профессионалами в области юриспруденции, направлена на проверку «чистоты» недвижимости:
- Наличие у продавца права на отчуждение объекта, который достался в порядке наследования. Если квартира продается, но со дня смерти и открытия наследства не прошло шести месяцев, то сделка является незаконной.
- Важно уделить внимание психическому здоровью собственника. Необходимо запросить справки и психоневрологического и наркологического диспансера. Если вы не будете уверены в дееспособности продавца, то в последующем сделка может быть признана незаконной по этому основанию.
- В ситуации, когда право на квартиру у продавца возникло в судебном порядке, необходимо удостовериться, что разбирательство завершилось, а вынесенное решение не может быть обжаловано путем подачи апелляции.
- Обязательным условием является получение выписки из домовой книги или Росреестра, необходимой для определения количества собственников. Каждый из них должен дать письменное согласие на отчуждение квартиры.
- Дополнительно проверяются такие сведения, как задолженности по коммунальным услугам, относится ли дом к аварийным строениям, владеет ли частью квартиры несовершеннолетний граждан, имеются ли обременения, аресты и т.д.
Регистрация
В соответствии с ФЗ № 302 от 2012 года существует необходимость регистрации договора приобретения недвижимости. Она осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ №122 от 1997 года.
Регистрация договора – процедура, при которой в единый реестр вносится соответствующая запись.
После завершения процедуры покупатель получает свидетельство собственности на недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, передав документы самостоятельно, по почте или с помощью доверенного лица.
Законодательством устанавливается срок регистрации с момента принятия заявления на рассмотрение – 18 дней.
Акт приема-передачи
ГК РФ ставит условия, соблюдение которых необходимо при передаче квартиры. Одним из них является составление акта приема-передачи. Он является действительным с того момента, когда будут проставлены подписи обеих сторон.
Подписание документа имеет большое значение, поскольку этот шаг свидетельствует о том, что:
- предъявляемые требования к объекту полностью соответствуют;
- у покупателя нет претензий.
Особое внимание необходимо уделять этому акту, если квартира приобретается по ДДУ. Все указанные в договоре требования и нормы, установленные законодательством, должны соответствовать действительности.
Здесь можно ознакомиться с образцом акта приема-передачи квартиры.
Расчет
После подписания соглашения важно правильно передать деньги.
Оплата может быть двух видов:
- Наличный расчет – в таком случае от продавца необходимо получить расписку, свидетельствующую о факте передачи средств. Она должна включать в себя следующие сведения: сведения об обеих сторонах, время и место передачи средств, сумма, основание. Рекомендация – необходимо предварительно позаботиться о безопасности, пригласив свидетелей.
- Безналичный расчет – перевод средств на банковскую ячейку. Минусом такого подхода являются дополнительные затраты, необходимые для содержания самой ячейки. Преимуществом выступает безопасность, поскольку с банком предварительно обговариваются условия о доступе продавца к средствам. Другие способы безналичного расчета – перевод средств на банковский счет продавца или аккредитивы.
Тут представлен образец расписки в получении денег при покупке квартиры.
Правила покупки квартиры
Привила покупки квартиры отличаются в зависимости от её вида. К примеру, недвижимость на вторичном рынке требует повышенного внимания со стороны покупателя.
На вторичном рынке
Правила покупки квартиры на вторичном рынке включают в себя необходимость изучения «истории» объекта. Это необходимо для определения граждан, которые могут претендовать на недвижимость.
От покупки «вторички» рекомендуется отказаться в следующих случаях:
- если она продается по низкой стоимости;
- в короткий период времени была перепродана несколько раз;
- продавец отказывается предъявлять правоустанавливающие документы.
Здесь представлен образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.
В новостройке (строящемся доме)
При покупке квартиры в доме, строительство которого еще продолжается, заключается ДДУ.
При этом необходимо учитывать следующие правила:
- изучите уставные документы строительной компании;
- попросите предъявить разрешение на проведение строительных работ;
- предварительно обговорите последствия невыполнения обязательств.
Здесь можно скачать образец договора долевого участия.
У застройщика
Покупка объекта недвижимости у застройщика должна осуществляться с проверкой разрешения на ведение строительных работ.
При невыполнении этого правила вы рискуете перевести средства за квартиру, строительство которой ведется нелегально.
При покупке нового объекта важно проверить его соответствие всем строительным нормам, закрепленным в законодательстве.
Договор покупки квартиры следует оформлять в соответствии с требованиями законодательства. Интересует покупка квартиры от подрядчика? Смотрите тут.
В ипотеку
Если квартира приобретается в ипотеку, то она будет выступать залогом его обеспечения.
Перед её приобретением необходимо учитывать следующие правила:
- заключать кредитный договор необходимо только с проверенной и надежной банковской организацией;
- перевод средств лучше всего осуществлять безналичным платежом через этот банк – обеспечение безопасности;
- обговорите условия невыполнения обязательств и перехода квартиры в собственности банковской организации.
Здесь можно ознакомиться с образцом договора покупки квартиры в ипотеку.
Особенности оформления
При оформлении квартиры необходимо собрать набор документов и правильно составить договор.
Не имея навыков в этой области, будет непросто справиться с такими задачами, поэтому работу рекомендуется доверить риэлтору или юристу.
Список документов
Для приобретения квартиры потребуются такие документы:
- Свидетельство собственности на недвижимость продавца.
- Правоустанавливающие бумаги (к примеру, договор мены или дарения).
- Выписка из Росреестра или домовой книги.
- Справка об отсутствии задолженностей.
- Документ, свидетельствующий об отсутствии обременений.
- Договор о внесении аванса.
- Письменное соглашение от остальных собственников и супруга продавца на отчуждение недвижимости.
- Соглашение от органов попечительства в случае, если одним из числа владельцев является несовершеннолетний ребенок.
- Кадастровая и техническая документация.
Требования к содержанию договора
Перед подписанием соглашения важно изучить все включенные пункты и проанализировать их со стороны законодательства:
- В документе должны содержаться сведения, касающиеся предмета договора. Это обязательство устанавливается статьей 554 ГК РФ. Его описание должно быть индивидуальным. При покупке недвижимости важно указать её месторасположение, номер, указанный в кадастровом паспорте.
- Обязательно указывается стоимость объекта. Указанная ранее статься ГК РФ также включает условие – требование об указании цены. Итоговая стоимость – результата взаимного соглашения обеих сторон.
- Важно указать информацию о гражданах, у которых имеются права на использование жилой площади при её отчуждении.
В договоре необходимо указать информацию, касающуюся способа и порядка реализации объекта.
На видео о правилах безопасности при приобретении жилья
77metrov.ru
Правила покупки квартиры
Цепочки в сделке
Практика показывает, что 70% продаваемых квартир участвуют в цепочках. Если вы, к примеру, планируете переезжать из меньшей квартиры в большую, и временно жить вам негде, никогда не продавайте старую квартиру без одновременной покупки новой.
Без создания альтернативной сделки не стоит надеяться, что вы быстро купите новую квартиру- и у вас появляется риск пожить на улице. Такие сделки всегда проводятся параллельно, то есть в один день. Есть из этого правила и исключения, но это исключение не должно длиться больше недели.
Впрочем, есть варианты. В реальности 80% альтернативщиков могут разделить сделку купли и продажи квартиры путем временного проживания у родственников или на съемном жилье. Вещи при этом можно вывезти в какой- нибудь гараж или просто на специальный склад временного хранения.
При этом съем временного жилья и ячейки на складе временного хранения с лихвой окупится повышенной стоимостью вашей продаваемой квартиры.
Предоплата за квартиру
Ни при каких обстоятельствах не вносите предоплату за новую квартиру, если у вас нет покупателя на вашу. Причем покупатель должен быть привязан к вашей квартире задатком. Если вы внесли задаток, а с продажей вашей квартиры у вас появятся проблемы, можете пожелать своему задатку "счастливого пути".
Если нет гарантии продажи вашей квартиры не всегда поможет и то, что вы дадите не задаток, а аванс. Практика показывает, что и авансы приходится выдирать "с кровью", тратя на это длительное время и подключая суд, адвоката и судебных приставов.
Как выбирать квартиру
При выборе квартиры в интернете выбирайте только те квартиры, которые предельно четко прописаны и имеют фотографии. Эти квартиры наверняка выставлены именно на продажу, а не просто проведать рынок или еще для чего- нибудь. Ознакомьтесь- как выбрать квартиру. Перед беседой с брокером или хозяином квартиры четко представьте все, что вы хотите знать о квартире. Важные вопросы лучше записать, чтобы в процессе ознакомления с квартирой не упустить важные детали. Прочитайте- как сбить цену на квартиру. На просмотр квартиры идите только днем. Ведь вы выбираете не только квартиру, но и лестничную площадку и подъезд, и дом и район со всеми его социальными объектами. Меньше всего вас должно волновать- какая мебель в квартире или какие занавески на окнах. Зато состоянию полов, дверей сантехники и вида из окна нужно обратить самое серьезное внимание.
Юридическое сопровождение сделки
Здесь можно выбирать из нескольких вариантов. Можно воспользоваться помощью риэлтора, обратиться к профессиональным юристам или просто застраховать титул сделки в страховой кампании. Большинство, конечно опирается на помощь профессиональных риэлторов- у них самый большой опыт, собственные базы, возможность "занести документы" в полном объеме и без особых хлопот. При этом риэлтор получает деньги не от вас и его основная цель- именно провести куплю- продажу, иначе он останется без гонорара.
Аванс и задаток при покупке квартиры
Нужно знать разницу между авансом и задатком. Возвратным является только аванс, задаток при любом исходе вернуть не удастся. И аванс, и задаток лучше вносить физическом лицу только тогда, когда вы лично знаете его и уверены в его порядочности. В остальных случаях можно вносить только на имя риэлторской кампании непосредственно в кассу с выдачей кассовых документов. И никаких задатков- только аванс.
Акт приема- сдачи квартиры и получение ключей
После того, как сделка состоялась, деньги уплачены и вы вот- вот должны получить ключи и подписать акт приема квартиры, нужно знать, что акт приема- сдачи квартиры не подписывается до тех пор, пока вы с ключами не окажетесь в новом жилье и не убедитесь, что здесь все в порядке.
И даже дело не в том, что в квартире может произойти потоп или пожар. А вот снять двери, замки, розетки и сантехнику- легко. Поэтому суетящиеся и спешащие риэлторы не должны сбить вас с толка. Сейчас рынок покупателя и нужно этим пользоваться- не дать себя поставить в неловкое положение ушлым риэлторам.
Берегите себя.
www.msknov.ru
Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги
Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.
Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт "РИА Недвижимость" решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.
Проверяйте правоустанавливающие документы
При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО "Главмосстрой-недвижимость" Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.
"Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)", - объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке.
Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. "Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство", - уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.
Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства. Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>
Контролируйте "чистоту сделки" В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО "Главмосстрой-недвижимость" советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее. Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.
При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. "Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя", - инструктирует эксперт.
Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру. "Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб", - поясняет он.
Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей. По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая. В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости. Будьте внимательны к представителю собственника
Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. "У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств", - замечает он.
Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.
Уточняйте психическое здоровье продавца Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО "Главмосстрой-недвижимость".
Подобный документ указывает на то, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, уточняет эксперт.
"Покупателю лучше всего запросить справки на всех собственников квартиры, а также на супругов, которые не всегда являются собственниками недвижимости (речь может идти о разделе совместно нажитого супругами имущества). Неадекватность продавца квартиры является одним из поводов для расторжения сделки в судебном порядке", - расшифровывает Конюхов.
Данные справки, по его словам, необходимы для предотвращения заранее умышленного злоупотребления положениями статей 171, 176, 177, 178 Гражданского кодекса РФ, по которым сделка может быть оспорена не в пользу покупателя.
Передавайте деньги после оформления документов
Если говорить о первичном рынке, то сейчас 90% организаций в России работают по 214-ФЗ, в котором говорится, что застройщик имеет право принимать денежные средства только после регистрации договора долевого участия в регистрационной палате, объясняет Конюхов. Деловая практика сделок купли-продажи на первичном рынке сложилась в пользу безналичного банковского перевода на счет застройщика по платежным документам, отмечает он. "Поэтому просьба представителей застройщика привезти наличные, например, в их офис, должна очень насторожить покупателя", - предупреждает собеседник агентства.
Если это вторичный рынок, продолжает он, то закладка наличных денег в банковскую ячейку происходит в момент подписания договора. Доступ к деньгам продавец получает после возвращения из регистрационной палаты зарегистрированного договора и нового свидетельства на квартиру, оформленного на покупателя. "Деловая практика по этому поводу различна и все зависит от договоренностей продавца и покупателя, а также их доверия. Но чаще всего расчет по сделке производится после регистрации договора купли-продажи", - отмечает эксперт.
Торгуйтесь, но будьте спокойныПортрет покупателя доступного жилья в РФ >>>
"Покупателю в процессе переговоров достаточно демонстрировать собранность, спокойствие и умеренную деловитость. Даже если квартира нужна срочно, лучше это не афишировать", - советует Конюхов.
Существенных "придирок", которые можно использовать для снижения стоимости квартиры, по его словам, не так много, но они есть. В числе самых распространенных из них – первый или последний этаж, неудачный вид из окна (например, свалка, мусорные контейнеры, ТЭЦ), изношенность труб и других коммуникаций. Самые распространенные случаи переоценки жилья >>
Можно сыграть и на качестве ремонта или попробовать снизить цену, если одна из комнат стеной граничит с шахтой лифта или мусоропровода, рассуждает Конюхов. Главное, подчеркивает он, чтобы недостаток был объективным и был виден "на глаз".
realty.ria.ru
